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中西聖氏（以下、中西）：ミガロホールディングス代表取締役社長の中西です。本日はお集まりいただき、ありがとうございます。私から2024年3月期決算についてご説明します。
本日のアジェンダです。会社概要、2024年3月期連結決算の概要及びセグメント別実績、各事業の内容と将来の展望、2025年3月期業績予想、トピックスについてご説明します。
会社概要
会社概要です。設立は2023年10月2日で、プロパティエージェントからミガロホールディングスへ対象株式を移しました。現在、役職員は423名、グループ内事業としてDX推進事業とDX不動産事業を行っています。
沿革・売上推移
2024年3月期の売上高は426億7,200万円となりました。2025年3月期は500億円を予想しており、祖業であるプロパティエージェント創業以来、21期連続で増収しています。
当社グループの展開する事業
事業内容ですが、DX推進事業では、主に顔認証事業やシステム開発を行っています。スライド右側の当社の祖業であるDX不動産事業では、投資用不動産の開発・販売・管理事業を行っています。
基本的には、2事業ともに2018年から注力し、提唱しているデジタルトランスフォーメーションにおいて、生産性の向上やデジタルで事業を変革していくことを根幹に考えています。
決算ハイライト①
連結決算の概要をご説明します。決算ハイライト①として、売上高は426億7,200万円、営業利益は25億円となりました。ミガロホールディングスとなり予想値を25億円と出しており、営業利益は前年比14.4パーセント減となっています。
DX推進事業の売上高は26億2,900万円となりました。スライド右側には3年間におけるDX推進事業の売上高の推移を示しています。2022年3月期は約8億円、2023年3月期は前年比2.2倍の約18億円、2024年3月期は前年比1.5倍の約26億円と伸ばしてきました。
決算ハイライト②
決算ハイライト②として、DX不動産事業における不動産販売対象である見込み客、DX不動産会員数は、前年比7,196人の増加となりました。不動産販売戸数は前年比160戸増加の1,231戸、顔認証プラットフォーム「FreeiD」導入マンション棟数は、前年比53棟増加の86棟となっています。
DX不動産事業におけるKPIは、ストック収入の源泉である賃貸管理戸数及び建物管理戸数が挙げられます。賃貸管理戸数は前年比1,598戸の増加、建物管理戸数は前年比304戸増加しています。賃貸管理戸数が一気に増えているのは、約1,000戸保有している会社をM&Aしたためです。
SI稼働案件数は前年比15件の増加でシステム開発も伸びています。
決算ハイライト③
決算ハイライト③です。売上高は426億7,200万円、業績予想に対する達成率はプラス101.6パーセント、営業利益は25億円で達成率は100パーセント、経常利益は20億4,200万円で前年比マイナス7,700万円、当期純利益は11億1,200万円で達成率は85パーセントとなりました。
2024年3月期 BSハイライト
B/Sのハイライトです。総資産は前期末比11.5パーセント増の約480億円、現預金は前期末比30.5パーセント増、約20億円増加しています。棚卸資産は前期末比7.4パーセント増、有利子負債は前期末比12.5パーセント増、純資産は前期末比9.2パーセント増となりました。
棚卸資産や総資産など、B/Sはのれんと当社の販売在庫不動産を合わせたかたちとなっています。
2024年3月期 セグメント別業績
セグメント別の実績です。2023年3月期と比較して売上高は、DX推進事業は46.1パーセント増、約8億円増の26億2,900万円、DX不動産事業は12.6パーセント増の約400億円となりました。
営業利益は前年比14.4パーセント減ということで、DX推進事業は前年比1億5,300万円減のマイナス約1億円、DX不動産事業は約38億円となっています。
DX推進事業
DX推進事業のトピックスです。我々は、ゴルフ場やオフィスなど、さまざまなところに顔認証プラットフォーム「FreeiD」を導入していますが、マンションが伸長しており、大手デベロッパーへの導入がさらに進んでいます。
加えて、クラウドインテグレーション・システムでは新規案件獲得が増加しており、売上高が成長しています。
営業利益は積極的なM&Aと人材採用、その他先行投資継続により赤字となりました。
DX不動産事業
DX不動産事業は、前期第1四半期に新築の物件の引渡集中があり、第4四半期はかなり低い数字となっていますが、売上高は予定どおりの着地です。販売価格は上昇したものの、原価高騰の影響や中古物件の販売シェア増加の影響で、営業利益は前年比10.6パーセント減の減益となりました。
