三井不動産、2026年度も過去最高益更新へ　多様な事業ポートフォリオと豊富な開発案件で安定成長、累進配当を継続

自己紹介

藤岡千春氏（以下、藤岡）：三井不動産専務執行役員CFOの藤岡です。本日はお忙しい中、当社の会社説明会にご参加いただき、誠にありがとうございます。

まず、簡単に私の自己紹介をします。私は、2023年4月にCFOに就任しましたが、それまでは広報部長として、メディアを通じて一般の方々へ三井不動産がどのような会社であるかをお伝えしてきました。

例えば、テレビCMの「三井のすずちゃん」についてです。

このシリーズでは、「東京ミッドタウン」や「MIYASHITA PARK」が三井不動産のプロジェクトであることを知らない人が案外多いという調査結果を受け、「三井のすずちゃん」を通じて、三井不動産のさまざまな街づくりをシリーズでお伝えしています。

情報発信という点では、CFOも同じです。本日は、個人投資家のみなさまに直接当社についてお話しする機会をいただき、大変うれしく思います。限られた時間ですが、本日の説明を通じて、当社への理解が少しでも深まれば幸いです。それでは、どうぞよろしくお願いします。

本日のご説明内容

本日のご説明内容は、スライドのとおりです。

三井不動産グループとは？①

三井不動産グループの概要をご説明します。当社は多様なアセットを有し、幅広い事業を展開しています。

オフィス分野では、日本橋・八重洲エリアを中心に、大規模な街づくりを進めています。また、「WORKSTYLING」というブランドで、全国的にシェアオフィスを展開しています。

商業施設分野では、全国的に展開している「ららぽーと」や「三井アウトレットパーク」に加え、渋谷の「RAYARD MIYASHITA PARK」も当社が手がけた物件です。

物流施設分野では、「MFLP（三井不動産ロジスティクスパーク）」というブランドで展開しています。スポーツ・エンターテインメント分野では、2021年に三井不動産グループ入りした東京ドームに加え、アリーナ事業も展開しています。

三井不動産グループとは？②

住宅分野では、「パークホームズ」「パークコート」「パークタワー」などのブランドで分譲マンション事業を展開しています。また、港区最大級のハイエンドマンション「三田ガーデンヒルズ」も当社が手がけています。

さらに、「パークウェルステイト」というブランドでシニアサービスレジデンス事業を展開しており、現在、6つのレジデンスを開業しています。

ホテル・リゾート分野では、「三井ガーデンホテル」のほか、「HOTEL THE MITSUI KYOTO」「ハレクラニ沖縄」なども運営し、全国で50施設以上を展開しています。

海外事業にも重点的に取り組んでおり、ニューヨーク中心部の大型オフィスビルをはじめとした物件で、競争が激しいマーケットの中においても高い競争力を有しています。

アジアでは、商業施設や分譲住宅を中心に展開しており、「三井アウトレットパーク」や「ららぽーと」は現地でも人気を集めています。

三井不動産グループのブランド

スライドは、当社が展開するブランドです。みなさまに、なじみのあるものはありますでしょうか？

先ほどご紹介したオフィスや商業施設に加え、駐車場の「三井のリパーク」、個人のお客さまの住み替えをお手伝いする「三井のリハウス」なども、当社グループの事業に含まれています。当社の幅広い事業展開を感じていただければと思います。

数字で見る三井不動産グループ

スライドでは、三井不動産グループの規模や歴史を数字で示しています。約10兆円の資産を活用し、営業収益約2兆7,000億円、親会社株主に帰属する純利益約2,800億円を生み出しています。

価値創造の歩み①

当社は1941年の設立以来、常に新たな挑戦を続けながら事業領域を広げてきました。高度成長期には大規模な埋め立て事業に取り組み、現在の東京ディズニーランドが立地する土地も当社が造成した埋め立て地の一部です。

日本初の超高層ビルである「霞が関ビルディング」、ショッピングセンターの先駆けである「ららぽーと」、アウトレットモール、国内初のJ-REITの創設など、時代ごとの新しい事業にいち早く取り組んできました。

