事業概要
長嶋義和氏（以下、長嶋）：グッドコムアセットの長嶋です。2023年10月期第3四半期の決算についてご説明します。
事業の特徴です。当社グループの主力事業は、東京23区を中心に1都3県で展開している自社ブランド「GENOVIA」シリーズの投資用新築マンションの企画、開発、販売および管理となります。
セグメントは、法人への1棟販売を行う「ホールセール」、個人投資家への販売を行う「リテールセールス」、建物管理・賃貸管理・家賃債務保証を行う「リアルエステートマネジメント」、IPO・IRコンサルティング、不動産小口販売を行う「その他」の4つです。
売上1,263億円相当にあたる仕入を確保
今期の第3四半期においては、売上1,263億円相当の仕入が完了しています。これは、当社がオフバランス・スキームを活用していることが理由です。オフバランス・スキームについては後ほどご説明しますが、手付金のみで仕入契約が可能となるスキームです。
手付金を総額の2パーセントと仮定すると、スライド右の表にあるとおり、前渡金を50倍にすることで、仕入の実績がわかるようになっており、第3四半期までの仕入総額は1,023億円相当となります。
このオフバランス・スキームを実施しない場合、有利子負債1,026億円程度と、仕入と同程度必要となりますが、このスキームによって、実際の仕入総額よりも有利子負債を抑えることが可能となっています。
1,023億円の仕入は1,263億円の売上高に相当するため、有利子負債を抑え、健全な財務体質を維持しつつ、仕入を増やしていることがわかると思います。
仕入の特徴 オフバランス・スキーム
当社独自のオフバランス・スキームをご説明します。まず、建設会社が土地を取得し、当社と仕入契約を締結します。その際に、当社が手付金のみを支払うことで、仕入が完了します。つまり、マンションが竣工し、その引き渡しを受けるまで、土地代金・建築代金・借入金利など、開発に関わる一切の費用を負担せずに済みます。
また、2年、3年と資金が寝てしまうことがないため、資金の回収期間が短く、高い資金効率を実現できます。優良な財務体質を維持することができるため、他社よりも多くの仕入が可能で、業績拡大のスピード、すなわち成長を加速することができます。
資本コストを上回る資本収益性を確保
また、オフバランス・スキームを推進することで、土地を取得して開発を行う他社とは違い、資金が寝てしまう期間がなくなるため、資金回収までのサイクルが短くなります。そのため、資金効率のよい事業運営が可能となっています。
実際、ROIC（投下資本利益率）は資本コストを大幅に上回って推移しています。これは、土地を取得していないことが最大の要因となっています。
パイプラインの状況
パイプラインの状況です。大型の物件を仕入れることで、建築資材の価格高騰を圧縮するよう取り組んでいます。今期は、9月11日現在で39棟2,872戸の仕入を行っており、20億円以上の大型物件の仕入を増やしています。
物件を大型化することで、例えば同じ戸数の仕入でも、棟数が少ないほど現場監理などの人件費が削減できます。また、お風呂やトイレなどの設備も一括で購入し仕入れることで、コストの削減が可能になります。
パイプライン①(2023年9月11日現在)
今後のパイプラインの一覧です。9月11日現在で、61棟4,164戸の仕入が完了しています。
パイプライン②(2023年9月11日現在)
今後のパイプラインの一覧の続きです。
パイプライン③(2023年9月11日現在)
今後のパイプラインの一覧の続きです。
GENOVIA外観写真
スライドには、自社ブランド「GENOVIA」シリーズの外観写真を載せています。賃貸需要の高い立地に物件を供給しています。
仕入エリアの拡大
仕入範囲を、東京23区中心から1都3県まで拡大しています。現在、1都3県は転入超過となっており、賃貸マンションの市場規模も拡大しています。この市場エリアを獲得し、さらに事業を拡大していきたいと考えています。
事業ポートフォリオ
当社グループの事業ポートフォリオです。法人などへ1棟販売を行うホールセールを主力事業とし、さらに成長させていきます。また、新規事業のREIT事業は、5月初旬に必要な許認可等を取得することができたため、第2の主力事業に伸ばしていきたいと考えています。
リテールセールスは、個人投資家へ販売を行っており、主要な顧客は公務員です。リアルエステートマネジメントは、管理物件の増加によってストック収入の増加に貢献しています。
5つの事業でバランスよく、なおかつ高い成長性を実現していきます。
REIT事業の市場規模
