カドス・コーポレーション、20億円超の成長投資を実行　賃貸収入増と新規受注案件の獲得で27年7月期は増収増益へ

目次

工藤博丈氏：代表取締役社長の工藤です。2026年7月期決算説明を行います。本日は、事業内容、エグゼクティブサマリー、2026年7月期通期決算概要、トピックス、2027年7月期業績予想、株主還元について、今後の取り組み、Appendixの順にご説明します。

01−事業内容

当社は、店舗の設計施工を通じ、土地の有効活用を支援する「街づくり」カンパニーとして、主に店舗の設計施工および不動産活用を支援する事業を展開しています。

建設事業では、山口県・広島県を中心に、土地オーナーとテナント企業をマッチングさせることで受注につなげています。

不動産事業では、当社が不動産を賃借または購入し、テナント企業へ賃貸することで、不動産の有効活用を支援しているほか、ニーズに応じて売買や仲介なども行っています。

売上構成比率は、建設事業が78.2パーセント、不動産事業が21.8パーセントであり、建設事業が主力となっています。

02−エグゼクティブサマリー 決算サマリー（2026年7月期通期）

決算サマリーです。2026年7月期は、前期に比べて大型の不動産販売が減少したことに加え、一部工事の受注時期や進捗の遅れが生じました。その結果、売上高は前期比22.5パーセント減の58億8,300万円、営業利益は前期比51.2パーセント減の4億5,700万円となりました。

売上総利益率は19.8パーセント、自己資本比率は47.6パーセント、自己資本当期純利益率は7.1パーセントです。

2027年7月期は、収益不動産の取得に伴う賃貸収入の増加、並びに前期からの繰越工事の進捗および新たな受注案件の獲得により、増収増益を目指します。売上高は前期比19.0パーセント増の70億円、営業利益は前期比50.7パーセント増の6億9,000万円を予想しています。

また、利益率向上に向けた営業活動を継続するとともに、金融機関からの資金調達を有効活用した設備投資を推進します。

03−2026年7月期通期決算概要 損益計算書（P/L）

損益計算書についてご説明します。

建設事業では、一部工事の受注時期・進捗の遅れで完成工事高が減少しました。不動産事業では、前期に比べて大型不動産販売が減少しました。

その結果、売上高は前期比22.5パーセント減の58億8,300万円となりました。そのうち、建設事業は前期比21.8パーセント減の46億円、不動産事業は前期比24.7パーセント減の12億8,300万円となりました。

さらに、完成工事高の減少に伴う固定費率の上昇により利益率が悪化したことに加えて、賃貸物件の新規取得による一時費用が増加したことにより、営業利益は前期比51.2パーセント減の4億5,700万円、経常利益は前期比52.1パーセント減の4億4,900万円、当期純利益は前期比52.1パーセント減の3億1,400万円となりました。

03−2026年7月期通期決算概要 営業利益の増減要因

営業利益の増減要因についてご説明します。

売上高減少に加え、新規不動産取得に伴い一時費用が増加した結果、売上総利益率は前期比1.2パーセント低下し、営業利益は前期比4億7,900万円の減益となりました。

マイナス要因は、完成工事高の減少が12億8,300万円、不動産事業売上高の減少が4億2,000万円、販売費および一般管理費の増加が5,500万円です。

一方、プラス要因は、完成工事原価の減少が9億4,900万円、不動産事業売上原価の減少が3億3,100万円です。

これらの結果、2026年7月期の営業利益は4億5,700万円となりました。

03−2026年7月期通期決算概要 キャッシュフロー

キャッシュフローについてご説明します。

営業キャッシュフローは、税引前利益の減少や前期分法人税等の支払を主な要因として、前期比4億8,400万円減の3億200万円となりました。

投資キャッシュフローは、賃貸用不動産の新規取得を主な要因として、前期比13億900万円支出が増加し、マイナス21億6,300万円となりました。

財務キャッシュフローは、長期・短期借入金の増加を主な要因として、前期比27億5,900万円増の13億9,300万円となりました。

現金および預金の期末残高は5億4,200万円となりました。

03−2026年7月期通期決算概要 貸借対照表（B/S）

貸借対照表についてご説明します。

資産合計は、賃貸用不動産の取得を主な要因として、前期比16億8,500万円増の95億700万円となりました。

流動資産は前期比2億4,400万円減の17億5,300万円となりました。主な内訳として、現金および預金が4億6,700万円減少した一方、完成工事未収入金および契約資産が2億1,200万円増加しました。