このような挑戦の積み重ねが、現在の多様なアセットと安定した収益基盤につながっています。

価値創造の歩み②

日本橋では、地元のみなさまとともに、20年以上にわたり街の再生に取り組んでいます。その中で、オフィス、商業施設、ホテル、住宅など、複数の用途を組み合わせた「ミクストユース」の街づくりを推進してきました。こうした街づくりは八重洲エリアにも広がっています。

価値創造の歩み③

当社の街づくりは、今後さらに広がりを見せます。今年9月には、「東京ミッドタウンシリーズ」の4施設目となる「東京ミッドタウン日本橋」が竣工します。

2029年には東京駅前で、「東京ミッドタウン八重洲」の隣に位置する「八重洲二丁目中地区」の竣工を迎えます。さらに、日本橋エリアにおいては複数の再開発プロジェクトが進行中であり、築地や神宮外苑でも、日本を代表する再開発が進行しています。

こうした豊富なプロジェクトを着実に推進し、今後の利益成長につなげていきます。これからの当社の街づくりに、ぜひご期待ください。

業績推移

三井不動産グループの業績についてご説明します。2025年度は、前年度比で増収増益となり、営業収益、事業利益、純利益はいずれも過去最高を更新しました。2026年度も営業収益および各利益で過去最高を更新する見込みです。

スライド左側には営業収益の推移、右側には事業利益と純利益の推移が示されています。営業収益は右肩上がりで成長しており、一時的なコロナ禍の影響を除けば、利益も着実に右肩上がりで成長していることがおわかりいただけるかと思います。

同業他社との実績比較

スライドは、当社と同業他社の2025年度業績を比較したものです。営業収益および純利益で、業界トップの実績を維持しています。

三井不動産の競争優位性

ここからは、当社の安定成長を支えるビジネスモデルについてご紹介します。当社の強みは、さまざまなアセットを幅広く手がけ、開発から運営までのバリューチェーンを有する「総合力」です。

持続的な成長を実現するビジネスモデル

稼ぎ方も多様です。当社は、物件を保有して賃料を得るだけでなく、開発した物件を投資家のみなさまに売却し、キャピタルゲインを得るビジネスを展開しています。また、売却後も管理・運営業務を受託することで、継続的なマネジメント収益を得ています。

このように、1つの物件から賃貸収益、売却益、マネジメント収益を段階的かつ継続的に得られる点が、当社のビジネスモデルの特徴です。その結果、バランスの良い収益構造が実現しています。

事業セグメント別の収益構造

スライドは、営業収益の内訳を示したグラフです。賃貸が約3分の1、分譲・物件売却が約3分の1、マネジメントやホテル、スポーツ・エンターテインメントなどが約3分の1と、さまざまな事業でバランスよく収益を上げています。

賃貸セグメントでは、主にオフィスと商業施設が大きな収益源となっています。

分譲セグメントでは、マンションなどの住宅分譲に加え、J-REITなどの投資家向けにオフィスや商業施設なども売却しています。

マネジメントセグメントでは、建物の管理・運営に加え、「三井のリハウス」による仲介事業を展開しています。

施設営業セグメントには、ホテル・リゾートの収益に加え、東京ドームやアリーナ事業の運営収益も含まれています。

このバランスのとれた収益構造が、当社の安定的かつ継続的な成長を支えています。

グループ長期経営方針「& INNOVATION 2030」の全体像

ここからは、当社の成長戦略とその進捗についてご説明します。スライドは、2024年4月に公表したグループ長期経営方針「& INNOVATION 2030」の全体像です。当社はこれまで、不動産開発を通じて日本の産業を支えてきました。

近年では、ライフサイエンス、宇宙、半導体などの分野で、企業や研究機関が集まる「場」や「コミュニティ」の提供も行っています。

こうした取り組みを踏まえ、当社は自らを「不動産デベロッパー」の枠を超えた「産業デベロッパー」と位置づけています。「& INNOVATION 2030」では、このような考えの下、成長のための「事業戦略」と、それを支える「財務戦略」を定めています。

