2023年2Qの概況
狩谷俊見氏：本日はお忙しい中、株式会社JPMCの決算説明会にご参加いただき、誠にありがとうございます。財務部IRチーム、チームリーダーの狩谷と申します。どうぞよろしくお願いいたします。それでは、2023年12月期第2四半期決算の業績についてご説明します。
2023年12月期第2四半期の概況について、売上高は過去最高を更新しました。運用戸数も前期末より2,418戸純増と、計画に対し順調に積み上がっています。営業利益は、通期業績予想達成に向け順調に推移しています。減益要因に関しては織り込み済みで、通期業績予想に変更はありません。
2021年7月にM&Aで取得した東京都立川市の賃貸管理会社JPMCシンエイの入居率改善が進んでいます。M&A時点で81.3パーセントであった入居率が、6月末時点で88.0パーセントまで回復しています。改善途上ではあるものの、JPMCのリーシングのノウハウを活用して順調に進捗しています。
配当に関しては、ストックビジネスの成長による連続増配の方針を堅持しています。昨年の配当は実質45円に記念配当3円を加えた合計48円でしたが、今年は51円と増配を予定しています。
連結決算ハイライト
連結決算ハイライトです。売上高は過去最高の285億800万円となりました。通期計画に対しても、49.6パーセントと順調に進捗しています。
営業利益は13億1,300万円で、通期の計画に対して50.8パーセントと順調に進捗しています。前年比で減益となっていますが、要因はスライド下部に記載のとおり、人件費の増加や人員増加に伴う本社のオフィス増床、各拠点のレイアウト変更によるコスト増加、加盟金収入の減少が主な内容です。
加盟金収入については、前年は加盟キャンペーンを行い、加盟金収入を多く計上していましたが、今年は当社の成長の根幹をなす運用戸数の拡大に向けて、パートナーの加盟ではなく、オーナー営業へ注力したため、加盟金収入が昨年よりも減少しています。
以上の要因により前年比で減益となってはいますが、通期の業績予想にはいずれも織り込まれており、現状、通期の増益予想に向けて、順調に推移しています。
営業利益以下に関してはスライドに記載のとおりですので、決算短信や決算補足説明資料とあわせてご確認いただけますと幸いです。2023年12月期第2四半期決算業績についてのご説明は以上です。
賃貸住宅マーケット規模
武藤英明氏：株式会社JPMCグループCEO代表取締役社長執行役員の武藤英明です。それでは私から、今後の展望などについてお話しします。
当社の属する賃貸住宅マーケットは、業界内でもあまり知られていないのですが、実は非常に大きな規模となっています。
もちろんマンションデベロッパーや不動産売買仲介など、巨大なマーケットがいくつもありますが、それぞれのマーケットには、ある程度出来上がっている大企業が数多く入っています。
例えば、デベロッパーであれば、三菱地所、三井不動産、住友不動産、東急不動産、東京建物、野村不動産、売買仲介では「三井のリハウス」「東急リバブル」「すみふの仲介ステップ」や三菱地所リアルエステートサービスがあります。我々はそのような意味では、非常に恵まれた、可能性の高い業界にいます。
住宅全体の37.6パーセントにあたる2,339万戸の賃貸住宅があり、年間の家賃の総額だけで約15兆円です。これに消費税がかけられていないという、特殊なマーケットでもあります。
供給サイド 賃貸住宅業界の事業環境
我々のマーケットでこれまで活躍していたサブリースの順位を見ると、現在我々が6位で、ベスト5の会社は大東建託、レオパレス21、積水ハウス、大和ハウス工業、東建コーポレーションと、すべてプレハブアパートメーカーがランクインしています。しかし、我々はプレハブを作っていません。
スライドのグラフをご覧ください。空室率は21.4パーセントで、2060年までの40年間で約3,000万人も減るということを考えると、今後新たに物件を建て続けるというのはいずれ難しくなると予想されます。
そのような時に、従来型のプレハブアパートメーカーに代わる会社を作ろうという思いで、21年前に創業したのが当社です。コンセプトに「今ある賃貸住宅を負の遺産にしない」を掲げ、21年間成長させてきました。
