業績の推移と主な沿革
下村隆彦氏：みなさん、こんにちは。本日は何かとご多忙の中、当社の会社説明会にご出席いただきまして誠にありがとうございます。時間の制約がございますので本日は当社の業績と今後の事業展開、これを中心にお話をさせていただきます。
それではまず3ページ、お願いいたします。当社の業績の推移と沿革でございます。
2005年の4月、ちょうど私が62歳の時でございますが、第1号のホームを開設いたしまして、堅調に推移をいたしまして、7年後2012年の4月にJASDAQに上場をすることが出来ました。
そして今から4年前（2014年）、念願でありました首都圏への進出を果たすことができまして、今年（2018年）の3月に東証2部に鞍替えをいたしております。
前期の売上は135億7,200万円。3,214室となっております。
業績の推移
業績の推移でございます。
売上は前期の135億7,200万円に対しまして、今期は170億円を予定しております。
経常利益につきましては前期9億9，400万円に対して、今期は13億円を予定しております。そして当期純利益につきましては、前期6億1,500万円に対し、今期9億円を予定しております。
当社の強み・特色について-①
当社の強みと特色でございます。
当社は首都圏、近畿圏の都市部にドミナントを構築して運営をしております。
首都圏は東京23区に集中しております。近畿圏につきましても、大阪、京都、兵庫、奈良の4府県に限定をして開設を運営をしていくといるところでございます。
ドミナントにどういうメリットがあるかといいますと、大阪本社、東京本社から管理しやすい範囲であるということと、スタッフが急に休んだり辞めたりした場合でも、応援・異動が非常にしやすいというメリットがあります。それから、入居者様が「このホームに入りたい」と思っても、たまたま満室の場合、近場のホームに入居していただいて待機をしていただくという効果もございます。
その次に介護サービスの中でも、当社は護付有料老人ホームに特化をしております。介護事業というのは25種類に分類されます。その中に有料の老人ホーム事業があるんですが、有料老人ホームは当社が今やっておりますのは介護付、住宅型、サービス付き高齢者向け住宅です。
この3種類の何が違うかといいますと、住宅型は、介護保険の請求が違います。住宅型は訪問介護で、お客さんが求めるサービスをケアプランに盛り込んで、提供したサービスしか介護保険が請求できません。
しかし介護付は、サービスの多い少ないに関わらず100パーセント請求できます。介護付は大体、当社でお一人あたり20万円強からいただいております。しかし住宅型は、10万円から12万円くらいしかいただいておりません。例えば、当社では小さい50人のホームの場合、お一人8万円くらい少ないとなりますと月400万円、年間で5,000万円くらい売上が少ない。
ということで、介護付が一番この売上収益の上がるビジネスモデルであると言えると思います。しかし介護付は、誰でもできるわけではないんです。市町村が枠を設けまして、一定の基準に達しますと、公募で応募いたします。そういう中で運営実績であったり、色んな経営状態とか勘案しまして決まるんですが、その中で当社はこの介護付を有利に獲得をしてきているということでございます。
それから3つ目としまして、運営ホームに占める自社所有物件の比率が高いということでございます。当社は今13ホーム、自社で所有しております。現在60数億円の借り入れがございますが、全て、自社所有の施設等の資産に代わっておるわけでございます。
その他は、いわゆるオーナーさんが建てて、貸していただいています。お借りする場合は、家賃は10年、15年一定で払っていかなければいけませんが、自社所有しておれば、初期投資はかかりますけども、2年目以降、施設に対する減価償却、それから金利、税金等は年々減っていきますので、その分収益が上がっていくというメリットがございます。
当社の強み・特色についてー②
それから当社の強みをもうひとつ。
この開設2年目を経過した既存ホームの入居率が97.2パーセントでございます。スライド右下のグラフを見て欲しいんですが、2015年が95.2パーセント、2016年が96.8パーセント、2017年が97パーセント、前期が97.2パーセントというふうに非常に高い入居率を維持しております。
業界の平均がおそらく84～85パーセントでございますので、当社の入居率は非常に高い。特に3,000室を超える運営事業者としては、私はトップレベルではないかというふうに思っております。