「& INNOVATION 2030」事業戦略

事業戦略は、スライドの「三本の道」で構成しています。コア事業である不動産事業をさらに成長させ、不動産領域で新たなアセットクラスに取り組み、不動産領域を超えた新事業領域にも進出します。

これらの「三本の道」を通じて、既存事業の成長に加え、新たな収益の柱を育てていきます。

1つ目の「コア事業の成長」で重要な考え方が「市場からのデカップリング」です。これは、差別化により独自のマーケットを創出し、外部環境にかかわらず、高い収益性を実現するという考え方です。

1.コア事業の更なる成長 街の価値の向上

「三本の道」の具体的な取り組みについてご説明します。「市場からのデカップリング」の具体例として、街の価値向上についてお話しします。当社は長年、街づくりに取り組んできました。その成果は、エリア価値の向上、具体的には賃料の成長として表れていると考えています。

スライドは、三幸エステートが公表している東京都内のオフィス募集賃料の月次データを基に作成したグラフです。当社が特に力を入れて街づくりを進めている八重洲・日本橋エリアを濃い青色のグラフで示しています。

2010年代前半には、1坪当たり月額2万円台だった大型オフィスの募集賃料は、足元では5万円を超える水準まで上昇しています。昨年後半以降、八重洲・日本橋エリアの募集賃料は、東京主要エリアの中でトップとなっています。

このように、街づくりを通じてエリア全体の価値が高まり、その結果オフィス賃料の上昇につながっています。

1.コア事業の更なる成長 オフィスマーケットの変化

東京のオフィス賃料マーケットは、2010年代には丸の内・大手町エリアが突出する「富士山型」でした。一方、現在では八重洲・日本橋エリアが最高峰となり、複数の高い山が並ぶ「八ヶ岳連峰型」へと変化したことがおわかりいただけるかと思います。

1.コア事業の更なる成長 海外事業の深化と進化

海外事業についてです。当社は約50年にわたり海外事業に取り組んでおり、現在、グループ総資産約10兆円のうち約3割が海外資産となっています。

中心となるのはアメリカです。ニューヨーク、マンハッタンの大型オフィスビル3棟を中心に安定した賃貸収益を生み出し、海外事業の成長を支える基盤となっています。

経済成長や人口増加が続くサンベルトエリアでは、賃貸住宅事業を展開しており、オーストラリアやインドなどの成長都市でもオフィス開発を進めています。さらに、インドではデータセンター事業にも取り組んでいます。

当社の海外事業は、これまで着実に事業規模を拡大してきましたが、これからは安定した賃貸収益と物件売却による利益を組み合わせた成長モデルへと進化する段階に入っています。

安定収益を基盤に、物件売却による利益も取り込むことで、2026年度の海外事業利益は約600億円、2027年度には1,000億円規模を目指しています。

現状では、中東情勢などの影響で不動産売買マーケットに不透明感がありますが、売却タイミングを柔軟に見極めつつ、資産回転を進めていきます。国内事業に加え、海外事業も今後の利益成長を支える重要な柱として、さらなる成長を目指していきます。

2. 新たなアセットクラス スポーツ・エンタメを活かした街づくり

スポーツ・エンターテインメントを活かした街づくりについてご説明します。

東京ドームシティは、年間約4,000万人の方にご来場いただく、日本を代表するスポーツ・エンターテインメント拠点です。世界的なアーティストや大型イベントを呼び込む高いブッキング力を強みとしています。

当社は、東京ドームの強みを活かして、スポーツやコンサートを通じた街づくりを進めています。その取り組みの1つがアリーナ事業です。2024年には、当社初のアリーナとなる「LaLa arena TOKYO-BAY」を開業しました。現在は名古屋でも新たなアリーナの開発を進めています。

直近では、大阪・なんばの旧クボタ本社跡地活用プロジェクトにおいても、アリーナ開発を行うこととなりました。

東京ドーム、築地、秩父宮、「LaLa arena TOKYO-BAY」、名古屋、大阪など、さまざまなエリアにおいて、5万人規模から1万人規模までの施設を展開・計画しており、多様なイベント需要に対応できるポートフォリオの構築を進めています。