ただし、このようなマーケットでも昨年は34万5,080戸の新築アパート、賃貸マンションが供給されました。そのうちの4分の3がプレハブです。
私はアパマンショップの創業メンバーの一員でもありますが、「HOME'S（現LIFULL HOME'S）」、当時の「ネクスト」を創業して以来27年間、プレハブのアパートに住みたいという方や、実際にプレハブを建て、儲かった地主、オーナーを見たことがありません。
それにもかかわらず、相続税対策という免罪符で賃貸住宅が建ち続けています。住宅は余っており人口は減っていくものの、供給しないことには儲らないのです。ある意味、SDGsに反して進めていかないといけない状態です。我々は、この状況に適したビジネスを進めていこうとしています。
画一化された物件を建て続ける賃貸住宅メーカー
転機となったのが、2018年に起きた「かぼちゃの馬車」の事件です。それ以来、レオパレスの建築偽装問題や各メーカーの不祥事が頻発しました。
マーケットはまさに追い風でしたが、本来であれば我々は彼らとオポジットポジションにあったところを、PR、IR不足からか、メーカーの株価の変動に我々も準じてしまいました。
業界を牽引してきた賃貸住宅メーカー
ここで、我々の業界のビジネスモデルをもう一度ご理解いただきたいのですが、スライドに記載のとおり、我々より順位が上のベスト5の会社すべてが建築して儲けを出しています。
例えば、1位の大東建託が建築、「いい部屋ネット」が仲介、大東建託パートナーズが管理・サブリースを行っています。積水ハウスが建築、「シャーメゾン」のイーストネットワークが仲介、積水ハウス不動産が管理・サブリースを行っています。賃貸住宅メーカーのみなさまは、このように建築することによって収益を上げています。
賃貸住宅メーカーのサブリース 問題点
我々はそれに対して、建てるのではなくて、運用面でオーナーをサポートして、オーナーの収益を上げることによってリターンを得るというスキームで、ゼロから出発しました。2023年12月期売上高575億円を目指し、この短期間に成長を果たしています。
従来の業態では、「1粒で3度おいしい」と言えば語弊がありますが、まず建てて莫大な利益を得ます。その後にメンテナンスで他の不動産業者に比べて高い転貸差益やメンテナンスフィーを得て、メーカーが二重に儲かるような仕組みです。儲からなくなってきた物件は、賃料改定しリフォームを要求しますので、さらに儲かります。
私は、この構造に終止符を打って、真に「三方よし」となるビジネスを実現したいと考えています。オーナーは収益が上がり、入居者はよい物件に入居でき、我々は収益を上げるビジネスです。このコンセプトを標榜して21年間、事業を行ってきました。
賃貸住宅メーカーの不祥事
話が前後しましたが、スライドに記載しているような事件が顕在化してきたのが、2018年以降になります。
法人需要から物件を獲得する取り組み
話の内容を少し変えます。私自身、不動産業を営んだこともなく、不動産会社に勤めたこともないという、不動産業の経験ゼロの状態から事業をスタートしました。スライド上段に記載しているように、従来の営業手法のとおり、オーナーの物件を借り上げ、管理し、マーケットから入居者を見つけてきて、空室を埋めるという、現在でも主流となっている方法で従事してきました。
しかし、実は新たな営業をスタートしようとしていた頃、メーカーの不祥事が起きました。これは我々にとってある意味、契機でした。建築偽装を起こした会社は、51万戸も供給しています。なぜそれほど供給できたのでしょうか？ それはすばらしくよいお客さまを持っており、51万戸中約半分にあたる25万室は、法人のお客さまだったためです。つまり家賃回収に難をなさない、非常にスムーズに回収できるよいお客さまです。このような法人客を、家具・家電付きサービスの物件で半分抱えていました。