固定資産は前期比19億4,600万円増の77億6,900万円となりました。主な要因は、有形固定資産が18億3,500万円増加したことです。

負債合計は、長期借入金の新規調達を主な要因として、前期比15億2,100万円増の49億8,200万円となりました。

流動負債は前期比1億500万円減の17億600万円、固定負債は前期比16億2,600万円増の32億7,500万円となりました。固定負債としては、長期借入金が15億5,400万円増加しています。

純資産合計は、当期純利益を利益剰余金として計上したことを主な要因として、前期比1億6,300万円増の45億2,500万円となりました。純資産比率（自己資本比率）は前期比8.2パーセント低下し、47.6パーセントとなりました。

03−2026年7月期決算概要 建設事業売上・受注残高推移

建設事業の売上・受注残高推移についてご説明します。スライドのグラフは、2024年7月期第4四半期から2026年7月期第4四半期までの受注高・建設売上高・受注残高の推移を示しています。

期首時点の受注残高が前期の期首と比べ5億3,800万円減少したことや、工事の着工時期の変更などにより、2026年7月期の売上高は前期と比べ減少しましたが、期末の受注残高は前期と比べて9億6,600万円増加し、23億4,500万円となりました。

04−トピックス ①2026年7月期施工実績

施工実績です。2026年7月期は、工事の受注時期や進捗の遅れ等により、完工物件数は前期より3件減少し、岡山県では施工途中の物件はあるものの完工物件がありませんでした。

用途別では飲食店が6件と最も多く、その他店舗では家電量販店など大型店舗が完工し、1件あたりの施工規模は例年大型化しています。

完工物件数を都道府県別に見ると、山口県が8件、広島県が8件、福岡県が1件で、合計17件となりました。

用途別では、ドラッグストアが5件、飲食店が6件、コンビニエンスストアが4件、その他店舗が2件となっています。

04−トピックス ②設備投資の状況

設備投資の状況です。2026年7月期は、山口県内での賃貸用不動産の取得を中心に、20億円超の成長投資を行いました。

2027年7月期以降も、将来性のある賃貸用不動産の新規取得、既存設備の維持および更新や、生産性向上に資する基盤整備への投資を積極的に行っていきます。

04−トピックス ③カドスタウン案件状況

「カドスタウン」の案件状況についてご説明します。「カドスタウン」は、大規模な土地に複数のテナント企業を誘致する郊外型複合商業施設です。

案件数は2026年7月期末時点で3件です。山口県防府市の案件は開発造成工事中、同県宇部市の案件2件は、それぞれ解体工事完了、開発造成工事の着工準備中となっています。

05−2027年7月期業績予想 業績予想

業績予想についてご説明します。

建設事業の受注は引き続き堅調に推移しており、2027年7月期の売上高は、前期から繰越となった工事の進捗並びに収益不動産の取得に伴う賃貸収入の増加により、増収を確保できる見通しです。

利益面では、創業者への役員退職慰労金の支払いがあるものの、増益を確保できる見通しとなっています。

2027年7月期は、売上高が前期比19.0パーセント増の70億円、営業利益が前期比50.7パーセント増の6億9,000万円、経常利益が前期比44.7パーセント増の6億5,000万円、当期純利益が前期比4.8パーセント増の3億3,000万円の予想です。

06−株主還元について 配当金の推移

配当金についてご説明します。

2026年7月期は減益となりましたが、工事の着工時期変更や請負から建貸への一部方針変更が主な要因であり、受注環境に懸念が生じているわけではないことを示す上でも、2025年9月12日に公表したとおり、年間配当金は1株当たり180円への増配としました。配当性向は57.5パーセントです。

2027年7月期の年間配当金は1株当たり180円の据置を予定しており、配当性向は54.9パーセントを予想しています。

今後も「業績や財務状況を勘案し、継続的かつ安定的な株主還元の実施」という基本方針のもと、事業の継続的な成長とROE（自己資本利益率）10パーセント以上の確保、配当性向30パーセントを目途に株主還元を図っていきます。

07−今後の取り組み 長期ビジョン

当社の長期ビジョンについてご説明します。

売上高については、100億円以上の早期実現を目指しています。2026年7月期の売上高は58億円となりました。2027年7月期の売上高は70億円を計画しており、2022年7月期から2027年7月期予想までの年平均成長率（CAGR）は9.8パーセントとなります。