今後の主力事業として考えているREITの市場規模は、2023年6月末現在で約27兆円です。REITの資産総額は、10年で約17兆円増加し、拡大を続けています。また、安定的な投資先の1つとして選ばれ、私募REITへの出資総額も年々増加しています。
これらの事実を踏まえ、REIT事業の拡大は可能だと考えています。
当社グループの中長期成長イメージ
当社グループの中長期の成長イメージです。REIT事業への物件供給によって資産規模を拡大し、主力事業に成長させることで業績を拡大し、売上高6,000億円、営業利益600億円を達成したいと考えています。
7期連続の増収予想 過去最高を更新中
2023年10月期の業績予想です。今期の売上高は、前期比57.5パーセント増の630億円と、7期連続の増収を予想しています。仕入の強化により、6年間で6倍に成長しています。
上場している不動会社の同期間の成長率は約1.7倍ですので、極めて速い成長スピードを維持しています。
6期連続の増益予想 過去最高を更新中
営業利益は、前期比18.2パーセント増の54億円で、6期連続の増益を予想しています。また、ホールセールの1棟販売の推進によって営業利益率が向上した結果、6年間で6倍に成長しています。
売上高と同様に、同期間の上場している不動会社の成長率は約1.7倍であり、当社は高成長を実現しています。
私募ファンド事業の開始
今期は、約400億円規模の私募ファンドを組成予定です。SPCへ物件を売却し、グッドコムアセット投資顧問でアセットマネジメントを行うスキームになります。私募ファンドでアセットマネジメント業務の実績を積み、私募REIT事業を開始する予定です。
運用資産の拡大
今期に約400億円の私募ファンドを組成後、毎期200億円規模で私募ファンドを組成することを考えています。5年後には1,000億円規模で私募REITを立ち上げたいと考えています。
グッドコムアセット投資顧問の主要メンバー
グッドコムアセット投資顧問の主要メンバーをご紹介します。さまざまな企業で経験を積んだメンバーが主要メンバーとして在籍しているため、今後の運用資産の拡大に向けて、万全の体制となっています。
JPX日経中小型株指数
投資指標です。4年連続でJPX日経中小型株指数に選定されました。将来的には「JPX日経インデックス400」にも選定されるよう、業績拡大を続けていきます。
株主還元(配当推移)
配当は6期連続で増配しており、今期は35円を予想しています。1株あたりの配当額は6年で7倍となっています。純資産配当率は、高い資本効率と配当水準により、上場会社の平均を大幅に上回って推移しています。
株主還元(総還元性向・配当性向)
高成長企業は株主還元が少ない傾向にありますが、当社は株主還元にもかなり力を入れています。配当性向は30パーセントを基準に毎期配当しており、2019年度から2021年度の3年間は、自己株式の取得も実施し、高い総還元性向を実現しています。
財務情報(ROE推移)
ROEは、株主資本コストを大幅に上回り、高い資本効率で事業を行っています。
また、上場している不動産会社や全上場企業の平均に比べ、ROEは高い水準で推移しています。9月8日現在において、上場している不動産会社144社中第15位、全上場企業3,880社中第191位でした。
株価推移
新規上場からの株価推移です。9月8日の終値971円から算出する予想PERは8.53倍、配当利回りは3.6パーセントとなります。成長率とPERから試算されるPEGレシオは0.60倍となり、割安と言われる1倍を大きく下回っています。
当社では、利益成長率を加味して株価水準を測る指標であるPEGレシオが極めて低いことを課題と認識しています。高い成長率が株価に十分に織り込まれていない現状を早急に解消することを、今後のIRにおける重要課題として取り組んでいきます。
将来の方針・目標及び成長に向けた取り組み
資本コストと株価に対する、将来の方針・目標及び成長に向けた取り組みについてです。オフバランス・スキームにより、ROEとROICは上場会社の中でも極めて高い資本効率性を示していると認識しています。しかし、結果的にPERは、当社のオフバランス・スキームによる資本効率性の高さを反映していないと考えています。
これは、株主・投資家のみなさまにおける、当社独自の強みへの認知度が低いことが要因だと考えています。この状況への対応として、今後も高い資本収益性と高成長を維持し、取り組みとしては、オフバランス・スキームによる仕入拡大と資本効率の最大化を目指します。また、当社事業の強みに対する株主や投資家の認知度を高めるべく対話を推進し、丁重な開示を進めていきます。
