2025年3月期 連結損益計算書
島田和一氏：MIRARTHホールディングス代表取締役の島田です。本日はお忙しい中、ご視聴いただき、ありがとうございます。
これより2025年3月期の決算内容についてご説明します。その後に、新中期経営計画のご説明も行います。
まず、業績概要の連結損益計算書についてご説明します。売上高1,965億2,300万円、営業利益143億6,400万円、経常利益124億2,700万円、最終利益は82億700万円となりました。
前期比で営業利益、経常利益では減益となっていますが、売上高、最終利益においては増収増益となりました。計画対比においては、消費税を含む販管費が超過してしまったため、営業利益以下の利益は未達となっています。また、負債コスト、株主資本コストおよびWACCについてはスライドに記載のとおりです。
2025年3月期 セグメント別売上高・売上総利益・営業利益
セグメント別の売上高、売上総利益、営業利益の内訳です。コア事業の不動産事業では、新築分譲マンションの契約が好調に推移し、計画を上回る売上総利益を計上しています。
翌期以降の販売も順次開始しており、そのため販管費が想定より多くかかってしまっています。そのため、営業利益では減少となっています。詳細については各セグメント別のページでご説明します。
2025年3月期 販売費及び一般管理費（前期比）
販管費です。前期比で、約28億円の増加となっています。新築分譲マンションの好調な販売進捗のもと、約500戸の販売物件広告等の増加によるコストで約9億円、人員の増加やベースアップ等の従業員の処遇改善による人件費の増加で約10億円、その他では物件購入に伴う消費税の増加などによる約11億円の増加が主な要因となっています。
販管費については、圧縮と今期からの中期経営計画にも掲げている販管費比率のコントロールを推し進め、効率化を図っていきたいと考えています。
2025年3月期 連結貸借対照表
連結貸借対照表です。2024年6月に実施したPOにより、純資産が大きく増加しています。また、大きな増減としては、仕掛販売用不動産の増加に伴い、借入金が約184億円増加しています。
事業概況 不動産事業 新築分譲マンション
各セグメント別の実績をご説明します。まず、不動産事業の新築分譲マンションです。
売上戸数は2,339戸となりました。好調な契約の進捗によって、値引き額も抑えられたということで、粗利益率については21.7パーセントと計画を0.9ポイント上回り、高い利益率となっています。
事業概況 不動産事業 流動化
続いて、流動化です。売却については、期初計画より高い売上総利益を計上しています。利益率も、好調なマーケットが継続していることに加え、新規の開発レジデンスなどが大きく貢献しています。
事業概況 エネルギー事業・アセットマネジメント事業・その他事業
エネルギー事業では、施設売却を取りやめたことで、施設の売却実績はありませんでした。また、売電については天候不順、ケーブルの盗難による損失、修繕コストの発生などが、利益率を押し下げた要因となっています。こちらは、一時的なコストであると認識していますので、今期以降の発生は見込んでいません。
アセットマネジメント事業については、私募ファンドの組成が大きく貢献し、増収増益となりました。その他事業では、建設事業においてコスト上昇の影響により計画比未達となりました。
2026年3月期 通期業績予想 連結損益計算書
通期業績予想についてご説明します。今期は、新中期経営計画の初年度となります。
売上高については2,164億円、営業利益が155億円、経常利益は120億円、最終利益は80億円を予定しています。前期比では若干の減益となる計画です。また、ROICについては3.2パーセントを予想しています。
2026年3月期 通期業績予想 セグメント別売上高・売上総利益・営業利益
次に、セグメント別の各数値です。不動産事業においては、前期比で微増の計画としています。エネルギー事業においては、天候不順、ケーブルの盗難などの影響は織り込まず、増収増益を計画しています。
アセットマネジメント事業については、体制面の強化を行い、増収増益を見込んでいます。その他事業では、既存ホテルの好調な稼働率を背景に、営業利益ではプラスに転じる計画です。
2026年3月期 通期業績予想 不動産事業 新築分譲マンション②
新築分譲マンションの契約進捗についてです。今期は、引渡予定戸数2,820戸を計画しています。期首時点で1,349戸、約48パーセントがすでに契約済みとなっています。また、翌期の引き渡し分については、期首時点で300戸の契約が進んでいます。
