【速報版】トーセイ・リート投資法人 2026年4月期決算説明

※当記事は速報版です。スライド情報は割愛している他、数値などに誤りが含まれる可能性がございます。正確な情報は決算短信・決算説明資料などの正式な開示資料、または追って公開予定の確定版記事にてご確認ください。

2026年4月期決算説明

こんにちは。トーセイ・アセット・アドバイザーズの大河内と申します。本日はお忙しい中、トーセイ・リート投資法人の第23期決算説明会にご参加頂き、誠にありがとうございます。それでは、早速ですが、決算の説明に移らせて頂きます。決算説明会資料をご覧ください。

目次

2ページ目に、目次が、続く3ページ目にはトーセイ・リートの概要を纏めております。

サマリー（1）

では、4ページ、第23期の「サマリー」をご覧ください。今回の決算のサマリーは、次のページを含めて記載させて頂きました4点です。詳しくは後ほどご説明させて頂きますが、ここではポイントだけお話しします。

まず、1点目は、分配金についてです。第23期の分配金は、前期対比でプラス51円の3,926円となりました。売却益や内部留保取崩しを除いた巡航ベースでの利益分配金としては、4期連続で過去最高額を更新しています。地道な賃料増額の努力が着実な分配金の拡大に繋がっています。

2点目は、内部成長です。賃貸マーケットが改善し、テナント入替え及び更新時に賃料が増額となった件数の割合は順調に拡大しています。あわせて、賃料の変動額につきましても、右肩上がりで増加している状況です。

サマリー（2）

5ページをご覧ください。3点目は、外部成長です。借入とスポンサーによる第三者割当増資を活用し、ファミリーレジを1物件取得致しました。詳細は後ほどご説明いたしますが、稼働が安定していることに加え、成長余地のある物件です。

4点目はバリューアップ事例です。物件のバリューアップ施策として、DBJ Green Building認証の取得を推進しています。築30年以上のオフィス3物件で、グリーン適格資産となる3つ星を新たに取得致しました。物件価値やテナント満足度の向上施策が、評価として表れたものであると、理解しています。

第23期（2026年4月期）決算概要 （1）前期比較

それでは、決算概要に移ります。7ページをご覧ください。第23期、2026年4月期の決算の概要をご説明させて頂きます。まずは前期比較です。第23期は、賃料単価の上昇や物件取得効果による賃料収入の増加により、全アセットタイプでNOIが増加。支払金利の増加を始めとした各種コストアップを吸収し、各利益段階で増益を確保致しました。

分配金につきましては、前期対比でプラス51円の増配となりました。

第23期（2026年4月期）決算概要 （2）予想比較

続いて、予想比較となります。8ページをご覧下さい。第23期は、住宅を中心とした賃料の上振れに新規物件取得効果が加わり、営業収益及び全ての利益段階で大幅超過達成となりました。

分配金は、前回予想対比でプラス126円の3,926円となっています。利益相当部分の分配金が前回予想比でプラス186円上振れしたことに伴いまして、当初予想していた内部留保の取崩し60円は実施せず、今後の安定分配継続の為、温存させて頂きました。

1口当たり分配金の推移

続いて、1口当たりの分配金の推移となります。9ページをご覧下さい。既にご説明の通り、第23期の分配金は3,926円で着地致しました。巡航ベースでの分配金としては、4期連続で過去最高額を更新しています。

コロナショックが発生して以降、マーケット環境を踏まえた無理のない外部成長と、物件の付加価値向上による内部成長を積み重ねてきました。この結果、巡航ベースの分配金の支払い能力が向上し、譲渡益に頼ることなく、分配金成長を実現しています。

稼働率の実績

次に運用実績についてご説明します。右下11ページ、稼働率の実績をご覧ください。第23期末の全体稼働率は97.1％で着地致しました。前期末比では0.3ポイントの低下、前回予想対比では0.7ポイントの上振れとなっております。

オフィスについては、賃料アップと並行し稼働率の上昇に努めた結果、期末稼働率は97.6％と前期末対比で1.1ポイント上昇致しました。オフィスは、平均2か月程度のフリーレントを許容しているため、収益への貢献は来期24期以降に表れてくることとなります。

