2020年12月期第1四半期決算説明
株式会社グローバル・リンク・マネジメントの金でございます。本日は、2020年12月期第1四半期の決算について、説明させていただきます。
本日は、はじめに新型コロナウイルス感染症の拡大における影響について、次に2020年12月期第1四半期決算ハイライト、決算の状況、通期業績予想の順で説明させていただきます。
事業リスクと現状について
はじめに、新型コロナウイルス感染症の拡大における影響についてご説明します。事業リスクと現状についてですが、現在、新型コロナウイルス感染症拡大による影響は限定的ながらも、業績に影響を及ぼす事業リスクが存在していると考えています。各事業リスクに対して、すでに一部で対応策を実施しつつも、未対応リスクに対しては順次対応を進めています。
供給サイドでの影響と対策について
不動産ソリューション事業における供給サイドのリスクとしては2点あります。1点目は、「建設工事の延期・中断」のリスクです。2点目は、「金融機関の融資姿勢の変化」によるリスクです。
1点目の建設工事に関しては、一部の案件で1週間程度の延期があったものの、工事は再開済みです。また、このような事態が再び発生した場合には竣工計画へ影響する可能性はありますが、現在、工事再開実績を考慮すると、業績への影響は軽微と予想しています。
2点目の金融機関の融資姿勢への変化に関しては、現状、融資姿勢に特段の変化はありません。変化が生じた場合、販売用不動産の仕入れができなくなり、来期以降の計画に影響が生じる可能性はありますが、今期の仕入れはすでに完了していますので、今期業績への影響はないと考えています。
販売サイド（レジデンス）での影響と対策について
販売サイドの影響と対策についてご説明します。不動産ソリューション事業の販売サイドのリスクとしては4点あります。1点目が「個人投資家の投資意欲の減退」、2点目が「金融機関の融資業務の縮小」、3点目が「法人・ファンドの投資意欲の減退」、そして4点目が「海外投資家への販売停止」です。
1点目の「個人投資家の投資意欲の減退」に関しては、3月の外出自粛により通常のオフラインセミナーの参加者数が減少しました。4月3日よりオフラインセミナーからオンラインセミナーに切り替え、すべてのセミナーをオンラインで行なったところ、参加者数はオフラインセミナー開催時と比べて増加しました。今後も、オンラインセミナーの特性を生かし、全国展開や営業フローのオンライン化を確立することで、投資家へのリーチ数、成約数の増加を目指していきたいと思っています。
2点目が、最大のリスクとして認識している「金融機関の融資業務の縮小」に関してです。現状、オンラインで対応できる金融機関数が少なく、金融機関は業務を縮小していますが、非対面で対応可能な金融機関が3行あるため、その3行を中心に業務を遂行しています。金融機関の対応数が上限に達する場合、販売見通しへの影響が生じる可能性があります。今後、金融機関もローン業務のオンライン化が進み、業務の改善が図られてくると予想しています。
3点目に、「法人・ファンドの投資意欲の減退」のリスクに関してご説明します。現状、レジデンス販売予定先については、購入見合わせは発生していません。購入見合わせが発生した場合の対策としては、1棟販売で予定していたレジデンスを区分販売に振り替え、販売を継続していきたいと考えています。
そして4点目の「海外投資家への販売停止」についてご説明します。2月から海外投資家への販売を停止しています。対策としては、先ほどの1棟販売の部分でのご説明と同様ですが、海外投資家向け販売分を国内販売向けに振り替え、引き続き販売を進めることで、今期連結業績見通しへの影響は生じないと考えています。
その他の影響と対策について
その他の影響と対策についてご説明します。非レジデンスにおける販売サイドのリスクに関しては、販売中止および長期化が挙げられます。今期はホテル1棟、商業施設1棟の販売予定がありましたが、現在の市場状況を考慮し、ホテルについてはレジデンスにコンバージョンして、当社の強みであるBtoC販売として進めていく計画です。商業施設については、現在販売戦略を検討中です。
プロパティマネジメント事業についてご説明します。こちらは基本的に管理業務になりますが、管理リスクとしては、管理物件の入居率低下が挙げられます。また、団扇事業は海外留学生を対象として行なっている賃貸事業になるため、渡航制限等による海外留学生の減少が挙げられます。
管理物件の入居率低下ですが、現状、5月11日時点での入居率は99.4パーセントと、平時と同様の入居率となっています。管理物件の入居率が大幅に低下した場合は収益性が悪化する可能性がありますが、プロパティマネジメント事業の売上構成比は全体の売り上げ構成の中でさほど大きくはないため、今期の連結業績見通しへの影響は軽微と予想しています。
営業状況について