竣工スケジュールについては、例年どおり、下期に集中しています。特に第4四半期に偏る傾向がありますので、売上も同様に偏るということをご認識いただければと思います。
決算説明については以上です。
Purpose・長期ビジョン
ここからは、今期から始まる３ヶ年の新中期経営計画についてご説明します。
まず、パーパス、長期ビジョンについてです。当社グループのパーパスは「サステナブルな環境をデザインする力で、人と地球の未来を幸せにする。」と掲げています。
こちらは、2022年10月、持株会社体制への移行を機に、商号をタカラレーベンからMIRARTHへと変えた際に策定しています。私たちが、総合不動産デベロッパーから未来環境デザイン企業へと再成長していく決意を込めたものです。
そして、今後このパーパスに基づく具体的な企業活動を行っていくために、2030年までの長期ビジョンとして、「地域社会のタカラであれ。」を掲げています。この長期ビジョンは、当社グループの各役員層が議論を重ねて策定したものです。
社内では、当社グループの従業員がこの長期ビジョンについて日々の業務につなげて考えられるように、各役員がリレー形式でそれぞれの思いを語り、浸透を図っているところです。
中期経営計画 振り返り
前中期経営計画（以下、前中計）の振り返りを簡潔にまとめています。前中計においては4ヶ年計画となっており、7本の柱を設定していました。
この各柱について、おおむね順調に進捗してきましたが、一部、継続課題がありますので、こちらは新中期経営計画において、しっかり継続的に対応したいと考えています。
課題認識
当社の課題認識です。まず3点、少子高齢化、労働人口の減少、世界情勢の不透明感などの外部環境を認識しています。
外部環境により建築コストが上昇する中でも、安定的な不動産の供給ができる盤石な体制を構築していきます。また、脱炭素化の流れの中で、再生可能エネルギー比率の拡大を推進していきます。さらに生産性向上、多様性の確保に向けた人的資本の最大化に取り組みます。
これら3つの課題にしっかり向き合うことで、各事業を通じて新たな価値の創出を目指していきたいと考えています。
本中期経営計画における基本方針
次に、本中期経営計画（以下、今中計）における基本方針についてご説明します。経営基盤の重要テーマでは、サステナビリティのさらなる推進、資本効率の追求、ステークホルダーとのエンゲージメント強化を考えています。
また、事業戦略の重要テーマでは、生産性と収益性の向上、キャッシュ創出事業への積極的な投資、事業ポートフォリオの最適化を掲げています。それらに対応していくための基本戦略として、財務、非財務、事業の3つの戦略を設定しています。後ほど、それぞれ詳しくご説明します。
2030年までのロードマップ
2030年までのロードマップです。前中計4ヶ年をフェーズ1として、今中計をフェーズ2、その先の3ヶ年をフェーズ3としています。
前中計であるフェーズ1では、事業構造変革期として、ホールディングス体制への移行、パーパスと長期ビジョンの策定、エネルギー事業の多様化やPOによる資金調達を実施してきました。
これらの施策を基に、今中計であるフェーズ2では、攻守のバランスを重視しつつ、成長投資を実行する期と捉えています。
筋肉質なバランスシートを構築し、適切なレバレッジ水準を維持しつつ、POや外部資金調達等を効果的に活用し、投資していこうということです。投資先については、不動産事業はもちろんのこと、エネルギー事業への投資をより積極化していきたいと考えています。
そしてフェーズ3では、フェーズ2で投資した成果が表れる期と考えています。営業利益については、フェーズ2の後半からフェーズ3にかけて成長していくことを計画しています。
パーパスの実現に向けた長期ビジョンの「地域社会のタカラであれ。」を実行することで、フェーズ3では220億円以上の営業利益を目指しています。
事業ポートフォリオマネジメント
事業ポートフォリオについてご説明します。スライドの図では、縦軸を市場成長性、横軸を収益力として各セグメントをポジショニングしています。
コア事業である不動産事業は、基盤事業として安定的かつ利益のボリュームが大きくなっています。一方で、次の成長ドライバーとしているエネルギー事業については、市場成長性は大きいものの、現状では営業利益ベースでWACCを下回り、収益力が低い状況にあります。