ところが、事件以来、社宅として活用していた多くの上場企業では、建築基準法に違反している物件や、コンプライアンス違反の物件に社員を入居させることが困難になりました。このような背景から、さまざまなお問い合わせをいただき、これは我々も取り組まなければいけないということになりました。
スライド下部の「新たな営業手法」をご覧ください。まずは、法人から社宅のオーダーをいただき、その地域の物件を探します。居住の需要がない物件に対してはソリューションで入居者を新たに見つけにいきます。このように、オーナーも安心できる新しい営業手法でアプローチを始めています。
法人需要から創出する新たな供給 コレスポンド
日本には需要と供給のバランスが取れていない地域が多くあります。法人は、一般的に賃貸立地に適していないと思われる地域に新たな事業拠点を設けることもあり、その地域では物件が不足しています。これに対して、当社は具体的には熊本、千歳で物件を提供しています。
こちらは大規模なケースになりますが、熊本では、台湾の半導体メーカーの参入により、周辺地域の賃貸物件が不足している状況です。千歳でもかなりの物件を提供しましたが、今さら参入したところで、サブリースを活用いただけるような状況ではありません。今後さらに伸びる可能性もありますが、当面はサブリースの需要は多くないと考えています。
一方で、小規模なケースは日本全国で多々見られます。他の法人・不動産業者は目を向けていませんので、このようなケースを丁寧に拾い、我々自身が物件を建築し供給不足のエリアに提供します。
ただし、物件を持ち続けると当社のアセットライト経営に反してしまいます。そこで、日本全国にある建設会社600社、不動産会社700社、介護会社100社、合計1,400社のFCネットワークを活用します。
このネットワークを上手に活用し、法人の需要がある地域に対して地元の不動産ネットワークを通じて土地を購入します。そして、我々が持つ建設ネットワークを活用し、JPMCワークス＆サプライから部材を供給してリーズナブルに物件を建築します。さらに我々が運用して満室にした上で、JPMCアセットマネジメントが地元のパートナーと組んで、物件を売却していきます。
このターンオーバーを繰り返せば、物件不足にも対応でき、オーナーと法人の満足度を上げることができますし、我々としても、建築、物件売却、サブリースと、一度で多くの収益を上げることができます。
現在、このような事業展開を始めたところですが、竣工予定の2棟を含め全部で4棟建築し、今後、順次増やしていきたいと考えています。
M&Aの対象戸数
中期経営計画達成のためには、オーガニックな成長のみでは安心できないため、事業承継支援室で特別部署を作り、我々の1,400社のパートナーを中心にM&Aを積極的に推進しています。
我々は過去にもM&Aを行っていました。当時は、銀行やM&A専門の仲介会社から紹介を受けていましたが、互いを理解している会社とM&Aを進めたほうが、関係構築がしやすく、よりスムーズに進むことに気がつきました。そのため、我々のパートナーに対して積極的にM&Aを図っています。
対象となる物件は、全国に概ね300万戸あります。規模は大小ありますが、これらを丁寧に一社一社拾っていき、2,000戸、3,000戸から1万戸超えのクラスまで、さまざまなM&Aを仕掛けていこうと考えています。これらを中心に中期経営計画を達成しようという目論見です。
PropTechカンパニーを目指す理由 ①スマート仲介の時代到来
我々は事業効率のよい企業です。不動産業者は14万社ありますが、このうち1人当たりの売上高のランキングで、当社はベスト10に入っています。約4,000社ある上場企業の中でも、当社の1人当たりの営業利益は99位と、効率性のよさが当社の強みです。
また、当社は創業以来、「日本管理センター株式会社」という旧来型の社名で事業を行ってきましたが、「PropTechカンパニーになる」という思いを込め、PropTechを感じさせる「JPMC」に社名変更しました。
我々がPropTechカンパニーを目指す大きな理由の1つに、近い将来に到来するであろう大規模なIT変革があります。これまでは、雑誌で物件を探し、不動産業者を訪問して物件を内見し、戻ってきてカウンターで契約という流れが続いてきました。