商業は、前期末比で1.4ポイント上昇の98.0％となり、テナントが入れ替わった区画すべてにおいて賃料を増額することが出来ました。

住宅は、賃料アップ重視に舵を切っておりますが、一部の物件で稼働率の大幅な低下があった影響で、前期末比で1.3ポイント低下し96.7％となりました。住宅全体としては積極的な賃料アップを目指しつつ、状況に応じて稼働率改善も進めて参ります。

右の表では、保有63物件のうち、第23期末時点で稼働率が90％を下回る3物件を掲載しています。前期末から1物件減少しておりますが、それぞれの状況をご説明させて頂きます。

JPT元町ビルは、ワンフロアーの空室が発生したことにあわせ、共用部のリニューアル工事を実施しました。26年9月に入居予定の新規テナントと契約を締結し、29.4％の賃料アップが確定するとともに、満室稼働に回復致します。

和紅ビルは、90％未満の状況が1年経過していますが、問合せや内見など、潜在的な引き合いはある状況です。早期のテナント誘致を進めて参ります。

TRガーデン蕨は、昨年8月に新規取得した物件です。前所有者は、企業社宅を空の状態で取得し、リニューアル工事完了後にテナント誘致したため、多くの入居者が同じ時期に契約を開始しております。この影響もあり、3月4月に纏まった戸数の退去が発生しました。ファミリー層が転勤等を機に物件を探す3月を原状回復工事に費やすこととなったため、稼働率が大きく低下したものです。なお、26年4月に内覧会を開催し、内見数も増加しています。4月末の空室6室に対し、現時点で4件の新規申し込みを取得しており、早期の稼働率回復に注力して参ります。

右下では、稼働率が改善した事例を2件記載しています。一つ目の日本橋浜町ビルは、水回りのリニューアル工事等を行い、リテナントにより17.8%の賃料上昇を実現した好事例となります。

二つ目の本厚木トーセイビルは、2年にわたり稼働率90％未満となっていた物件です。直近26年3月には、稼働率を優先し賃料を下げてテナントを誘致しました。稼働率が95％を越えて参りましたので、今後は賃料アップも探りながら、メリハリの利いた運営を実施して参ります。

賃料の状況（新規契約・解約）

続いて12ページ、賃料の状況です。第23期に発生したテナントの入退去による月額賃料の増減につきましては、全体の稼働率は低下していますが、賃料単価の上昇もあり、1,962千円増加しています。稼働率が低下した住宅の賃料減少を、オフィスと商業でカバー致しました。

左下の表では、同一区画におけるテナントの入替により、賃料がどのように変化しているかを比較しています。23期で発生した205件の入替に対し、約9割にあたる184件の増額が実現しました。

月額賃料につきましては、大口の増加案件が発生しなかったこと、本厚木トーセイビルで稼働率優先のリーシングを実施したことから、1,273千円の増加にとどまりました。一方、24期はJPT元町ビルの大口の賃料アップ案件もあるなど、改善傾向に変化はないと認識しておりますので、今後も、積極的に入替による賃料の増額を進めて参ります。

賃料の状況（賃料改定）

続いて、13ページ、更新時の賃料改定の状況です。増額更新件数の割合は48.9％となり、前期実績を11.6ポイント上回りました。月額賃料につきましても、2,253千円の増加となりました。賃料増額率についてもプラス5.7％と、前期対比で0.7ポイント拡大しています。

季節要因により、4月期の更新件数は10月期対比で増加する傾向にあり、増額件数割合とともに、増額率も改善していることから、前期対比で44％の賃料増額を確保致しました。23期もすべてのアセットタイプで、増額改定が進捗し、減額改定はございませんでした。

資産価値の維持・向上への取り組み（CAPEX投資）

続いて、14ページ、CAPEX投資についてのご説明です。第23期も、物件の資産価値、環境性能、テナント満足度向上に資するCAPEX投資を積極的に進めて参りました。費用対効果を見極めた投資を心掛け、稼働率向上と賃料水準の引上げに繋げています。

左のグラフは、「CAPEX投資額及び減価償却の推移」を表したものです。第23期のCAPEX投資額は、巡航ベースに戻ったこともあり前期に比べ減少していますが、今後も減価償却の7割から8割程度を目途に積極的に実施していく方針です。

23期は、JPT元町ビルで共用部のリニューアル工事を行った他、西葛西トーセイビルでトイレリニューアル工事を実施しています。保有物件全体の状況を把握し、バリューアップと機能向上のバランスを取りながら、着実に設備の更新を実施して参ります。

