2018年5月期決算説明会
荻野利浩氏（以下、荻野）：みなさま、おはようございます。ただいまご紹介いただきました、東武住販代表取締役の荻野利浩でございます。
本日は、（兜町平和ビルの）どの会場もいっぱいということでございまして、狭いところ（第1セミナールーム）で大変申し訳ないと思っております。
まずは冒頭に、このたび西日本で大変な豪雨がありまして、（2018年7月19日）現在で216名の方がお亡くなりになり、未だに16名の方が行方不明という状況でございます。心よりお悔やみ申し上げますとともに、1日も早い復興を、心より願っております。些少ではございますけれども、当社も赤十字社を通して義援金をお送りしております。
当社の被害状況でございます。おかげさまと言ってはなんですけれども、現在は（合計で）約20店舗あるわけですが、その中で九州の（福岡県の）赤間というところの駅前店舗（赤間駅南口店）が、10センチメートルほど床上浸水しました。それ以外は、どの店舗も雨漏りが一切なかったということで、安堵しているところです。（被害があった）赤間駅南口店においても、保険で対応できるということです。被害はそのような状況ということで、ご報告をさせていただきます。
今回の株価が、プレスリリース以来、この3日間でずいぶん（動きがあり）……今日（2018年7月20日）はなんとか止まっておりますけれども、株主様に対して、代表者として、大変反省しているところでございます。
8期連続の増収増益にはなったものの、（2018年5月期）第4四半期がなかなか伸びなくて、あまり元気のある決算にならなかったことと、（2019年5月期の）予算も元気がない予算になっているということですが、確実に成長していきたいということで、このようなご報告になっております。
私自身は根明のタイプで、いつもはだいたい前向きに物事を考えているのですが、さすがにここまでになりますと、少し元気がなくなっておりますので、今期の決算においては、しっかりがんばってやっていきたいと思っております。
さっそく、ご説明してまいりたいと思います。ここ（のスライド）に出ておりますのが、下関市と北九州市を隔てる関門海峡にかかる橋（関門橋）でございます。「関門」の名前は、両岸の地名である馬関と門司から1字ずつとって、関門と呼ばれております。
今年（2018年）は明治維新150周年ということでございまして、山口県ではいろいろなイベントを企画されておりますけれども、いわゆる日本の国が大きく変わる時には、このわずか700メートルしかない海峡が、いつも舞台になってきております。
ご覧になった方もおられるかと思いますが、NHKの『ブラタモリ』という番組がありますけれども、先週の土曜日（2018年7月14日）の19時30分から、この関門海峡を中心にした放映がされておりました。第2弾ということで、今週の土曜日（2018年7月21日）にも関門海峡（がテーマ）ということで、放映されるわけですけれども。よろしければ、ぜひご覧になっていただければと。
それでは（ご説明を）始めたいと思います。
当社では、主要営業エリアである山口県と福岡県で、知名度向上ならびに中古住宅の買取の推進を目的に、昨年（2017年）よりマスコットキャラクターを一新して、新しいテレビコマーシャルを放映いたしております。
フクロウ（のキャラクター）でございますが、「ホービス」と命名させていただきました。「ホービス」の「ホー」はフクロウの鳴き声、そしてサービスの「ビス」を掛け合わせて、「ホービス」と命名しました。商業登録もいたしました。
（CMは）3バージョンございますので、どうぞご覧ください。
（CMが流れる）
荻野：このホービスくんは着ぐるみになっておりまして、うちの社員が入って、いろいろなイベントで使っております。
本日ご説明させていただきますのは、まず始めに、当社の概要と主力事業について。続いて、平成30年（2018年）5月期決算の概要。3番目に、今期平成31年（2019年）5月期の業績予想と中期経営計画について、ご説明をさせていただきます。
最後に、中古住宅をどのようにリノベーションしていくのかという様子を（動画で）ご覧いただいて、終わろうと思っております。
会社概要
まず簡単に、会社概要をご説明いたします。
当社は山口県下関市に本社を置き、山口県・福岡県・佐賀県・広島県・大分県において、不動産の売買・賃貸、その他不動産に関連する事業を行っております。とくに、リフォームを施した戸建住宅の中古不動産の販売である、自社不動産売買事業が柱になっております。
ビジネスモデル①
