【QAあり】クリアル、運用物件の売却が寄与し前年比粗利増益を達成　不特法3・4号スキームを開始し、収益基盤の強化へ

Table of Contents

横田大造氏：クリアル株式会社代表取締役社長執行役員CEOの横田です。2026年3月期第2四半期の決算説明を行います。

章立てとして、今回は「当社の成長をドライブするAI/DX戦略」が新しいコンテンツとなっています。

2026年3月期 第2四半期 連結業績

Executive Summaryとして2026年3月期第2四半期の連結業績についてご説明します。

この第2四半期では、主力の「CREAL」事業において、不動産特定共同事業法3号4号スキームのファンド組成が順調に進み、さらに不動産特定共同事業法1号2号スキームで生み出した物件の売却が進んだ結果、大幅な増益となりました。

一方、「CREAL PRO」については前年同期比で減益となっています。年間の進捗率はスライド右側に記載のとおり、売上総利益が40.4パーセントであるものの、他の各段階利益は30パーセント弱という着地になっています。

また、不動産特定共同事業法3号4号案件と「CREAL PRO」のパイプラインに関しては、従前お伝えしたとおり、下期偏重の計画となっています。そのため、全社として想定どおりの進捗となっています。

なお、「CREAL」のパイプラインおよび「CREAL PRO」のパイプラインについては、スライド38ページから40ページに記載していますので、後ほどご説明します。

今期も高い成長率の継続を目指す

スライドからおわかりいただけるとおり、今期も高い成長率の継続を目指しています。不動産特定共同事業法3号4号は今年6月末に免許を取得し、7月のダウンタイムを経て8月から募集を開始しました。現在、順調に立ち上がっています。

その関係で下期に偏重しているものの、上半期では売上総利益が前年同期比で増益となっています。今期も高い成長率の継続を目指していきます。

2026年3月期 第2四半期の主なトピック

第2四半期の主なトピックです。まず、不動産特定共同事業法3号4号について、スキームは順調にスタートしています。第2四半期では、2025年8月から募集を開始した我孫子市のヘルスケア物件と、五反田のオフィス2件が組成を完了しました。

また、当期第3四半期に入り、赤坂のホテルと大阪府のレジデンス2棟を立て続けに募集完了し、順調な滑り出しを見せています。

次に、不動産特定共同事業法1号2号スキームでの大型売却の実現についてです。今期においては、ホテル1件、レジデンス2件の計3件を売却しました。これらは非常に高いTake Rateでの売却となり、3物件合計でTake Rate30パーセント超を実現しました。非常に高い利益率を出した売却となっています。

3点目のパイプラインについては、今期も高い成長率を保持する着地を目指し、順調に積み上げています。不動産特定共同事業法1号2号の売却パイプラインと不動産特定共同事業法3号4号の取得パイプラインは順調に蓄積しています。

不動産特定共同事業法3号4号スキームにおいては、取得時にアップフロントとして3パーセントのフィーをいただけるため、このパイプラインは非常に重要です。また「CREAL PRO」では案件が具体化しつつあり、通期予算達成に向けて順調に進捗している状況です。

当社のミッション

当社の概要についてご説明します。

当社のミッションは「不動産投資を変え、社会を変える。」です。デジタル化が進んでいない不動産投資の資産運用プロセスのDXを推進したいと考えています。

後ほど詳しく説明しますが、当社は不動産投資のポテンシャルを信じています。ハイリスク・ハイリターンの株式投資だけでなく、ミドルリスク・ミドルリターンの不動産投資をDXを通じて広めていきたいと考えています。

その結果、誰もが手軽に、安定した不動産投資による資産運用を始められる社会の実現を目指しています。

カンパニーハイライト

カンパニーハイライトとして、2つの特徴があります。

1つ目は、資産運用プラットフォーム事業として、不動産投資における資産運用プロセスのDXを推進している会社であるということです。強みとしては、エンジニアやマーケター、デザイナーをすべてインハウスで対応していることが挙げられます。

2点目として、当社のエンジニアやシステム部門が開発した代表的なDXシステムが不動産クラウドファンディングのシステムが挙げられます。

これは当社にとって、エクイティの資金調達を大胆に効率化するシステムです。そして、投資する側にとっては、これまでなかなか参入が難しかった不動産投資を、小口でオンライン投資できる画期的なシステムだと考えています。