資産価値の維持・向上への取り組み（共用部リニューアル）

続いて、15ページ、資産価値の維持・向上への取組みをご覧ください。第23期も、賃料アップを目指したリニューアル工事を進めて参りました。

JPT元町ビルでは、エントランス及び各階の共用部リニューアル工事を行っています。空室だったワンフロア199坪が、契約締結となり、入替賃料は、29.4％増加しています。ROIは59％と、極めて効率の良い投資となったほか、賃料体系の違う1階を除いた6フロアの既存テナントとの賃料ギャップは、41.8％となっており、今後も粘り強く賃料アップに努めて参ります。

資産価値の維持・向上への取り組み（専有部リニューアル）

続いて16ページでは専有部のリニューアル好事例をご覧ください。一つ目のサンセール与野本町は、シングルレジのリニューアル工事となります。投資額を抑制しつつ、ROIを高めた好事例となります。

下段二つはいずれもファミリーレジとなりますが、コストを意識したバリューアップ工事により、ROIは15％を超える水準を確保しています。今後も、費用対効果を見極めた投資により、収益の拡大に努めて参ります。

取得物件 / 第三者割当増資の概要

続いて17ページをご覧ください。サマリーでご説明した通り、26年5月末に、ファミリーレジ1物件を取得しています。築年数は22年と相応に経過していますが、適切な管理が施されていることに加え、横浜等の中心部へのアクセスが良好、かつ生活利便性に優れた物件です。長期に亘り高い稼働率を維持しており、今後は積極的に賃料アップを進めていきたいと思っています。

あわせて、今後の物件取得余力を温存するために、スポンサーを割当先とする第三者割当増資を行います。第三者割当増資を選択した理由は、投資口の需給悪化を回避しつつバランスシートを調整するためです。希薄化により、分配金の増加は限定的となりますが、物件取得余力は維持できることとなります。

第23期末鑑定評価額及び含み益の状況

続いて18ページをご覧ください。第23期末の鑑定評価額は、1,010億円。含み益は前期末対比で6億円増加し、192億円となりました。各アセットタイプとも含み益は拡大し、含み益率は23.5％となっています。

財務運営（1）

続いて、20ページ、財務運営をご覧ください。2026年5月末に物件取得資金として、650百万円の新規借り入れを実行しています。同じく、5月末付けで、合計49億円の長期借入を実施致しました。返済期限につきましては、5年と6年での調達を行い、固定金利50％、変動金利50％にて実行しています。固定金利のベースレートが急速に上昇していますが、変動金利での調達を行うことで当面の支払金利の上昇を一部緩和しています。

財務運営（2）

続いて、21ページをご覧ください。各種財務指標は記載の通りです。保有物件の大半が、賃料交渉に適した2年の契約形態であることを踏まえ、リファイナンス資金の50％部分については変動金利での調達と致しました。

因みに、期間6年の固定金利と変動金利のベースレートの差は1.6％程度ありますので、変動金利を導入することで、当面の利払い低減メリットを享受することが出来ます。あわせて、借換後も固定金利比率は79％を維持しており、金利上昇に対する耐久性も備えています。

なお、鑑定LTVは40％を下回る水準に低下しており、資金調達余力は増しています。保有資産の分散を背景に安定した業績が見込めることから、総資産LTVを50％水準まで引上げていくことは可能ではありますが、昨今の金融環境を鑑み厳選して物件を取得していく方針です。

第24期（2026年10月期）・第25期（2027年4月期）の運用サマリー

続いて、業績予想となります。23ページをご覧ください。第24期、2026年10月期、第25期、2027年4月期のサマリーを纏めております。

最初に分配金です。2026年10月期の分配金は、金融収支が急速に悪化する中、賃料単価が上昇していることに加え、稼働率見通しを見直したことで、前回予想を26円上方修正し、3,826円としています。

また、巡航ベースの分配金では、64円の上方修正となっています。2027年4月期は、第24期横這いの3,826円を維持させて頂く予定です。

続いて、外部成長です。今後も東京経済圏の物件取得を主体としながら、利回り確保に資する地方物件の取得も目指して参ります。JREITマーケットは、市場金利の急激な上昇を受け、厳しい環境が続いていますので、手元資金と借入金を活用し物件を厳選しながら段階的に30億円程度の取得を目指していく方針です。

