2025年8月期 上半期 決算説明ハイライト
宮寺之裕氏（以下、宮寺）：代表取締役の宮寺です。本日は、お忙しいところお時間をいただき、ありがとうございます。当社の第2四半期の決算説明を始めます。
決算説明ハイライトです。後ほど細かくブレークダウンしていきますが、まずはサマリーです。第2四半期が終わりましたので、上期についてとなります。まず、CREソリューションビジネスですが、おかげさまで上場後は非常に引き合いが多くなっています。そのような中で、当初予定したパイプラインを順調にこなしており、業績は計画どおりに進捗しています。
結果、売上は16億5,400万円で、通期計画に対する進捗率は75.2パーセント、営業利益は5億2,700万円で、同進捗率は81.1パーセントと、順調に進捗しているところです。
この順調な進捗をアドバンテージとして、当社としてはすでに来期の案件組成に注力しています。
続いて、通期の業績予想です。第1四半期では上方修正を行いましたが、第2四半期では業績予想の変更はなしとしています。
第3四半期で計上予定の案件がありましたが、クライアントの経営戦略により来期へ延期されました。来期というのは3月決算の会社の来期ということです。新規案件でしっかりカバーできると思っていますので、計画については確実に達成していきたいと考えています。
そのような中で来期に向けてパイプラインを積み上げていますので、引き続き業績拡大を想定しています。
事業の進捗状況です。この決算説明資料を作っている間も、足元のビジネス環境が刻々と変化していますが、当社ビジネスへの影響は限定的と考えています。その中で、重要KPIであるマッチングシステムの登録数とユーザー数は引き続き増加しています。
また、第2四半期において一番のポイントとなると思いますが、新規事業として、企業の土地の有効活用支援に関する事業を立ち上げました。こちらは、来期以降の収益に寄与していくと思います。こちらについては後ほどご説明します。
次に、CREソリューションビジネスです。来期以降のCRE戦略のパイプラインが増加しているとお伝えしていますが、当社も上場していなかったらできなかったようなプレーができるようになっています。そのような意味では、非常にククレブ・アドバイザーズらしさが出るパイプラインが増加していますので、こちらもご期待いただければと思っています。
次に、不動産テックビジネスです。第1四半期から繰り返しご説明していますが、地方銀行への営業活動と金融機関への営業活動を強力に推進しています。金融機関のご判断・ご決断に時間はかかっていますが、前向きな案件も複数出ていますので、こちらも後ほどご説明します。
最後に、財務面では、上限5億円のコミットメント枠を設定して、財務の安定性をより強化しました。以上が第2四半期のポイントです。
2025年8月期 上半期実績 エグゼクティブ・サマリー
上期実績のエグゼクティブ・サマリーです。売上高、営業利益、当期純利益については、スライドに記載のとおりです。
前年同期比に大きな意味があると考えています。前年同期、つまり上場前のククレブ・アドバイザーズと当上期を比較すると、225.8パーセントの成長、営業利益についても159.6パーセントの成長、当期純利益についても149.1パーセントの成長を遂げています。
第1四半期もマッチングシステム（「CCReB CREMa（ククレブクレマ）」）のユーザー数を開示しましたが、そこからまた足元で増えて416ユーザーになりました。併せて、登録数も6,360まで増えています。
ユーザー数と情報登録数の伸びが異なるのは、1ユーザーあたりの登録件数が違うためです。いずれも、多くの方に登録していただいています。ここからおもしろいマッチングが出てくるため、引き続き「いけす（CCReB CREMaの情報登録数）」をしっかりと大きくしていく戦略に変更はありません。
2025年8月期 第2四半期 実績（損益計算書）
第2四半期の実績についてです。まずP/Lからお伝えします。第2四半期単体での売上高は9億7,200万円でした。YoYで244.3パーセントの成長です。
内訳は、CREソリューションビジネスが9億3,100万円、テックビジネスは4,100万円となっています。CREソリューションビジネスが大きく伸びていて、多くの件数のご相談、引き合いをいただいています。もともと計画していたものもありますが、新規の案件等のご相談も増えている中での数字です。
また、不動産テックビジネスについても、第2四半期単体では9パーセントの成長です。こちらについては、大幅な割引や価格を下げてサブスクの顧客を増やしていこうとは思っていません。どちらかというと、既存ユーザーに長く使っていただく戦略の中で新規営業を行っていますが、当初計画どおりサブスク等の収入も増えています。