このような不動産をオンラインで投資できる市場は非常に急速に成長しており、当社はこの成長する市場でのリーディングカンパニーとして位置づけられていることが、特徴の2点目となっています。

Why 不動産投資？ Why DX？

「なぜ不動産投資とDXに注力しているのか」についてご説明します。

国策の一環でもある資産運用は、ハイリスク・ハイリターンの株式投資に偏る傾向にあると考えており、ミドルリスク・ミドルリターンという貴重な資産運用手段である不動産投資にDXを融合させることで、安定的な資産運用が可能な社会を実現したいと考えています。

スライド左側には、不動産投資と株式投資の価格の推移が示されています。日経平均株価と比べて、不動産のインデックスは非常に安定していることがわかると思います。

その証拠に、不動産は投資のプロである機関投資家や年金運用を行う方々が6割から8割という非常に高い割合で組み入れています。もちろん、株式投資も行っていますが、並行して不動産投資も行っているというデータが示されています。

一方で、スライド右側のデータによると、個人の不動産投資経験はわずか2.3パーセントにとどまっています。

プロの投資家は6割から8割、一方で個人の投資家は約2パーセントと、このギャップは非常に大きいと考えています。このギャップを埋めることこそが、我々の企業ミッションだと感じており、そのためにITを活用します。

例えば、株式市場では2000年前後にネット証券が普及したことでオンライン取引の割合が大幅に拡大しました。その結果、日本人の21パーセントが株式投資を行うまでになっており、浸透している投資手段となっています。

これを不動産市場でも同じように実現したいと考えています。現在の2.3パーセントという状況をDXによって改善し、株式投資並みの知名度を持つ資産運用手段にしていきたいと考えています。

不動産STも含めた不動産オンライン投資市場は成長市場

このようなオンライン投資市場は、DXとの組み合わせにより、年々非常に急ピッチで拡大しています。当社は、不動産特定共同事業法を活用した不動産クラウドファンディングにおけるリーディングカンパニーとしての地位を確立しています。

さらに、すでにご案内のとおり、来年度からSTを活用した新たなオンライン不動産投資商品を生み出す予定です。

この両者を統合した不動産オンライン投資市場におけるリーディングカンパニーとして、当社は大きな成長ステージを迎えている段階にあります。

幅広い投資家へ訴求する資産運用プラットフォーム事業

当社のビジネスについてご紹介します。当社はDXを活用し、幅広い投資家に訴求する資産運用プロダクトを自ら組成し、自ら販売する資産運用プラットフォーム事業を展開しています。

投資エントリー層の数は日々増加しています。当社では、このようなお客さまに対して、不動産ファンドオンラインマーケット「CREAL」という、不動産クラウドファンディングを提供しています。

このサービスは、1万円からオンラインで短期かつ手軽に投資ができる仕組みで、当社の主力成長事業となっています。

同時に、投資経験層の方々も増加しています。このような方々に対しては、「レバレッジ効果を活用したい」「よりまとまった金額で投資をしたい」というニーズに応えるため、実物不動産を活用した「CREAL PB」事業を展開しています。

また、機関投資家や富裕層の方々からは、大口資金をお預かりし、私募ファンド事業として不動産ファンド事業を展開しています。

以上が当社のフロントのビジネスです。このフロントを支えるためのパイプライン供給やバリューアップの機能を提供するビジネスユニットが、クリアルホテルズ事業とクリアルパートナーズ事業となっています。

また、クリアルホテルズを持つことでホテル案件のパイプラインを供給でき、クリアルパートナーズの賃貸管理サービスを持つことでバリューアップが可能です。

このような自ら組成し、自ら販売を行う資産運用プラットフォーム事業は、非常にユニークなビジネスモデルと認識しています。

当社の競争優位性の構成要素

我々の主力ビジネスである不動産のオンライン投資市場についてです。この市場では当社が強い競争優位性を持っていると考えています。免許の有無だけでなく、システム開発、商品開発、マーケティング能力という3つの要素を1つの会社で備えることが重要になります。

多くの企業は、システムとマーケティングを外注することが一般的ですが、当社はこれらをすべて内製化しているという強みを持っています。加えて、商品開発においても、不動産ファンドの経験豊富なメンバーが揃っているため、幅広い仕入れが可能で、バリューアップしてイグジットすることが可能です。