それから、新規開設に向けた多様な案件紹介チャネルがございます。まずどういうオーナーさんがいるかと、ハウスメーカーさんでは積水ハウスグループさん、それから大和ハウス工業さん。鉄道グループでは京王電鉄さん、山陽電鉄さん。それからJR西日本グループさん、そして阪急電鉄さん。不動産会社は、日神不動産、ヒューリックさん、三菱地所レジデンスさん他でございます。
リースも、JA三井リース建物、日本ヘルスケア投資法人、三井住友ファイナンス&リース株式会社等がございます。その他、農協さん、JA兵庫南さん、中日新聞社さん、日本酒のメーカーである日本盛さんがございます。
当社が今所有している施設の地主さんはカトリック大阪大司教区であったり、神鋼不動産であったり、UR都市機構であったり、それから京都の日蓮宗本山の立本寺さん等がございます。
2018年6月期 通期業績
9ページをお願いいたします。前期の通期業績でございます。
対前期比どうなっているかといいますと、2017年の売上高109億3,000万円に対しまして、前期が135億7,200万円で26億4,200万円増の24.2パーセントプラスでございます。
経常利益につきましては、2017年の8億4,300万円に対して、前期が9億9,400万円で、1億5,100万円増、17.9パーセントのプラスです。
当期純利益につきましては、2017年が5億3,600万円のところ、前期は6億1,500万円で、7,900万円増の14.8パーセントアップとなっております。
それでは対予算比ではどうなっているかといいますと、予算が売上高140億円のところ、実績は135億7,200万円で、4億2,700万円減となりました。マイナス3.1パーセントです。
営業利益につきましては、予算が10億5,000万円のところ実績が10億5,400万円で、400万円の微増でございます。0.4パーセントプラスです。
経常利益につきましては、予算が10億円のところ実績は9億9,400万円でマイナス500万円、マイナス0.5パーセントです。
当期純利益につきましては、予算が6億円のところ、実績は6億1,500万円で1,500万円増の2.6パーセントアップとなっております。
2019年6月期 通期予想
11ページ、お願いします。今期の通期予想でございます。
前期が135億7,200万円に対して、今期は170億円を予定しておりまして、34億2,700万円増の25.2パーセントプラスです。
営業利益につきましては、前期が10億5,400万円のところ今期は13億5,000万円で、2億9,500万円増の28.1パーセントアップです。
経常利益につきましては、前期が9億9,400万円のところを今期は13億円。3億500万円増で30.7パーセントプラスです。
当期純利益につきましては、前期が6億1,500万円のところ、今期は9億円を予定しておりまして、2億8,400万円増の46.1パーセントプラスを見ているところでございます。
2019年6月期 ホーム数・居室数の見通しー②
次13ページお願いします。今期に開設するホーム、居室数を申し上げます。
今期は7ホーム開設いたします。
「チャームスイート高槻藤の里」83室。この（2018年）9月1日、もうすぐオープンでございます。順調に引き合いも来ております。
（スライドに）赤で書いてあるのが首都圏でございます。「チャームスイート洗足池」38室がこの10月1日でございます。「チャームスイート向日町」は京都府でございますが79室が11月1日。「チャーム新大阪淡路」が135室、これが12月1日でございます。135室は当社最大のホームとなります。これは阪急電鉄さんの土地を利用して、阪急電鉄さんに建てていただいております。
「チャームプレミア代々木初台」36室は来年の2月1日。「チャームプレミア永福」48室は来年の3月1日でございます。これは三菱地所さんが土地を取得して建てていただいております。三菱地所さんの介護施設としては1号ホームとなる予定でございます。それから「チャームプレミア御影」62室は来年3月1日の予定でございますが、これは関西初のプレミアホームでございます。
事業譲渡について
次14ページです。ここで事業譲渡について、お話をさせていただきたいと思います。
当社は平成30年6月15日開催の取締役会におきまして、事業譲渡について決議し、7月2日付で事業譲渡契約書を締結しております。
