不動産投資で着実に稼ぐ秘訣を伝授
頼藤太希（以下、頼藤）：こんにちは。
高山一恵（以下、高山）：こんにちは。
頼藤：ゆるーくお金について語るラジオ。
両者：マネラジ。
（両者拍手）
頼藤：第36回ということなんですけれども、どうですか、最近は。
高山：え、なにが（笑）。急に、突然入ってきましたね。そうですね、最近は、いろいろお仕事いただく機会が多くて、本当に執筆、大変でしたね。
頼藤：大変でしたね。で、今日はなに話すかと言いますと、不動産投資。
本も出したことですし、不動産投資セミナーもたくさんやっていますし。
高山：そうですね、本当にいろいろやらせていただいております。
頼藤：高山先生が『年収400万円からの不動産投資で着実に稼ぐ秘訣：疑問が解け、正しい選択ができる本！』という本を書いていますので、せっかくなので今日は（題材に取り上げます）。
高山：はい、そうですね（笑）。
頼藤：河出書房新社から1,500円で出ています。
高山：好評発売中です。
頼藤：内容を全部言っちゃうと買ってくれなくなっちゃうので、僕が目次の中から面白そうなものを抜粋して、それを聞いていこうかなというところなんですけども。
高山：はい。
意外に大事なエリア内の競合物件数
頼藤：不動産投資は、いいイメージじゃなくて、ネガティブなイメージの方を持っている方が多いのではないかな。
FXとかと一緒で「損した」みたいな話だけが世の中に回っているから、嫌なイメージがあるのかなと思うんです。そんなところも払拭していただけるように、お願いします。
じゃあまず、『いい物件、悪い物件を見極める絶対のポイントとして、不動産投資をするならやはり東京が有利？』というところ、これについてお願いします。
高山：私も、実際、不動産投資をいろいろやっておりましていろいろな物件を持っているんです。あと、お客様もいろいろ物件を持っていらして、いろいろ見ていると、結局、不動産投資で成功するかしないかのポイントは、賃貸がつくかつかないか、もうそれだけなんですよ。
安定的に家賃収入がずっと入っていればキャッシュフローもいいですし、なんとかなっちゃうんですね。その時にポイントになるのがなにかと言うと、結局、部屋を借りたいというニーズがないと賃貸は埋まらないので、人口が結局多い地域じゃないと難しいよね、というのがあります。そういう意味では、東京というのは1番の候補になるのかなというところですかね。
頼藤：じゃあ大都市圏だったら、東京とか大阪とか仙台とか福岡とか、そういう形ということですよね。
高山：そうですね。
人口が密集している、それだけニーズがある、というのがポイントなのかなというのがあって。ただ、なんで東京かというと、人口が密集しているといっても、その構成に様々な人がいるんです。例えばすごくお金持ちの人もいれば、低所得の人がいたり、または外国人の方が入ってきたり、さまざまなんですよ。
なので、例えば港区の三田とかでけっこう高級賃貸みたいなのでもニーズがあるし、一方で、家賃がすごく安いエリアでも駅から近ければニーズがあるしということで、比較的幅広くニーズが取れるのが東京なのかなというのがありますね。
頼藤：じゃあそれに関連してなんですけど、恵比寿駅から徒歩5分は鉄板かという、これはどうですか。
港区の麻布十番とか、渋谷区の恵比寿とか、中央区の銀座、いわゆるブランドエリアは鉄板なんですかね。
高山：これは難しくて、今「ニーズがあるところはいいですよ」とお話をしたんですけれども、ニーズがあるということは、それだけ競合物件もけっこうありまして、そこがやっぱり不動産投資の見極めの難しいところなんですね。
たぶん、恵比寿駅から徒歩5分の物件といえば「いい」とほとんどの人が思うと思うんですけども、これは私のお客様で恵比寿駅から徒歩5分の物件を持っていた方がいるんですけど、半年とか1年とか埋まらない方がいたんですよ。
