平和不動産リート投資法人、Growthの時代へ、賃料収入年成長率目標を6％へ上方修正　賃料成長が金利増を上回る

第49期決算説明

平野正則氏：みなさまこんにちは。平和不動産リート投資法人を運営しています、平和不動産アセットマネジメント社長の平野です。みなさまには、日頃より大変なご支援を頂いています。まずはこの場をお借りして御礼を申し上げます。

また、この6月には6年連続となります公募増資に取り組みました。「HF上野稲荷町ビルディング」をはじめ、成長資産となるオフィスビル計4棟を取得しました。投資主のみなさまにおかれましては、沢山のご応募を頂き、重ねて御礼を申し上げます。

さて、平和不動産リート投資法人は、いよいよ本格的なGrowthの時代に入ることとなりました。賃料成長に基づくEPUとDPUのグロースです。

金利上昇とインフレが進行する中、賃料の上昇はこれに遅行してスタートしました。私たちは対策として、資産回転型戦略のスピードを速め、物件売却益による投資主還元を進めてきました。今後も積極的な投資主還元を引き続き行います。ただし、その原資は賃料のGrowthが担っていきます。

Ⅰ　平和不動産リート投資法人の成長への取り組み

ポートフォリオ全体の賃料成長は着実に階段を上るように水準を切り上げてきました。継続的な物件入替による賃料ギャップのある成長資産の取得。バリューアップ工事やセットアップオフィス化の推進。これらが期を追うごとに賃料引き上げの推進力となってきました。

オフィス賃料の成長の勢いはご承知のとおりですが、足元ではレジデンス賃料の成長がこれを上回りました。

レジデンスポートフォリオの8割を占めるシングルタイプに勢いがついてきました。企業の若年層に対する待遇改善が続く中、新型コロナ禍で新規供給された、賃料ギャップのある東京物件への集中投資が実を結んでいます。

足元の賃料収入年成長率は全体で4.5パーセントとなり、目標の5パーセントに大きく近づきました。 私たちは目標を6パーセント成長へと上方修正します。

賃料のGrowthがEPUのGrowthを支えています。EPUの年成長目標を3パーセント以上としました。今後はEPUのGrowthがDPUのGrowthを支えていきます。DPUは2028年11月期までに4,200円の到達を目指します。

内部留保の取崩しや物件売却益の計上は、今後も継続します。一方で、投資主還元のメインドライバーは賃料のGrowthがこれを担うこととなります。

Ⅰ　平和不動産リート投資法人の成長の軌跡

本決算期および来期以降の分配金についてです。2026年5月までの本決算期・第49期は前期より40円増額の3,990円としました。1年前の第47期と比較した年間分配金成長率は3.6パーセントです。

また、いま走っています第50期の予想をここから40円増額の4,030円にしています。第51期をさらに10円増額の4,040円としました。本決算期において、21期連続増配となりましたことをご報告申し上げます。

Ⅰ　平和不動産リート投資法人の成長

分配金の状況についてご説明します。本決算期・第49期における最大のトピックスは、EPUがプラス79円と大きく成長したことです。

オフィス、レジデンスの賃上げによる内部成長効果と、物件取得による外部成長効果が、金利費用の上昇を上回って着地しました。

第50期および第51期の業績予想において、賃料成長は足元の水準程度に留めています。また、外部成長効果も今後の計画については未計上です。さらなる賃料成長の推進と、成長資産の取得による外部成長効果によって、EPUのGrowthをしっかりと高めていきます。

EPUの年成長目標3パーセント以上を実現することで、さらなるDPUのGrowthにもつなげていきます。

III　NEXT VISION Ⅱ＋

「NEXT VISION Ⅱ＋」の進捗状況についてです。分配金および資産規模ともに、目標が射程圏内に入ってきました。最大の要因は内部成長が順調に進捗してきたことにあります。ご説明のとおり、賃料収入年成長率は4.5パーセントとなり、目標を6パーセントに引き上げました。

格付は資産規模の進展により、目標に向け着実に近づいています。ESGに関してはすでに目標をクリアしました。

ここからは外部成長、内部成長、財務についてです。

IV　ポートフォリオの状況

ポートフォリオの推移を、含み損益率とNOI利回りを切り口に、グラフに表しています。着実にポートフォリオの良化が続いています。

私たちはポートフォリオの良化と成長資産への入替を両立させています。バリューアップ工事と賃上げによりキャッシュフローを向上させ、含み益の拡大を図ります。物件によっては、これを売却することによりキャピタルゲインの獲得を目指していきます。