事業譲渡の理由としましては、当社は量から質へ転換ということで、首都圏への開設を今加速をしているところでございます。アッパーミドルから富裕層、いわゆる中高価格帯へのターゲットへシフトしているのでございますが、今回はこの当社の目指す価格からちょっと乖離しているホーム、それからドミナントから外れているなというホーム。この2ホームを譲渡することにいたしました。
譲渡先や譲渡価格、あるいは譲渡日等につきましては、控えさせていただきたいと思います。決まり次第開示をさせていただきます。この業績に与える影響は、織り込み済みでございます。
成長戦略 : エリア拡大と領域拡大
16ページお願いします。
当社の成長戦略でございますが、昨年は中期的な目標として200億円売上高。そして4,000居室を目指しますということを申し上げてきましたが、達成可能になって参りました。そこで、中長期的に売上高500億円、運営数100ホームを目指してまいります。
私は中長期的というより、中期的に達成可能かというふうに思っております。介護事業につきましては、今後とも首都圏への出店の加速をさせて参ります。そしてその中でも、高級ホームのプレミアシリーズの出店を加速していきたいと思っております。
そういう中で、首都圏、近畿圏でのドミナントが一段落すれば、新たなエリアとして東海地方、名古屋方面での開設も視野に入れていくところでございます。
そして新たに不動産事業を立ち上げて、売上これを寄与していきたいと考えています。これにつきましては、あくまでも高齢者のみなさんを対象にした不動産事業でございますが、詳しくは後ほど申し上げます。
2019年6月期~2021年6月期 ホーム開設予定・計画
当社のホームの開設予定・計画はどうなっているかといいますと、2019年6月期は7ホーム開設予定で、合計53ホーム、3,695室になります。
来期につきましては10から11ホームを予定しています。ホーム数累計は63から64ホームとなり、4,200室以上の開設を予定しております。
再来期は12ホームを新規開設予定で、累計75ホーム以上、5,000室前後の開設を予定しています。
ここでちょっと見ていただきたいのは、首都圏は2017年の6月期に3ホーム、2018年に3ホーム、今期も3ホームの予定なのですが、来期は8から9ホーム、再来期は10ホームを予定しています。
近畿圏は今期4ホームを予定していますが、来期は2ホーム、再来期も2ホームということで、首都圏への出店の強化というのは、ここで明らかになっていると思います。
そしてスライドには「計画」と書いておりますけれども、もうすでに現段階で70ホームまでは決定しております。まだ工事にはかかってないけども、オーナーとの合意に達しているホームが70ホームでございます。
そしてスライドの左の下を見ていただきたいのですが、その中で今期はプレミアが3ホーム、来期は5ホームの新規開設予定でございます。
2019年6月期~2021年6月期 業績目標(推移)
今期から来期・再来期3ヶ年の業績目標でございます。
今期は売上高170億円、営業利益13億円。来期は売上高200億円です。私はもうちょっと上がるんではないかと思ってるんですが、再来期は売上高235億円です。
経常利益につきましては、スライドにあえて書いておりませんが、当社は売上高経常利益率8パーセントを目指しておりますので、計算していただければ、経常利益が予想できるのではないかと思っております。
私どもは中期的には、売上高経常利益率10パーセントをぜひとも確保したいと考えておりまして、収益力において業界ナンバーワンを目指しておるところでございます。
不動産事業は、今期、売上収益に寄与する計画はございません。ただ、早ければ来期、不動産事業が売上収益に寄与してまいります。間違いなく再来期には、この売上収益がプラスとなってまいります。
当社が目指す4つの「No.1」
次19ページでございます。ここでちょっと話は変わりますが、当社が目指す4つのナンバー1についてご説明を申し上げます。
なお私どもは（第1号ホームの開設が）2005年でございますので、まだ今年で13年ということで、後発事業者です。
私どもも当初は大手事業者にとにかく追いつこうと規模の拡大を図ってきたんですけども、やはり先行した大手事業者などに追いつこうというのは至難の技でございます。今後は規模の拡大を図りながら、量から質へ転換をしていきたいということで、4つのナンバーワンを目指しております。
まず「競争力No.1」。チャームのホームに入って良かったとお客さんに言っていただける。いわゆる有料老人ホームとしてのお客さんからの評価です。これでナンバーワンを目指していきたい。