当社グループの展開する事業
ここからは各事業の内容と将来の展望についてご説明します。
当社グループのセグメントは、DX推進事業、DX不動産事業の2事業がありますが、大きく分けると3つの柱があります。
DX推進事業は、スマートシティAI顔認証事業、主に「Salesforce」や「Amazon Web Services」を扱っている生成AI／クラウドインテグレーション事業の2つに分かれます。
DX不動産事業では不動産の開発・販売、中古買取販売・建物管理・賃貸管理を行っています。
国内における顔認証サービス事例
国内のさまざまなところで顔認証サービスが広がっています。「東京ドーム」「東京ディズニーランド」にも導入されており、2025年には、大阪メトロの全駅に顔認証ゲートが設置されることが決まっています。
顔認証サービスの主な提供実績
当社グループの顔認証サービスの主な提供実績ですが、無人店舗、保育園、マンション、オフィス、ゴルフ場、行政施設に加え、前期の2月より顔認証決済サービスの実証事業がスタートし、「サンガスタジアム by KYOCERA」で導入されました。
業務販売提携先としては、三菱地所、ユアサ商事、大崎電気工業などがあり、各企業の得意領域に、顔認証サービスを販売していく提携を結んでいます。
暮らしをつなぐ「FreeiD」
直近のリリースでは、ユアサ商事グループが顔認証プラットフォーム「FreeiD」の販売店契約を締結といった内容を発表しました。ユアサ商事の社内でも、ある程度責任の所在とKPIを設定していただいているため、なにかのきっかけで販売するのではなく、しっかり販売していただけるような内容となっています。
プロパティエージェント（PA）とDXYZの強み
先ほどもお伝えしたとおり、さまざまなところに顔認証システムを導入していますが、我々はデベロッパーであり、お客さまの立場でもあるため、マンション領域に強みを持っています。
お客さまの立場で必要になるのが、顔認証プラットフォームの絶対的な安全性や精度です。また、入居者を管理する賃貸管理と建物を管理する建物管理事業が密接に関わってきます。
当社は、顔認証IDの発行やトラブルへの対処方法など、マンションデベロッパーとしてのノウハウがあります。加えて、賃貸管理・建物管理業のナレッジということで、建築工事においても、どのようなタイミングで何を配線するとコストを抑えられるかといったこともわかっています。
マンションについては、賃貸管理・建物管理業におけるソフトウェアの開発、認証制度や安全性も含めて、当社の物件で1年半の実証実験を繰り返し、製品として発表してプロパティエージェントをお客さまとして実績を作ってきました。これにより、マンション事業における顔認証システムの導入が広がり始めています。
国内初の顔認証マンションを全国各地へ拡大中
「FreeiD」導入マンション棟数は86棟竣工と、昨年から53棟増加しています。建築工事の開始から竣工するまで概ね1年から2年半ほどかかるため、受注に関しては直近1年より前に導入していたマンションが竣工しています。
受注し、竣工後に売上になるため、リリースしていないものもありますが、大手のデベロッパーから受注をいただいています。
マンション向けの顔認証システムについては、数年前は実証事業としてマンションに顔認証が導入されていましたが、商用として標準採用されたのは、日本では2年半前が初めての事例となります。
もう1つ初めての事例として、2年半前にオール顔認証マンションが登場しました。エントランスや宅配ボックス、メールボックス、エレベーター、玄関ドアなど、1つの顔画像ですべて開けられるということで、プロパティエージェントがマンションの販売を開始しました。
それまではマンションに導入するという話はありませんでしたが、その後、三菱地所レジデンスなどの同業者から導入いただくことが増え、『日本経済新聞』でも取り上げられて、問い合わせも増えていきました。現在は、興和地所や東京建物、長谷工グループなどさまざまな企業に導入されています。
顔認証プラットフォーム「FreeiD」
それに伴い、「FreeiD」ユーザー数は、前年比で約3.5倍に伸び1万9,004人となっています。ソリューション数（導入デバイス数）は、前年比で約1.5倍の2,422個となっています。マンション等への顔認証プラットフォームの導入は始まったばかりです。
顔認証サービスについて
当社グループはマンションやオフィス、ゴルフ場に顔認証サービスを導入するだけではなく、顔認証のIDプラットフォームも作っています。
