【QAあり】GLM、3Q実績も過去最高　土地企画・再生事業の高採算化が進み業績予想を上方修正・増配予定

AGENDA

金大仲氏（以下、金）：株式会社グローバル・リンク・マネジメント代表取締役社長の金大仲です。2025年12月期第3四半期の決算についてご報告します。よろしくお願いします。

本日は、こちらのアジェンダに沿ってご説明します。まず、第3四半期の決算ハイライトについてお話しします。

グループ理念及びカンパニー理念

当社グループの企業理念体系です。グループミッションは「投資により未来価値を創出する」です。人と事業に積極的に投資し、未来の価値を創出します。

グループビジョンは「世界をリードするサステナブルな企業グループへ」、グループバリューは「No.1・挑戦・共創」です。グループカルチャーは「Respect・Speed・Open・Clean」と定めています。

このグループ理念のもと、持続可能な企業成長を目指し、経営に取り組んでいきます。

グループ方針 GLM1000 世界をリードするサステナブルな企業グループへ

グループ理念の実現を目指し、2040年に向けてグループ方針「GLM1000」を策定しています。「1000」は、経常利益1,000億円を超えるという目標額となっています。

当社は上場した2017年から昨年2024年にかけて、経常利益の年平均成長率は25パーセント以上を維持しています。中長期的にも年平均成長率25パーセントを継続し、持続的な企業価値の向上を実現したいと考えています。

2025年12月期 第3四半期決算ハイライト

第3四半期の決算ハイライトです。第2四半期に引き続き、第3四半期も売上高・経常利益ともに過去最高を達成しました。

また、開発事業などにおける粗利率が計画を上回って推移したことを背景に、連結業績予想を上方修正し、配当予想も増配の方向で修正しました。

売上高は720億円を据え置き、経常利益は60億円から65億円、当期純利益は41億円から43億円に修正しています。1株あたりの配当金は、77.5円から80.5円に増配しました。

開発事業は、期初の販売計画1,100戸を超える1,147戸すべてにおいて、販売に関する売買契約を締結済みです。また、来期の販売計画も、すでに約半数の販売に関する売買契約を締結済みであり、順調に推移しています。

土地企画事業は、第2四半期時点の見込みより1件少ない4件の販売となりましたが、通期の販売件数は18件から23件へと上方修正しました。第4四半期は、14件の販売を想定しています。

再生事業については、第3四半期時点で想定を上回る進捗状況となりました。それに伴い、一部物件の販売を来期に先送りし、財務規律の観点から一部物件の仕入も先送りとしています。ただし、中長期的な事業展開には問題はなく、順調に推移しています。

2025年中期経営計画「GLM100」KGIについて

2025年中期経営計画「GLM100」のKGIです。

「GLM1000」に向けた第1フェーズとして、「GLM100」を策定しています。「GLM1000」と同様、「100」は経常利益の目標額です。

「GLM100」では、2027年に売上高1,000億円、売上総利益170億円、経常利益100億円を目指しています。

2025年中期経営計画「GLM100」KPIについて

「GLM100」のKPIです。不動産事業領域では、販売先投資家のニーズを起点としたビジネスモデルの構築や、各事業におけるアセットタイプの拡充を通じて、事業拡大を目指しています。