このように、システム開発、商品開発、マーケティング能力の3つの要素を1つの会社に統合していることが、当社の最大の競争優位性だと考えています。

経営陣紹介

経営陣のご紹介です。当社は不動産を扱う会社としては珍しく、ITやファイナンス、ファンドなどの分野に強みを持ったメンバーが揃っています。

こうした経営陣が一枚岩となり、不動産に限らず、さまざまな知見を活用したナレッジを活かしています。これが当社の経営陣の強みであり、会社としての強みだと認識しています。

各サービスの業績

第2四半期の業績報告の詳細についてご説明します。各サービスの内訳をご覧いただくと、「CREAL PRO」だけが前年同期比と比較して減益となっています。

一方、「CREAL」事業の売上総利益は前年同期比3.2倍となり、非常に大幅な成長を遂げています。内訳としては、不動産特定共同事業法3号4号がいよいよ始まり、ファンド組成の段階で取得報酬が計上されるフェーズに入っています。

また、不動産特定共同事業法1号2号の運用物件の売却は非常に順調に進んでいます。プラットフォームが大幅に拡大して、1件当たりの売却金額が増加し、その結果、寄与する利益額も大きくなっています。現在、プラットフォームとして利益を生み出すフェーズに入っています。

「CREAL PRO」事業については、パイプラインが下期に偏重しているため、前年同期比で減益となっています。開発案件の利益獲得モデルを構築しており、今後パイプラインを蓄積していく予定です。パイプラインについては、後ほど詳しくご説明します。

「CREAL PB」事業については、投資用区分レジデンスの販売において着実に販売戸数が増加しており、計画を上回る増益となっています。今後も順調な推移が期待される中、下期に向けてメンバーを増員し、さらなるペースアップを図り、利益を積み上げていきたいと考えています。

その他に含まれるクリアルパートナーズ事業とクリアルホテルズ事業についてです。クリアルパートナーズ事業では管理戸数が継続的に増加しており、結果として増収増益を達成しています。クリアルホテルズ事業においても、運営しているホテルの収入増加により売上総利益が増加しています。

当社の利益構造と主要KPI

当社の利益構造と主要KPIについてご説明します。「CREAL」事業のKPIは、我々のクラウドファンディング上で動いているお金であるGMV×Take Rateです。「CREAL PB」事業のKPIは、売上高×粗利率です。

また、「CREAL PRO」事業については、ほとんどがフィー収入で構成されています。スライドの図は、売上総利益のメカニズムを説明したものです。

当社連結貸借対照表の構造と今後の変化

バランスシートのご説明です。いよいよ不動産特定共同事業法3号4号のビジネスが始まりました。それに伴い、第三者であるSPCに原則として資産や不動産を保有させることになります。

監査法人との協議の結果、例外処理が生じる場合もあるかもしれませんが、当社のバランスシートは、原則としてオフバランス処理を行います。

オフバランス化の結果、バランスシートが軽くなり、自己資本比率が向上するとともに、ROAなどの投資収益性指標の向上が期待される、非常に画期的な取り組みだと考えています。

現在、不動産特定共同事業法3号4号の案件は2件がスタートしており、自己資本比率は若干改善しています。今後、スライドのグラフにある、総資産の64パーセントをさらに売却し、新たに組成するファンドをSPCに持たせることで、自己資本比率がさらに向上していくモデルとなっています。

【CREAL】CREALファンド総括

ハイライトです。まず「CREAL」事業です。不動産特定共同事業法3号4号スキームでの2ファンドを2025年8月から開始しました。銀行調達も含めて、不動産特定共同事業法3号4号で52億円を調達しています。

このファンドの平均規模は21億円で、1年前と比べて約2倍に拡大しています。非常に効率的に利益を蓄積できるプラットフォームへと進化しました。

ポートフォリオについては、スライド右側のグラフに示されているとおり、オフィス、レジデンス、ヘルスケアをバランスよく保有している構成となっています。

【CREAL】主要KPIの推移①

主要KPIについてご説明します。まずは投資家数です。累計11万人を超えるプラットフォームへと成長しました。最近はSNSをはじめとしたマーケティング施策が奏功しており、非常にCPAを抑制しながら効率的に投資家を獲得できています。