エネルギー事業は、減価償却費の年数が不動産に比べると短いということで、年間の減価償却費の額が多い傾向にあります。よってP/Lベースでは収益性が低くなっていますが、グラフ内の右側の緑の円で示しているように、減価償却費控除前の利益ベースでは、不動産事業を上回る収益力となっています。
成長を牽引する事業として、POで調達した資金等を使って積極的に投資を行い、不動産に次ぐセグメントとして収益に貢献する事業にしていきたいと考えています。
ROICツリー
収益性の指標としてROICを設定しています。事業別でのROIC管理を見据えて、効率性と収益性を追求していきます。重点施策としては、生産性の向上、アセットの入れ替え、完成在庫の圧縮などを進めていきます。
ROE向上にむけて
また、ROEについても目標設定を行っています。フェーズ2以降では、ROE9パーセント以上を目標としています。成長投資期ではあるものの、財務規律を遵守しながら収益性の向上、資産回転率を高め、達成を目指します。なお、フェーズ3ではROE目標を10パーセント以上と設定しています。
経営指標
経営指標とP/Lを記載しています。経営指標は、前中計から継続して4つの指標の達成を目指していきます。自己資本比率23パーセント以上、LTV65パーセント未満、D/Eレシオ3倍未満、ROE9パーセント以上と設定しています。
スライド下段が、P/Lです。2026年3月期と2027年3月期はエネルギー事業の貢献がまだ大きくはないというところで、同額の利益を計画していますが、最終年度の2028年3月期においては、過去最高益となる90億円を目標としています。
中期経営計画 セグメント別目標
事業セグメントごとの売上高、営業利益をグラフにしています。不動産事業においては、コアである新築分譲マンション事業を基軸として、営業利益140億円以上を安定的に目指していくような体制作りを進めています。
エネルギー事業では稼動発電所の増加や蓄電所の開発などを進めて、営業利益17億円、減価償却費を戻したEBITDAベースでは、営業利益70億円を目標としています。
アセットマネジメント事業では、AUMの拡大に伴って、順調に成長を見込んでいます。その他事業では、ホテル運営が収益に貢献してくることを見込んでいます。
財務戦略
ここから、各種戦略ごとの説明に入ります。まず、財務戦略です。フェーズ3を見越したバランスシートコントロールの実施によって、筋肉質なバランスシートを構築していきます。
主な戦略としては、収益性と効率性の向上を目指して、バランスシートコントロールの徹底、成長投資と財務健全性の両立を目指していきます。
スライド下段の指標は、先ほどの経営指標を再掲しています。特にレバレッジ水準については、期中では柔軟に対応していますが、毎期末ではしっかりとコントロールしていきたいと考えています。
株主還元方針
株主還元です。安定的な配当による還元を基本方針としており、今中計では、配当性向をターゲットにした還元を行う予定です。
前中計では、配当性向30パーセントから35パーセントと設定していましたが、今中計では、配当性向の比率を向上させまして、35パーセントから40パーセントと設定しています。なお、2期目以降は、減配はしない方針です。
キャピタルアロケーションの方針
キャピタルアロケーションについてご説明します。まず、スライド左側のキャッシュ創出のグラフですが、3ヶ年の営業キャッシュフローとして約215億円、資産の入れ替えにより約60億円、外部資金からの調達で約325億円、合計で約600億円を計画しています。
なお、外部資金調達額については、借入金の増加と返済による減少を考慮したネット額となっています。
この約600億円のうち、株主さまへの配当で約100億円、残り約500億円を成長投資へ充当していきます。成長投資では、不動産事業へ250億円です。この中には地域創生関係への投資50億円を含んでいます。その他、ホテル事業へ50億円、エネルギー事業へ200億円を計画しています。
サステナビリティ重要テーマおよびマテリアリティ
続いて、非財務面での戦略についてご説明します。当社グループのサステナビリティ重要テーマと、マテリアリティについてスライドに記載しています。
当社グループはパーパスを基軸にサステナビリティ経営を推進していきます。重要テーマと15項目のマテリアリティを特定し、各種KPIの達成に向けて、グループ全体での持続的な成長を図っていきます。
サステナビリティ（E:環境）
環境面では、脱炭素化への対応、再生可能エネルギーの安定供給と利用促進を進めていきます。グループ全体の温室効果ガス排出量は、2050年にネットゼロを目指します。
サステナビリティ（S:社会/ G:ガバナンス）