私は、ネクスト（現LIFULL）を創業し、「LIFULL HOME'S」という物件検索の仕組みを作り、世に出しました。SUUMOやアットホームも追随してきたように、現在はスマホで部屋を探す時代に完全に変わりました。
物件探しは雑誌からスマホに変わりましたが、そこから先の流れは未だに変わっていません。しかし、今後は変わっていきます。
PropTechカンパニーを目指す理由 ①スマート仲介の時代到来
まず、これまでは国家資格である宅地建物取引士の資格を持つ者が対面で重要事項説明をしなければいけませんでしたが、国土交通省は、4年前から「Zoom」「Skype」などのテレビ会議ツールを利用したIT重説を認可しています。
次に、アメリカでは署名不要の正式な契約がすでに導入されています。日本にも「ドキュサイン」「IMAoS（イマオス）」「クラウドサイン」「freeeサイン（旧NINJA SIGN）」など 、電子契約ができるサービスは多くあります。そのため、法整備の問題さえ解決できれば、アメリカで行われているような契約方法も実現することができます。
そして、スマートフォンが鍵に変わります。これまでは、同居人、ご自身、不動産業者のそれぞれのスケジュールに合わせて待ち合わせて、内見をしなければいけませんでした。今後は時間限定ですが、スマートキーをその物件の鍵にすることができます。
例えば、同居予定の2人が仕事終わりの21時に来店してもすでに不動産屋は閉まっており、通常その時間から物件を内見することはできません。しかし、スマートキーを利用すれば、スマートフォンに送られる信号により部屋のオートロックを解除できます。
「21時から21時30分の間に内見したい」といった要望に対し、30分間お客さま2人だけでじっくりその物件を見ることができます。このようなことが、技術、コスト面でもすでに可能になっています。
自宅に戻ったあとは再び不動産業者を訪問することなく、IT重説、ドキュサイン、手持ちのクレジットカードで初期費用を支払い、賃貸契約できるという時代になっています。最終的な問題として電子契約の法整備が残っていますが、これさえ整えば、あっという間に変革します。
消費者の立場からすると、自ら内見することにより、仲介手数料を1ヶ月分がゼロになりますし、自分たちの自由な時間を使って、それぞれ予定を合わせなくても内見に行けるため、利便性がさらに向上します。
PropTechカンパニーを目指す理由 ①スマート仲介の時代到来
これが実現すると仲介手数料がいらなくなるため、これまでのような仲介店舗は不要になります。ただし、オーナーがダイレクトにお客さまに貸す場合、システムにすべての物件情報を載せて、スマートキーを操作することはなかなか困難です。
その場合は、我々の物元である仲介会社ではなく、別の管理会社やサブリース会社が主導で行うことになります。
この変革の時こそが、我々にとっての非常に大きなチャンスであると考えています。
PropTechカンパニーを目指す理由 ②効率化の追求による競争力強化
事業の効率についてです。目標として、これまで1万戸管理をするのに20人必要であったところを1万5,000戸から2万個を20人で管理し、販管費率を3パーセントに近づける、あるいは現在の半分以下にしようしています。
そこまでの道のりは遠いですが、さらに効率を上げることにより、将来、プレハブメーカーの子会社が競合として市場に参入した時に、我々のコストであればより高い査定を出すことができるようになります。競合相手のコストでは利益が出ないため、競合相手は赤字になります。
これが我々が最後まで勝ち残っていくための戦略です。「Efficiency is vital for us（効率は我々にとって極めて重要である）」が我々の今年の標語です。最終的な査定価格を最大限に引き上げることで、営業活動がしやすくなります。
そのような意味でも、PropTechは我々にとって必然的なデバイスになります。
PropTechカンパニーを目指す理由 ③労働人口不足
当社は唯一、北海道の北見から沖縄の石垣島まで、全国47都道府県で物件の借り上げを行っている企業です。