なんでかっていうと、周りよりも家賃設定を高くしちゃったという。そこでやっぱり、なかなか賃貸はつかないというのもあるんですね。一方で、港区とかでも、例えば虎ノ門とかだとワンルームの賃貸の需要はけっこうあるのに物件が少ないので、けっこう高い家賃が取れて安定的に収益を得られるという事情もあります。
頼藤：なるほど。じゃあ、賃貸需要があるけど競合物件が多すぎる場所は要注意ということで。
高山：家賃付けとかが難しいよね。
頼藤：なるほど。だから、恵比寿駅から徒歩5分というのが鉄板ではないということですね。
高山：そうですね。
頼藤：競争が激しいエリアでは空室になりやすいということですね。
高山：はい。家賃付けを間違えたりするとね。
頼藤：ちなみに、学校とかがある場所はどうなんですか？ 大学とか。
高山：例えば文京区、私も住んでいるんですけれども、文京区は学校がいっぱいありますよね。
特に東大とか、いい学校がいっぱいあります。あのへんの地域周辺は、やっぱり賃貸需要は一定で、いつの世も埋まっているというのがありますね。ただ、そういうふうに、例えば大学とか、いい商店街があるとか、そういうのに頼っていると、大学が他に移動してしまったといった場合には、いきなり今度は空き室になってしまうというリスクも出てきたりするので。
頼藤：なるほど。
高山：ここは難しいところですね。
頼藤：学校が廃校になった時のリスクもありますしね。学校の近くだったら安泰説みたいなのがありますけど、それもちょっと要注意ということですね。
高山：そうですね。ただ、例えば八王子とか郊外だと、今、大学も都心回帰になってきていますので、八王子の周辺の物件が非常に空き室が出て困っているという話も聞いたりします。
頼藤：じゃあ次。「中古と新築ならどちらがいい？」っていうやついきましょう。
高山：本当に投資の効率とかセオリーから言うと、中古の方がいいのかなというのがあるんですよ。
これはなんでかというと、新築はやっぱりプレミアム価格というのがついていて、新築物件を売り出す時に、広告費とか、モデルルームを作ったりとか、というのがかかりますので、だいたい物件価格の2割ぐらいは広告費用として乗っているんですね。
頼藤：そうですよね。
高山：なので、投資効率から言うと中古物件の方がいいんですけど、ただライフプランにもよるんですね。
私は別に不動産会社の人間ではないので、やっぱりみなさんに提案する時はライフプラン全体から見てどう活用できるかというのを見るんですよ。例えば年金代わりとして家賃がほしいのか、今すぐ収益がほしいのかによっても、どの物件を選ぶかによって違うというのはあると思います。
頼藤：でも、投資と言っているんだから、利回りで考えれば中古物件の方が断然いいですよね。
高山：そうですね。もちろん効率というところから考えれば。
頼藤：かつ、投資する物件だから、自分が住むわけじゃないので、そこも踏まえると中古物件の方がいいと。
高山：そうですね。
頼藤：僕完全に中古物件派なので。
高山：そうですね、ただ、ライフプランから見ないといけないよね、ファイナンシャルプランナーなので。
なので、お客様のニーズというところから見ると、という観点ではそういう見方もありますということですね。
ただ、おっしゃったように効率ということを考えたらやっぱり中古の方がいいというのはそうですよね。
頼藤：そうですね。
もちろん新築物件の方が最新の設備とかを、間取りを使えるとか、あと中古よりも法定耐用年数が長いとか、そういう面があるので、別に好き好きでやっていただければいいのかなと。
でも、投資効率で見たら。
高山：そうですね、中古の方がいいですね。
頼藤：はい、わかりました。
じゃあ、「初心者がスタートしやすい投資物件は？」。
