2022年12月期 業績予想
髙村隼人氏：株式会社グッドライフカンパニー代表取締役社長の髙村でございます。2022年12月期第2四半期決算についてご説明いたします。よろしくお願いいたします。
まず、はじめに8月12日付で通期連結業績予想（2022年2月14日公表）の上方修正を行いました。主な要因としては、売上総利益率の上昇及び販管費の減少によるものとなっております。売上高は当初の予想どおりの90億円ですが、営業利益を3億2,000万円から4億2,000万円、経常利益を3億円から4億円に上方修正しております。
具体的には、連結子会社である株式会社グッドライフ建設において、建築原価を適切にコントロールできていることに加えて、プロパティマネジメント事業においても、今期竣工の新築物件をはじめとした管理物件の自社付け契約件数が当初の想定を上回って推移することなどから、当初の計画を上回る売上総利益率を確保できる見込みとなったためです。
ビジネスモデル
それでは、当社グループのビジネスモデルについてご存じない方も多くいらっしゃるかと思いますので、あらためてご紹介いたします。当社グループは、不動産投資家（オーナーさま）に対し、投資用不動産（主に新築1棟賃貸マンション）の用地仕入、企画・設計、施工、賃貸仲介、賃貸管理、売却までのサービスをワンストップで提供しており、「不動産投資マネジメント事業」のアセットマネジメント事業とプロパティマネジメント事業、及び「エネルギー事業」から成り立っています。
売上高構成概要
当社グループにおける売上構成概要となります。「不動産投資マネジメント事業」「エネルギー事業」に分かれます。また「不動産投資マネジメント事業」はアセットマネジメント事業とプロパティマネジメント事業から構成されておりアセットマネジメント事業が全体売上の約90パーセントを占めております。
なお、アセットマネジメント事業の売上につきましては、1取引当たりの金額が高額のため、四半期毎の経営成績は大きく変動する傾向にあり、期ズレが生じる場合がございます。第2四半期の売上高が前年同四半期を下回っているのもこのためであり、通期ベースでみると順調に推移しております。
グループ構成概要
当社グループの構成概要となります。当社グループは、投資用不動産に関連するサービスをグループ各社で提供することにより、投資家へ最大限の価値を提供しております。
なお、不動産・建築業界に特化した人材サービス事業であるプロキャリアエージェントにつきましては、4月に人材サービス事業より撤退し事業再構築中でございます。
マンションブランド「LIBTH･」
マンションブランドのご紹介です。当社グループが販売している商品は、新築1棟賃貸マンションで、ブランド名は「LIBTH･（リブス）」です。「LIBTH」には、「Life is beautiful with（いい暮らしをともに）」という意味を込めており、販売エリアは福岡、熊本、沖縄の都市中心部をメインに開発、販売しています。
これまでの歩みと売上高及び累計竣工棟数の推移
これまでの歩みについてのご紹介です。2008年の創業から一貫して投資用新築1棟賃貸マンションを主軸としており、2022年12月期第2四半期末において当社が企画・開発に携わった物件の竣工棟数は累計121棟になります。
また、売上高も竣工棟数の増加に伴い、創業以来12期連続での増収となっております。
アセットマネジメント事業における販売スキーム
販売スキームのご説明です。「不動産投資マネジメント事業」におけるアセットマネジメント事業については、販売スキームが3種類あり、それぞれ売上の計上タイミングが異なるため、詳細については次のページでご説明いたします。
スキームA（不動産商品）
1つ目は、スキームAの不動産商品です。こちらは、土地を保有していないオーナーさまに対し、当社が仕入れた土地を販売（売買契約を締結）し、オーナーさまが建て主となり、当社グループとオーナーさまとの間で設計業務委託契約、建築請負契約を締結するスキームです。
この場合、当社では、土地決済した時点で土地売上、設計契約完了かつ建築確認認可時に設計売上が計上されます。建築売上は工事の進行状況に応じて計上されていきます。
スキームB（不動産商品（地主））
2つ目は、スキームBの地主さま案件です。こちらは、土地を自身で保有するオーナーさまが建て主となり、当社グループとオーナーさまとの間で設計業務委託契約、工事請負契約を締結するスキームです。
この場合は、オーナーさまの土地の上に建設を行うため土地売上は計上されず、設計売上と建築売上が計上されることになります。また、売上の計上タイミングは、原則として各役務の提供が完了した時点となります。
スキームC（建売商品）
3つ目は、スキームCの建売商品です。当社が建て主となり、当社とオーナーさまとの間で建売商品の売買契約を締結するスキームです。この場合、用地の取得、設計、建設まで当社が行い、建物完成後に土地、建築代金を含めた建売商品として販売します。
そのため、売上の計上タイミングとしては、建物の竣工・引渡時点となり、前述のスキームに比べると遅くなりますが、販売時に土地、建築の売上が同時に計上されることとなります。
