持株会社体制へ移行（2016年10月1日付）
本荘良一氏：申し上げる内容をお話すると、前談でここ2年間の弊社グループの変化がございます。その内容や特徴を最初に話させていただきます。次に決算。そして中期経営計画という順番でお話させていただこうと思っております。よろしくお願いいたします。
2年前にLCグループについて「安定の創出」というテーマから「成長の創出」ということで質を変えようということを2年前からはじめました。
内容的には非常に私どもとしては、濃い内容だと思っております。一言で言うとフレームワークの変更です。会社で言うとグループ各社を機能別に編成し直しまして、会社の衣替えをして機能を明確にさせたというのがこの2年間。
物件についても私どもが今目指している、出口戦略に合う物件と、もうこれは売却していこうというような物件。目標ポートフォリオを作成して、それに合う物件と合わない物件の取捨選択入れ替えをしたこの2年間でした。
今後も続けていくつもりですが、かなり多いかと。それと会社として見辛いというお話が続いてございます。BSやPLの分かりやすくすることは、どうしたらいいのかというのを監査法人含めて協議をさせていただきました。結果として今期から少しわかりやすくなったかなと思います。
後ほど細かくは説明させていただきますが、そんなことをやっていた2年でした。今年はその成果を実現する年かなと思っております。
持株会社への移行を去年の10月1日に行いました。そういう意味でいうと、かたちが非常にわかりやすくなったのが10月と、上から順に申し上げますと、ホールディング制にして、全体的にスピーディーな意思決定。
それから関係会社がそれぞれの役割を持った仕事ができるという体制で不動産ファンドができるようなかたちを取らしてもらってます。
資料の上からご説明させていただきますとロジコム。もともとあった会社を事業会社と持株会社に分け、今までサブリース事業を本業だったものを2年前から不動産ファンド事業としてのプロパティマネジメント業務というものを追加しました。
2番目のLCパートナーズ。これが中核になりますAM事業を行う会社でございます。
その下のLCレンディングは融資型クラウドファンディングと。私どものような中小企業にとっては、お金でものを買うということは、そんなにエクイティがある訳ではございませんので、それをクラウドファンディングで補うという仕組みの会社でございます。
Cray Street Capital。昔からアメリカに、先行的にアメリカの不動産を見るために出している会社でございます。
その下に書いてあるLCRFシリーズ。LCリテールファンドシリーズの略でSPCをぶら下げているというイメージで書かしてもらってます。
いちばん下が、ダヴィンチホールディングス。今年の3月の総会で、社名をDAホールディングスに変更いたしました。本店もLCパートナーズと同じ住所に転籍をさせてもらってます。
去年の1年間をかけて、このようなかたちになることを目標に融合して仕事ができるようなかたちに今年の3月30日の総会でなったかなと思っております。
これが会社としてのフレームワークが、ほぼここから発展できるようなかたちが終了したというイメージでございます。
当社グループ不動産ファンドの機能の特徴
次のページが私どもの不動産ファンド機能の特徴でご来会のみなさんで、去年もお話させてもらってますので私どもの基本的なパターンの不動産取得のやり方。
他にあまり例がないのではないかと思っているですが、AM会社であるLCパートナーズが受けた物件を、左側に書いてあるロジコムがプロパティマネージメントを受けて、先ほど申しましたようにメザニンローンのところをLCレンディングという新しいかたちの個人投資家さんから募るかたちのお金をメザニンローンに入れてLCRF（LCリテールファンド）のSPCを保持すると。
これを出口戦略の利等が固まるまで、リコースかノンリコース(ローン)かはともかくとして保有するかたちで貯め込んで行くと。現在はEAMが300億を超えたぐらいになっているというのが今の状態でございます。
当社グループ不動産ファンドの取得不動産と戦略の特徴
次のページの不動産戦略の特徴なのですが、これもかなり変わっていると思っております。アセットタイプについてですが、資料の左側の公共不動産の有効活用。いちばん下が物流。