売上および利益については、開発事業を基盤に安定的な成長を図るとともに、土地企画事業と再生事業を次の柱として成長させることで、利益率の改善を推進しています。

財務指標として、期末時点において自己資本比率30パーセント以上、ROE25パーセント以上を維持し、資本効率の最適化と財務健全性を重視した経営を行っています。

また、DX事業とのシナジーを活かした取り組みや人的資本経営の推進により、1人あたりの生産性を向上させ、賃金の上昇に取り組んでいます。

業績推移

第3四半期の決算状況について、まずは、業績の推移です。売上高は519億2,400万円、経常利益は56億3,200万円です。

決算ハイライトでもお伝えしたように、粗利率の上振れや利益進捗を考慮し、2025年12月期の業績予想を上方修正しました。

費用構造・四半期推移

費用構造です。第3四半期は、販売および仕入件数が第2四半期に比べて減少したため、支払手数料や租税公課が減少しました。

第4四半期は、決算賞与に伴う人件費が増加することに加え、決済の増加に伴い租税公課や支払手数料が増加する見込みです。

不動産事業領域 開発事業―仕入・販売状況

開発事業のパイプラインの仕入および販売状況です。この資料は四半期ごとに更新しています。

今期販売を予定しているパイプラインは、期初の計画である1,100戸を超える1,147戸すべてについて、販売に関する売買契約を締結済みです。

また、来期販売を予定しているパイプラインについても、すでに半分以上の販売に関する売買契約を締結済みです。

スライドの赤字部分が新たに追加されたプロジェクトですが、来期以降のパイプラインについても順調に仕入が進んでいます。

不動産事業領域 土地企画事業―販売状況

土地企画事業における販売状況です。第3四半期累計では9件の販売を実施しました。第4四半期には11件の販売に関する売買契約をすでに締結済みであり、通期では23件の販売を計画しています。

今後も収益性や資本効率などを考慮し、柔軟に意思決定を行うことで、建築コストおよび金利上昇リスクを低減し、事業の成長につなげていきたいと考えています。

不動産事業領域 再生事業―仕入・販売状況

再生事業の仕入・販売状況です。こちらも、四半期ごとに更新を行っています。

第3四半期では、1棟の仕入に関する決済を完了しました。また、第3四半期累計で8棟の仕入に関する売買契約を締結し、うち4棟は今期中に決済を完了し、残りの4棟は来期の第1四半期に決済する予定です。

さらに、第3四半期までの販売状況を踏まえ、再生事業での利益目標を十分達成できる見込みとなりました。このため、通期の販売計画棟数を7棟から4棟に変更しました。

これに伴い、財務戦略上、5棟の仕入に関する決済を2026年1月以降に先送りしたため、通期の仕入計画棟数を10棟から5棟に変更しています。

2025年12月期 通期業績予想

今期の業績予想です。先ほどお伝えしたとおり、各段階利益の業績予想を上方修正しました。2024年12月期と比較して、売上高は644億円から720億円、経常利益は51億円から65億円への成長を見込んでいます。

開発事業・土地企画事業・再生事業の契約・決済状況について

開発事業、土地企画事業、再生事業の契約および決済状況です。各事業のKPIの進捗状況をひと目で確認できるスライドとなっています。

開発事業では、計画していた1,100戸を上回る1,147戸すべてで、販売に関する売買契約を締結済みです。

土地企画事業では、販売予定を18件から23件へ上方修正しました。現時点で20件の販売に関する売買契約を締結済みです。

再生事業では、第4四半期に決済を予定している物件の売上高を含め、再生事業の利益目標を十分に達成できる見込みです。そのため、通期の販売棟数を7棟から4棟に変更しています。

販売棟数の変更に伴い、財務状況を考慮して、今期仕入を予定していた5棟を来期に先送りしました。ただし、中長期的な事業成長には問題がなく、非常に順調に進んでいます。

2025年12月期 四半期業績見通し

四半期業績の見通しです。第3四半期までの状況を踏まえ、通期の業績予想を上方修正しました。今期の好調な業績推移を受け、第4四半期は業績に連動する人件費が大きく増加する見込みです。

2026年12月期の見通しについて

来期の見通しです。「GLM100」のKGIである2027年12月期の経常利益100億円を必達とするため、2026年12月期の利益目標は、中期経営計画で開示している経常利益75億円を据え置く予定です。

外部環境の影響 為替・建築コスト

外部環境の影響についてです。1つ目は為替の影響です。為替は7月頃から1ドル148円前後で安定していましたが、高市氏の自民党総裁就任を機に、拡張的な財政政策への期待から円安傾向となっています。

10月末の金融政策決定会合においても政策金利は据え置かれ、利上げに対する姿勢も変わらない中、円安傾向が継続し、現在は1ドル154円から155円前後で推移しています。

海外の機関投資家の需要が依然として強い中、円安傾向が続く場合は日本市場をいっそう選好する可能性があるため、引き続き需要動向を注視していきます。

2つ目は、資材価格および建築コストの影響です。資材価格は2021年に資材不足による高騰を経験した後、現在は安定的な状況にあります。しかしながら、2024年問題による人手不足を背景として、建築費の継続的な上昇が見受けられます。