社会面では、サステナブルな街づくり、Well-being（ウェルビーイング）の向上を図ります。
ガバナンスでは、引き続きガバナンスやリスクマネジメントの強化を図り、グループ全体で進めていきます。
人的資本戦略の全体像
重要テーマにも掲げている人的資本戦略の全体像です。パーパスに基づいたバリューズ、長期ビジョンを基にした経営戦略である中期経営計画があり、それにひもづいたあるべき姿、リスクと機会を考慮した人材戦略を設定しています。
また、指標や目標も設定していますが、詳細は統合報告書をご覧いただければと思います。
この人的資本は、企業価値および社会価値向上に向けて大変重要なものとなります。経営の重要テーマとして、しっかりと対応を行っていきたいと考えています。
資本コストや株価を意識した経営の実現に向けて
以上のような財務・非財務の戦略のもと、当社グループは引き続き、「パーパス経営の実践」「成長構造の変革」「ESG経営の推進」この三位一体の戦略を基軸にサステナビリティ経営を実現させ、持続的な成長と中長期的な企業価値の向上を目指していきたいと考えています。
不動産事業 環境認識
事業戦略についてご説明します。まずは、コア事業である不動産事業の環境認識です。市場の見通しは、新築分譲マンションについては、特に首都圏都心部の事業用地の取得が非常に困難であり、減少している状況です。
また、建築コストも高止まり、あるいは若干の増加という状況の中で、供給数は現状維持か減少傾向にあります。
そのため、販売価格についても、当面は高価格が継続するものと予測しています。同様に賃貸マーケットについても、物価上昇などから賃料は上昇基調が続くものと考えています。
そのような中で、スライド下段のグラフに記載のとおり、中古リニューアル案件の増加が見込まれています。さらにホテルニーズも豊富なインバウンドによって底堅く推移しており、安定した成長が見込めるものと考えています。
不動産事業 中長期方針
当社グループの不動産事業の中長期方針は、新築分譲マンション事業を中心に、流動化やリニューアル再販、賃貸、管理などの総合的な不動産サービスで、安定的に営業利益で140億円の確保を目指します。
不動産事業 戦略
主要な戦略としては、高コストの中でも事業化に耐えられる用地を厳選すること、および全国に供給することでエリアを分散させ、安定的にランドバンクを確保していくことです。
当社グループでの総合的な不動産サービスで、あらゆる顧客ニーズに対応していきたいと考えています。
不動産事業 強み
当社グループの不動産事業の強みです。50年以上の実績に基づいた強力な地域ネットワークによる、用地仕入れや各地域のニーズを的確に反映した商品企画が大きな強みとなっています。
用地仕入れから販売、管理、アフターサービスまで、自社グループで一貫体制を構築しており、小さな地方都市も含めた全国での展開も大きな特徴となっています。
不動産事業 新築分譲マンション
ここからは、不動産セグメントを各事業別に説明していきます。まず、主要な事業である新築分譲マンションについては、当社の強みを活かしつつ、近年は政策的にジョイントベンチャーを推進してリスクとコストの分散を行いながら、競争優位性を確立していきます。
不動産事業 流動化
流動化では、短期回収比率を増加させ、回転率を向上させていきます。また、大都市圏だけではなく、全国の主要都市においてミドルサイズアセットの流動化も進めていきます。
不動産事業 新築戸建分譲・リニューアル再販
新築戸建分譲・リニューアル再販については、短期回収事業として、昨今の新築分譲マンション事業の工期の長期化を補完すべく、拡大を図っていきます。
戸建では、供給エリアを厳選しながらも、ミドル価格帯に特化した供給を進めていきます。リニューアル再販では、1棟もののリニューアル案件の仕入れをより強化し、もとよりある「ル・アール」ブランドの展開と拡大を図っていきます。
不動産事業 不動産賃貸・不動産管理
不動産賃貸と管理においては、安定したストック収益として引き続き拡大を図っていきます。賃貸事業においては、近年は賃料が上昇傾向にありますので、保有不動産の賃料改定を推進し、内部成長も目指していきます。
管理事業においては、管理戸数を増加させることはもちろんのこと、適切なマージンの確保に向けたコスト削減と管理サービスの向上の両立を目指します。
不動産事業 海外 / その他事業 ホテル運営
海外事業では、前中計のフェーズ1で3ヶ国への投資を行ってきたものが、フェーズ2において投資回収フェーズの3ヶ年と考えています。回収から適宜、一定の範囲で再投資に向けていく計画です。