私どもとして優先順位が上の方のものをなるべくやりたいなと思っているアセットタイプです。公共不動産の有効活用というのは、都市・市町村、あるいは県が持っている不動産。具体的に土地ですが、そこに対してSPCで建物を私どもで持たせていただける。
あるいはテナントさんに、地方公共団体が入っていただくということで、地方都市とのコラボレーションをできるというのをいちばん上に、地方資産を有効化するという意味と地方の活性化という意味の2つの面で国が、後押ししている政策に乗っ取っているのではないかと思ってやっております。
2番目が病院・医療機関。かなり画期的だと思うんですが、病院医療機関を入れたいと。ネイバーフッド型の商業施設。これは私どもがもともと目指している資産でございますので入れたいと。
観光関連事業。わかりやすく言うとホテルでございますが、地方創生にとって、ホテル観光をやるという地方が多いです。その中で、うまく組み込めればなと思っております。
物流倉庫については私どもの本業ですので、入れられる地方に活性化できる、入れられるものがあったら入れていきたいということを、アセットタイプは書かせてもらってます。
右側の戦略なんですが、上から言うと、地方資産を組み入れると。それから地域密着型の資産を組み入れると。地方でなくてはならないものを組み入れると。
もう1つ特徴としては地方銀行さん。地方との金融機関とタイアップして、その地域を活性化するに、地方銀行さんとタイアップできる。今地方まわりをさせていただいて、お付き合いさせていただける銀行さんも増えて参りましたので、もっと積極的に増やしていきたいと思っております。
このような特徴を2年間活動させてもらっております。結果として、これからご説明する決算説明になるのですが、それまで、よくあったこととして、数字もわかりづらいということがありました。今期から多少わかりやすくなるかなと思っております。
2017年3月期決算ポイント
2017年度3月期の決算ポイントでございます。グループ各社の業績は堅調です。LCパートナーズの不動産売買仲介収入、AM収入が貢献し、結果としては売上高、営業利益、経常利益は計画を上回りました。
連結子会社である特別目的会社SPCで見込んでいた物件の売却が、少し期がズレて遅れてしまったこと、並びに子会社の株式売却損が3.3億円出て影響しましたので当期純利益は計画を下回ってしまいました。
不動産ファンド事業の方針転換を多少いたしました。去年のここの場でお話させてもらったのは量を目指してファンド規模を追求するというお話で、規模のことを中心にお話したかと思うのですが、この1年の前半ぐらいに主幹事の証券会社さん含めて、いろいろお話をさせてもらいました。
なかなか手のかかったファンドとここに書いてあるのですが、「特徴ないとなかなか生きていけないよ」というお話をいただいて私どもとすると、そういうものとはどういうものかと。
商業施設から少し置いといて、病院・医療施設に組入資産できないかということで、視点を移しました。
前期は足踏みをした期間が数字でも見てわかるのですが目的不動産。保有目的の変更。固定資産の一部を販売用不動産に。
SPC分ですが、本来売るべきなので固定資産ではなく流動資産ですというようなお話が、やっと監査法人も含めていただきましたので後ほどご説明します。しかし、かなりの金額が動いております。
2017年3月期連結決算損益計算書
連結決算損益計算書でございますが上が前年同期比。下が当初計画日なのですが去年の数字が出っこみ引っこみで参考にならないと思います。当初計画比からいきますと売上高が69億4,600万円。営業利益が6億2,500万円。経常利益が5億9,000万円。当期純利益がマイナスの2億8,400万円。
先ほど申しました2つの伸びた理由と子会社を売却した赤字分が当初よりもいかなかったということでございます。
子会社であるSPCが保有する不動産の保有目的の変更
続きまして連結諸表といきたいのですが、その前に先ほど言いました子会社であるSPCが保有する不動産の目的変更をしました。
これは2点にわたって影響があります。1つは固定資産から販売用不動産。106億7,000万円ほど動いてると。
もう1つはPLに対する影響です。図で書いてございます。今まではSPCを売却しても売上高にも上がらない。そこで仮に利益が出たとしても特別利益というかたちの数字しかあらわれないやり方でございました。現在は右側にうつっておりますが、売上高は売った金額そのものを売上高にしております。