高山：これはね、初心者って言っても、どこの属性の方を指すかにもよるんですけれども、このタイトルにある年収400万円くらいの会社員の方であれば、やはり不動産投資は銀行からお金を借りてやるケースが多いじゃないですか。
その時にやっぱり会社員の方って有利なんですよ、安定した収入が入ってくるので。そういう場合だと、頭金、例えば物件によりますけど、10万円とかから始めることができて、かつ、やっぱりまず最初にやるというと、賃貸が安定的につくような物件がいいと思うんですね。
そうすると、やっぱり東京の、価格もそんなに高くないワンルームマンションとかから始めるのが無難なのかなと思いますね。融資も引きやすいですしね。東京の物件だったら。
頼藤：なるほど。
フルローンでも借りられると。人によって。
高山：私のお客様とかは、本当に金融機関にお勤めの方とかはフルローンで、日本橋から徒歩5分以内の物件とか買っていますよ。
頼藤：それで、スタートしやすい投資物件は、どういう物件がいいんでしたっけ。
高山：築浅の中古物件。
頼藤：築浅というのはどれくらいですか。
高山：だいたい、築年数10年から15年くらい、それで東京エリアで、駅から徒歩10分以内くらいというところですかね。
頼藤：中古だから新築より割安で投資できると。
高山：そうですね。価格も。
頼藤：そんなに築年数が経っていないので、いい条件で借りられる。そうすると、毎月のローン返済額よりも家賃が上回っていることがほとんどになると。
高山：そうですね。
頼藤：じゃあ毎月、チャリチャリできる。
高山：ただし、冒頭に言っていたじゃないですか、不動産投資って悪いイメージあるって。
実際に不動産投資やっている人たちがどれぐらい成功しているかというと、不動産投資をやっている人たちの1割か2割くらいしかいないと言われているんですよ。
頼藤：ちょっと待ってください、なにをもって成功と言っているんですか？
高山：それは、キャッシュフローがきちんと回って、家賃収入がきちんと回ったりです。家賃収入とローンの金額を比べた時にローンの金額が上回っていたら、毎月、自分で持ち出しをしないといけないじゃないですか。
頼藤：そうか、マイナス5,000円とかね。
高山：でも、正直そういう物件を売っている業者さんはすごく多いんです。結局不動産価格は、あってないようなもので、いくらで売るかは本当にその不動産会社によってまちまちじゃないですか。
頼藤：そうですね、300万円とか400万円、利益を乗せているわけなので。
高山：いくらその物件価格に対して利益を乗るかというのは、その不動産会社のまちまちなんですけど、利益を大きく乗せている不動産会社さんがすごく多いんですよ。だから、物件の見極めも大事ですけど、どんな不動産会社さんと付き合えるか、本当に良心的なところと付き合えるかも大きいです。
頼藤：なるほど。
ちょっと話を戻しますけど、「初心者がスタートしやすい投資物件は？」ということで、会社員の場合は、都内築浅ワンルームマンションが有力な選択肢になるのではないかということでよろしいですかね？
高山：そうですね。
融資を受ける額の多さが重要なワケ
頼藤：では、次いきます。
じゃあ、次は『融資を有利に受けるための必須知識』としまして、なぜ、できるだけ融資を多く受けることが重要なんでしょうか。
高山：これは、けっこう私のお客様も女性のお客様が非常に多いんですけれども、融資というのはいわゆるローンですよね。
ローンをいっぱい借りるの嫌だわ、みたいな方すごく多いんですけども、これはぜひ本を買って読んでいただきたいんですけれども（笑）。
これはなんでかというと、キャッシュフローに大きく影響するんですよ。
キャッシュフローというのは、例えば同じ物件でも頭金を10万円だけ入れるのと、頭金を300万円入れるのとだと大きく違います、というのはなにかと言うと、例えば300万円入れたということは、最初に300万円自分で自腹を切っているということじゃないですか。