そして2つ目が「社員力No.1」。これは教育や研修を充実させることによって社員のスキル、あるいは接遇マナーです。
そして3つめが「財務力No.1」です。売上が追いつかなくても、いわゆる収益力・経常利益率は業界トップになる可能性は十分あると思いますし、先ほど言いましたように10パーセントを目指し、業界ナンバー1を目指してまいります。
そして4つめが、「社員の処遇No.1」です。社員の給与・いろんな福利厚生を含めた処遇を業界ナンバーに持っていく。こういうことをやらないとスタッフの確保も難しいですし、質の担保もできないという意味で、最終的に社員の処遇ナンバーワンを目指すというのが、今後の目的になろうかと思います。
【介護事業】の展望
21ページをお願いします。これは先ほども言いましたように、チャームプレミアをこれから積極的に展開をしますよということです。
現在チャームプレミアは目白お留山、それからチャームプレミア深沢、チャームプレミア田園調布と、3つ今オープンしておりますが、その後です。
来年（2019年）の2月1日チャームプレミア代々木初台、3月1日にチャームプレミア永福、そして3月1日にチャームプレミア御影が開業予定です。
来年の7月1日にはチャームプレミア松濤、これは非常に有名な政治家のお宅のすぐ近くにある好立地でございます。
それからチャームプレミア山手町は来年の10月1日の予定でございますが、これは日銀の家族寮の跡地で、ヘボン式ローマ字で有名なヘボン博士の邸宅があったところです。このすべての工事を着工しております。
その後の開業予定としては、2020年6月期は鎌倉市内の鎌倉山にございます。もうすぐ着工の予定でございます。それから港区の南麻布にもございまして、これも周囲に大使館が多数ございます。それから目黒区八雲周辺、それ以外に品川区内の北品川で、今説明したものよりも、もっと上首尾になるのではないかという素晴らしい土地もほぼ決定をしております。
そういうことで新しくチャームプレミアが現在決まっているだけで10ホームプラスをされるということでございます。
チャームプレミアシリーズのご紹介(運営中)
23ページをお願いします。現在運営中のプレミアのホームでございます。
チャームプレミアシリーズのご紹介(今後の開設予定)
それから24ページ。
（スライド記載の写真は）今後開設予定のチャームプレミア代々木初台、チャームプレミア永福、チャームプレミア松濤、チャームプレミア山手町の写真です。
【不動産事業】の展望
次、26ページお願いいたします。いよいよ不動産についてご説明を申し上げます。
不動産といっても、当社は高齢者事業・介護事業に関連した不動産事業でございます。
なぜ不動産もやるかということにつきましては、1年間で開設できる施設というのは8ホームから10ホームぐらいが適切で、それ以上増やしていきますと、スタッフの確保や教育研修がしっかり担保できるのかという問題もございます。
そういうことでだいたい年間の新設を最大10ホームぐらいにしているのですが、10ホームですとだいたい30億円から40億円ぐらいの売上しか上がりません。成長線が緩やかになりますので、ここに新しい売上を作りたいということで、新規事業として不動産をやることに決めました。
どういった事業かと言いますと、シニア向け分譲マンションと有料老人ホームの自社開発です。この2つをやりたいと考えております。
【不動産事業】(シニア向け分譲マンション事業)
27ページです。なぜシニア向け分譲マンションをやるかと言いますと、首都圏では4～5千万円、1億円の入居一時金の有料老人ホームは結構ございます。しかし入居一時金というのは、5年から長くても7年で償却して0になってしまいます。
そうすると、残された家族さんは資産として残りません。ですから、これをシニア向けのきちっとケアのできる分譲マンションとして建てて、それを買っていただく。入居していただいた人々に対して、私どもがしっかりとケアをさせていき、本当に重度になれば当社の介護付きの有料老人ホームに優先して入っていただけます。
今、大手デベロッパーさん・大手ハウスメーカーさんと具体的に案を詰めております。どういう案件かというのが確定すればおそらくリリースされると思います。
この事業としては私どもが事業費の半分を出すというのが条件です。
デベロッパーさんとお話しすると、シニア向け分譲マンションをやりたいと思っていたそうです。65歳以上のいわゆるシニアの方が一番お金を持っているんです。シニア向け分譲マンションをやりたいけれども、例えば管理体制。高齢者のみなさんは介護が必要になったらどうするか、ということがあるので、チャームと組んで、そちらは「チャームさんちゃんと責任を持ってね」というかたちになります。