当期計画では3万5,000人を目標としていますが、すでに計画進捗率は60パーセント弱となっています。一方、GMVに関しては、2025年6月末に免許を取得し、7月にダウンタイムがあり、8月から稼働を開始したため、若干遅れが生じています。

400億円の目標に対する計画進捗率は26.9パーセントとなっていますが、今後は巡航稼働に入るため、問題なく400億円を達成できると考えています。

【CREAL】主要KPIの推移②

リピート投資率です。ユーザーがどれほど継続して利用しているかを示すもので、今期も89.9パーセントと非常に高いリピート投資率を維持しています。

【CREAL】主要KPIの推移③

GMVとTake Rateの関係についてです。

従来、不動産特定共同事業法1号2号スキームでは、ファンド組成時に3パーセント、期中1パーセント、売却時1パーセント、さらに売却時のプロフィットシェアで、3から5パーセントのポイントシェアという料率でした。

収益の認識時点がすべて売却時となるため、ファンドのGMVが計上されてからおおよそ1年遅れでP/L上に計上されるというメカニズムでした。

今後は不動産特定共同事業法3号4号スキームとなります。こちらでは組成時3パーセント、期中0.5パーセント、売却時1パーセントの収益率となります。ファンドを組成した時点で会計上もすぐに認識でき、物件の売却時期に影響を受けない安定的な収益構造へ進化します。

売却時には成功報酬として、物件売却益の一定割合を受け取る仕組みとなっています。また、劣後出資は原則として行わないモデルのため、この場合に発生する5パーセントの出資も不要で、フィーを受け取ることが可能なモデルとなっています。

【PRO】事業におけるフィー構成

「CREAL PRO」のご説明です。フィー収入が主な収益となっており、スライド中央と右側がフィー収入に該当します。

物件売買に伴うフィー収入としては、仲介手数料やファンド組成時のアップフロントフィーといったトランザクション収益があります。また、物件を組成した後のアセットマネジメントフィーや期中の収益もフィー収入に含まれます。

一方、例外的な処理として、自ら売買を行い、バランスシートを活用して売却益を得る場合もあります。これは、出口が確実な場合や一時的なブリッジが必要な場合に発生する売却収入です。以上の3つが当社の「CREAL PRO」におけるフィーの構成となっています。

【PRO】ホテル開発案件の取り組み推進

今期の取り組みについてご紹介します。昨年立ち上げたホテルユニットにより、ホテル関連ビジネスが非常に急速に成長しています。

まずは新橋ホテルの開発プロジェクトについてです。新橋駅から徒歩7分以内のホテル開発案件であり、クリアルホテルズが運営するホテルで、当社「CREAL」がアセットマネージャーとして就任するスキームのホテルです。

また、各リースのみなさまから出資を賜っています。さらに、レンダーには山口銀行のノンリコースローンをいただいているプロジェクトです。

次に、仙石原ホテルの開発案件についてご説明します。こちらはクリアルホテルズが運営し、当社がアセットマネジメントを担当します。このホテルはアパートメントホテルというより、リゾート型ヴィラとして位置付けており、当社が運営する自社開発のホテルプロジェクトとなります。

【PB】CREAL PBで推進するDXと競争優位性

次は「CREAL PB」です。ご説明したとおり、売上高×粗利率が売上総利益となります。売上高は年々順調に増加しており、今回ようやく粗利率が反転して上昇しています。

この背景として、以前は都心部、特に東京都を中心に取り扱っていましたが、近時では大阪府の物件も取り扱いを開始しました。大阪府の物件は粗利益が確保でき、売上も非常に順調です。これが背景となり、粗利率が向上したことで売上総利益の成長率が目標とする20パーセントに達している状況です。

【HOTELS】新ブランドの立ち上げ

新たなトピックとして、新ブランドの立ち上げがニュースとなっています。

従前より、我々が取り組んでいるのは、縦軸で示しているDXの有効活用、つまり省人化のレベルに焦点を当てたモデルです。我々の社内DXメンバーを活用し、DXを駆使した省人化型のホテルモデルを構築しています。

また、横軸は価格帯を示しています。中価格帯の市場をターゲットに「LACER」というブランドでこのエリアを攻めています。

市場分析の過程で気づいたのは、高価格帯のモデルが少ないという現状でした。新たなユーザー層は、プライバシーやプライベート性を重視し、かつ設備や設えも高品質なものを好む傾向にあります。