ROEは、直近期において7.1パーセントとなっており、10パーセント以上の水準を確保する方針です。

今後、セグメント別に不動産事業の構成比を上昇させていく方針であり、企業価値の着実な創出を意識した経営を推進します。

07−今後の取り組み 3つの成長戦略

当社は、「営業力の強化」「設計施工能力の拡充」「成長ドライバーの拡充」という3つの成長戦略を推進しています。

まず「営業力の強化」についてご説明します。当社は、これまで山陽道沿いの山口県・広島県を中心に事業を展開してきましたが、岡山県、福岡県を加え、4県の人口10万人以上の22都市をターゲットエリアとして営業活動を行っています。

その中でも、山口県隣県以外にも出店するナショナルチェーン店舗の施工実績が1ケタの13都市に進出の余地があると考えています。これらの地域でも土地オーナーの土地活用ニーズを掘り起こす情報収集チャネルの拡大を図るため、地元不動産会社との業務提携を強化し、1市1社以上の業務提携を目標としています。

当期末では12市27社と業務提携を行うことができました。引き続き1市1社以上の業務提携先の確保を目指していきます。

次に「設計施工能力の拡充」についてご説明します。建設事業の拡大に伴い、設計・工事監督人員の増加を図り、特に工事部門の採用を強化します。現場監督の組み合わせの改善や現場監督人材の育成強化により、年間完成工事高の向上を目指します。

当期末の1人当たりの年間完成工事高は8,200万円となりました。引き続き業務効率化を進めることで、より高い水準を目指していきます。

さらに、福岡県や岡山県への拠点新設を計画しており、地域に根ざした営業活動を展開していきます。これにより、地元建設業者とのネットワークを構築し、より円滑なプロジェクト推進を実現します。

最後に「成長ドライバーの拡充」についてです。当社は、事業のさらなる成長に向けて「カドスタウン」の展開を推進しています。「カドスタウン」は、大規模な土地に複数のテナント企業を誘致する郊外型複合商業施設です。

ナショナルチェーン店舗を複数誘致することで、集客力を高め、土地のブランド価値を向上させることを狙います。当期末では3ヶ所の計画地を確保しており、これに続く計画地も複数の地域で随時企画・交渉を続けています。

また、不動産投資にも積極的に取り組みます。ターゲットは店舗、オフィスビル、物流倉庫などの事業用物件で、山口県を中心に都市圏へ展開を拡大していきます。

当期末の新規投資案件は、店舗用地2件、駐車場用地1件、賃貸事務所4件、賃貸アパート2件となっており、今後さらなる増加を図ることを予定しています。

加えて、販売用不動産事業への取り組みを強化していきます。

以上の3つの成長戦略を通じて、当社は着実に事業拡大を図り、持続的な成長を目指していきます。

07−今後の取り組み 主要KPIについて

主要KPIについてご説明します。

当社の特徴・強みを活かし、建設事業と不動産事業を組み合わせた工事受注の創出や不動産案件の獲得により、建設・不動産の両セグメントにおいて継続的な成長を目指していきます。

まずは財務面です。売上高の伸長、収益規模の拡大については、すでに述べたとおりです。

収益性の改善に向け、適正な請負価格を設定します。売上総利益率は、2026年7月期の目標20パーセント以上の維持に対して実績は19.8パーセントとなりました。2027年7月期は20パーセント以上を目標としています。

効率的な資本投下に向け、経営資源を選択投入します。自己資本利益率は、2026年7月期の目標10パーセント以上の維持に対して実績は7.1パーセントとなりました。2027年7月期は10パーセント以上を目標としています。

自己資本比率は、2026年7月期の目標40パーセント以上の維持に対して実績は47.6パーセントとなりました。2027年7月期も40パーセント以上の維持を目標としています。

次に事業面です。建築完工高の伸長に向け、「カドスタウン」の積極展開、大型物件の受注推進、「カドスLANシステム」の活用に引き続き取り組みます。

期末受注残高は、2026年7月期の目標18億円に対して実績は23億4,500万円となりました。2027年7月期は30億4,500万円を目標としています。

期中受注高は、2026年7月期の目標68億円に対して実績は55億6,700万円となりました。2027年7月期は65億円を目標としています。

新築完工件数の累計は、2026年7月期の目標580件に対して実績は570件となりました。2027年7月期は595件を目標としています。

施工物件土地オーナー管理数の実績は321件、不動産賃貸件数の実績は105件となりましたが、案件の進捗や件数により変動するため、具体的な目標設定は行っていません。持続可能な事業成長に向け、土地オーナーの囲い込みと賃貸収入の増加に取り組みます。