どういうシニア向けの分譲マンションかと言いますと、他の事業者は千葉県や埼玉県などの郊外型ですが、当社は首都圏のいわゆるど真ん中、都心部の立地です。やっぱり利便性が良くないと高齢者のみなさんも、なかなか購入には至りません。わざわざ遠いところまで行って住もうという人はいないと思いますので。それから駅近であること。
それから高齢者を対象としたコンパクトマンション。これは食堂・娯楽室あるいはリハビリルームをしっかり完備したマンションです。
資産として、退去時は売却ないし賃貸サポートをします。もしお亡くなりになるとマンションが空室になります。おそらく数年すれば、こういうシニア向けの分譲マンションの中古市場ができてくるので、中古として販売をしてさしあげる。しかしお約束はできない。販売協力です。
一方、私どもが借り上げるのはある程度約束できます。私どもはいろんなお客さんを持ってますから、そういう人に入居をしていただいて、その人から私どもは家賃をいただく。家賃をオーナーに払いますけれども それにいくらか乗せて、私どもが借主から家賃をいただきます。
結局亡くなられたり、例えば重度になって当社のホームに入った場合、家賃が入れば月額利用料にも当てれますし、そういうことで私どもは非常にメリットがあるんではないかなということで、今具体的に大手デベロッパーのハウスメーカーさんと今協議を進めております。
【不動産事業】(有料老人ホームの自社開発事業)
それから次に28ページでございます。
有料老人ホームを自社開発します。当社は不動産会社さんから土地情報が来た場合に、自社ばかりやっていくと借金も膨らみますから、これをオーナーさんに紹介します。
例えば田園調布です。土地情報は来て、ヒューリックさんにすぐ持ち込みました。即断即決でこんないい場所はないということで、ヒューリックさんに買っていただいて、建てていただいたものを、私どもが一棟借りしております。
しかしこの大手の不動産会社さんやデベロッパーさんというのは、どうしてもそこに開発リスクとか費用・経費乗せていきますので、私どもが一棟借りにするにしても若干高めになるんです。私はもともと建設会社をやっていましたから、自社で開発できれば安く建築も出来ますし、最終的に当社が運営して借り続けた場合でも自社で開発したもの自社で所有するのではなく、これをヘルスケアリートさん、ファンド会社さん、リース会社さんに売却をするんです。その場合も安く家賃を設定することができます。これは銀行さんにも話しをしています。
開発は長くて3年、短くて2年でいけますので、土地を買ってすぐ着工すれば2年で建物は完成します。それを最初から出口を決めておきます。そして「ファンド会社さん、買ってくれますか」「家賃は払います」というのを、銀行と当社とファンド会社・リース会社さん、ヘルスケアリートさんで最初から仕組みを作っていれば、当社としては2年ないし3年の借金でお金は返せますから、これをずっと順繰りにやっていけば、借金がどんどん膨れ上がるということはないと思います。
先ほど60数億円の借金があると言いましたけれども、資産化している施設の13ヶ所は自社で所有しています。
これに対しては常時ヘルスケアリートさんやファンド会社さんから「売って欲しい」と問い合わせが来ています。とくにヘルスケアリートは3社上場しましたけれども、まだ資産1,000億ぐらいで案件がないんです。ですから、こういうものも当社が売却すれば、借入を返済して、そこそこの剰余金ができます。
自社で運営しますと、売上収益に上がりませんので、これは特別利益しかあがりません。先ほど言いましたように新規設置は10ホームぐらいが限界であれば、それを超える場合はファンド会社さんから話をして他社をオペレーターに決めていただければ、これは売上収益に上がってきます。
そういうケース2つがございます。これを私どもが積極的に展開をしていき、将来、不動産事業を介護事業と同じような売上収益の柱にしていきたいというふうに考えております。
いわゆる運営面については、本日は説明ができませんでしたが、人材の確保や教育・研修、あるいは虐待問題等、リスク管理を当社はしっかりやっておりますし、今後もしっかりやることによって、チャームの評価を高め、売上収益を上げていきたいと考えておりますので、今後ともよろしくお願いをいたします。
ご清聴ありがとうございました