マンションやオフィスなどでは、業界別、会社別に多くの企業が顔認証サービスを導入しています。先ほど「東京ドーム」や「東京ディズニーランド」の例も挙げましたが、ユーザーからすると、それぞれの場所で顔と個人情報の登録をしなくてはいけません。
当社が開発している「FreeiD」は特許を取得しており、1つのアプリケーション、例えば携帯のアプリで顔画像を登録することでどこでも使えるサービスとなっています。
【トピックス】顔認証決済「FreeiD Pay」について
「サンガスタジアム by KYOCERA」や「SHINAGAWA TECH SHOWCASE」では、「顔ダケで、買い物。」という「FreeiD Pay」をリリースしました。こちらはカフェや屋外広場に出店するキッチンカー、施設内のゲート、施設内の教育施設でも使えます。顔認証IDプラットフォームにおけるマネタイズについては始める準備が整っていると言えます。
顔認証の導入費用とランニング費用もいただいており、売上はしっかりと上がっています。
顔認証の特許一覧
2020年から、顔認証や顔認証のマンション、顔認証のIDプラットフォームにおける特許を取得しています。申請自体は2018年半ばから進めているのですが、2019年からは本格的に特許を取得し、我々がマーケットを独占できる状態を作っていっています。
例えば、先ほどご説明した1つの顔画像でマンションのエントランス、宅配ボックス、メールボックス、エレベーター、玄関ドアを使えるというシステムは我々の特許です。
また、One Timeパス（鍵貸し）機能を使えば、携帯アプリから時間限定で、自分が住んでいるマンションの鍵を貸すことができます。例えば、今日の夕方6時から9時まで母に来てもらうとなれば、私がアプリケーションで設定すれば、メールボックスは見られませんが、鍵を渡さなくても母親はその時間だけエントランス、エレベータードア、玄関ドアから入ることができます。
現在、我々も議論していますが、One Timeパスはおそらく民泊施設や貸会議室などでも普通に使えると考えており、One Timeパスの顔認証においても特許を取得しています。
さらに、1つの顔画像でさまざまなところに使えるようになるというビジネスモデル特許も取得しています。このようにさまざまな特許を取得しており、取得している特許はマンション関連が半分ぐらい、その他のIDプラットフォームの特許が残り半分というかたちになると思います。
DX市場規模(顔認証の市場規模)
実際に我々がアプローチできる顧客の市場規模は約500億円を見込んでおり、こちらを早急に攻めていきたいと考えています。
当社グループの展開する事業
クラウドインテグレーション事業についてです。クラウドインテグレーション事業では、「Salesforce」「AWS」の導入・運用・定着化支援やシステム開発などを行うシステム開発エンジニアを約230名擁しています。
DX実現の強み
まだDXという言葉が浸透していなかった2018年からDXに注力してきました。デジタル化を進める中で、社内にさまざまなノウハウが蓄積され、そのノウハウを外販しようということで、2020年にシステム開発会社を買収し、我々のDXのノウハウを載せて販売しています。
DX推進室を作った理由は2つあります。1つ目は、B/Sとコストの筋肉質化です。リーマン・ショック後、不動産事業は非常に好調で、2018年に向けて金融機関の貸し出し姿勢と担保評価が上がり続けていました。
リーマン・ショックのようなネガティブな兆しはなかったのですが、10年に1回の周期で危機が来ることを想定しておかなければならなかったため、B/Sとコストのダイエットを行いました。コストについては、今後はIT化、自動化によって生産性を高めなければならないと考えていたことが要因です。
2つ目は、人材採用です。2018年に5年後の人材採用について考えた時に、採用はかなり厳しくなるため、「10人で100パーセントのパフォーマンス」から「5人で200パーセントのパフォーマンス」を出せるようにしなければならないと考えました。そのためにはDXの力が必要なのではないかと考え、DX化に取り組み始めました。
さまざまな苦労を経てきたのですが、2020年になって各業界のシステム開発やIT化の状況を見てみると、9割7分の会社でIT化は進んでいるものの、生産性は上がっていませんでした。
我々はいろいろな失敗を経験しながら生産性を高めてきた実績があったため、発注しているシステム開発会社に「我々のノウハウを載せたらどのようになるか」と質問したところ、「粗利が5パーセントあがる」という回答をいただいたため、すぐにその会社を買収し、システム開発の領域を広げてきました。
DX推進事業における支援実績