下の段の営業利益等はご覧のとおりです。一番下の営業利益率は、この第2四半期単体で22.7パーセントという結果です。こちらは、スライドに記載のとおり、大分県の不動産を売却したというリリース（2024年12月10日公表）を出しましたが、こちらの粗利率が影響しています。
とはいえ、標準的な不動産業の利益率と比較してもしっかりと利益が出ていると思っています。また、上半期累計の営業利益率でも30パーセント台を確保していますので、この流れを第3四半期、第4四半期においても着実に引き継いでいきたいと考えています。
第2四半期の累計については、売上高が16億5,400万円で、そのうちCREソリューションビジネスの売上高が15億7,800万円、不動産テックビジネスの売上高が7,600万円となっています。テックビジネス売上高は昨年と比較すると変わらないように見えるのですが、もともとテックで予算計上していたものがコンサルティング業務に変わったことによる計上科目の振替等がありましたので、そのような意味では中身は決して悪くないという判断をしています。
サブスク収入含めた不動産テックビジネスについては、これから第3四半期、第4四半期で種をまいたものが契約になっていくものがあり、尻上がりに上がっていくと見込んでいます。
営業利益は5億2,700万円、当期純利益が3億5,000万円、営業利益率は31.9パーセントで、当社が目標としている営業利益率30パーセントという営業目標水準はしっかりカバーしているところです。
2025年8月期 第2四半期 実績（貸借対照表）
B/Sです。こちらも上場前と上場後で大きく変わっています。まず、上場に伴い資金調達をさせていただきました。また、第1四半期、第2四半期で上場前に取得していた販売用不動産を売却し、売却資金の一部を借入の返済に充てています。それによって自己資本比率が85.5パーセントに回復しています（前期末時点では64.2パーセント）。
今回のポイントは、販売用不動産が2024年8月期で7億1,500万円ですが、この上半期で2物件を売却し、その結果6,700万円の残高となりました。
一方、第3四半期、第4四半期については、特にBS活用の不動産投資の相談が多くなっています。そのため、来期以降に花開く販売用不動産の仕込みに注力しています。また、財務レバレッジ等をかけながら、上場前にはできなかったことをやっていきたいと考えているため、ご期待いただければと思います。
トラックレコードと来期の成長イメージ
トラックレコードと来期の成長イメージについてです。まず、このイメージは業績予想ではないことをお含みおきください。業績予想は期末に公表する予定です。
第1四半期からさまざまなIR活動等を行う中で、当社の成長イメージを知りたいというお声を非常に多くいただいており将来の成長イメージということで、このページを作りました。
売上については、今あるパイプラインを積み上げ、固定の収入等で予想できるものを加え試算した来期の売上イメージは33億円程度と考えています。
利益率の高い案件を厳選していくという意味で、営業利益率については引き続き30パーセントをキープしていくことを前提とし、想定営業利益イメージは10億円程度と考えています。想定される当期純利益を現在の発行株式数で割った値として、EPSは160円程度を想定しています。引き続き、EPSをしっかり成長させていきたいと考えています。配当金については、創業以来配当を続けていますので、来期についても実施したいと考えています。ただし、スライドに「株主利益最大化と内部留保のバランス」と記載しているとおり、まだ当社は、成長投資に回せる機会が非常に多い状況と考えています。同時に、株主のみなさまにしっかりと報いていくために、来期の配当金については25円程度を想定しています。
これらは業績予想ではありませんが、足元のパイプラインをベースに試算した現時点の成長イメージと捉えていただければと思います。
なお、中期経営計画も期末の決算発表時に合わせて策定していきたいと思っています。こちらについてもご期待いただければと思います。
景気変動とソリューションニーズの関係
足元の事業進捗の状況についてお伝えします。今回の決算説明資料を作成している間、トランプ米大統領の関税政策等の影響で、日経平均なども毎日ボラティリティの大きい展開になっていました。そのため、今回のご説明では、あえてこの景気変動に関するスライドをご説明させていただきます。
景気変動とソリューションニーズの関係を示しています。結論として、当社のCREビジネスは、好況でも不況でもどこかで仕事が取れると考えています。
まず、CREアドバイザリーについては、どちらかというと不景気なほうが企業側の不動産の売却ニーズは高まる傾向にあります。私はこの仕事で長年の経験があり、リーマン・ショックや震災、最近では新型コロナウイルスを経験しています。企業側の不動産売却動向、CRE戦略は、どちらかというと企業の状態が後ろ向きのほうが提案は刺さりやすい傾向にあります。
