リアルゲイト、高収益物件の積み上げで営業利益47.3％増　中計期間を通じ年40％以上の利益成長を目指す

26年9月期通期決算・中期経営計画 サマリー

岩本裕氏（以下、岩本）：みなさま、こんにちは。株式会社リアルゲイト代表取締役の岩本裕です。2026年9月期通期の決算説明を行います。

2026年9月期通期決算および中期経営計画サマリーについてご説明します。

2026年9月期は増収増益を達成し、営業利益は前期比プラス47.3パーセントとなりました。2027年9月期は営業利益で前期比プラス40.6パーセントの成長を見込んでいます。収益性の高い保有物件を増やし、営業利益率は年々向上を見込んでいます。

中期経営計画はローリングし、2029年9月期に営業利益42億5,000万円、2030年9月期には従来の計画を1年前倒しし、営業利益50億円プラスアルファを目指します。

26年9月期 通期 業績ハイライト

2026年9月期通期の業績ハイライトです。

売上高は108億7,700万円で前期比プラス11.1パーセント、営業利益は15億3,600万円で前期比プラス47.3パーセント、当期純利益は7億4,100万円で前期比プラス32.6パーセントと、いずれも前期と比べて大きく増加しています。

営業利益率は14.1パーセントとなり、前期比で3.5ポイントの改善となっています。営業利益は15億3,600万円で前期比プラス47.3パーセントと、通期計画を上回りました。

ストック型収入は物件高稼働を背景に堅調です。フロー型収入については、第1四半期と第4四半期における物件売却が計画どおり完了しました。継続的に前期比プラス40パーセント以上の利益成長を目指し、積極的な先行投資を実施しています。

新規仕入は10件となり、保有物件は新たに7件が加わり2件を売却した結果、合計16件に増加しました。

26年9月期 売上高・ 営業利益

2026年9月期の売上高および営業利益についてです。売上高と営業利益は計画を上回り、着地しました。営業利益は前期比プラス47.3パーセントの成長となりました。

26年9月期 四半期ごとの収益

2026年9月期の四半期ごとの収益についてです。ストック粗利は計画を上回って推移しました。先行投資も着実に実施しながら、営業利益は計画を上回って着地しました。

<参考> 26年9月期 通期 収益の実績（前期比）

2026年9月期通期の収益実績についてです。ストック粗利とフロー粗利ともに続伸し、営業利益は前期比47.3パーセント増で成長しました。

26年9月期 通期 PL - 損益計算書

2026年9月期通期の損益計算書（PL）についてです。増収増益で着地し、営業利益率は前期比で3.5ポイント向上しました。営業利益は計画を超過し、前期比プラス47.3パーセントで終了しています。

26年9月期 通期 売上高推移

2026年9月期通期の売上高推移についてです。収益性の低いPM（プロパティマネジメント）事業を縮小し、収益性の高い保有物件などの売上を積み上げています。

26年9月期 通期 売上原価・販管費の推移

2026年9月期通期の売上原価および販管費の推移です。第4四半期では、物件売却および設計施工にかかる売上原価と外注費が増加しています。

26年9月期 通期 BS - 貸借対照表

2026年9月期通期の貸借対照表（BS）についてです。増資により約25億円を調達し、自己資本比率が回復しました。

獲得済プロジェクト一覧

獲得済プロジェクトの一覧です。2026年9月期には10件を獲得しました。2027年9月期には8件以上の開業を予定しています。

26年9月期 第4四半期 竣工物件（3件）

2026年9月期第4四半期の竣工物件についてです。第4四半期では3件の物件が竣工し、今後順次、収益拡大に貢献していく予定です。

<参考>26年9月期 通期 竣工物件（9件）

2026年9月期通期の竣工物件は、スライドに記載の9件となります。

26年9月期 第4四半期 獲得物件（2件）

2026年9月期第4四半期の獲得物件についてご説明します。第4四半期では、保有物件1件とML（マスターリース）物件1件の計2件を獲得しました。2026年9月期全体では、合計10件を獲得しています。

保有物件一覧（26年9月末時点）

保有物件一覧です。2026年9月期には7件の保有物件を獲得し、2件を売却しました。16件の物件における延床面積の合計は1万6,000平米を超え、満室時の年間想定賃料は約15億円となります。利回り5パーセントで販売した場合の価値は、約300億円と試算されます。

ホテルプロジェクト一覧（SHIFT HOTEL）

ホテルプロジェクトの一覧です。ホテルビジネスも拡大しており、開業済・計画中を合わせて6物件・約100室を展開しています。

都市型ショッピングモールプロジェクト一覧

都市型ショッピングモールプロジェクトの一覧です。3物件で最大29区画の店舗テナント誘致を計画しています。ショップはオフィスよりも坪単価が高く、都市部での需要が高いプロジェクトです。