しかし、このニーズを満たす市場がまだ非常に不足していることを確認し、新ブランドを立ち上げることとなりました。

「VAYS」の概要

こちらが新ブランドです。「VAYS」という名前で展開しています。

IMAGE PHOTO

ご覧のとおり、高級感のある家具やデザイン、また、プライベート性を兼ね備えたゴージャスな作りで、一線を画するアパートメントホテルです。このようなものを作っていこうと考えています。

【HOTELS】ホテル運営パイプライン

パイプラインは、以前示したとおり、実は「VAYS」ブランドでの出店を検討していました。 今は10物件、約226室を運営しており、今後4年間で50棟を目標に開発を進めている状況です。

【HOTELS】グループシナジーの追求

グループシナジーの追求についてです。当社グループはクリアルホテルズを有することで企画力や運営力が向上します。さまざまなパイプラインが入ってくる中には、ホテルの運用がうまくいっておらず、オペレーターを変更しなければならない案件も含まれています。

そのような場合には、クリアルホテルズが関与し、これらの案件を「CREAL」や現在開発中の「CREAL ST」といったクラウドファンディングの取り組みに紹介することで、GMVのさらなる拡大を目指すシナジーを生み出します。

そのような案件が安定運用した場合には「CREAL PRO」に物件を売却することも可能です。

また、クリアルホテルズに入ってきた案件のうち、土地から開発を進める必要がある案件については、クラウドファンディングを通じて個人のみなさまが関与するにはリスクが大きすぎることがあります。

このようなリスクが高いものの、リターンも期待できる案件については、当社のプロの投資家にご紹介し、「CREAL PRO」でのファンドをおすすめしています。

また、開発した案件が安定稼働した際には、一般投資家の投資対象となり、「CREAL」を出口ファンドとして受け入れていただきます。当社のビジネスをバリューチェーンで連携させ、このホテルをフックとしてGMVをさらに循環させることを目指しています。

【HOTELS】ホテル運営事業参入以降のトラックレコード

クリアルホテルズを保有してから、ホテルの案件数が増加しています。ご覧のとおり、「CREAL」では1物件から7物件へ、「CREAL PRO」では11物件から15物件へと増加しています。

このように案件数が増加しており、また当社のノウハウを活用することで収益力も向上しています。当社がすでに運営している3物件についても、前年比で売上が上昇している状況です。

【HOTELS】DX×AI×マーケティングでホテル収益を最大化

当社ならではの成長戦略として、DXを活用した取り組みを進めています。AI、DX、マーケティングの3つを効果的に活用し、成長を目指しています。

AIにおいては、AIを活用した独自のレベニューマネジメントシステムを現在開発中です。さまざまなデータをインプットし、RevPARを最大化する宿泊単価を決定するレベニューマネジメントシステムを開発中です。

また、従前ご説明したとおり、さまざまなプロセスについてITを活用することでスキップしたり時間短縮したりすることが可能となり、運営の効率化を進めています。これにより、高い利益率を目指したホテル運営やコスト削減に取り組んでいます。

集客については、インハウスのマーケティングチームがオーガニック流入を強化しています。具体的には、SNSを活用した戦略やブログを通じて、OTAを利用せず自社で予約を獲得することでコストを削減し、利益率の高いホテル運営を実現しています。これが当社独自の戦略です。

連結業績予想対比進捗率

業績予想と進捗についてご説明します。「CREAL」は非常に順調で、通期予想30億円に対してすでに20億円を超える進捗となっています。さらに伸びる可能性があります。

豊富な売却パイプラインを背景に、Take Rateの非常に高い利益率を誇る物件売却のパイプラインも整備されています。また、不動産特定共同事業法3号4号スキームのファンドを組成することで、アップフロントの収益を確保できます。そのため、この「CREAL」は利益の蓄積や獲得が引き続き進む計画です。

「CREAL PRO」については、下期偏重の事業計画となっています。しかし、こちらも順調にパイプラインが整備されており、通期予想30億円に非常に近いところまで進んでいると考えています。