現時点では、まだそこまで足元の景気が悪いという実感はありませんが、企業側も資本効率という流れもあるため、景気が良かろうが悪かろうが、アドバイザリー業務には一定の需要が存在すると思っています。
次のCREファンド組成とプロジェクトマネジメントについても、不況寄りのポジションのほうがニーズはあると思っています。例えば過去のファンド組成によるリースバックなども、企業側でアセット戦略をとらなければいけない局面においてビジネスチャンスがありました。プロジェクトマネジメントについては、当社は今まで2件ほど陸運業のお客さまとお仕事をさせていただきましたが、いずれもコロナ禍でどうしても本業の収益が足りず、将来の有効活用のためにアセットを出していくお手伝いをしています。そのような意味では、どのポジションにいてもニーズがあると思っています。
さらに、売買・賃貸仲介についても、好況時は不動産を買って、不況時は不動産を売るということで、そこに仲介のニーズが存在します。
不動産テック領域については、他領域と比べるとまだ長いトラックレコードはありませんが、近年は不動産テックを使っていこうというご相談やニーズが非常に増えています。
新規事業の開始 ～企業の土地有効活用支援に関する新規事業
新規事業についてご説明します。新規事業といっても、マスターリース自体は、業界において新規性のある仕組みではありません。しかし、企業からの要望を受けて土地の有効活用の提案を行うと、最終的に企業側から「テナントは本当に長く使ってくれるのですか？」とか「テナントの賃貸借契約を有効活用の初期段階から締結してほしい」というニーズがあります。
大企業は、そのあたりの具体的なテナントのニーズがないと、有効活用の実行判断がなかなかできないケースがよくあります。
一方、当社は、不動産売買予測ツール「CCReB AI」を使って企業の土地有効活用ニーズを拾っていくことができます。また、「CCReB CREMa」によって、土地を使いたいというマッチングニーズを持っています。
さらに当社も非上場から上場を成し遂げて信用力も出てきた中で、当社が一定の賃料保証を行い、マスターリースのかたちで借り上げるというご提案を始めたところです。
今回の新規事業の第1弾は、危険物倉庫をテーマにしています。このテーマにしたのは、当社が危険物倉庫の事業に本格参入するという意味ではありません。時代ごとにいろいろなトレンドがある中で、有効活用のトレンドに合ったものという意味で、現在危険物倉庫が需要と供給のギャップが大きいアセットだと考えたためです。
需要について、昨今EV分野などに少し減速感があるという報道もありますが、半導体やEV、また、Eコマースの進展によるコスメ商品などに使われる特殊原材料の保管などのニーズが高まっています。
一方で、企業側のほうも、適切な倉庫に保管するというコンプライアンス意識が高まっているにもかかわらず、保管する場所があまりありません。国交省のデータによると、新設の危険物倉庫の供給面積は年々増えていますが、あくまでも自用のところが多く、賃貸型の危険物倉庫の供給がまだないというところに当社は目をつけました。
今回そのようなニーズがある場所の有効活用として、危険物倉庫をテーマとして各企業にご提案を行い、現在具体的に話が進み始めているところです。
当社は、従来のプロジェクトマネジメントのサービスとして、有効活用の入口から完成まで関与することで、従来の収益ポイントでもあるプロジェクトマネジメントフィーを頂戴しています。
デベロッパーと大きく違うのは、当社が建物を建てるわけではなく、オリジネーターである企業に建物投資対利回りをご判断いただいた上で、原則として企業側が建築コストを負担します。そして、完成したあかつきには、当社が建物の借り上げを行います。
企業にとってみれば、安定した賃料収入が入ってくるようになります。当社としては、リスクは取っていますが、マスターリース賃料とエンドユーザーからのサブリース賃料の差額による収入に加えて、この物件自体の管理ができるため、いわゆるPMフィー（物件管理報酬）という新たな収益ポイントが生まれます。
この危険物倉庫については、法令上は1棟あたり1,000平米しか建てられないというルールです。当社は1棟だけの建物を預かるというよりは、敷地の中に建てていただいた複数棟の危険物倉庫を一括で借り上げることをイメージしています。
当社が借り上げてエンドテナントを見つけますが、エンドテナントとしては、季節変動がある荷物や長期で賃貸借契約をする荷物ではなく、期間を選びたいという声が非常に多いため、貸床のサブスクのようなかたちも考えていきたいと思います。
我々らしさという意味では、不動産テックを使って可視化した中で床の情報等を提供していくところと、管理システム自体はオリジネーターにも使えるように想定しています。この新規事業が立ち上がると、新たに大きな初期投資を必要とすることなく、当社のほうで収益ポイントを作れると考えています。