主要なビジネスモデルは（自社不動産売買事業で）、全体の売上の約9割を占めております。これは、築20～40年の、老朽化して流通価値が0に等しくなった戸建住宅等を当社が買取をして、リフォーム工事を行うことにより、住宅としての価値を再び高めて、一般消費者向け……主に年収が300万円程度、年齢層が20～30代の方へ、1,500万円程度の価格帯で販売しております。
当社はもともと、中古住宅の売買仲介を主な事業としておりましたけれども、当時の買主様が中古のまま販売しますと、そのあとリフォームで大変苦労されている様子を見て、私自身がこの事業を思いつきました。資金のいることではありましたけれども、このような事業も始めることになりました。
ビジネスモデル②
リフォームの一例をご説明します。車は、かつて一家に1台でございましたけれども、今ではいわゆる1人に1台という時代背景の中で、広い駐車スペースを確保していくと（いうことです）。
それから、お風呂・トイレ・洗面所等の水回りについては、すべて新品に交換いたします。結果として、当社がメーカーさんに水回り品を直接発注するということになりますので、コストが圧縮されてまいります。
そして、少子化により間数重視から間取り重視に移行しておりますので、昭和50年（1975年）前後に多かった4DKを、家族が集うリビングルームを広くしています。壁を1部屋抜いて、4DKのものを3LDKに変更して、リフォームをしております。
ビジネスモデル③
自社不動産売買事業のメリットを、売主様と買主様の立場に立ってまとめてみます。まず、売主様のメリットは、売家の瑕疵担保責任を負う必要がなくなります。また、自ら手を加えることなく、現状のままで売ることができます。
売買仲介では、買主様との交渉でいつ売れるか、いつ売却代金が入るのかわかりません。しかし、当社が買主になることで、売主様の都合に合わせて、売るタイミングを調整できます。ですから、お金の必要なタイミングと合わせることが、容易になってきてまいります。
それでは、買主様のメリットはどうでしょうか。新築に比べて割安なので、当然ですが、ローン負担が少なくなります。また、資産の相当部分は、土地にウェイトがかかっておりますので、レベニューの仕方が緩やかで、新築に比べて小さいと言えます。
そして、リフォーム後の状況を確認して購入できます。必要なリフォームを済ませておりますので、リフォームをしない状態で受け渡しをする中古物件と違い、リフォーム事業者との打ち合わせや契約、支払い等の手間が省けます。
また、リフォームが済んでおりますので、すぐに引っ越しをして生活を始めることができます。
ビジネスモデル④
次に、自社不動産売買事業の市場規模を見てみましょう。中古住宅が当社の営業エリア内にどれほどあるのかを示したのが、ご覧のグラフでございます。現在、築25年から45年の住宅は、住宅総戸数5,760万戸のうち、約2,000万戸にも及びます。これは戦後、高度経済成長期に建てられた住宅が、非常に多いためでございます。
当社の営業エリアでは、山口県で約28万戸、福岡県で約102万戸あります。当社の得意とする戸建住宅に関しても、山口県で19万9,000戸、福岡県で50万6,000戸もありますので、中古住宅の市場は大きいと言えます。
ビジネスモデル⑤
一方、市場のニーズ……つまり、買主様の事情を見てまいりましょう。中古住宅を購入される側の方を見てみますと、当社の販売（ターゲット）のお客様は、20代から30代の、住宅購入はやはり高嶺の花と思っておられる、年収が300万円前後の方になります。ご覧の（円グラフの）ように、年収が201万円から400万円までの方が約1,600万人になり、約34パーセントを占めております。
また、当社の営業エリアであります広島県・山口県・福岡県・佐賀県および大分県の平均年収は、いずれも400万円ぐらいでございます。いわゆる住宅ローンを組むことを考えてみると、年収300万円前後の5倍から6倍が1,500万円から2,000万円となりますから、それが、ターゲットとするお客様のニーズに合った販売価格帯であると考えております。
地方において、新築戸建マンションの購入をしようとすれば、約3,000万円から4,000万円かかります。一方、当社の再生住宅を住宅ローンを組んで購入すれば、アパートを借りて家賃を払い続けるのと比べ、家賃よりも低いローン返済で自分の財産を手に入れることができるということで、購入されるお客様には、大変喜んでいただいております。
ちなみに、1,500万円のローンを組みますと、今は低金利の時代でございますので、35年ローンを組んで4万5,000円ぐらいでございます。ですから、アパートを借りることを考えても、購入したほうが、返済も非常に楽になるということです。