スポーツやコンサートの開催に合わせて、商業施設でイベント関連のグッズ販売を行うなど、イベントと商業施設を連携させる取り組みも進めています。

実際に「MIYASHITA PARK」では、施設の集客や売上向上につながっているほか、「LaLa arena TOKYO-BAY」では、イベント開催日に隣接する「ららぽーとTOKYO-BAY」の来館者数が前年同日比で約140パーセントに達した日もあるなど、回遊効果も生まれています。

今後も、スポーツとエンターテインメントの力を活用し、新たな価値創造を進めていきます。

2. 新たなアセットクラス / 3. 新事業領域 インダストリアルアセット

今後の成長を担う「インダストリアルアセット」についてご説明します。当社は、ライフサイエンス、宇宙、半導体など、成長が期待される分野において、多くの企業や研究機関、スタートアップが集まるコミュニティを設立・運営しています。

こうしたコミュニティを通じて得られた知見やネットワークを活用しながら、ラボ＆オフィスやサイエンスパーク、データセンターといった新たなアセットを展開しています。

ラボ＆オフィス事業は国内8拠点まで拡大しており、TSMCの半導体工場がある熊本県で進めている「くまもとサイエンスパーク」構想にも参画しています。また、データセンター事業も国内外で推進しています。

こうした取り組みを支えているのが当社の総合力です。長年培ってきた不動産開発ノウハウに加え、3,000社を超えるオフィステナント、産官学との幅広いネットワーク、各産業におけるコミュニティ、そして50年にわたる海外事業で築いたリレーションなど、多様な強みがあります。

これらを掛け合わせることができる総合力こそが、当社の競争優位性です。今後もこの強みを活かし、事業の幅をさらに広げるとともに、収益基盤の強化を図っていきます。

財務戦略の要旨

「ありたい姿」を実現するための財務戦略についてご説明します。当社の財務戦略の基本的な考え方が、スライドの「成長・効率・還元」です。

当社は、「成長なくして還元なし」および「成長は効率的であるべき」を重視しており、「成長・効率・還元」を三位一体で捉え、バランスよく向上させることで企業価値の最大化を目指しています。

「& INNOVATION 2030」主な定量目標

この考えに基づき、スライドの定量目標を掲げています。当社は成長だけでなく、資本効率の向上も重視しています。2030年度に向けて、EPS（1株当たりの純利益）の年平均成長率8パーセント、ROE10パーセント以上を目標としています。

また、A格付けを維持しながら、財務の健全性の確保にも取り組んでいます。

「& INNOVATION 2030」主な定量目標の進捗状況

スライドは、定量目標の進捗状況です。ご覧のとおり、各指標は順調に進捗しています。EPS成長率は、長期経営方針で掲げた年平均成長率8パーセントを上回る水準で推移しています。

ROEは8.7パーセントとなり、2026年度目標である8.5パーセントを1年前倒しで達成しました。事業利益・純利益も着実に成長を続けており、2026年度目標を上回る水準を達成しています。

さらに、政策保有株式の縮減など資本効率向上に向けた取り組みを進めています。このように、「成長・効率・還元」を三位一体で捉えた経営戦略が着実に成果を上げています。

株主還元方針

株主還元も非常に重視しています。配当については「累進配当」を基本方針としており、過去28年間減配していません。

純利益は、リーマンショックやコロナ禍のように、景気や事業環境によって変動することがありますが、長期で安心して保有いただけること、配当を下げないことを重視しています。

自己株式の取得についても、1株当たり価値の向上を目的として機動的に実施しています。今年5月には400億円の自己株式取得を発表しましたが、すでに取得を完了しており、期中での追加取得も検討しています。

配当と自己株式取得を合わせた総還元性向については、毎期50パーセント以上を掲げています。利益成長と株主還元の拡大を両立させながら、株主のみなさまへの還元を強化していきます。

株主優待制度

当社は、2024年度に株主優待制度を導入しました。当社の商業施設やサービスに親しんでいただき、長期にわたり当社株式を保有いただきたいという思いから導入したものです。

株主優待として進呈している「三井ショッピングパークポイント」は、「ららぽーと」や「三井アウトレットパーク」、通販サイト「&mall」などでご利用いただけるほか、ホテルでご利用いただけるポイントへの交換も可能です。