これに伴い、価格転嫁の動向や建築のタイミングによっては、利益率に大きな影響を及ぼす可能性があります。

さらに、建築コストの見通しに不透明感があるため、ゼネコン側では受注をいっそう選別する方向に動きつつあります。この結果、新築レジデンスの供給数は今後さらにタイトになる見通しです。

需要に対して供給がタイトになる場合、当社のプレゼンスが上昇するというポジティブな側面もあります。

外部環境の影響 金利動向について

金利の動向です。2025年10月の日銀金融政策決定会合において、政策金利0.5パーセントの据え置きが決定されました。利上げへの姿勢に大きな変化はなく、不確実性の高い状況が続いている中、外部環境を慎重に注視する必要があるという認識が示されています。

また、積極財政を目指す高市氏の自民党総裁就任を受けて長期金利は一時1.7パーセント台に上昇しましたが、アメリカの対中追加関税などの不透明感から、現在は1.7パーセント弱で推移しています。

これらのことによる金利上昇が市場に与える影響として、不動産価格にはネガティブな側面がある一方で、市場は長期的な金利上昇を投資の前提に織り込んでいる印象です。

現状ではインフレを見越し、賃料が大きく上昇する傾向が見られ、不動産価格に対して非常にポジティブな状況となっています。また、販売先の投資家へのヒアリング結果からも、日本の不動産は依然として投資対象として魅力的であるという認識が示されています。

当社の対応方針としては、短期から中期的な施策として、環境認証の取得や1棟バルク販売などを通じて差別化・高付加価値化を図り、投資家にとっての魅力を最大化する方針です。また、販売タイミングの柔軟化によって金利上昇リスクを低減したいと考えています。

長期的には、ストック収益を積み上げることで固定費をカバーできる体制を目指し、景気変動などの外部環境の変化にも対応可能なビジネスモデルの構築に取り組む方針です。

今期の業績については、現状を踏まえた計画を立てていますが、引き続き状況を注視し、必要に応じて計画を見直していく考えです。

株主還元

当社の株主還元についてです。当社は、配当性向30パーセントと累進配当を基本方針としています。

業績予想の修正を考慮し、2025年12月期の配当金は77.5円から80.5円へ、3円の増配を見込んでいます。

グループ方針「GLM1000」と中期経営計画「GLM100」を着実に達成し、企業成長とともに総合的な株主還元を実現していきます。

流通株式時価総額に関する認識

最後に、流通株式時価総額についてです。株式売出しの結果、流通株式比率が50.7パーセントに上昇し、流通株式時価総額はプライム市場の上場維持基準を十分に余裕を持ってクリアしています。

引き続き企業価値の向上に努めながら、「GLM100」期間中のターゲットである時価総額1,000億円を目指します。

そして、グループ方針である「GLM1000」の達成に向けて持続的に利益を成長させ、企業価値を高めるとともに、株主のみなさまへの還元を確実に実現していきます。

質疑応答：今期の上方修正の背景について

司会者：「2025年12月期の業績上方修正の背景について教えてください。また、開発事業、土地企画事業、再生事業の進捗状況と今後の見通しも教えてください」とのご質問です。

金：今期の上方修正の最大の要因は、当社が想定していた以上の粗利率で、3つすべての事業において売却を含めて成果を上げることができたことです。

インフレの局面に入り、開発事業の粗利率が想定していた13パーセントを上回りました。また、再生事業と土地企画事業については粗利率を20パーセントと見込んでいましたが、土地企画事業は計画どおりの20パーセントで進捗し、再生事業に関してはそれを大きく上回る粗利率の改善が図れました。

その結果、この3つの事業、特に成長ドライバーと考えていた土地企画事業と再生事業が大きく進捗し、上方修正につながっています。これらの背景として、インフレがついに始まり、すべてのアセットの価格が上昇し始めたこと、さらに今後も上昇していくという投資家のみなさまとマーケットのコンセンサスが一致したことが要因と考えています。

質疑応答：自社株買いと優待に関する方針について

司会者：「自社株買いの見通しと、記念優待が12月に終わりますが、今後、長期保有者向けの優待新設などは考えていますか？」とのご質問です。

金：まず、自社株買いについてですが、2025年5月20日に開示した当社株式の売り出しに伴い、株主還元の一環として実施しています。2025年10月末時点の進捗としては、上限の3億円に対して1億5,100万円、つまり約半分の自社株買いを実施しました。