また、当社は上場来、高い成長率を維持していますが、PEGレシオは大きく1倍割れとなっており、当社の成長率の高さが株価に反映されていないと認識しています。これは当社の中長期の成長性について、十分に株主や投資家に認知されていないためと考えています。この状況への対応として、PEGレシオ1倍超えを目指し、当社の中長期戦略をより積極的に開示していきます。
さらに、当社は上場来、高い成長性と高配当の両立も実現しているため、当社株式を長期保有していただくことは、株主にとってもメリットがあると認識しています。年平均成長率35パーセントを維持し、長期保有していただけるように株主との対話を増やしていきます。
各指標の現状及び今後の取り組み
スライドには、各指標の現状と今後の取り組みをまとめています。先ほどご説明したとおりですが、成長規模やROIC、ROE、配当に関する指標は高水準を実現している一方で、PEGレシオやPERには適切に反映されていないと当社は考えています。
売上高・営業利益の推移
2023年10月期第3四半期の決算です。今期第3四半期までの1棟販売は、1棟99戸を計上しています。当社グループの業績は1棟販売が8割程度を占めるため、1棟販売の計上時期によって、四半期で大きな偏りがあります。
今期は第4四半期に私募ファンドへの販売を予定しているため、約400億円規模の売上計上が控えています。
不動産販売事業の状況(ホールセール、リテールセールス)
ホールセールは、第4四半期に私募ファンドへの1棟販売の売上計上が控えています。リテールセールスは、第3四半期で前期通期の販売戸数219戸を大幅に上回る336戸を販売しました。
現時点でも好調をキープしており、通期で黒字化を達成します。
Purpose (パーパス)&Vision(ビジョン)
当社は、Purposeとして「不動産を安心と信頼のできる財産としてグローバルに提供し、社会に貢献する」、Visionとして「21世紀を代表する不動産会社を創る」を掲げています。災害などにも強い、安心・安全な街作りに貢献したいという思いと、財産となるような資産価値の高い不動産を供給していきたいという思いが込められています。
また、Visionの「21世紀を代表する不動産会社を創る」を、2030年の決算発表までに達成します。
サステナビリティの推進
持続的な成長や社会課題解決のため、当社はサステナビリティを積極的に推進しています。環境については、自社ブランドマンション「GENOVIA」シリーズの壁面や屋上を緑化し、また、環境に配慮した設備を導入しています。
社会については、会社の成長には人財が重要であるため、全員が能力を十分に発揮できるように、働きやすい職場環境を整備しています。今期は従業員に対して1万円のベースアップやリフレッシュ休暇などを導入しました。
ガバナンスについては、取締役6名中3名を社外取締役、役員9名中2名を女性役員とし、さまざまな視点での意見を取り入れるなど、ガバナンスの強化を図っています。
サステナビリティ推進状況
サステナビリティの推進状況です。持続的な成長に欠かせない人的資本を引き続き重視し、多様性の確保や従業員エンゲージメントの向上に、積極的に取り組んでいきます。
以上で2023年度第3四半期の決算説明を終了します。ご清聴ありがとうございました。
質疑応答：仕入増加の要因について
司会者：「昨年は2倍、今年は3倍と、仕入が非常に増えていることがよくわかりましたが、なぜこのように増やせるのでしょうか？ やはり信用力や販売力の大きさが要因なのでしょうか？」というご質問です。
長嶋：スライドをご覧ください。前期2022年度の22棟1,304戸から、約11ヶ月で39棟2,872戸に増加し、20億円以上の仕入も約3倍に増加したという状況です。これは、供給エリアを1都3県に広げたということも当然あるのですが、やはり当社の信用力が年々上がっていることが大きな要因だと思います。
さらに、当社では仕入のリピーター率も非常に高くなっており、第3四半期の仕入では約75パーセントになります。それに加えて、仕入の大型化によって仕入スピードが向上しています。
2021年度とも比べてみてください。
司会者：かなりの差がありますね。
長嶋：そうですね。4倍になっていると思います。
司会者：まとめますと、供給エリアを広げたことと、リピーターが多いこと、そしてこれまでの実績の積み重ねによる信用力が要因ということですね。
長嶋：おっしゃるとおりです。
質疑応答：業績予想の達成見込みについて
司会者：「今期の業績予想に対する進捗率が芳しくなく少し心配なのですが、業績の達成は大丈夫なのでしょうか？ また、来期も業績拡大見込みと考えてよろしいのでしょうか？」というご質問です。
長嶋：インサイダーの関係上、お話しできる範囲でご説明します。今期、第4四半期は約400億円の私募ファンドを組成予定で、こちらを実現していくことで、通期予想は達成できるのではないかと考えています。