パートナーとともに我々も地方に伺いますが、その際、みなさま「人手不足だ」とおっしゃいます。東京にいる我々でさえも、特に今年は新卒採用に非常に苦慮しています。
当社は東証プライム企業のため、まだなんとか確保できていますが、地方の会社は非常に苦労しており、我々としてもこのままパートナーの営業戦力が減っていくのを座して見ていることはできません。
PropTechカンパニーを目指す理由 ③労働人口不足
我々はパートナーの人手不足を、さまざまな面からサポートしています。サッカーのフィールドに例えて、企業の人数が減ってくるとどのようになるのか考えてみます。
例えば不動産業者では、管理部門やバックヤードに一定の人数が割かれます。管理戸数が一定数あると、この人数は減らせません。そのため社員の人数が減ると、バックヤードの人数を一定に保つため、3人いる営業がバックヤードに移ることになり、2人、1人と営業戦力が削られてしまいます。
パートナーを営業チャネルとして活用している当社としては、営業戦力の低下を見過ごすことはできません。そこで現在、5億5,000万円を投資して基幹システムの入れ替えを行っています。これにより、福岡にある我々のアウトバウンド・インバウンドのコールセンターでできる送金・集金業務などを引き受け、パートナーには現地でしかできない業務に集中していただくようにしています。
基幹システムの入れ替えにより、パートナーの社員数が減っても収益性を低下させることなく、営業戦略を推進することができます。
PropTechカンパニーへの道筋
このように、我々はPropTechによりさらに一歩踏み込んで、パートナーの支援業務、連携強化、業務効率アップなどに取り組んでいこうと、昨年末からシステム投資をスタートしました。
PropTechカンパニーへの道筋 1.基幹システムの刷新！ モノリシックなシステムからマイクロサービスへ
我々には、短いながらも20年の歴史があります。老舗旅館のように増改築を繰り返し、現在は現代的なSaaSが使える状態にあります。
しかし、例えばマイクロソフトからGoogleに変えたり、セールスフォースに代わる新しいデバイスに変えたりしたいといっても、瞬時には変えられません。そこでスライド下部の図のように、新しい基幹システムを中心とし、その時々にベストなSaaSを選んで使えるシステムを構築します。
このようなシステムを目指し、現在システム改変を行っています。これにより基幹システムはある一定期間使うことができ、up-to-dateのタームをやや長くすることができます。その意味からも、この新しいシステムに大きく期待しています。
PropTechカンパニーへの道筋 2.JPMCグループの業務効率化
スライドは我々の望む効率アップの図を示しています。20年前に私1人で創業して以来、社員数は現状413人まで増えました。しかし私が望んでいるのは、拡大を続け労働集約型にするのではなく、システムを効率よく活用することで営業戦力を拡大することです。内勤や管理部門は最低限の増加にとどめて販管費率を下げ、事業効率を上げていきます。
PropTechカンパニーへの道筋 3.JPMCパートナーの業務効率化
我々が効率のよいビジネスを可能にしているのには、理由があります。当社は札幌をはじめ東京・名古屋・大阪・福岡に事業所を持っています。しかしその他の地方都市、例えば物件を持っている北見や中標津、旭川、帯広などは、それぞれの地域のパートナーに委託しています。
このような体制により、我々はスモールユニットながらビッグビジネスを展開しています。これにPropTechという新しい金棒が加われば、まさに「鬼に金棒」であり、我々は二重に強くなれると考えています。
パートナーズ大会開催！
3年間のコロナ禍により、我々の業界はなかなか新規の営業ができませんでした。我々の1,400社に及ぶパートナーも、この3年間で伸びなかった分を取り返そうと、現在非常に悩んでいます。
昨年はコロナ禍がまだ完全に明け切っていない時期に東京の帝国ホテルで、今年はヒルトン大阪でパートナーズ大会を開催しました。本来は毎年行っていましたが、コロナ禍の3年間は、リアルでの開催を中断していました。