IV　外部成長　本決算期以降の取得概要

本決算期以降における、取得物件についてまとめています。公募増資および借入余力の活用により取得したものです。上段に記載のとおり、取得価格と鑑定評価額との差額が41億円生じています。高い含み益の状況から運用がスタートします。

公募増資では、賃料ギャップが大きく将来の賃料上昇期待が高いオフィス4物件を取得しました。これとは別に都心築浅レジデンス4物件を取得しています。また、築20年が経過し、修繕コストが増大するレジデンス2物件を売却し、25億円の譲渡益を計上しました。

IV　外部成長　取得の概要

今回の代表物件となります「HF上野稲荷町ビルディング」です。本物件は東京メトロ銀座線「稲荷町」駅徒歩4分。JR山手線「上野」駅からも徒歩11分に立地します。浅草通りの角地に建ち、ガラスの曲面が印象的な外観となります。成長著しい東京都区部のオフィスを、スポンサーサポート機能を活用して取得します。

前所有者により、すでにエントランスや水回り等のリニューアルが施されています。テナントの満足度向上を意識し、屋上庭園が新設されているのも大きな特徴です。リニューアルにより賃料ギャップがマイナス24.6パーセント生じていますが、今後のマーケット賃料の成長にも期待がかかるオフィスビルです。

IV　外部成長　取得の概要

次に「名古屋平和ビル」をご紹介します。名古屋市営地下鉄東山線・名城線「栄」駅徒歩5分に位置します。周辺は名古屋証券取引所ビルをはじめ、スポンサーの面開発エリアの一角を成します。エントランス入ってすぐの大理石による大型の石壁が、物件のグレード感を高めています。

基準階は236坪の規模ですが8分割まで対応可能です。また、45台収容可能な大型駐車場を有し、営業車両を利用するテナントへ高い訴求力を有しています。

名古屋エリアは、東京、大阪に続いて需給がタイト化しており、賃料ギャップもマイナス10.2パーセントへと拡大しています。

IV　外部成長　取得の概要

左側に「HF北十条ビルディング」をご案内しています。JR「札幌」駅徒歩5分、2024年竣工のオフィスビルです。規模は小規模ですが、札幌駅至近の築浅ビルとなります。札幌も空室率低下と賃料上昇が顕著に推移しています。

右側は「HF千葉富士見ビルディング」です。JR「千葉」駅徒歩8分、京成線「千葉中央」駅からは徒歩3分となります。1982年築ですが、耐震補強が施されています。繁華性の高い立地に加え、駐車場32台を備えていることも魅力の一つです。

昨今の建築費の高騰を受け新規物件の供給は限定的に推移しています。各エリアの中核都市における、地域に根差した好立地物件の希少性は高まっていくと考えています。私たちの運用資産の中でも、北千住、立川、八王子、船橋におけるオフィスビルの運営が良好に推移しています。

今回は千葉駅周辺の中でも、繁華性の高い立地、賃料ギャップ、そして高い利回りを総合的に勘案し、取得を判断しました。

IV　外部成長　スポンサーの販売用不動産

平和不動産の販売用不動産についてご案内しています。平和不動産の決算説明資料を抜粋したものですが、ポートフォリオの入替の過程で、物件売却益を獲得していく方針が打ち出されています。

IV　外部成長　競争を排除した取得戦略- スポンサーサポートの活用による普通借地権開発

普通借地権レジデンス開発も着実に進捗しています。押上で2棟目の開発プロジェクトが今年竣工予定です。取得済みのHF押上レジデンスと同じお寺さまを底地権者とする物件です。

IV　内部成長　オフィス運用状況

ここからは内部成長、まずはオフィスの運用状況についてです。本決算期の期中平均稼働率は99.3パーセント、期末稼働率は99.2パーセントとなりました。高い稼働率に加え、1.8ヶ月まで低下したフリーレントの水準が、タイトな市況を表しています。

IV　内部成長　オフィス運用状況

オフィスポートフォリオ全体に対する賃料増額率は年率換算で4.2パーセントとなりました。解約面積が縮小し、入替時賃料増額が抑えられています。一方で昨年からスタートした全テナントへの賃料増額要請が奏功し更新時賃料増額が大きく伸びることとなりました。賃料ギャップは市場賃料の上昇により拡大しています。

公募増資によるオフィス4物件の取得は、名古屋平和ビルを除き、ここに反映されていませんので、賃料ギャップは今後、さらなる拡大が見込まれます。市場賃料の成長に負けない賃上げに取り組んでいきます。

IV　内部成長　オフィス運用状況

ここからオフィスにおける具体的な取り組みをご紹介します。エントランスや水回り等の共用部バリューアップをテナントが居ながらにして実施し、既存テナントに賃料改定をお願いしていくケースを中長期回収型と呼んでいます。