自社株買いについては12月末までに完了させる予定です。これは株主還元の一環であり、1株あたりのEPSを上げることを考慮すると、計画どおり着実に自社株買いを完了したいと考えています。

我々は「GLM100」および「GLM1000」への事業成長を目標としており、株価が安い時に株を買い、自社株買いを実施することで、きちんと計画を完了させたいと考えています。

また、株主優待についてですが、今期は創業20周年記念株主優待として実施しました。今後も株主還元の一環としてさまざまなことを考慮し、なんらかのイベント等があった際には検討していきますが、創業20周年記念株主優待は今期で終了と考えています。

質疑応答：業績平準化に関する今後の進捗見込みについて

司会者：「前期は第4四半期偏重でしたが、今期は業績の平準化を掲げて実現できる見通しかと思います。来期も各四半期の利益がバランスよく積み上げ可能となる見込みかどうかを教えていただきたいです」とのご質問です。

金：前期は第4四半期偏重というかたちで、連結業績予想の達成には自信がありましたが、期中は投資家のみなさまに「本当に業績予想を達成できるのか？」といったさまざまなご質問やご不安を感じさせてしまった点について、非常に残念に思っています。

今期に関しては、新たな成長ドライバーである土地企画事業と再生事業を取り入れることで、四半期の業績平準化を目指し、昨年から一生懸命に取り組んできました。その結果、今期はしっかりと四半期の業績を平準化できました。来期以降も引き続き四半期の業績平準化を図り、前年同期比でプラスを目指しつつ、毎期しっかり前年同期比でも業績が進捗している状況をコントロールできるよう、社内で3つの事業のスピードを整えています。来期や再来期も前期と比べてしっかり進捗し、売上と利益を積み上げられるよう取り組んでいきたいと考えています。

ただし、特に開発の物件に関しては、竣工の時期に若干のずれが生じる可能性もありますが、第1四半期では前年同期比で確実に実績を上積みできるよう、経営に取り組んでいきたいと考えています。

質疑応答：第4四半期に土地企画事業の販売件数が集中する理由について

司会者：「土地企画事業は第3四半期累計の販売件数が9件に対し、通期予想は23件と、第4四半期に14件の販売を予定しています。この第4四半期に案件が集中する理由を教えてください。また、来期はさらに件数を伸ばしていく予定でしょうか？」とのご質問です。

金：土地企画事業は非常に順調です。この第4四半期に集中したのは、建築費が非常に上昇していることもあり、土地企画で売却するほうがいいのか、建築して完成させるほうがいいのかなどのさまざまな検証を行い、「これは土地企画で売却しよう」という判断をした結果、件数が増加しました。

土地企画に関しては、来期以降も計画を進めていきます。ただし、件数というよりは、1件ごとの単価がかなり異なるため、今期は1件あたりおおよそ7億円から8億円という価格を想定して件数の予定を立てていました。

来期以降は、投資家のみなさまがわかりやすいKPIの見せ方を現在検討しています。土地企画事業は、今後もさらに拡大させていきたいと考えています。

質疑応答：再生事業の進捗と今後の業績計画への反映について

司会者：「再生事業では利益計画を達成する見込みとなったため、販売計画を当初の7棟から4棟に、仕入計画を10棟から5棟に修正、先送りしたとのことですが、これは2026年12月期以降の業績計画にどのように反映されますか？　また、再生事業において売上総利益率が期初見込みを上回る見通しとなった要因について、具体的な改善幅とあわせてご説明をお願いします」とのご質問です。

金：再生事業は想定以上に順調で、利益率の改善が大きく進みました。その結果、当初予定していた7棟の販売計画を4棟で調整し、期初に定めていた利益を確保できました。そのため、いったん売却をストップし、先ほどお伝えしたように土地企画の件数を増やすことで売上のコントロールやバランスシート、財務指標の調整を行いました。販売時期を来期に先送りした3棟については、さらなるバリューアップを継続して進めることができています。