続いて、内部成長です。2026年10月末の想定稼働率は、前回予想を1.2ポイント上方修正し、97.4%としています。従前は一定のストレスを乗じた保守的な稼働率予想としていましたが、今回より実態に即した稼働率予想に変更致しました。

オフィスでは既に確定している退去と新規契約をベースに、現実的な範囲で想定可能な新規契約を織り込み、住宅での稼働率回復を想定した予想としております。2027年4月末は、好調なオフィス稼働率の更なる上昇を織り込み97.8%と想定しています。

ESGについても、トーセイ・リートらしい深化を進めて参ります。築年数経過による各種機能の低下を、費用対効果を見極めた設備投資でカバーし、サステナブルな運営を進めて参ります。

第24期（2026年10月期）・第25期（2027年4月期）の業績予想

続いて、24ページ、第24期、25期の業績予想です。第24期は、賃料単価が改善することに加え、23期のオフィス稼働率の改善効果が24期に発揮されること、更には新規物件取得により、前期対比で大幅増収を予想しています。

営業利益については、投資主総会のスポット費用やその他コストの増加を確り織り込みつつ、増益を確保する見通しです。

一方、市場金利の急上昇により、金融収支が悪化し当期利益は前期対比で減益予想、分配金についても前期対比100円の減配を予想しています。前回予想対比では、想定以上の金利上昇により金融収支が悪化致しますが、内部成長や外部成長により、各利益段階で上方修正しています。

第25期は、JPT元町ビルの新規テナントからの賃料が寄与することや、全般的に稼働率が改善することで、増収を見込んでいます。総会費用の剥落等が発生する一方で、更なる金融収支の悪化を想定しており、当期利益は減益となる予想です。

分配金の予想について

続いて、25ページ、分配金についてです。第24期の分配金は、前期対比では100円減配となる3,826円を予想しています。順調にNOIは成長するものの、金融収支の大幅な悪化や投資主総会費用等が発生することが要因です。前回予想対比では、金融収支の悪化はありますが、NOIの増加でカバーし、巡航ベースの分配金としては64円上方修正しています。

第25期の分配金は、金融収支の悪化やその他コストの更なる上昇を織り込むものの、NOIの増加と内部留保取崩しにより、分配金は維持する予定です。なお、一昨日の金融政策決定会合で、政策金利が0.25％引上げられました。

今回発表した決算予想では、短期金利が毎月一定割合で上昇することを想定しており、政策金利引上げにより、支払金利が予想を超過することとなります。一方で、全体の79％が固定金利となっていることから、第24期への影響は分配金で10円程度に留まりますので、運営努力で確り吸収していきたいと考えています。

昨今の長期金利を始めとした金利上昇は急激で、NOIの成長のみでは右肩上がりの分配金の維持が容易でない状況となっています。長短金利差が広がった状態が続く場合は、リファイナンスにおける変動金利での調達割合を拡大することも検討していきます。

また、トーセイ・リートは、譲渡益に頼らず運営して参りましたので、「譲渡益剥落で、現状の分配金水準が大幅に低下する」といった事象は想定していません。一方で、今後は、金利上昇による分配金低下をカバーするという観点で、物件入替等によりこれまで温存してきた含み益の顕在化も検討して参ります。

ESG（1）

続いて、ESGです。27ページをご覧ください。第23期につきましても、環境対策を含めた物件価値の向上を進めています。築年数が30年を超えるオフィス3物件で新たに3つ星を取得致しました。この結果、認証取得比率は49.7%に、うちグリーン適格資産の割合は66.8%に上昇しています。今後も、トーセイ・リートらしいESG貢献を続けて参ります。

トーセイ・リートとは

最後に、少し飛ばしまして、33ページ、APPENDIXの最初のページにあります「トーセイ・リートとは」をお開き下さい。2026年7月に開催する投資主総会で、投資対象にホテルを組み込む予定です。ホテルは、コロナ禍で安定した運営が確保できないなどの判断から、2020年開催の投資主総会で投資対象から外しました。ホテルの運営環境も安定してきておりますので、改めて投資対象に戻すものです。

なお、トーセイ・リートとしては、今後もオフィス・住宅を中心とするポートフォリオを構築していく方針は不変であり、引続き安定した運営を目指して参ります。

説明は以上となります。ご清聴ありがとうございました。