また、長期保有いただいている株主さま向けに、追加ポイント制度を設けています。

このほか、「三井ショッピングパークポイント」の進呈とは別に、開業前の施設内覧会へのご招待や、当社ホテル・リゾート施設の優待などもご用意しています。

今後も株主のみなさまに、より一層当社グループを身近に感じていただき、長期にわたりご保有いただけるよう、魅力的な優待制度の運営に取り組んでいきます。

事業環境への対応

ここからは、今回のお申し込み時にみなさまから多く寄せられた関心事項についてご説明します。

まずは、事業環境への対応についてご説明します。建築費の高騰や金利の上昇は当社にとって重要な経営課題ですが、各事業において着実に成果が出ています。

オフィスでは増額賃料改定が進み、商業施設では売上が増加し、ホテルでは宿泊単価や稼働率が向上しています。住宅では販売価格が上昇するなど、コスト上昇を上回る収益力を確保しています。

さらに、当社が先駆者として築いてきた投資家共生モデルも大きな強みとなっています。当社は豊富な事業機会を有していますが、そのすべてを自社資金だけで賄う必要はありません。

投資家や事業会社と共同で開発を行うことで、投資額を抑えつつ事業機会を拡大するほか、開発や運営そのものをサービスとして提供し、フィー収入の獲得にもつなげています。

特に、金利が上昇する環境においては、資本効率の高い利益成長を実現可能なビジネスモデルであり、当社の強みの1つと考えています。

このように、収益力の向上と効率的な投資手法を両立しながら、コスト上昇を上回るリターンを確保し、新規事業への投資を拡大していきます。

株価認識

株価に関して、みなさまにはご心配をおかけしていますが、当社の稼ぐ力と資産価値を踏まえると、現在の株価は相当に割安であると認識しています。スライドの左側をご覧ください。当社には、将来の成長を支える3つの力があります。

1つ目は、優良な事業機会を獲得する能力です。2つ目は、高付加価値な街や施設、サービスを創造する力です。3つ目は、付加価値を収益に転換する力です。このような強みを活かして、当社は安定的な利益成長を実現してきました。

一方で、当社の稼ぐ力は、まだ十分にご評価いただけていないと感じています。スライド中央の図をご覧ください。

保有不動産に含み益を加味した実質的な自己資本は、1株当たり約2,550円となり、時価総額ベースでは約7兆円に相当します。一方で、本日の時価総額は4兆2,000億円ほどにとどまっています。

さらに当社には、数字には表しきれない価値もあります。これらを踏まえると、株価にはまだ大きな上昇余地があると考えています。

今後も、当社の価値を適正に評価していただけるよう、丁寧な説明に努めていきます。

本日のまとめ（三井不動産株の魅力）

最後に、本日のポイントをまとめます。

1つ目は、業界トップの業績です。2025年度には過去最高益を更新し、2026年度も過去最高益を見込んでいます。

2つ目は、安定・継続的な成長です。オフィス、商業施設、住宅、ホテルなど多様な事業をバランスよく展開し、特定の事業や市況に依存しない収益構造を有しています。このようなバランスの取れた収益構造が、安定・継続的な成長を支えています。

3つ目は、将来の成長余地です。日本橋での街の価値向上、築地での大規模再開発、注目度が高い「パークコート麻布十番　東京ザ　タワー」をはじめとする都心部での高付加価値マンション開発など、将来の利益成長につながる多数の開発案件があります。

4つ目は、株主還元です。28年間にわたり減配のない累進配当を継続するとともに、総還元性向50パーセント以上を掲げ、株主優待制度も導入しています。

5つ目は、長期保有に適した企業である点です。当社の街づくりは、完成して終わりではありません。何十年という長い時間をかけて街の価値を高め、利益成長や企業価値の向上につなげていく事業です。

本日のご説明を通じて、三井不動産が長期保有に適した企業であることをご理解いただけましたら幸いです。以上で、私からのご説明を終了します。

質疑応答：株価評価と時価総額に対する認識について

司会者：「業績は過去最高益を更新していますが、株価が業績に対して