司会者：この私募ファンドは、かなり大きなウエートを占めているわけですね。
長嶋：そのとおりです。これ以上のことは、インサイダーの関係で話せないのですが、しっかり進捗しているところです。
質疑応答：為替や物価の影響について
司会者：「為替や物価の影響で、投資用マンションの販売価格が高くなっているように感じるのですが、御社のマンションの需要に影響は見られるのでしょうか？」というご質問です。
長嶋：影響はやはり受けています。しかしながら、先ほどこちらのスライドでご説明したとおり、物件の大型化によるスケールメリットで、コストを削減しています。
例えば、総戸数は同じでも、20戸のものを5棟と、1棟で100戸のマンションを仕入れるのでは、5棟のほうでは現場監理に5人必要になってしまいます。人件費も含め、設備等を一括で仕入れることができるメリットは大きいと思っています。
今後のパイプラインをご覧ください。「阪東橋II」は172戸、「綾瀬II」は138戸、「川崎鈴木町」は151戸です。
こちらのページの「（仮称）中野島」は148戸です。
こちらのページでも、「（仮称）川崎VII」192戸、「（仮称）金町」141戸、「（仮称）天王台」190戸、「（仮称）平塚IV」115戸、「（仮称）西川口」110戸、「（仮称）西千葉」118戸、「（仮称）西千葉II」115戸、「（仮称）村上」305戸と、かなり大型化していることがわかると思います。
司会者：そうですね。
長嶋：このように大型化することで、スケールメリットによって原価を圧縮することができます。
司会者：物価の影響を受けつつも、スケールメリットを活かすことでかなり軽減できたということですね。
長嶋：おっしゃるとおりです。ただ、これについてもやはり当社が信用を得られたということだと思います。大型の物件でも、建設会社なども任せていただけているという内容になりますので、これまでの信用が蓄積されているという状況です。
司会者：拝見していますと、やはり東京23区以外も非常に増えていますね。
長嶋：そうですね。ただし、駅徒歩10分であること、1都3県であること、賃貸需要の高い場所であることという条件は外していません。
司会者：住む側のメリットが非常に大きい物件ばかりということですね。
質疑応答：私募ファンドの組成および運用について
司会者：「今期中に私募ファンドの組成、運用が開始されるのかどうか少し不安を覚えます。確度はどれくらいでしょうか？」というご質問です。
長嶋：前回、1,200パーセントとお伝えして随分とたたかれました。ただし、度合いで言えば1,200は少し大げさですが、1,000パーセントと言える程度の自信はあります。準備にも約3年かけていますし、長い間の下積みもあります。
司会者：毎回、この決算説明会でご説明いただいてきたものが、ついに実現するということですね。
長嶋：そのとおりです。
質疑応答：私募ファンドやREITに組み入れる物件について
司会者：「私募ファンドやREITに組み入れる物件については、自社開発マンションだけでなく、商業施設、ホテル、福祉施設なども考えていますか？ 最近はホテルでも外国人観光客が増えて、どんどん高くなっているため、いい利回りが取れるのではないでしょうか？」というご質問です。
長嶋：トラックレコードのスライドを見ながらご説明したいと思います。計画としては、今期に約400億円の私募ファンドを組成して、毎期、毎年200億円を積み上げていく予定です。5年後には、1,000億円規模で私募REITを組成するというかたちで記載しています。
我々としての現時点の答えは、やはり首都圏に特化した住宅、いわゆるレジデンスにしていきたいと考えています。現在はホテルもインバウンド事業ということで、利回りも非常に戻ってきていると思いますが、一方で、コロナ禍を経験した中で、非常に景気に左右されやすいと感じています。例えば、いろいろな災害によって空室が出るということもあります。
私募REITには期間の限定がないため、不安があるものをREITに組み入れれば、当然ながら入れ替えなければいけないリスクも発生します。そうであれば、当社としては、今まで特化してきた住宅を1都3県に広げ、かつ住宅に特化したレジデンスを進めていきたいのです。RCやSRCといったものに特化したもののほうが、REIT業界においてはおそらく独自性があります。
司会者：そうなのですか。
長嶋：住宅特化型はほとんどないのです。地方再生などはあるかもしれませんが、首都圏型というものもほとんどありません。
司会者：したがって、安定的に成長が期待できるマンション、レジデンスに特化していくということですね。