以上が、この新規事業についてのご説明です。経過が進み次第、あらためてご報告したいと思います。
パイプラインの進捗（CREソリューションビジネス）
第1四半期でもお見せしたパイプラインの進捗です。こちらも投資家のみなさまから「IRを適宜出してほしい」というお声をよくいただきます。我々としてもぜひお出ししたいところですが、顧客との守秘義務があり、このようなパイプラインというかたちでしかお見せできない部分もあります。守秘義務をクリアできて、双方でリリースしようという案件があれば、そこはリリースを行いますので、ご理解いただければと思います。
CREソリューションビジネスのパイプラインとして、成約・契約済み案件は通期で74.3パーセントまで進んでいます。今回の第2四半期は、スライドに記載のとおり、予定どおり計上したところです。
第3四半期は、6番の契約決済が完了し、7番も同じく完了しています。8番も業務は完了しています。第3四半期はここで挙げているパイプライン以外もありますが、順調にこなしている状況です。9番の第4四半期に計上する物流施設リーシング支援について、賃貸意向申込書受領済みと記載していますが、すでに次のステップに進んでいるため、確実に収益化ができる見込みです。
主なパイプライン（CREソリューションビジネス）
来期・再来期に向けたパイプラインについてです。こちらは、今いただいたアドバンテージを使って案件を集めており、当社らしい、20億円以下の案件のご相談をいただいています。スライドの11のラインナップは主なものとご理解いただければと思います。今回は「NEW」と記載しているところが、新しく入ってきた案件です。
特徴的なのは、当社のアセットはどうしてもインダストリアルですので、北は北海道から東海地区や関西地区などからも非常に幅広く入ってきているところです。細かいですが、3番の山口県の案件が、冒頭申し上げた売却時期がずれている案件となります。こちらも確実に取っていきたいと思っていますので、引き続き推進していきます。
9番から11番については、プロジェクトマネジメントサービスです。先ほどのマスターリースも組み合わせたプロジェクトマネジメントに仕上げていきたいというところで案件パイプラインに含めています。お示ししたパイプラインについては、現在、具体的な話を進めている段階のものもあります。来期についても引き続きしっかり案件を集めていきたいと考えています。
重要KPIの進捗 ユーザー数の推移と潜在案件数の拡大
重要KPIの進捗です。前回もお伝えしていますが、「CCReB CREMa」のマッチングユーザーは順調に増えています。
ユーザー数に注釈を記載したとおり、無料版と有料版があり、まずはお試しで使う方が多いのは事実です。アカウント数は増えていますが、お手並み拝見ではないですが、自分たちの案件を入れてみて、どれだけマッチするのか確かめている状況です。
そのような中で実際にマッチングできると、自分たちでは絶対に手が届かなかったところに手が届いたという話もいただいており、ユーザーが順調に伸びています。
情報登録数も順調に伸びています。情報登録数は情報の鮮度を保つ意味で、2年経ったらカウントの対象外とするルールがあるため登録数の対象外とした物件もありますが、それでもなお増えているとご理解いただければと思います。こちらについても、引き続き登録数を増やしていきたいと考えています。
マッチングの内訳、いわゆる「いけす」の中身です。BS投資とCREファンドが40パーセント、仲介・アドバイザリーが57.6パーセント、残りがプロジェクトマネジメントという内訳になっています。引き続きパイプライン管理という意味では、この「いけす」から案件を取り出してパイプライン化していく業務を繰り返していきたいと考えています。
不動産テックビジネスの進捗
不動産テックビジネスの「CCReB CREMa」です。こちらも第1四半期からご説明しているとおり、第2四半期も全国で営業しています。
フェイス・トゥ・フェイスで出張に行くこともありますし、最近はWebでの対応も増えています。当四半期においても、スライドの地図上に示した旗のとおり営業活動を進めています。8行中8行が商談中で、地方銀行を中心に提案を進めています。
地方銀行については、稟議プロセスや当社システムの管理状態のテストもあるため、通常のユーザーに比べると若干時間がかかる印象がありますが、すでに5月から導入予定の金融機関も出ています。「CCReB CREMa」のマッチングボックス版（ユーザーの社内だけのマッチング）をサブスク販売していくことに、第3四半期と第4四半期でさらに力を入れていきたいと考えています。