ビジネスモデル⑥
次に、当社の主力事業である中古住宅再生事業には、1つの特徴がございます。それは、中古戸建住宅が圧倒的に多いということです。当社はもともと、山口県西部や北九州市で不動産売買の仲介を営んでおりました。そのような地域では、マンションよりも戸建住宅を取り扱うことが多かったことが、中古戸建住宅の比率が大きい原因になっております。
『リフォーム産業新聞』という新聞があるのですが、この記事によりますと、（2016年度の）中古戸建の販売件数ランキングで、当社は国内で第5位の位置づけにあります。中古マンションの買取再生事業を、首都圏などの大都市圏で行っている会社は数多いわけですが、当社は九州地方・中国地方という地域で事業を展開しながらも、戸建（販売件数）のランキングで上位にあるということです。
戸建住宅の取り扱いが多いということは、特徴であると同時に、当社の強みにもなっております。戸建住宅は、マンションに比べて査定のポイントがまだ非常に多くて、それなりの能力やノウハウが必要になってまいります。中古住宅の再生事業でマンションの取り扱いが多いということは、それだけ競合相手が多いということで、戸建住宅の事業者が少ないということは、やはり参入が難しいということだろうと考えております。
ビジネスモデル⑦
このような査定を、当社の営業員であれば誰でもできるように、教育してまいります。当社の強みは、当社の営業員が販売価格を想定しつつ、自社での買取の可否・リフォーム工事の概要を決めたうえで、中古住宅を商品化して自ら販売できる、いわゆるワンストップで営業が仕入れから販売までするところが、特徴になっております。
売上高、利益の推移
次に、平成30年（2018年）5月期の決算概要について、ご説明いたします。
ご覧の図は、左から、平成22年（2010年）5月期から平成30年までの業績の推移を、グラフ化したものでございます。折れ線グラフが売上高です。平成30年5月期は、前年同期比8.7パーセント増の66億4,000万円となりました。
左の濃いオレンジの棒グラフが営業利益で、5億8,300万円となり、前年同期比7.6パーセント増となりました。真ん中の明るいオレンジの棒グラフが経常利益で、5億8,100万円となり、前年同期比8.2パーセント増となりました。右の黄緑色の棒グラフが、当期純利益でございます。3億9,300万円となり、前年同期比3.7パーセント増となりました。平成30年5月期まで8期連続の増収増益で、過去最高益を更新いたしました。
売上高増加の要因分析
売上高が増えた理由ですが、主力の自社不動産売買事業が前年より大幅に増えたことが、大きいと言えます。その要因を分析すると、自社不動産の販売件数が、前年（平成29年、2017年5月期）の369件から389件となりました。約20件増えたことによる、いわゆる数量要因と、それから平均単価です。これが、前年の1,429万円から1,537万円へ上昇したことによる、価格要因があります。
自社不動産の売上単価推移
ご覧の図ですが、これは西日本レインズに登録されている物件情報の市況動向データから、当社の営業エリアにおける中古戸建の取引価格（青色の折れ線グラフ）について、6ヶ月の移動平均を作成し、自社不動産の平均単価の推移（オレンジ色の折れ線グラフ）と比べたものです。
青色の折れ線グラフのとおり、近年、中古戸建の取引価格は上昇傾向にあります。当社では、主に郊外の中古物件を、購入ニーズに合う価格帯・間取りとなるようにリフォームして販売しておりますが、周辺の物件価格と合わせて価格設定しており、市況の動向とともに自社不動産の平均単価も上昇してきております。
営業利益増加の要因分析
次に、営業利益の増減要因を見ますと、売上高の増加により、売上総利益が前年同期比7.9パーセント増加いたしました。金額にして、1億5,000万円の増加です。
販売費・一般管理費は8パーセントの増加、営業利益は7.6パーセントの増加となりました。販売費および一般管理費のうち、およそ半分を占める人件費の増加額が最も大きく、4,600万円増加いたしました。これは、従業員の増加によるものでございます。
貸借対照表①
平成30年（2018年）5月期末の、当社の貸借対照表を見てみますと、積極的な仕入れ活動により、販売用不動産と仕掛販売用不動産等が、大幅に増加いたしました。
貸借対照表②
販売用不動産を積極的に仕入れた結果、短期借入金・長期借入金が大幅に増加いたしました。