また、東京都区部の100坪以下の空室に対しては、セットアップオフィス化を進めています。テナントの入居により、資金回収がスタートするので短期回収型と呼んでいます。

「HF日本橋兜町ビルディング」においては、エントランスや各階共用部のバリューアップを実施しつつ、空室の発生に対し、セットアップオフィス化を施しました。中長期回収型と短期回収型を併用したハイブリッド型となります。

セットアップオフィス化においては、36坪の区画で坪19,000円の賃料が坪30,000円へと大きく上昇しました。共用部バリューアップは昨年完成しましたが、早くもROIは10パーセントを超え、今後の拡大に期待がかかります。

IV　内部成長　オフィス運用状況

近年取得したオフィスの賃料改定実績です。昨年取得した「パークイースト札幌」では早くも大きな改定実績が続いています。6月に公募増資で新規に取得した物件においても、しっかりと実績を残していきます。

IV　内部成長　レジデンス運用状況

続いてレジデンスの状況についてです。稼働率ですが、期中平均稼働率、期末稼働率ともに96.4パーセントとなりました。ファミリー、コンパクトタイプの稼働率が若干落ちているのは、バリューアップの推進によるものです。

IV　内部成長　レジデンス運用状況

賃料改定状況ですが、増額改定傾向が拡大しています。レジデンスポートフォリオ全体に対する賃料増額率は年率換算で4.7パーセントとなりました。

全体の8割を占めるシングルタイプの成長が顕著となっています。礼金、更新料の水準が好調なマーケットを表しています。将来の賃上げにつながる賃料ギャップも拡大し、今後の賃料増額改定の蓋然性が高まっています。

IV　バリューアップ戦略　‐短期回収型（レジデンス専有部）

レジデンスのバリューアップは、効果の高い東京都区部のファミリー、ディンクス物件を中心としています。

70平米前後のお部屋でも、総額500万円程度とコストを抑えたかたちでキッチン、バス、トイレ等の水回りを更新し、床壁天井をバリューアップしています。バリューアップ実施戸数32戸に対する平均工事金額は440万円に留まり、効率重視の投資を継続しています。

また、目黒や銀座といった好立地物件に関しては、賃料改定率は4割から5割と高い伸びを示しています。

IV　含み損益の推移

含み損益の状況です。物件入替に伴う含み益の顕在化が18期続いています。一方でバリューアッド運用による賃料増額改定や新規物件取得の効果により、含み益額は過去最高を更新しました。含み益額702億円。含み益率26.9パーセントとなりました。

IV　財務

続いて財務についてです。借入金の残存年数と金利固定化比率は前期比同水準を維持しています。公募増資後の鑑定LTVは39.8パーセント、総資産LTVは46.4パーセントと低く抑えられています。引き続き、財務規律を維持しながら、金利上昇に対しては、賃料成長で対応していきます。

IV　サステナビリティ

ここからはESGへの取り組みについてです。グレスビー評価は3スターを維持しています。グリーンビル認証の取得をはじめ、環境意識を高めていきます。

IV　サステナビリティ

テナントさまの利便性向上を意識し、デジタルサイネージやテレワークボックスを設置しました。その他、環境への取り組みとして、スカンディアモスによる室内緑化にも取り組んでいます。

V　資産運用会社　社員インタビュー

本決算期においては、レジデンスの収益の成長率が、オフィスを超えることとなりました。

社員インタビューのページではその秘密に迫ります。PMやBM経験者からなるメンバーが、顧客ニーズや現場対応に熟知した上で、PM会社様と密なリレーションを取っています。

私たちはPM会社のみなさまをお客さまの代表と位置付けています。単に賃料の引き上げをお願いするだけでなく、物件価値の維持向上に努めることでWIN WINの関係を築いていきます。お時間のある時に、是非ご覧ください。

平野氏からのご挨拶

本日は最後までお聞きいただき誠にありがとうございます。不動産は間違いなくインフレ資産です。ただし、賃料成長には遅効性が生じます。

私たちはこの対策として、資産回転を早め、また、内部留保を活用する体制をとりました。賃料成長を促すために、賃料ギャップのある成長資産の取得や、バリューアップによる賃上げを進めてきました。

これらが奏功し、本決算期では賃料のGrowthが大きなEPUのGrowthを生み出しました。

ここからはGrowthの時代へ。「Steady Growth＆Sustainable Profit」私たちの挑戦は続きます。引き続き平和不動産リート投資法人ならびに平和不動産アセットマネジメントをよろしくお願い申し上げます。