だから、毎月のキャッシュフローが例えばプラス10万円で出たとしても、その300万円を回収するのに何年かかるというと、3年近くかかりますよね。そこからはじめて、自己資金を回収してからはじめてプラスの利益って考え方なんですね。なので、そうすると10万円だけ投資すれば、もう2年目からプラスになるよねって考え方なんですね。
頼藤：うーん。
高山：なので、不動産投資をするときには、できる限り自己資金は入れないっていうのがセオリーになりますよということです。
頼藤：他人のお金で運用できる数少ないやつですよね。
高山：そうですね。
頼藤：不動産投資か、FXぐらいしかない。他人のお金で運用できるのは。あと株の信用か。
高山：そうですね。
ただ、頭金10万円でいいよっていうのも、みんながいいよっていうわけではないので。属性だったり、あとは物件がすごくいいかとか、そういうのが関わってきます。
頼藤：なるほどね。
じゃあ、次。「融資の審査では貯蓄額が判断材料になるか」。
高山：それね、意外に会社員の方だと、さっき言ったように属性のいい会社員の方だと、安定した収入があれば、そこは見過ごされる可能性もあるんですけど、たとえば私とかみたいにベンチャー企業とかで、経営にアップダウンが激しいような人だと、この人ちゃんと貯蓄してるかなとか、いざ何かあったときに貸倒リスクがないかどうかということで、ちゃんと貯蓄できるかどうか。あとはコツコツと貯蓄できるってことは、家計管理がきちんとできてるっていうふうに見なされるんですね。
頼藤：なるほど。
高山：なので私が最初の物件買ったときも、前の会社のときに買ったんですけど、ありとあらゆる資料を見せてくれと言われましたね。貯金額から家計状況、投資信託、株、貯蓄型の保険、 解約型保険まで全部見せまして、大丈夫かどうかをジャッジされると。
頼藤：結構大変だ。
高山：そうですね（笑）。だから小さい会社の方とか、フリーランスの方とかは、貯蓄をちゃんとしてるかどうかというのはありますね。
頼藤：会社員のうちにやっておくべきですね。
高山：本当に、本当にそう。
頼藤：会社員、公務員か。
高山：公務員の方は、本当にかなり有利だと思いますよ。
頼藤：会社員よりも公務員の方の方が優遇されている感じはありますよね。
高山：ありますね。なので融資審査も、出るタイミングが全然違いますね。もう私とかだと、たとえば前に買ったとき、1週間以上かかったんですけど、属性のいいお客さんだと2日ぐらいで連絡来ちゃったりしますね（笑）。
頼藤：なるほどな。
高山：世の中は信用経済ですよ（笑）。
頼藤：じゃあ会社員のうちにいっぱい（物件を）買って、起業したりフリーランスになるんだったら（物件を）買ってからにしろって感じですかね。
高山：心からそう思います（笑）。
良い不動産業者を見極める4つのポイント
頼藤：ではですね、信頼できる不動産業者、管理会社が大事って言ってたんで、じゃあその「良い不動産業者を見極めるポイント」を教えてください。
高山：これはね、本当にいろんな不動産会社と話すっていうことを経験した方がいいんですよ。やっぱり、いろいろ話していれば、なんとなくその人の器だったり、知識だったり、いろいろわかってくると思うんですね。
頼藤：うんうん。
高山：ある程度こっちも勉強してると、（不動産業者の）出してくる物件が、本当にこっちのためを思って言ってるか、そうじゃないかとかというのは、だいたい見極められるようになってくるんです。
私も、いろんな不動産会社の方とお付き合いしてきましたけど、できる営業マンの方はだいたいレスポンスが早かったり、こっちが疑問に思ってることに対して、資料やエビデンスを持ってきて説明してくれたりっていう対応が非常に早いっていうのはありますね。
頼藤：じゃあちょっと、見極めのポイントを4つあるんでバーンっていってください。