長嶋：おっしゃるとおりです。ヘルスケアも視野に入れてはいますが、日本では諸外国に比べてヘルスケアの認知度が低いという懸念もあります。そのため、現時点で言えることとしては、REIT業界において首都圏での住宅特化型は、ほかにはほとんどないということです。
司会者：独自性を活かす方向で考えているということですね。
長嶋：そのとおりです。
質疑応答：REIT事業の見通しについて
司会者：「中長期成長イメージの図がありましたが、3年後くらいにはREIT事業の割合が半分程度になっており、非常に驚きました。こちらは可能性としてはどれくらいでしょうか？」というご質問です。
長嶋：中長期成長の図は、あくまでイメージのかたちで記載しています。こちらのスライドでは、5年という期間でイメージを記載しています。当社のラインナップにおいては今後、1都3県のものが順次出てくるため、私募ファンドを5年間で毎期200億円とは一応しているものの、私の考えとしては、「場合によっては3年間でできます」というくらいのイメージです。
ただし、無理があるような成長イメージは、事業計画上どうしても作れません。そのため、事業計画と私の考えとでは違います。
司会者：社長のイメージとしてはこうなる、ということですね。
長嶋：そうですね。トラックレコードとしてはこれくらいの実績を積まなければならないと思っています。投資顧問の主要メンバー5人の経歴を見ていただきたいのですが、各氏ともさまざまな企業で学んできた、まさに精鋭部隊です。
当社のほうでも、いろいろと考えたのですが、私募REITや私募ファンドを作った理由にはそのような意味もあるのです。
司会者：お考えがみなさまに伝わったのではないかと思います。
長嶋：あくまでも私の考え方ですので、どのように評価されるかは難しいところもありますが、「5年の予定を3年でやるか、あるいは2年でやるか」と、そのような感覚です。
質疑応答： リテールセールス好調の要因について
司会者：「リテールセールスが好調ということですが、要因は何でしょうか？ 新入社員も順調に育っているということでしょうか？」というご質問です。
長嶋：今期に入ってからということもありますが、コロナ禍が長期化しましたが、もはやインフルエンザと同じような感覚になりました。我々の主要なお客さまは景気に左右されにくい公務員でありますが、コロナの影響を受けた部分はあります。
質疑応答：仕入資金の借り入れについて
司会者：「オフバランス・スキームは御社独自のものであり、資金が少なく済むとは言え、それなりに仕入資金は必要になるはずです。銀行からの借り入れについて不安はないですか？」というご質問です。
長嶋：不安がないかどうかで言えば、当社では必ず出口戦略を決めた上で仕入れているため、銀行を含めた金融機関には毎回説明をして、ご納得いただいている状況です。
質疑応答：私募REITの販売先について
司会者：「私募REITの販売先としては、どのようなところを想定していますか？」というご質問です。
長嶋：簡単にご説明すると、私募ファンドとしては、私どもがまずは受益権売買をします。そして、図の中央にあるSPCという受益権の譲渡先の合同会社、要は目的会社を作るわけです。同時に一般社団法人も作るわけですが、そのSPCの箱に受益権を売却するというかたちになります。現在、名称を選定している状況です。
司会者：非常にわかりやすくご説明いただいていますので、スライドの図を参考にしていただければと思います。
質疑応答：市場における株価の評価について
司会者：「株価は、市場で適正に判断されていると思いますか？」というご質問です。
長嶋：難しいですね。その点に関しては、発言は控えたほうがいいと思っています。類似会社のこともありますし、加えて当社は不動産会社ということもあり、四半期ごとにどうしても偏りが出てきます。正直、納得がいかない部分もありますが、私自身、より積極的にIR活動を行っていかなければと真摯に受け止めているところです。
司会者：対話を通して、みなさまに価値を理解していただけるような活動を、ということですね。
質疑応答：増配の可能性について
司会者：「御社は常に第4四半期で挽回し、増配してくれるイメージがあります。今回も通期予想を上回った場合、増配の可能性はありますか？」というご質問です。
長嶋：当社は上場来6期連続の増配となっています。配当は6年で7倍になっています。お約束はできませんが、当社は配当性向30パーセントを目途として考えているため、それに見合った配当は還元していきたいと思います。
司会者：考え方はこれまでと同じということですね。
長嶋：おっしゃるとおりです。
長嶋氏からのご挨拶
長嶋：今期の業績予想を達成し、株主還元を積極的に行っていきます。今後の成長にもご期待いただき、応援していただけると幸いです。本日はありがとうございました。