この2回の大会を通じて、パートナーの「取り戻したい」「営業していきたい」という強い意欲を、間近に肌で感じることができました。この勢いに乗って、この3年間新規営業できなかった環境を打破し、過去もっとも業績のよかったリーマンショックの時のような営業状況に、いち早く戻したいと考えています。
PropTechカンパニーへの道筋 4.JPMC パートナーとの連携強化 JPが持つマーケット
PropTechは、パートナーとの連携に密接な関係があります。これは我々に非常に有利に働きます。
例えば入居者アプリやオーナーアプリを開発した場合、まずパートナーの持っている11万戸で実験を行います。さらにパートナーの持つ物件は、少なく見積もって100万戸、広く見積って300万戸あり、これが我々の対象物件になります。対象物件で実験を行い、その後、その他大多数のマーケットにPropTechの技術を販売していきます。
我々が培ってきたノウハウや技術を商品化・パッケージ化し、まずは社内で使います。次にパートナーに使っていただき、最後に全国で売り出していくことが実験的に行える環境があるため、間違いのない製品をマーケットにお届けできます。今、この時を満を持して待っています。
新データベースプロジェクト
「新データベースプロジェクト」の基礎となるのが、先ほどお話しした総額5億5,000万円にのぼる大型基幹システムの入れ替えプロジェクトです。この完成を持って、外販のためのアプリやさまざまなPropTechのシステムを開発していきます。
業界から注目されるJPMCの取組
その一端として、当社のCFO、事実上CIOも兼務している服部聡昌がセミナーに登壇し、非常に多くの方々に注目されました。
当社の業績
先ほど狩谷からもお伝えしましたが、我々は22期連続増収の実現を目指し、創業以来一度も前年対比を下回っていません。営業利益は一部不動産の投資ブームに乗り、2017年と2018年が非常に好評でした。
スルガ銀行の「かぼちゃの馬車」事件以来、いったん融資が非常に滞りました。この時は我々もあおりを受けて減益になりましたが、それ以降は増収増益を続けています。このように回復トレンドにあることは間違いありません。ぜひみなさまにご理解いただき、投資先として選んでいただきたいと思います。
ストックとフローの粗利 長期間の推移
スライドのグラフは売上高・営業利益を合算したものです。オレンジ色のストックビジネスにご注目ください。ストックビジネスの収益は一度も前年を下回らず、収益を上げ続けています。
青色は連結子会社であるJPMCアセットマネジメントが上げてきたアパート・賃貸マンションの売買仲介や、当社の所有物件の売却利益といった短期的なフロービジネスの売上です。
最高益を上げた2018年は、フロービジネスである一時的な売上が最高潮でした。スルガ銀行の「かぼちゃの馬車」事件があった翌年は融資が下りず、売買が成立しなかったために急激に下がりました。
2021年以降は、例えばJPMCワークス&サプライのサブリースとリニューアル・リフォーム・リノベーションをセットにした「スーパーリユース」という、ストックとフローを組み合わせたビジネスで、再びフロービジネスの成長を牽引しています。
フロービジネスが突出しないよう、サブリースなどのストックビジネスを主体とし、堅調な成長を果たしています。
2024年度に過去最高益更新を目指す！
2020年と2021年を境に、確実に増収増益トレンドを回復しています。資料と本日の私の話をご理解いただき、投資先としてご検討いただきたいと思います。
株主還元
株主還元政策については、当社は消費財を扱っていないこともあり、株主優待を設定するのが難しい状況です。そのため、株主還元政策は配当一本にさせていただいています。配当性向40パーセント以上を目標に、2022年には53.2パーセントを実現し、今期は51.4パーセントを予定しています。
このように、順調な増配で株主のみなさまの資産形成に、微力ながらお役立ていただいています。
私からの説明は以上です。ご覧いただきありがとうございました。