「CREAL PB」は、予算どおりに進捗しています。人員増強の効果が発揮され、引き続き利益拡大を目指していきます。

販管費については、昨年と比べて大きく増加しています。ただし、これらは先行投資としての位置づけです。

主な内容としては、不動産セキュリティトークン事業やホテル運営事業を含む採用強化による人件費、また投資家獲得のための認知度向上を図る広告宣伝費が挙げられます。全体的に予算どおりに進捗している状況です。

【CREAL】物件売却パイプライン

物件売却のパイプラインについてです。ご説明したとおり、不動産特定共同事業法1号2号スキームの物件において、レジデンス2件とホテル1件の計3件を売却しています。売却パイプラインにはまだ276億円分が残っています。具体的な売却プロセスについては次のスライドでご説明します。

【CREAL】2026年3月期の物件売却パイプライン

スライドに記載の物件について、第3四半期、第4四半期に売却を進める計画です。これらの物件のGMVは合計で約150億円から160億円となります。Take Rateを10パーセントと仮定すると、15億円から16億円の粗利インパクトとなります。

現在、今期のTake Rateは30パーセントという高水準ですが、まだこのような物件が残っているため、「CREAL」事業の粗利の積み増しが今後さらに期待できる状況です。

【CREAL】物件取得パイプライン

物件取得パイプラインについてです。すでに調達済みの部分を含め、このパイプラインで2026年3月期で約200億円を見込んでいます。現時点では100億円を調達しており、今期の400億円に加えて、2026年3月期にはこのパイプラインからさらに100億円を追加する予定です。

そのため、残りの300億円に対するアップロード分の3パーセントが、「CREAL」ビジネスの粗利の余地としてまだ残されている状況です。

【PRO】案件パイプライン

「CREAL PRO」事業は、ご説明したとおり、下期の比重が非常に高い状況となっています。ご覧のとおり、非常にバラエティのある開発案件を中心に進めており、特にホテルが多い状況です。このパイプラインについては、時間をかけて積み上げている状況です。

想定AUMは約1,000億円弱で、「CREAL PRO」事業に与える粗利のインパクトは非常に大きいと考えています。一定程度、確度の高い案件を載せており、さらに増える可能性もあります。

特に第4四半期に集中しており、確実にクロージングするため、全力で作業を進めている状況です。

新たなプロダクトの投入によりGame Changerとなる

5ヶ年中期経営計画についてです。不動産特定共同事業法3号4号スキームを取得し、順調な滑り出しを見せています。また、現在準備中の不動産STプロダクトとセキュリティトークンプロダクトも来年からスタートする予定です。

この2本柱を軸に、加速度的な成長を計画しています。そして、5年後の2030年3月期には、年間2,500億円のGMVを達成することを目指し、オンライン不動産投資プラットフォームとして圧倒的な成長を期待しています。

中期経営計画における利益目標

純利益についても順調に伸びていくと考えています。5年後には純利益100億円を目指しています。

当社におけるデジタル戦略 – DX×AI×マーケ三位一体戦略

当社の成長を推進するAI/DX戦略についてです。

当社のデジタル戦略は、DX、AI、マーケティングの3つを組み合わせて成長させるモデルとなっています。不動産ファンドにおける各種バリューチェーンにおいて、これらを各所で組み合わせることで、各作業を効率的に推進するビジネスモデルを構築しています。

不動産セキュリティトークン「CREAL ST」（仮称）

具体的にご説明します。まず「CREAL ST」についてです。これは現在開発中のセキュリティトークン事業となります。

こちらは、不動産クラウドファンディングに続く成長領域として開発を進めている次世代プラットフォームという位置付けです。この開発は、現在佳境に入っており、DXチームによる内製化が進められています。

内製化により、フロントシステムや証券バックシステムを構築し、外部ベンダーと効率的に連携できるシステム設計となっています。

その結果、イニシャルコストが削減されるだけでなく、メンテナンスにかかるランニングコストも抑制可能です。このようなメリットを踏まえ、来年のローンチに向けて着実に準備を進めている状況です。

オルタナティブ投資プラットフォーム「CREAL Fund」（仮称）

「CREAL ST」に続く第3弾のオンライン投資プラットフォームとして開発予定の「CREAL Fund」についてです。

この「CREAL Fund」は、クラウドファンディングで培った基盤を拡張し、不動産に限らず幅広いオルタナティブアセットへの投資機会を創出する次世代サービスとして開発を予定しています。