ヒューリック社とのJV「HistoRy」プロジェクト一覧

ヒューリック社とのジョイントベンチャー（JV）である「HistoRy」のプロジェクト一覧です。総額1,000億円超の投資残高の積み上げを目指しています。現在、2物件において総額約150億円の投資が決定しており、さらに2物件について事業化のめどが立っています。

26年9月期 第4四半期 ポートフォリオの変動

2026年9月期第4四半期のポートフォリオの変動についてです。前期比で保有物件が5件、ML物件が4件純増しました。一方で、PM物件は4件、その他が3件減少し、収益性の高い保有物件およびML物件への入れ替えが進んでいます。また、獲得済プロジェクトは77件に拡大しました。

27年9月期計画

2027年9月期の計画についてです。売上高は135億円、営業利益は21億6,000万円、当期純利益は10億円を目指します。ストック型収入、フロー型収入、仕入、新規事業についてはスライドに記載された計画進捗を基に考えています。

外部環境においては、都心部のオフィス需要が好調で、好立地のホテルや店舗に対する引き合いも依然として強い状況です。

仕入環境については、建築費が高騰している中、再生不動産が引き続き有利な状況です。金利については、年間50ベーシスポイント程度の利上げに伴い、支払利息の増加を見込んでいます。

27年9月期 売上高・ 営業利益（計画）

2027年9月期の売上高および営業利益の計画についてです。第1四半期時点では、営業利益は計画比6パーセントの進捗を予定しています。第2四半期から第4四半期まで、各四半期で1件ずつ、計3件の物件を売却し、計画の達成を目指します。

27年9月期 売上構成（計画）

2027年9月期の売上構成の計画です。ストック型、フロー型の売上ともに順調に積み上がる見込みです。

27年9月期 四半期ごとの収益（計画）

2027年9月期の四半期ごとの収益計画です。ストック粗利は安定的に積み上がり、固定費をカバーします。フロー粗利は、第2四半期、第3四半期、第4四半期で各1件、計3件の物件売却を予定しています。

<参考> 27年9月期 通期 収益の計画（前期比）

2027年9月期通期の収益計画についてです。ストック粗利で固定費をカバーし、物件売却などによるフロー粗利の拡大により、増益を図る計画です。増益は前期比プラス40.6パーセントを見込んでいます。

中期経営計画2029

「中期経営計画2029」についてです。高収益物件の展開により営業利益率を向上させる計画です。営業利益は、継続的に前期比プラス40パーセント以上の成長を目指します。

中期経営計画2029：実績と計画

「中期経営計画2029」の実績と計画についてです。ストック型収益を基盤として業績を拡大します。営業利益率も向上し、獲得済の物件が中期経営計画の営業利益の大半を構成します。売上高は年平均25パーセント程度成長し、営業利益は年間40パーセント以上の成長を目指します。

中期経営計画2029：ポートフォリオ戦略

「中期経営計画2029」のポートフォリオ戦略についてです。収益性の高い保有物件比率を増やし、営業利益率を向上させます。

中期経営計画〜営業利益50億円に向けて〜

「中期経営計画～営業利益50億円の達成に向けて～」についてです。

第18期（2026年9月期）は順調な結果を残し、前期比47.3パーセントの成長を達成しました。第19期（2027年9月期）以降も前期比40パーセント以上の成長を目標としています。第22期（2030年9月期）には、1年前倒しで営業利益50億円プラスアルファの達成を目指します。

以上をもって、株式会社リアルゲイトの2026年9月期通期の業績説明を終わります。ありがとうございました。

岩本氏からのご挨拶

本日は、2026年9月期通期決算の発表を行いました。予定以上の結果を残せたと考えています。また、中期経営計画についても力強く取り組んでおり、前期比40パーセント以上の成長を掲げ、確実に達成できると確信しています。

本日は、みなさまから寄せられた質問に一つひとつお答えしていきますので、よろしくお願いします。

質疑応答：営業利益に対する純利益の伸長率について

司会者：「営業利益の伸びが前期比47.3パーセントとなっているのに対し、純利益は前期比32.6パーセントの伸びとなっている理由は何ですか？」というご質問です。

岩本：営業利益の伸びに対して純利益が前期比32.6パーセント増となった理由について、もちろん支払利息などが影響しています。それに加えて、今年度のみの要因として、約4,500万円の減損と、増資に伴う株式交付費の2,500万円が今期のみ発生していることが挙げられます。