また、仕入も順調に進んでいます。当初予定していた10棟全ての仕入に関する決済を今期完了すると、財務指標が大きく崩れる可能性があるため、5棟の仕入に関する決済を来期第1四半期に先送りしていますが、仕入に関する売買契約は締結済みです。来期第1四半期にしっかりと仕入を実施し、バリューアップを進めていく計画です。再生事業に関しては、想定以上に順調で、利益率も高い水準を維持しています。

来期の見通しについては、経常利益75億円という計画を掲げています。我々としては、当初の中期経営計画どおりに進めることを考えており、仕入や販売、開発および再生に関しても順調に進んでいる状況が見えてきています。

この「GLM100」における2027年12月期の経常利益目標である100億円を、我々としては必ず達成し、大きく突破したいと考えています。そのために、来期は計画どおりの成長を遂げるとともに、再来期を見据えた仕事に取り組んでいるというのが現状です。

また、現在のインフレの追い風の中で粗利率がさらに改善される見通しであり、来期の経常利益目標75億円を確実に達成しながら、再来期の経常利益目標である100億円の突破を目指していきます。

ただし、経常利益75億円という目標は保守的な設定であり、2026年12月期第3四半期の段階で連結業績予想の修正が必要であれば、しっかりと修正対応します。また、2027年12月期の経常利益100億円の目標達成が見えてきた段階では、2026年12月期の経常利益75億円の目標も修正する方針で考えています。

質疑応答：円安と金利上昇が販売価格や粗利率に与える影響について

司会者：「為替は円安傾向が継続していますが、海外機関投資家の旺盛な需要を背景に、今後の開発事業の販売価格や粗利率にどのような影響を与えると想定していますか？」とのご質問です。

金：円安傾向については、当社の投資家にとってポジティブに作用します。それ以上に注目すべきは金利の上昇です。現在、インフレが始まったという認識の中で、金利はある程度上昇するとマーケットでは認識されていますが、インフレの始まり自体がポジティブに作用しています。

さらに、円安かつ金利上昇を伴うインフレという状況において、実物資産であるこの投資では、特にレジデンスおよびオフィスに関して、当社が扱っている物件の賃料が大きく上昇しており、来期以降も、ポジティブに作用すると考えています。

質疑応答：再生事業における賃料アップ率について

司会者：「再生事業で仕入れた物件の賃料は、販売時にどの程度上昇しているのでしょうか？」とのご質問です。

金：先ほども同様の質問があったかと思いますが、ご回答が漏れており、申し訳ありません。再生事業について補足します。2024年の実績として、当社が購入後に販売した物件において、販売時の賃料が既存の賃料から約27.5パーセント上昇するかたちで売却を行いました。

今期においても、それに近い水準である20パーセントを超える賃料上昇を実現し、バリューアップを図った上で売却しています。現在も同様のプロセスを進行中です。

当社は購入時において、マーケットよりも安価な賃料でスピーディに購入できる目利き力を発揮していますが、さらにバリューアップをしっかりと行うことで、想定利益を20パーセント大幅に超える利益率の物件を販売した実績を積んでいます。今後もこのプロセスを継続し、バリューアップに係る取り組みを強化していきたいと考えています。

質疑応答：外国人による土地取得規制が業績に与える影響について

司会者：「外国人への販売規制という話が出ていますが、御社への影響はあるのでしょうか？」とのご質問です。

金：結論から申し上げると、ほとんど影響はないと考えています。外国人による土地の取得規制についてですが、当社の場合、土地企画事業に関しては、ほとんど国内の不動産デベロッパーや事業会社に土地を販売しているため、土地の取得規制があっても基本的に影響はありません。

また、新築・中古物件に関しても、ほとんどが外国の機関投資家、いわゆるファンドや法人に対して売却しており、個人投資家への販売はありません。そのため、この不動産の外国人取得問題については、当社の業績には、ほとんど影響はないという認識です。

質疑応答：物件売却タイミングのコントロールについて

司会者：「再生事業において『利益状況を鑑みて一部案件の販売を先送りにした』とのことですが、売上の計上時期を自由にコントロールできるのは、引く手あまただからという認識でよいでしょうか？」とのご質問です。

金：「引く手あまた」という表現とは少し異なるかもしれませんが、我々としては、中古物件を購入する段階から販売先投資家の方々とコンセンサスを取った上で、バリューアップして販売するというかたちです。そのため、先方の決算時期と合わせながら今期販売するのか、来期の販売に回すのかについては、ある程度コントロールできる状況になります。