事業区分別の実績と見通し
それでは、2022年12月期第2四半期の事業別実績と今後の見通しについてご説明いたします。一目でわかるように天気図で表現いたしました。①アセットマネジメント事業部に関しては、第2四半期は前年同期と比較して土地売上が減少したものの、下期に売上増加が見込まれるため、曇りのち晴れとしております。②プロパティマネジメント事業、③エネルギー事業については業績堅調のため、晴れマークとしております。詳細は次ページ以降でご説明いたします。
2022年12月期 第２四半期業績ハイライト
2022年12月期第2四半期は、「スキームB.不動産商品（地主）」「スキームC.建売商品」の増加による土地売上減少に伴い、売上高27億8,200万円、営業利益1億6,600万円、経常利益1億5,500万円、四半期純利益4,600万円となり、いずれの項目も前年同四半期と比較すると減収、減益となっております。当期の計画が下期偏重型であるため、通期ベースで見ると順調に進捗しております。
また、冒頭に申し上げたとおり、通期連結業績予想について上方修正を行いました。4月に人材サービス事業から撤退したことにより、事業撤退損5,900万円を計上しております。
連結決算概要（損益計算書）
事業ごとの連結決算概要のご説明です。当社グループは、先ほどご説明したとおり、アセットマネジメント事業とプロパティマネジメント事業からなる「不動産投資マネジメント事業」と、「エネルギー事業」に区分しています。
売上につきましては、プロパティマネジメント事業及びエネルギー事業は成長を見せるものの、主力であるアセットマネジメント事業の土地販売件数の減少により27億8,200万円となり、前年比9億2,700万円の減少、25パーセントの減収となりました。
①アセットマネジメント事業
アセットマネジメント事業のご説明です。アセットマネジメント事業売上は、土地、設計、建築、売買仲介から構成されています。土地・設計売上については不動産商品（地主）・建売商品の増加に伴う土地販売件数の減少から減少しております。
建築売上については、平均請負額は減少したものの、施工件数の増加により増加しております。
②プロパティマネジメント事業
プロパティマネジメント事業のご説明です。プロパティマネジメント事業は、賃貸仲介店舗「LIB STORE」による賃貸仲介売上と、管理物件のオーナーさまから収受する管理受託収入、100パーセント子会社で家賃保証業務を行う安心入居サービスの売上で構成されています。
2022年12月期第2四半期の業績は、上期8棟の竣工により、管理戸数が471戸増加したことにより管理売上が増加しております。賃貸仲介売上は、博多店を閉鎖したことにより売上高が減少しております。
③エネルギー事業
エネルギー事業のご説明です。エネルギー事業は、連結子会社である株式会社グッドライフエネルギーにて、弊社企画物件へのプロパンガス供給を行っております。
2022年12月期第2四半期の業績は、既存物件6棟、新築物件8棟のガス供給設備の取得及び設置により、ガス設備管理戸数が975戸増加したことにより売上高が増加しております。また、既存物件6棟、新築物件8棟のガス供給設備の取得及び設置により、借入金が増加しております。
エネルギー事業単体の黒字化は、設備への先行投資が必要となりますので、もう少し先になる見込みです。
営業利益増減分析
営業利益増減要因分析のご説明です。工事件数の増加に伴い、建築に係る利益は増加したものの、土地販売件数の減少による土地、設計に係る利益が減少したことに伴い、営業利益が2021年12月期第2四半期と比較すると1億1,500万円減少しております。
貸借対照表
貸借対照表のご説明です。借入による負債の増加に伴い、自己資本比率が前期末比3.8ポイント減少しております。
借入の増加要因につきましては、土地在庫、建売商品及び仕入価格の増加により販売用不動産及び仕掛販売用不動産が増加、ガス供給設備の取得による建物及び構築物の増加に伴い借入金が増加しております。なお、有利子負債19.8億円に対して、現預金は20.1億円あり、実質無借金経営となっております。
2022年12月期第2四半期の決算説明は以上となります。上期は売上高・営業利益ともに前年同期比を下回る結果となりましたが、当期の計画が下期偏重型であるため、通期ベースで見ると順調に進捗しており、通期業績予想を上方修正いたしました。
連結子会社である株式会社グッドライフ建設において、建築原価を適切にコントロー ルできていることに加えて、プロパティマネジメント事業においても、今期竣工の新築物件をはじめとした管理物件の自社付け契約件数が当初の想定を上回って推移することなどから、当初の計画を上回る売上総利益率を確保できる見込みとなっております。
今期は、前期に引き続き投資フェーズと位置付けています。今は成長のための投資を緩めることなく積極的に行い、トップラインをまだまだ伸ばしていきます。トップラインを伸ばすことにより、規模の経済原理が働き、原価率の低減が可能となりますので、まずは成長のための投資を行い、九州内でのシェアを拡大し、中長期的に利益率を高めていきたいと考えています。