SIの稼働件数は、スライド右側のグラフのとおり増加しています。不動産事業会社をメインとしているのではなく、金融、生命保険、証券、大手銀行等のシステム開発を行っています。
テック人員構成 > DXを支えるIT人員
DXを支えるIT人員についてです。システムエンジニアもかなり増えており、エンジニア等IT人員は232名と、前年比で1.2倍に増加しています。基本的に、採用とM&Aで進めています。
事業コア(DX不動産会員数)
DX不動産事業についてです。我々の見込み客となるDX不動産会員数は16万6,256人と、前年比で約7,200人増えています。
集客装置は2つあり、オウンドメディアの「不動産投資Times」、1万円からスマホで不動産に投資できるクラウドファンディング「Rimple」です。
ストック型循環エコシステム
DX不動産会員数推移が増加するとともに、販売数も増えていくかたちとなっています。
高い資産性を持つコンパクトマンションの開発・販売&物件管理のスペシャリスト
我々の事業は、「都心×駅近」の資産性の高いマンションの開発・販売、中古物件の仕入・販売、賃貸管理によりビジネスを広げてきています。
DX不動産事業の1つの特徴として、自社で開発するマンションのすべてに顔認証が入っているという差別化要因があります。
国内初の鍵が一切いらない“オール顔認証マンション”
オール顔認証マンションということで、エントランス、駐車場、宅配・メールボックス、エレベーター、住戸ドアなどのすべてで顔認証ができるという差別化要因によって、マンションの販売数を伸ばしています。
DX不動産事業 セグメント売上高の内訳
セグメント売上高内訳です。グラフの下から1段目が新築の投資用マンション、2段目が中古の投資用マンション、140戸と記載されている3段目が単身者あるいは2人世帯、ダブルインカム世帯の1LDKタイプ、4棟と記載されている5段目は2億円から4億円、利回り5パーセント前後の鉄骨アパートです。こちらの総数が増えたため、前年比で約50億円伸ばしています。
各種KPI
販売契約数は四半期で見るとばらつきがありますが、前年比で127件増、1,113件の総数となりました。
オール顔認証マンションによる顧客満足度の向上
オール顔認証マンションは、入居者に非常に人気があるため売りやすいです。入居者の97パーセントの方が便利だと回答しています。
アンケートの回答項目については、日本人は一番上を選ばずに真ん中を選ぶ傾向がありますので、わざと4つにしました。その中でも「非常に便利」と回答した人が66パーセントいますので、かなり手応えがあると思っています。
女性の回答として、両手がふさがったままマンションに入ることができ、エレベーターでもボタンを押さなくて済むため、非常に便利だというコメントを多くいただきました。
「次に住まれる物件にも顔認証入退を希望されますか？」という質問に対しては、95パーセントが希望すると回答しています。こちらは我々のマンション販売のエビデンスにもなりますし、投資用として持つオーナーさまとしても大変うれしい要素だと考えています。
加えて、1つのシナジーとして、DXYZ社が顔認証システムを販売する時にも、このアンケート結果が非常に役に立っています。
東京23区・都心エリアに特化して展開
立地に関しては、投資用不動産は郊外には出ずに都心で316億円、居住用不動産は1都3県に広げて、65億円となっています。
将来の展望についてお話しします。マンションの開発事業において原価が高騰しており、下がる要素は今のところ見当たりません。一方で、前期を通じて価格転嫁余地を確認できましたので、定量的に出している予想数値についてはお伝えできませんが、余地についてご説明します。
前期の振返りと今期の取組み
販売利回りについてです。マンションの販売価格は、分子のキャッシュフロー（家賃収入）、分母の利回りで価格が決定していくロジックです。分母が下がると販売価格は上がる、分子が上がると販売価格が上がります。
前期の振返りと今期の取組み
我々の販売利回りは、2022年、2023年、2024年と平均で下がってきています。我々は昔から他社平均よりも高めの利回りで勝負している傾向がありました。そのため2024年はスライドに記載しているあたりが我々の平均でしたが、相場利回りは概ねこの程度でした。
そこに顔認証が入った結果、スライド右側に記載があるように「顔認証ありマンション」は「顔認証なしマンション」と比較して、初月の販売、賃貸契約率ともに上昇していたことが確認されました。
このようなロジックより、「顔認証ありマンション」は販売・賃貸ともに強いことが確認できました。