株式や債券、投資信託などのオルタナティブ商品を含み、安定的なリターンを提供するものから、ミドルリスク・ミドルリターン、ハイリスク・ハイリターンといった多層的なカテゴリを想定し、幅広い投資に対応するプラットフォームを目指しています。

ファンド組成におけるAIの活用

AIの活用についてです。現在、すでに取り組んでいるのが、プライシングをAIで自動化するモデルです。

「CREAL」や「CREAL PRO」では、案件のプライシングや精査については、マンパワーに頼り、担当者が毎月数百件を手作業で検討しています。

各ベンダーや仲介会社、売り主等から送られてくる物件情報は、一般的にPDF形式で提供されます。

これらを特定のフォルダに置くだけで、AIが情報を分析し、「この数値は賃料だ」「この数値は面積だ」「テナントだ」と自動的に判断して、アンダーライティングやプライシングを実行します。

そのため、従来のように数百件を手作業で処理する必要はなくなり、担当者が待っている間にAIが「これはいけそうだ」「これは無理だ」と即時に検討の要否を判断する仕組みとなっています。このように即時性を持つモデルとなりました。

この結果、検討できる案件数が増加し、プライシングの精緻化とマンパワーコストの削減を実現しています。このように、AIの能力を最大限に活用したシステムとなっています。

今後もさらに開発を進め、例えば賃料や売却のキャップレートなどのコンプスを最新の外部データと連携させることで、アンダーライドの機能を一層向上させます。また、社内資料の自動作成を通じてマンパワーのさらなる削減を図り、大量の案件を効率的に処理できる体制を整えるべく開発を進めています。

自社メディアネットワーク構想 SNS×インフルエンサー×コンテンツメディアネットワーク構想

マーケティング戦略についてご説明します。当社では、SNSを活用してインフルエンサーとコンテンツを基軸としたメディアネットワーク構想を展開しています。

人を集められる人物であるインフルエンサーや人が集まる場所としてのSNS、人の関心を引くコンテンツを効果的に配置することで、効率的なマーケティングを実現しています。

マイクロインフルエンサー戦略 膨大なインフルエンサー管理を可能とする独自システム

インフルエンサーについては、当社ならではの特徴を持つ「マイクロインフルエンサー戦略」を採用しています。これは著名な有名人を大々的に活用するのではなく、ロングテールの、マイクロなインフルエンサーを数多く一括で契約し、まとめていくという戦略です。

従来はASPを介してインフルエンサーの方々を管理していましたが、フィーがかなりかかってしまう状況でした。そのため、多くのインフルエンサーとの契約を可能にする独自の直接契約システムを開発しました。

この仕組みにより、インフルエンサーのみなさまが受け取る手取りフィーを増やすことが可能になります。また、提携するインフルエンサー数を日本トップレベルに拡大することを目指しています。

このように、独自のマイクロインフルエンサー戦略において差別化を図っています。

質疑応答：不動産特定共同事業法1号2号商品の売却先の可能性について

「不動産特定共同事業法1号2号商品をそのままSTにすることはお考えでしょうか？」というご質問です。

「1号2号商品をそのままSTにする」というのは、おそらく出口の部分かと思います。1号2号だけでなく、3号4号も同様に、我々のクラウドファンディングでは、現在さまざまな投資家の方々に向けて売却を進めています。

その中には海外の投資家や個人の方もいらっしゃいますが、我々は不動産ファンドとして、「CREAL PRO」のお客さまに向けて販売することで、「CREAL PRO」の安定収益をさらに増やしていくという戦略を持っています。

これに対して、「CREAL PRO」に続く安定的な出口としてSTの可能性はあると考えています。そのため、クラウドファンディングの出口が一層安定するとともに、新たにセキュリティトークンのパイプラインを確保できるという点で、非常に興味深い状況です。

利益相反の問題がありますが、これに注意を払いながら進めることで、どちらの投資家にとっても、そして当社にとってもハッピーなバリューチェーンを目指すべく、現在検討を進めています。

したがって、回答としては、そのとおりであると認識しており、現在その方向で検討を進めています。

質疑応答：傘下に収められた証券会社を通じた他社の不動産ST販売について

「傘下に収められた証券会社で、他社の不動産STを販売することはお考えでしょうか？」というご質問です。

傘下に収められた証券会社を通じた他社の不動産STについては、当社はプラットフォームとして免許を有しています。当社がオンライン証券であるため、対面での販売は難しいかもしれませんが、このオンラインプラットフォームを活用し、他社の販売を支援することは十分に可能性があると考えています。