営業の状況についてご説明します。レジデンスの区分販売における営業の状況について、先ほどもお話ししましたが、4月3日よりオフラインセミナーからオンラインセミナーに移行しています。オンラインセミナー開始以降、集客数、出席率ともに改善し、前年比で増加しています。
左側のグラフは月次のセミナー申込者数の推移になりますが、4月は前年に比べて127.2パーセントと伸長しています。対面型のリアルセミナーで培ったノウハウと、柔軟かつ迅速にIT対応を進めたことで、想定を上回る申し込みをいただき、多くの不動産投資に興味のある方々にご参加いただいています。今までは、1都3県を中心に集客していましたが、オンラインのメリットを生かし、今後は全国の個人投資家の方へのプロモーションを進めていきたいと考えています。
右側は、4月より開始した入居者募集物件の賃貸状況になります。掲載物件は2020年4月1日より入居者の募集を開始し、約1週間で入居率100パーセントを達成しています。このことから、新型コロナウイルス感染症拡大の中でも、当社の開発エリアである「3チカ」エリアの単身者向けマンションは、底堅い需要が続いています。
販売フローのオンライン化
販売フローのオンライン化についてご説明します。緊急事態宣言により、対面にて商談および契約行為が難しい状況だったため、弊社ではいち早く、商談から契約までオンラインで業務できる環境を整えるよう対応しました。すでにオンライン化は達成できており、不動産売買契約におけるIT重説も5月より開始可能と見込んでいます。
ストレスチェックによる事業リスクへの対応
新型コロナウイルス感染症拡大の影響がさらに大きく事業に影響を与える状況になった場合、不動産価格の下落リスクに備え、ストレスチェックをしていますので、迅速に対応し、経常赤字を未然に防ぎ、株主資本の毀損リスクを回避していくよう努めていきたいと考えています。
決算ハイライト
続いて、決算ハイライトになります。売上高は47億8,000万円で、前年同期比でプラス10.7パーセントと2桁増収となりました。2020年12月期第1四半期においては、海外向けの販売戦略の転換、旺盛な中古需要による売上ミックスの大幅な変化により、一時的に赤字を計上しましたが、1月から3月期のレジデンスの販売戸数は昨年の109戸に比べ、今期は131戸の販売となり、前年比でプラス20.2パーセントと大幅に増加しました。
営業利益に関しては、後ほど増減要因でも説明させていただきますが、区分販売にて中古販売比率が前年同期に比べ、5.3パーセントから30.6パーセントと上昇しており、一時的に粗利率の低下を招いています。その結果、営業利益はマイナス5,000万円となっています。
当期純利益に関しては、事業規模拡大のため、物件の仕入れによる借入金が増加し、マイナス8,000万円となっています。P／Lの詳細については、決算短信、または開示されている資料をご確認ください。
販売状況・計画
販売状況、および販売計画についてご説明します。左側のグラフですが、先ほどもお話ししたように、当四半期においては区分販売82戸、1棟販売46戸、海外投資家向けに3戸の、合計131戸を販売しました。前年同期に比べて20パーセントほど増加しています。
右側のグラフをご覧ください。今期の竣工計画ですが、レジデンス19棟、ホテル1棟、商業テナントビル1棟の計画です。レジデンス19棟のうち、1棟販売の計画は14棟になっています。その中で、すでに4棟は当四半期末時点で売買契約済となっており、販売計画は順調に進捗しています。
1棟販売分の引き渡し時期が第2四半期以降に集中する予定ですので、今期は下期偏重の販売計画となっています。
営業利益増減要因
営業利益増減要因になりますが、販売戸数の増加により7,000万円の増収効果となっています。粗利率の変化ですが、中古物件の需要増もあり粗利率が低下しています。また販管費は、積極的な仕入れによる租税公課とオフィス増床に伴う地代家賃の増加で1億円となりました。以上の結果、第1四半期の営業利益はマイナス5,000万円と、一時的に赤字を計上しました。
パイプラインの状況
パイプラインの状況についてです。2020年度中期経営計画資料から変更があった部分について、色字にて記載させていただきました。赤字については追加になったプロジェクトで、供給戸数が順調に積み上がっています。青字は次期繰り越しになったプロジェクトで、緑字はコンバージョン申請中のプロジェクトです。
業績予想
最後に、2020年12月期の決算の業績予想です。新型コロナウイルスによる事業リスクは依然あり、予断の許さない状況が続きますが、通期の業績予想は据え置いています。
今期は、売上高は300億円、営業利益は21.4パーセント増の19億円、経常利益は17.2パーセント増の16億円を計画し、5期連続で増収増益を目指しています。社員一丸となり、業績達成できるよう邁進する所存ですので、引き続きよろしくお願いいたします。
ご清聴、ありがとうございました。