新築物件の売上計上時期に関しては、どうしても物件が竣工するタイミングに影響されるため、我々でコントロールすることは難しいですが、土地企画および再生事業物件に関しては、投資家の方々や購入される事業会社の方々としっかりコミュニケーションを取りながら、ある程度売却のタイミングをコントロールすることが可能となっています。

新築物件だけを販売していると、なかなか四半期の業績平準化が難しいのですが、土地企画と再生事業によって、できるだけ四半期の業績を平準化し、前年同期比で増収・増益となるように調整しています。そのため、第1四半期からしっかり業績を進捗させることが可能であると、ご理解いただければと思います。

質疑応答：中期経営計画策定時の状況と比較した現在の市場評価について

司会者：「市場環境は中期経営計画策定時の想定よりも良い状況という認識でよいでしょうか？」とのご質問です。

金：中期計画についてですが、2024年11月に発表しました。

現在、2025年を見据えた状況として、トランプ政権の発足や日本の高市政権の成立により、非常にマーケット環境が良くなってきていると考えています。結論として、中期経営計画策定時よりもマーケットの状況は良くなっています。

質疑応答：株主資本コストについて

司会者：「中期経営計画の策定や各投資プロジェクト評価において前提とされている資本コストをどの程度で置いていますか？」とのご質問です。

金：我々は資本効率をしっかり考慮した経営を行う必要があるということで、事業全体のWACCやROIC、当社の資本効率について一定の全社的な基準を議論し、社内で検討を進めています。

この3つの事業における事業ごとの資本コストについても、それぞれの事業部ごとに管理会計を行い、それに対するコスト計算、資本コストに対する利益のスプレッドを期中で数値化する取り組みを推し進めています。

まずは意識を高く持ちながら事業効率を向上させるべく議論・準備を行い、しっかりと開示できる体制が整った際には、1つのKPI指標として公表していきたいと考えています。

質疑応答：バルク販売の継続について

司会者：「今後も1棟バルク販売は継続できる環境でしょうか？」とのご質問です。

金：非常に需要が多いため、1棟バルク販売ができています。まとめて10棟、20棟という規模ではなく、3棟から5棟、多くても10棟といったかたちで販売しています。

我々の販売用不動産を最も高く評価してくださるのは、リピーターとなっている販売先投資家のみなさまです。現在12社のリピーター販売先投資家がいらっしゃいますが、その投資家の中で最も高いバリューを取れるところに対して、今後もバルク販売を継続していきたいと考えています。今後も継続できる環境と状況が整っており、ニーズも強いと感じています。

質疑応答：事業成長目標早期達成の見込みについて

司会者：「『GLM100』に関して前倒しで早期達成という選択肢はあるのでしょうか？　進捗についても教えてください」とのご質問です。

金：基本的には、当社として経常利益を25パーセントの年平均成長率で長期的に継続していくことが第一優先であると考えています。

しかし現在、非常に追い風が吹いている環境下にあります。「GLM100」の早期達成が可能で、早期達成後もそこからさらに年平均で25パーセントの経常利益成長を継続できると見込んだ場合は、「GLM100」の前倒しを目指したいと考えています。

そのため、2027年の経常利益目標100億円の達成が十分に可能であり、さらに1年前の2026年の段階で経常利益100億円の達成が実現可能と見込める場合は、その後も25パーセントの経常利益成長が継続できるかどうかも見極めた上で、長期的な事業成長に向けた経営判断を行っていきたいと考えています。

金氏からのご挨拶

金：みなさま、ご多忙の中お付き合いいただき、誠にありがとうございます。第3四半期は非常に良い決算で締めくくることができました。今期の連結業績予想については上方修正を行い、2025年中期経営計画「GLM100」を確実に実現していきたいと考えています。

また、2025年中期経営計画「GLM100」の実現に向けて、パイプラインの構築を進めています。それと同時に、さらに先を見据えた「GLM200」に関する議論と準備も進めています。

これから先、「GLM100」「GLM200」をしっかりと実現し、達成できるよう努力していきます。今後ともどうぞよろしくお願いします。本日はありがとうございました。