これらが、純利益の伸び率が営業利益の伸び率を下回った主な理由です。

質疑応答：特別損益の内訳について

司会者：「特別損益のマイナス8,300万円の内容は何ですか？　今後も発生しますか？」というご質問です。

岩本：特別損益のマイナス8,300万円の内訳について、地代を支払って進めていた新築計画がやり直しになり、その費用が大半を占めています。また、一部物件の用途変更等に伴う内装・設備の除却損や賃貸借契約の中途解約に伴う減損損失も計上しています。

今後、大きな発生は見込んでいませんが、利益率が低いPM（プロパティマネジメント）・ML（マスターリース）契約については解約を進めていく方針のため、減損損失や若干の除却損が発生する可能性があります。

質疑応答：2027年9月期の業績と営業利益の季節性について

司会者：「2027年9月期第1四半期の営業利益進捗率が約6パーセントと低いのは、業績悪化の兆候ではありませんか？」というご質問です。

岩本：スライドに示されている図のとおり、私たちの業績は主にストック粗利によって支えられています。ストック粗利は四半期ごとに着実に積み上がっていくことが確認できます。

一方、四半期ごとの営業利益にばらつきがある理由は、フロー粗利が建物の竣工時期や売却時期によって左右されるためです。

2027年9月期については、現時点では建物の売却が確定しているものはありませんが、第2四半期、第3四半期、第4四半期にそれぞれ1物件ずつ売却する計画を立てています。

第1四半期の営業利益の進捗率は6パーセントですが、計画どおりに売却を進めれば、予定どおりの営業利益を達成できます。収益率が低下しているわけではなく、これはあくまで季節性の影響であるとご理解ください。

質疑応答：売却予定の3物件に関する進捗状況について

司会者：「売却予定の3物件は決まっていますか？　買い手との契約は済んでいますか？」というご質問です。

岩本：売却予定の3物件については、売却活動を進めています。賃料を生んでいる物件であるため、早期の売却を急ぐよりも計画どおり、1物件ずつ確実に売却を進めています。

現在、契約に至っている物件はありませんが、契約内容を詰めている物件が出てきています。このあたりは確実に売却できると考えています。

質疑応答：物件売却と計画達成の進捗について

司会者：「物件売却が遅れたり、想定価格を下回ったりした場合、計画を達成できますか？」というご質問です。

岩本：物件売却ができなかったり、想定価格を下回ったりすれば、計画は達成できません。計画を達成するために、物件を売却したり、売却する物件数を増やしたりして対応します。

現在、16物件を保有しており、売却は3物件と決まっていますが、万が一の場合には4物件を売却することも考えられます。また、物件を入れ替えることで、売却規模を拡大する場合もあります。このようにして、計画を必ず達成したいと考えています。

質疑応答：成長率40パーセント目標について

司会者：「営業利益を毎年40パーセント以上成長させるのは、強気すぎませんか？」というご質問です。

岩本：強気かと思った時もありますが、結局、今期も47.3パーセント成長しており、過去を振り返ってもそれくらいの成長を遂げています。

通常どおり事業を進めれば達成可能な数値であるため、弱気な予想を出して後から「やりました」と言っても市場は評価しません。40パーセントの成長率は、達成可能と判断して提示している目標です。

また、40パーセント以上を目指して計画を立てていますので、さらなる上を目指せるよう努力します。決して強気だとは考えておらず、これまでの実績をご覧いただければご理解いただけると思います。

質疑応答：2029年9月期の成長目標について

司会者：「営業利益の目標について、2029年9月期の42億5,000万円から40パーセント成長なら59億5,000万円です。2030年9月期の50億円プラスアルファとの関係は？」というご質問です。

岩本：40パーセント成長を続ける場合、2029年9月期の42億5,000万円に40パーセントを上乗せすると2030年9月期の営業利益目標は59億5,000万円になります。その目標に向けて40パーセント成長を継続したいと考えています。したがって、50億円ではなく、50億円プラスアルファと記載しています。

質疑応答：保有物件の収益性と売却戦略について

司会者：「保有の収益率が最も高いのに、なぜ売却するのですか？」というご質問です。

岩本：保有物件は持っているだけで収益率が高くなりますが、売却してキャッシュイン（資金流入）することで、保有可能な物件の数を増やすことができます。やはりキャッシュインがなければ、利益があっても物件を維持できず、次の物件を購入することができません。

成長率が10パーセント程度で十分であれば、物件を売却せずに保有し続ける選択肢も考えられます。しかし、当社では成長して資金を生み出し、その過程で保有物件を増やしていく戦略を採用しています。そのため、適宜売却を進めていきます。