キャッシュ・フロー計算書
次に、キャッシュ・フローです。営業活動によるキャッシュ・フローのマイナスが前期よりも増えていますが、これも主に、販売用の自社不動産を積極的に仕入れ、在庫が増えていることによるものでございます。
また、財務活動によるキャッシュ・フローが大幅に増えていますが、現状は金利が低水準であることから、借入金を自社不動産の仕入れに積極活用することに投資した結果が、このように表れています。
自社不動産の保有状況
ご覧の図は、自社不動産の在庫推移をグラフにしたものです。平成30年（2018年）5月末時点での自社不動産の在庫数は302件と、平成29年（2017年）5月末に比べて、54件ほど増加いたしました。
平成31年5月期の業績予想①
次に、平成31年（2019年）5月期の業績予想と中長期戦略について、ご説明いたします。
平成31年5月期は、（それぞれ）前年同期比で売上高がプラス6.3パーセント、営業利益がプラス8.0パーセント、経常利益がプラス8.0パーセント、当期純利益がプラス8.6パーセントと予想しています。
自社不動産販売件数につきまして、通期で432件と、前期を11.1パーセント上回ると予想しており、これが売上高増加の大きな要因でございます。売上高の増加にともなって、営業利益・経常利益・当期純利益が増える見込みでございます。
平成31年5月期の業績予想②
先ほどの（業績見通しの）表でご覧いただいたとおり、平成31年（2019年）5月期の売上高は、自社不動産の販売件数の増加により、9期連続増収の70億5,500万円を予想しています。
自社不動産の販売件数が増加する根拠でございますが、前期に開設した苅田店の貢献が見込まれること、また、営業社員の増強も進めていますので、その効果が見込まれることにあります。
そして、既存の店舗でもマーケットリサーチを兼ねて、周辺エリアでも積極的に中古住宅を仕入れることにより、業績の拡大につなげてまいりたいと思っています。
平成31年5月期の業績予想③
平成31年（2019年）5月期は、売上高の増加にともない、営業利益は8.0パーセント増加する見通しです。営業利益の増減要因を見ると、売上高の増大にともない、売上総利益は前期に比べて1億4,800万円増えますが、人員の増加等により、人件費が前期に続いて増加すると予想されることなどから、販売費および一般管理費も増加するものと見られます。
かくして、営業利益は前期に比べて、4,700万円増加する見通しでございます。
空き家の現状と将来予測
さて、ここまで今期の業績予想についてご説明してまいりましたが、これからは中長期的な今後の展開につきまして、当社を取り巻く外部環境を含めて、お話しさせていただきます。
現在の当社の買取対象でもある空き家の件数について、みなさまはお聞きになったことがおありでしょうか？ もしかしたら、本日お越しいただいている方の中にも、空き家の所有者ですとか、「将来的に、実家が空き家になるかもしれない」と思っておられる方も、いるのではないでしょうか。
総務省の調査によりますと、2013年12月時点での、日本全国の総住宅数は6,063万戸。そのうち、820万戸が空き家。空き家率にして、13.5パーセントでございます。
野村総合研究所さんによりますと、今後有効な対策がなされなければ、空き家率は上昇を続けると予想されていまして、今（2018年）から15年後の2033年には、空き家率が30.2パーセント。約3軒に1軒が、空き家になる。つまり、自分のお住まいになっている家の両隣の1軒が空き家という状態になるということです。
ここまでくると、完全に他人事ではなくなってきていまして。少子高齢化が進み、増え続ける空き家は、全国的に大きな社会問題となっています。
事業の外部環境
そのような中、かつて新築一辺倒でした住宅政策にも、変化が表れてきています。
（スライドの）右の図は、新築住宅と中古住宅の流通シェアを、欧米の国と比較した帯グラフです。海外と比較すると、日本は新築住宅の比率が高くて、いわゆる「建てては壊す」という新築信仰の風潮が、数字にもよく表れています。
平成28年（2016年）3月に公表された住生活基本計画では、既存住宅の流通活性化やリフォームによる住宅の質や安全性の確保を目的に、住宅ストックビジネスを、10年後に20兆円（の規模にする）。中古流通が8兆円、リフォームが12兆円です。中古住宅の流通シェアを、13.5パーセントから25パーセントに倍増させるという政策が進行していまして、さまざまな経済・税制面での取り組みが、実施されているところでございます。