金融機関のペインポイントをスライドの右側に掲載しています。一部の地方銀行でも中期経営計画を出していますが、取引先企業の情報をいっぱい持っているのに、なかなかそのことに気づいていないという課題を抱えています。そちらに対して、属人的なマッチングではなくデジタル化していくという提案が非常に刺さっています。
当然ながら、当社のシステムですべてのニーズを解決できるわけではありません。しかし、マッチング等の機能は重要視されており、そこをしっかりご理解いただけると、商談に進むケースが多い傾向です。
地方銀行向けのシステムが普及してくると、当社の登録数が増えるというよりは、まずは地方銀行内の環境下での登録件数が増えていきます。そのため、一時的に当社が取れるのはサブスクリプション収入です。こちらが、第4四半期にかけて少しずつ増えていくと思います。
ご提案した中でも、当社が持っているネットワークや機能が非常におもしろいという声をいただいており、地方銀行でどうしてもマッチングできないものは、当社がお手伝いできると認識しています。そのような意味では、将来的に物件を当社にご紹介いただくことでパイプラインにつながっていくので、じっくりと腰を据えて取り組むビジネスだと考えています。
コミットメントライン契約締結と安定した財務基盤の確保
財務面についてご説明します。リリースしたとおり、コミットメントライン契約を締結しました。こちらのコミットメントラインは運転資金を資金使途としています。今回のコミットメントライン契約はみずほ銀行と締結するものです。
上場前からしっかりサポートしていただいたみずほ銀行から、当社の財務についても評価をいただき、今回コミットメントライン契約の締結となりました。当社としては、直ちにコミットメントライン枠を使って借入をするというわけではありませんが、有事の際でもしっかりと借入契約を締結できる関係を作っておくという意味では、非常に大きなポイントだと思っています。
主な財務指標を見ると、自己資本比率は高く、ネットDEレシオはマイナスとなっています。これは、当社の信用力の成果と言えます。今回はみずほ銀行と締結しましたが、いろいろな金融機関からもアプローチをいただいているため、物件取得に伴う借入等も考えられますが、財務基盤をしっかり作りながら、今後も当社の調達環境を改善していこうと考えています。
高い参入障壁と独自のポジショニング
第2四半期の主なポイントについてお伝えしましたが、本日が初めての方もいらっしゃると想定されるため、あらためて当社の特徴をご説明します。
スライドには、当社のポジショニングについて掲載しています。よく、一般の不動産会社と何が違うのかというご質問をいただきますが、スライドに記載のとおり、当社には、レジデンス、オフィス、商業施設、物流施設、研究開発施設、工場の6つの不動産のストックがあります。大手や中堅・中小の不動産会社が取り扱う不動産として最初に想像する不動産は、レジデンス、オフィス、商業施設だと思います。
最近、大手の不動産会社は物流施設やデータセンターを手がけています。
当社の一番の特徴は、産業用と呼んでいる物流施設、研究施設、工場といった企業の事業活動に必要なアセットを得意としているところです。
また、金額で境界線を引いており、大手不動産会社が入りにくい20億円以下のアセットの相談に幅広く乗れるところが特徴です。中堅・中小の不動産会社とアセットの金額規模は同じですが、得意分野が違うことで差別化が図れています。
今足元のパイプラインでは、20億円以下の産業用不動産のポートフォリオ整理や拠点整理などのご相談が増えています。そのような意味で、ポジショニングが当社の特徴であるとご認識いただければと思います。
株主還元の考え方
株主還元についてもよくご質問をいただくため、ご説明します。先ほどもお伝えしましたが、配当は来期もお支払いしていきたいと思っています。実際のトラックレコードは、スライドに記載のとおりです。繰り返しになりますが、成長余地がふんだんにあるマーケットだと思っているため、資金を集中的に投下していきたいと思っています。
しかし、株主のみなさまに長期間株を持っていただきたいという思いもあるため、しっかりと配当が出る株であるとご認識いただくためにも、配当を継続していきます。また、株主優待はあるかというご質問もよくいただきますが、現在優待については考えておらず、あくまでも配当でしっかり還元していく方針である、とご理解いただければと思います。
質疑応答：予想修正をしない理由と、第3四半期および第4四半期の見通しについて
司会者：「通期計画に対して売上高・利益ともに高い進捗率ですが、今回業績予想の上方修正をしない理由を教えてください。また、通期業績予想の売上高22億円に対して、現在の進捗は残り約5億5,000万円となりますが、第3四半期および第4四半期での見通しを教えてください」というご質問です。
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