ホテル運営事業については、宿泊特化型のホテル開発を加速させ、運営体制の強化を図ることで、保有と運営の両面から営業利益で10億円を目指します。
エネルギー事業 環境認識
ここからは、エネルギー事業のご説明となります。まず、エネルギー事業の環境認識です。脱炭素化の流れの中で、スライドに記載のグラフのとおり、発電量が2030年までには太陽光は1.5倍、風力は5.5倍になる見通しです。再生可能エネルギーの発電量は、今後も大きく拡大することが見込まれています。
エネルギー事業 中長期方針
当社グループは、エネルギー事業を新たな事業の柱と捉え、積極的に投資を実行していきます。現在は、太陽光発電所がポートフォリオの大半を占めていますが、今後は風力、バイオマス、蓄電所など、発電源の多様化を図っていくことで、営業利益は17億円、EBITDAベースでは70億円を目標としています。
エネルギー事業 中長期方針
スライドのグラフは、エネルギー源の中長期の成長イメージです。ベースにありますのが、FIT制度を活用した発電所で、安定収益として貢献しています。その上に、Non-FIT発電所、風力、バイオマスが拡大していきます。
新ビジネスモデルについては、大きくは蓄電所ビジネスになるものと予想しています。蓄電所ビジネスは補助金の活用も可能であり、バックアップ電源としての役割も大きく、今後拡大が見込まれるものと考えています。
エネルギー事業 戦略
エネルギー事業の戦略です。すでにPPAによる太陽光発電所を中心に開発スピードを加速させていますが、これに加えて、蓄電所ビジネスも本格的な事業化に向けて準備を始めています。今後も積極的な投資を行っていく予定です。
海外では、カンボジアにおいてカシュー事業を進めています。この事業は、食品、燃料、発電の3つの事業領域に展開が可能であり、非常に将来性のある事業となっています。食品のカシューナッツは、世界のバイヤーから高い評価を受けており、引き続き生産量の拡大を図っていきたいと考えています。
また、カシューナッツの殻から抽出できるオイルも、燃料事業化に向けて研究開発と分析を行っています。これも非常に将来性の高い事業として進めているところです。オイルを絞った後の残渣をバイオマス発電燃料として活用することで、将来的には、再生可能エネルギーの安定供給につなげていきたいと考えています。
アセットマネジメント事業
アセットマネジメント事業においては、AUMの拡大を図っていきます。2025年3月期に当初目標の3,000億円を達成しています。今後は、本中計の最終期である2028年3月期には4,800億円、フェーズ3の2031年3月期には7,000億円を目標にしています。
運用体制の強化が必要となりますので、アセットマネジメント会社の体制強化を図るとともに、既存の運用不動産の内部成長も図ることで、フィーの拡大も図っていきます。
前中期経営計画レビュー - 全体サマリー
Appendixには、前中期経営計画のレビューを記載しています。
一部ご説明すると、まず全体のサマリーですが、コア事業の不動産事業においては、新築分譲マンション事業・流動化事業ともに利益面では計画を達成しました。一方で、エネルギー事業においては、PPAの積み上げが想定より少なかったことに加え、ケーブルの盗難などのコスト増もあり、計画では未達となりました。
前中期経営計画レビュー - 連結損益計算書
数値目標と経営指標についてです。スライド上段では、最終年度のP/L目標と実績を比較しています。売上総利益では計画を達成していますが、販管費の増加により営業利益以降は未達となっています。
下段は経営指標です。インフラファンドへのTOBの実施後に、指標を修正しています。修正後の指標に対しては、自己資本比率、LTV、D/Eレシオは達成、ROEについては、当期利益が未達となったため、13パーセントの目標に対して11パーセントという結果になっています。
本ページ以降も前中期経営計画のレビューについて記載していますので、後ほどご参照いただければと思います。
以上で、中期経営計画のご説明を終了します。ご清聴ありがとうございました。
質疑応答：ケーブル盗難防止のための対策について
司会者：「エネルギー事業のケーブル盗難等への対策として、先日発表された三井住友海上火災保険とレーベンコミュニティによる盗難防止サービスが挙げられていると思いますが、その他の対応策は取られているのでしょうか？」というご質問です。
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