情報収集チャネルの拡大に向け、地元不動産業者との業務提携に取り組みます。不動産会社連携先数は、2026年7月期の目標40件に対して実績は27件となりました。2027年7月期は55件を目標としています。

07−今後の取り組み 資本コストや株価を意識した経営の実現に向けた対応

資本コストや株価を意識した経営の実現に向けた対応についてご説明します。

株主資本コスト算出モデルでは、リスクフリーレートに、ベータ値（β）と株式投資リスクプレミアムを掛けたものを加えることで、CAPMを算出します。

リスクフリーレートは、無リスクで得られる利回りである10年国債利回りを用います。ベータ値（β）は、株式指数に対する株価感応度であり、建設業小型株95社の平均を用います。株式投資リスクプレミアムは、株式投資に求める超過収益率であり、日本株マーケットリスクプレミアムから10年国債利回りを差し引いたものです。

現状、CAPMに流動性リスクプレミアムを加えた当社の資本コストは、概ね9パーセント程度と認識しています。

ROEは2025年7月期の15.6パーセントから、2026年7月期は7.1パーセントとなり、資本コストを下回る水準に低下しました。PBRは0.8倍、PERは10.0倍程度であり、収益力の改善とさらなるIR活動の充実が必要です。

方針・取り組みとして、財務目標は売上高100億円、ROE10.0パーセント以上、自己資本比率40.0パーセント以上としています。

受注拡大に向けては、福岡・広島・岡山県へ経営資源を積極的に投入するとともに、施工能力の増強に向け、技術系有資格者の確保を進めます。また、生産性向上につながる大規模不動産開発事業「カドスタウン」にも取り組みます。

財務健全性を維持しながら、収益不動産・DX・M&Aへ成長投資を行います。株主還元では、配当性向30.0パーセントを目途に配当を維持します。

加えて、事業内容や企業活動についての情報発信を強化するとともに、非財務情報の開示も充実させていきます。

07−今後の取り組み キャピタル・アロケーション

キャピタル・アロケーションについてご説明します。

財務安定性を損なわない範囲で借入を行うことでレバレッジを効かせつつ、長期安定収益の確保に向けた成長投資を積極的に行っていきます。定量目標は、自己資本比率40.0パーセント以上、ROE10.0パーセント以上です。

投資額の推移として、2026年7月期は20億円超の成長投資を行っており、2027年7月期は20億円、2028年7月期・2029年7月期ともに15億円を計画しています。

3年間累計の投資計画では、キャッシュインとして、外部資金による資金調達30億円、内部資金による営業キャッシュフロー25億円、キャッシュアウトとして、成長投資に50億円、株主還元に5億円を計画しています。

07−今後の取り組み サステナビリティに対する考え方、取り組み

サステナビリティに対する考え方、取り組みについてご説明します。

当社は、「地域社会との共存共栄」を大切にしながら、企業活動を通じてよりよい社会の持続・成長に貢献することが使命であると考えています。

サステナビリティを巡る課題への対応は、リスクの減少のみならず収益機会の拡大にもつながる重要な経営課題であると認識し、積極的・能動的に取り組んでいきます。

「E」の環境では、重要課題として気候変動リスクへの取り組みを掲げ、CO2排出量の削減を推進します。GHG排出量（スコープ1・2）の削減率は、2026年7月期実績で90.1パーセントです。なお、2030年7月期までに2023年7月期実績から50パーセント削減する目標は、2025年7月期に前倒しで達成しています。

「S」の社会では、働きがいの向上に向け、有給休暇の取得促進に取り組みます。有給休暇平均取得日数は、2026年7月期の目標11.5日に対して実績は14.5日となりました。2027年7月期は12日を目標としています。

加えて、関係する国家資格の取得を奨励します。技術系資格保有者数（延べ人数）は、2026年7月期の目標80名に対して実績は76名となりました。2027年7月期は83名を目標としています。

ダイバーシティの推進に向け、育児休業取得率の向上に取り組みます。男性の育児休業取得率は、2026年7月期の目標・実績ともに100.0パーセントとなりました。2027年7月期も100.0パーセントを目標としています。