原価については売上原価という粗利前でかけると。したがって売上総利益はもっと上に。今までの特別利益ではなくて、上に上がって入り組んで。これはかなりわかりやすくなるのであろうと思っております。
中期経営計画で申し上げますが、売るために仕入れてます。ほぼ100億円強が売上が賃貸料収入の上にのっています。したがって売上180億という構成に中期経営計画で書かしてもらっているのは、その意味合いでございます。
2017年3月期 連結賃借対照表
続きまして、それを追い込んだ連結対照表です。16年3月期と17年3月期を見ていただくと、明らかに違うのが流動資産の金額が固定資産を減らして増えました。
この理由は、今申しましたように、固定資産ではなくて、売るための流動資産ということで、このように大きく資産内容が変わっております。
右左をみるとあまり変わってないのですが、ここだけ100億円動いたということでございます。
2017年3月期連結キャッシュ・フロー計算書
続きましてキャッシュ・フローですが、これも前年比と比べるのは適切ではあまりないと思うので今期だけ言うと30億ほどマイナスというのは一言で言うと「モノを買いました」ということになろうかと思います。
現在のキャッシュ・フローは40億あったのが30億円ぐらいです。こういう状態でございます。
サブリース事業
サブリース業の本業もともと私どもの第一の滑空であるサブリース業でございます。この表だけ年です。次の表から月になるのですけど、あまり変わってないと。
しかしながら私どもの本業でございます。1パーセント代は維持したいというのは保っているというのが表でございます。
いちばん悪かったのが11年3月期。7年ぐらい前ですが、リーマンショックの後の影響が時間的に差が出たのがいちばん悪く、そこから改善しているという表でございます。
AM事業・PM事業
続きましてAM事業・PM事業です。これは2年前からはじめた事業ですので月別に書かせてもらっております。
去年の4月まではグンと急激に上がったのですが、ここからは少し足踏みをしているのはその理由で病院の方に少しシフトさせてもらった結果として少しズレていると。足踏みしたということでございます。
今年の3月に増えているのは大型物件を一戸買ったという。管理物件が増えたということです。
融資型クラウドファンディング事業
続きまして融資型クラウドファンディング事業ですが順調に伸びております。今日現在、88億4,700万累計がいっております。投資家さんの数が2,215名で3月から比べても順調な伸びをしております。
私どもはmaneoさんに募集をしていただいているのですが、maneoさん含めてクラウドファンディングが世間に浸透していけば私どもとすると非常にありがたいと。
この事業は他の事業さんはそうじゃないと思うのですが、これは私どものファンドのために金を集めている状態で、あまりLCレンディングそのものを儲けの対象として私どもは考えておりません。
コストだけ引いてお金を集めてもらえば、私どものファンドのメザニンに入れられるという意味合いで伸ばしております。今後とも増えていただければいいかなと思っております。
レンディングの目標は3月までに150億。投資家さんの数を4,000名を目標としております。いくのではないかと思っております。
当社グループ 商業施設施設等ポートフォリオ（2017年5月31日 現在）
次は商業地図でございますが、これは去年と一緒ですので、金沢が増えたかなという感じでございますが、普通に開発業務をやってるホテルでございますが、ポートフォリオとしては、売却に移行かなと思っております。
当社グループ 病院・医療関連施設ポートフォリオ（2017年5月31日 現在
その次のページが多分まったく新しい。今まで話を開示をしたことがないものでございますが今申しましたように5月18日に取引一任の代理勘定をいただき開示させてもらってます。
これをREITにするのが現在、金融庁さんの方に兼業業務の申請をしております。これはREITもできるという兼業業務です。その2つの免許を合わせて運用投資法人が開設できます。今年は実現の年ということで、下期にはできるのではないかと思っております。
中身については、ここに書いてある病院については取得をする状態になっているのが黄色。組み込めるであろうというものをピンクで示しております。病院については何しろ初めてでございますので、トップランナーとしてやれるところをやっていきたいと思っております。