質疑応答：不動産特定共同事業法3号4号案件の進捗状況について

「不動産特定共同事業法3号4号案件の進捗について、始めた感触や今後の展望などをあらためてコメントいただけると幸いです」というご質問です。

現在、順調に進んでおり、2025年8月から開始して8月から9月の間に2件をすでにローンチしています。第3四半期に入ってからも2案件をローンチしている状況です。

利回りは非常に高く、レバレッジを活用することでおおむね6パーセント程度となっており、従前と比べて約1パーセント上昇しています。そのため、投資家の方々からの反響も非常に良く、募集はあっという間に完了しており、需要の高さを実感しています。

一方で、課題となっているのはファイナンス面です。これまでは銀行を介さずに迅速に資金調達できていましたが、現在は銀行との調整を挟む必要が生じています。

一部の銀行では、「クラウドファンディングを通じて、これほど積極的に融資を行うことが初めて」ということで、対応に時間を要している場合もあります。

しかし、1件の取引が順調に進むと、次回以降はスムーズに行えるようになるため、このボトルネックについては解消できると考えています。

質疑応答：海外からのインバウンド需要の現状について

「海外からのインバウンド需要の現状について教えてください」というご質問です。

インバウンド需要は引き続き強い状況です。海外の投資家が非常に大きな物件を購入しに来ています。 引き続き、インバウンド投資家の需要は強く、そのニーズにうまく対応するために、シンガポールの視点を活用して捉えていこうとしている状況です。

質疑応答：株式分割後の効果と株価対策について

「株式分割後の効果と株価対策について教えてください」というご質問です。

分割後の効果として、小口での購入が可能になり、少額で投資していただける投資家が増えたことにより、投資家層が拡大したと実感しています。

株価対策については、従前よりお伝えしているとおり、事業の成長が一番の株価対策だと考えています。第3号、第4号をしっかり進め、来期のSTを確実にリリースすること、そして今期の数字をきちんと達成することで、株価の向上を目指したいと考えています。

質疑応答：大阪レジデンスで2件の物件を同時売却した理由について

「直近でクラウドファンディングの募集が終わった大阪レジデンスは、なぜ2件まとめて募集されたのでしょうか？　メリットがあれば教えてください。2件まとめての募集だったため、成立まで時間かかったようにも感じました」というご質問です。

理由はいくつかあります。まず1点目として、この2件の物件の売主が同じ方であったため、同時売却1本で2件を購入することが可能だった点が挙げられます。

2点目として、3号4号のファンドは、コストがかかるため、SPCを利用して銀行からの借入を行う際に、ある程度の規模が必要であるという点があります。この規模を確保することで銀行もノンリコースローンを出しやすくなります。

また、当社としても規模の大小にかかわらずコストは同じであるため、なるべく大きな物件で資金をレイズしたいという思いがありました。

その結果、エリアも同一で、さらに売主も同じだったため、今回2件をまとめたファンドとなりました。

質疑応答：長期安定収益の向上に向けた戦略について

「魅力的な物件の場合、自ら所有して安定収益源にする考えはありますか？」というご質問です。

まさしく当社の課題の1つは、安定収益の比率向上です。そのため、優良な物件があれば自社で長期的に保有し、賃料収入を得る可能性はあります。具体的には、スライドに記載している箱根の物件や仙石原の物件は、まだファンドに売却していません。

こちらは仙石原という良いエリアにあり、なにより当社のクリアルホテルズが運営しています。売却して相当の利益を出すことも可能ですが、自社開発による最小限のコストで非常に高い利益率を達成している物件です。そのため、売却せずに保有を継続する可能性もあります。

また、当社ならではのオンラインファンドについてです。現在のクラウドファンディングファンドは3年、私募ファンドは5年、STに関しては5年以上といった期間で運用しています。

オンラインの超長期ファンドの施行を進める中で、無期限のファンドであるオープンエンドファンドに向けた免許も申請しました。これにより、REITのようなファンドを持つことで、継続的に物件の収益を享受することが可能になります。

将来的には時間がかかる可能性がありますが、長期的な安定収益源を増やすため、このようなビークルやファンドの構想も進めています。