高山：ポイントね、まずは営業マンが優秀かどうか。これね、多くの不動産投資やってる人に聞くと、物件もそうなんだけど、結局、会社が良くても営業マンが嫌だったら買わなかったっていう人多いんですよ。
やっぱり、人とのお付き合いってありまして、不動産はどっちかっていうとね、ひととコミュニケーションがうまく取れるかどうかがポイントって言われてるんですね。
さっき言ったように、不動産の価格って、あってないようなものなので、そこをうまく交渉できるかどうかとか、疑問があったときに、営業マンと友好な関係を築けて、その営業マンからすごくいい情報を引き出せるかどうかっていうのはすごくあるんです。
その営業マン自体が優秀じゃないと、こっちがいくら質問しても難しいので、その営業マンが優秀かどうかっていうのは、1つポイントだと思います。勉強熱心か誠実かっていうのは、見ててわかりますのでね。
あとは営業マンとの相性が合うか、これはどんなことでも言えると思うんですけれども、不動産投資って長きにわたって付き合うものになりますので、基本的には株みたいに短期売買というよりは、長期的にずっと付き合っていきますので、何か不安なことがあったときに、すぐ聞けるかどうかとか。すぐ対応してもらえるかどうかっていうのは大きいんですね。なので、営業マンに心からなんでも話せるかどうかっていうのは1つポイントになります。
あとは、投資したエリアが具体的に決まってる場合には、地域密着型の不動産屋さんが意外にいい情報を持ってます。
頼藤：うんうん。
高山：だから大手だから安心とかっていうことではなくて、やっぱり地域密着型の不動産屋さんと仲良くなる。不動産屋さんも、結局人間なので、しょっちゅう顔を出してると、可愛がってくれるようになるんですね（笑）。
なので、やっぱり密なコミュニケーションも大事ですということです。あとは長年不動産業を営んでいるかどうかっていう。ここがポイントになりまして、長くこの仕事をできるかどうかって、信頼がないとできないと思うので、長年やってるかどうかってのも1つの見極めポイントかなと思います。
頼藤：なるほど。じゃあ、バーっとまとめますと、良い不動産業者を見極めるポイントは、1つ目が営業マンが優秀かどうか。2つ目が、営業マンとの相性が合うか。3つ目が、投資したいエリアが決まってる場合は、地域密着型の不動産屋さんを活用した方がいいと。4つ目が、長年不動産業を営んでいるかどうかという感じになります。
高山：はい。
頼藤：という感じになります。
高山：はい。
頼藤：というわけでね、お時間もきてしまったということなので。ほかにも、本にはいろいろと書いてあります「頭金ゼロでも投資できるのか」とか「会社員が借りられる金額の目安は」とか。
あとは「より有利な融資をしてくれる金融機関とはどこか」とか、「賃貸会社、管理会社を見極めるポイント」とか「本当に有益な情報はどこから入手できるのか」とか。リスクに対してもしっかりと書いてますね。「いちばん怖い空室リスクにどう対処するか」「サブリース契約はつけた方がいいのか」、「厄介な滞納リスクにはどう対処するか」とかね、「今後金利が上昇したらどうなる」とか、「話題な物件、特殊な物件をズバリ評価する」と。「流行りのシェアハウス」、「生活保護世帯」とか「自殺物件は避けた方がいいのか」とか。なるほどね。
高山：なんか目次聞いてると、めちゃくちゃ面白そうですね。
頼藤：（笑）。なので、今日紹介できなかったところは、ぜひ河出書房新社から出ている『年収400万円からの不動産投資で着実に稼ぐ秘訣』と。定価1,500円で売ってますので、今聞いている方は、Amazonでポチっと（笑）。
高山：今すぐ押して欲しいですね。
頼藤：していただけたらなと思います。
高山：はい。
頼藤：ではそういうことで、頼藤太希と。
高山：高山一恵が。
頼藤・高山：お送りしました。
またねー、See you！