これにより、結果的に保有物件を増やすことが可能となります。

質疑応答：ヒューリック社とのJVプロジェクトの取得目途について

司会者：「ヒューリック社とのJVについて、すでに獲得した2物件のほか、事業化にめどがついた2物件はいつ取得しますか？」というご質問です。

岩本：取得に向けてめどをつけるように努力しています。契約が成立しましたら発表します。2物件に限らず、協議している物件は複数ございますので、なるべく早く発表できるよう努めていきます。

質疑応答：ホテル収益の仕組みと収入変動要因について

司会者：「ホテルの収益は固定賃料ですか？　訪日客減少や宿泊単価下落の影響を受けますか？」というご質問です。

岩本：運営事業者に固定で貸すのではなく、ホテルの売上がそのまま私たちの売上になります。運営事業者にフィーを支払い、残りが収入となる仕組みです。そのため、収入は変動します。訪日客が増えれば収入が増え、減れば減少するというかたちです。ホテルとはそのようなものです。

質疑応答：東京都心部の賃料アップの可能性について

司会者：「年5パーセントから10パーセントの賃料アップは、全テナント、全物件で実現できる前提ですか？」というご質問です。

岩本：年5パーセントから10パーセントの賃料アップは、全テナントや全物件で実現できるわけではありません。あくまで物件平均での統計上の結果です。

すでに高い賃料を支払っているテナントでは、同様の賃料アップは難しいと思われますが、低い賃料のところでは10パーセントにとどまらず、20パーセントや30パーセントまで上げることが可能です。平均として、その程度を目指しています。

東京都心部では物件供給が非常に限られていますし、2026年9月期末の稼働率も99パーセント以上と高いため、平均で賃料を5パーセントから10パーセント上げていくことは可能だと考えています。

質疑応答：第19期（2027年9月期）以降の物件販売および収益計画について

司会者：「スライドの中期経営計画について、『獲得済の物件で中期経営計画の営業利益の大半を構成』とありますが、何パーセントまで確保できているのですか？」というご質問です。

岩本：例えば、第19期（2027年9月期）に関しては、売却予定の物件は現在保有しているもののみを想定しています。したがって、ほぼ100パーセント、現在保有する物件で計画を立てています。

この第19期（2027年9月期）で仕入れた物件の賃料収入や施工収入が第20期（2028年9月期）や第21期（2029年9月期）に多少あるため、第20期（2028年9月期）の営業利益は計画の9割程度確保されており、第21期（2029年9月期）も7割から8割程度は確保できる見込みです。

また、今期仕入れて今期売るといった無理な計画を立てないことも、当社の強みであると考えています。

質疑応答：中期経営計画における増資の予定について

司会者：「中期経営計画達成のために、追加増資やさらなる希薄化が必要になりますか？」というご質問です。

岩本：現状の中期経営計画では、増資は現時点で考えていません。現在、多くの物件を仕入れているため、適切に販売して資金を確保し、成長を図っていく方針です。

質疑応答：借り入れ金利の現在の状況と今後の想定について

司会者：「来期の金利上昇は、どこまで業績計画に織り込んでいますか？」というご質問です。

岩本：各銀行からの借り入れの現在の金利に加え、期内の1年間で50ベーシスポイント程度金利が上昇する想定を業績計画に織り込んでいます。

質疑応答：金利上昇による経常利益への影響について

司会者：「想定以上に金利が上がった場合、追加50ベーシスポイントで利益はいくら減りますか？」というご質問です。

岩本：すでに50ベーシスポイントの利上げを計画に織り込んでいますが、さらに50ベーシスポイント程度上がった場合、当社の借り入れに基づく金利負担は4,000万円から5,000万円ほど増加し、その分経常利益が減少する計算です。

質疑応答：株主還元の方針について

司会者：「配当や優待といった株主還元は、いつ頃を予定していますか？」というご質問です。

岩本：株主還元は、当期純利益10億円を超えた頃から検討すると繰り返しお伝えしています。この考えはこれからも変わりません。

質疑応答：人材確保と育成に向けた取り組みについて

司会者：「成長のボトルネックの1つは、優秀な人材の確保だと認識しています。対策はありますか？」というご質問です。

岩本：優秀な人材を確保し、育成する必要があります。もちろん、給与のベースアップや自社株購入の奨励金を40パーセントに増やすといった取り組み（2026年10月15日PR情報『従業員持株会制度の拡充に関するお知らせ　～奨励金付与率を25％から40％へ引き上げ～』）も行っています。

ただ、私たちの社員はお金だけでは満足せず、すばらしい街作りやものづくりなど、リアルゲイトでしか実現できない楽しみを求めています。その点で他社との差別化を図り、定着率を高めたり、優秀な人材を採用したりしていきたいと考えています。