当社はこのようなフォローの風が吹く外部環境の中、不動産の買取再生事業を中核に据え、中古住宅が不要になった方から当社が買い取って、また別の方がすぐ住める状態にリフォームをして、新築戸建よりも手が届きやすい低価格にして、販売をしていこうと思っています。
中期経営戦略
中期経営戦略です。当社では2017年9月25日に、2020年5月期までの第1次中期経営計画を策定・公表し、経営姿勢やビジョンを明確に説きました。主力事業であります中古住宅再生販売の拡大と、経営基盤の強化を柱に、両輪をバランスよく、堅実に健全に成長するように計画しています。
2020年5月期に向けた4つの成長基盤
さらなる成長に向けたの取り組みとして、営業体制強化・出店拡大・人材育成・コーポレートガバナンス体制整備の4つの重点項目を掲げて、現在は実践しているところでございます。
新しいエリアへの出店
第1次中期経営計画の中でも、出店拡大が、大きな鍵を握ると思っています。当社は毎期2店舗以上の出店を、2020年5月期まで継続して、将来的に中国地方と九州地方の中古住宅再生で地域No.1の企業を目指しています。
（2018年）2月20日には、既存店舗からのドミナント戦略推進の一環といたしまして、北九州小倉店と大分店の間に位置します苅田店を、19店舗目として新規出店いたしました。
福岡県内では、昨年（2017年）4月の飯塚店に続き、10店舗目の拠点になります。これまで福岡県東部には、当社は北九州小倉店から大分店まで、100キロメートルの間に店舗がありませんでしたので、この苅田店でカバーをしていこうと思っています。
中期経営計画の業績目標
中期経営計画で、3ヶ年の売上高と利益の数値目標を、新たに設定いたしました。進捗につきましては、2018年5月期におきまして、売上高・利益はそれぞれ順調に推移しています。計画値の達成に向けて戦略を着実に実行し、2020年5月期は、売上高で78億円、経常利益で7億4,000万円、当期純利益で5億円、自社不動産の販売件数で500件を目標としています。
株主様への還元と指標目標値
株主様への還元と指標目標値でございます。当社は株主様への利益還元を、経営上の重要な施策の1つとして考えていまして、安定かつ高い水準の利益還元を継続して行うことを、基本方針にしています。
数値目標といたしましては、自己資本比率で60パーセント以上、株主資本利益率で15パーセント以上を今後も継続し、株主資本配当率については2.5パーセント以上を維持しつつ、3.0パーセント以上を目標にしたいと思っています。
経営指標
これらのグラフは、自己資本比率とROEの推移を表したものです。今期の目標である自己資本比率60パーセント、ROE（株主資本利益率）15パーセント以上を維持しています。
「もっと大幅に借入金等の借入資本の比率を増やして、自己資本比率を低くするべきだ」というご意見もあるかもしれませんが、万が一、リーマンショック……最近、首都圏では不動産が大変高くなってきていますが、リーマンショックのような金融市場の混乱に備える必要があると考えていますので、自己資本比率を高水準に保ったまま、ROEも高水準に推移することを目標にしています。
配当予想と株主様ご優待
次に、配当予想および株主様への優待です。
まず、配当については、平成31年（2019年）5月期は前期より2.0円増配して、1株25.0円を予定しています。
また、当社では「株主様ご優待制度」を導入しています。平成30年（2018年）5月期の株主様へのご優待につきましては、昨年（平成29年、2017年）6月1日に株式分割を実施したことにより投資額が低下したため、株主様ご優待の内容を見直して、100株以上保有の株主様に、下関市にゆかりのある食品で、1,000円相当の品物を贈呈する予定であることを、4月に発表させていただきました。
優待品については現在準備中でございますが、（スライドの）写真については、平成29年5月期にお送りした、ふぐに関連する商品でございます。
株価とPERの推移
最後に、当社の株価とPERの推移です。株価の推移を見ますと、5倍から10倍くらいとなっています。
リフォーム事例（戸建タイプ）
最後になりますけれども、当社の主力事業の自社不動産売買における、買取率とリフォーム後がわかる写真を（動画で）ご紹介させていただきます。標準的な戸建タイプのリフォーム事例でございます。今日お見せするのは、中古住宅の、山口店・佐賀駅前店・大分店で扱っている3事例でございます。どうぞご覧ください。
（動画が流れる）
荻野：以上、ご説明をさせていただきました。ご清聴、誠にありがとうございました。