前期の上期が過ぎた段階で、役員からは「顔認証マンションの賃貸付きが早いです」という報告を受けていました。サンプルが少なかったため、利回りも賃料相場もいったんは変更しなかったのですが、前期1年を通じてこのようなデータが取れましたので、余地が確認されたということになります。
前期の振返りと今期の取組み
東京都の賃貸はかなり強くなってきています。我々の管理している物件の賃料も上昇しており、昨年、一昨年に設定した新築の賃料は現在よりも約4,000円低かったです。
当社調べですが、東京都の人口動態はコロナ前にはかなり戻ってきていますので、平均賃料はもう少し高くなるのではないかと思います。
前期の振返りと今期の取組み
顔認証マンションについては、不動産鑑定士が「物件の資産価値が向上する傾向にある」とコメントしています。
我々の開発するマンションにおける販売利回り、いわゆる分母についてご説明します。販売利回りは年々下がってきています。当社は業界平均よりも高い利回りで顔認証マンションを取り扱っています。
平均よりも高いところで戦うのは、ギリギリのところで勝負するよりも、バッファを持って勝負していくことこそが、増収増益を毎年続けていくためのオプションであり、武器になると考えているためです。
すべてをMAXで行わないのが我々の経営スタイルではあるものの、顔認証の部分も含めて考えると、キャップレートについては低下余地があると考えています。
また、顔認証システムの導入によって付加価値の増加による賃料上昇が見込めることになるため、賃料についても、これまでは顔認証システムが入っていなかった物件と同様の設定をしていましたが、こちらについては上昇余地がしっかりあることが確認されました。そのため、2025年3月期については分子を上げる力、分母を下げる力はなくはないと考えています。
中長期の成長目標
当社は中期経営計画を出していませんが、B/Sを考慮すると、不動産売上高1,000億円の達成はもっと早くできるとは思います。ただし、資金の確保及びB/Sの安全性を考えて成長曲線を描くと、2029年3月期に1,000億円が妥当だと考えています。
DX不動産事業では、ドミナント戦略における参入障壁、顔認証による差別化されたマンションの販売をさらに推進し、2029年3月期に不動産売上高1,000億円、2027年3月期に顔認証含むDX推進売上高50億円の達成を目指していきます。
2025年3月期 業績予想
2025年3月期の業績予想についてご説明します。売上高は前年比17.2パーセント増の500億円、営業利益は前年比4パーセント増の26億円、経常利益は前年比2.8パーセント増の21億円、当期純利益は前年比12.3パーセント増の12億5,000万円を計画しています。
2025年3月期は投資の期だと思っています。先ほどお伝えした顔認証マンションについては、顔認証システムはただ単に玄関ドアに置けばよいという話ではなく、弊社がデベロッパー機能を持って顔認証マンションのシステム開発まで行うため、マンション業界で先行投資を行い、当社グループの顔認証一色にしていきたいと思っています。それによって利用者が増えれば増えるほど、顔認証IDプラットフォーム「FreeiD」に参画したくなる業者が増えます。
例えば、牛丼店が顔認証を決済に使いたいとなれば、既存の我々の「FreeiD」会員に 対して50円のクーポン券を送って集客することができます。先ほども「サンガスタジアム by KYOCERA」のカフェ等におけるIDプラットフォームの話をしましたが、そのあたりのマネタイズができるようになってくると、さらなる成長が見込めます。2025年3月期はしっかりと投資を行っていきたいと思っています。
しかしながら、我々は収益の柱としてDX不動産事業を持っているため、投資した分をしっかり回収しながら増益を目指していきたいと考えています。
株主還元（株式分割前）
配当に関しては、2024年3月期の配当は普通配当40円に加え、5円の記念配当があり年間45円としました。2025年3月期は普通配当比較で8円増配の年間48円を予定しています。2024年3月期の45円からプラス3円、記念配当を除くとプラス8円となります。増配に加えて、一部中間配当の実施を予定しています。
株主還元（株式分割後）
2024年7月1日を効力発生日として、普通株式1株につき2株の割合で株式分割を予定しています。2025年3月期は記念配当がなくなるため、実際はその分も含めて、増配を行うことになります。
そのため、我々は投資を行いつつ、イノベーティブかつ圧倒的なマーケットシェアを取りにいくといったビジネスを展開しつつも、収益の柱により増益を達成していきます。株主のみなさまへの還元はしっかり行うというポリシーをもって、事業をさらに進めていけたらと思っています。
以上でご説明を終わります。ご清聴ありがとうございました。