また、女性管理職の増加に取り組みます。女性社員比率は、2026年7月期の目標25.0パーセントに対して実績は25.5パーセントとなりました。2027年7月期以降も25.0パーセント以上を維持していくことを目標としています。2026年7月期の女性管理職比率は0パーセント、男女賃金格差は68.0パーセントです。

なお、女性管理職比率並びに男女賃金格差については、女性管理職への登用を検討し得る、キャリア・能力を持つ女性社員の絶対数が不足している中、安易に目標設定した場合に、外部登用を誘引し、若手を中心とする在籍社員の成長意欲を削がれる懸念があることから、数値目標は設定していません。

「G」のガバナンスでは、コーポレートガバナンスの強化に向け、スキルマトリクスの開示と、取締役会の実効性評価に関するアンケートの実施・開示を年に1回行っています。

また、ステークホルダーとの連携に向け、説明会・1on1ミーティングを随時実施し、IR活動の充実を図るとともに、サステナビリティ開示の充実に向け、ESGマテリアリティの進捗管理・開示を年1回行っています。

08−Appendix 会社概要

最後に当社の概要についてご説明します。

当社は、1999年2月1日に設立し、建築工事業、土木工事業、建築・土木の企画、設計およびコンサルティング、不動産の売買・賃貸・仲介および管理を主要事業としています。本社は山口県山口市に所在し、従業員数は2026年7月31日現在で95名です。

08−Appendix 特徴・強み

当社の特徴・強みは3点あります。

1点目は「逆転の発想によるアプローチ」になります。通常、テナント企業が土地オーナーへ交渉するパターンが一般的ですが、当社は営業手法である「カドスLANシステム」を活用し、土地オーナーとの強固な関係を築いた上で、テナント企業へ適切な土地を提案するビジネスモデルを構築しています。このアプローチにより、土地オーナーとテナント企業のマッチングを円滑に進めることが可能となっています。

2点目は「土地オーナーとの強いパイプ」になります。山陽道を中心とした交通要地において、多数のナショナルチェーン店舗の施工実績を持ち、当社の営業手法である「カドスLANシステム」を活用した取引を通じて、竣工後も土地オーナーに寄り添い、信頼関係を深めてきました。その結果、新規の土地情報取得や既存契約の期間満了後の再活用においても優位なポジションを築いています。

08−Appendix 特徴・強み

3点目は、「増産効果の期待できる設計施工」になります。当社は、ナショナルチェーン店舗の施工を多数手掛けており、2026年7月期のナショナルチェーン累計店舗数は570店舗中458店舗で、全体の80.4パーセントを占めています。直近期では、当社が手掛けた新築工事の9割以上がナショナルチェーン店舗となっており、交通要地への出店に貢献しています。

また、1つのブランドから複数の店舗受注を獲得することで、建築ノウハウの蓄積や施工の効率化を図ることができ、結果として生産性の向上につながっています。同一ブランドによる10店舗以上の施工割合は67.7パーセントとなっており、この傾向は今後も継続すると見込んでいます。

このような実績を背景に、当社は引き続き、ナショナルチェーン企業との関係を深め、さらなる成長を目指していきます。

私からのご説明は以上となります。ご清聴いただきありがとうございました。

質疑応答①

Q：2026年7月期の減収減益は案件の期ズレとのことですが、2027年7月期においても期ズレが発生することにより、減収減益となる可能性があるのでしょうか？

A：2027年7月期において案件の期ズレの可能性がないとは言い切れませんが、今回の反省を活かし、各案件をより精査の上で精緻な業績予想を設定していますので、現時点においては増収増益を見込んでいます。

質疑応答②

Q：代表取締役会長が退任することにより、事業への影響はないのでしょうか？

A：かねてより会長の杉田が代表を退任することを見据え、2代表として今日まで並走してきましたので、退任により事業への大きな影響はないものと考えています。また、杉田は代表取締役の任は下りますが、会長として引き続き助言をいただくことになっています。

質疑応答③

Q：代表取締役会長退任に伴う退職慰労金の贈呈額設定の根拠について教えていただきたいです。

A：創業者としての在任中の多大なる功労に報いるため、当社の役員退職慰労金規程に基づいて設定しています。1998年の創業以来、代表取締役として28年間にわたり経営の陣頭指揮をとり、東証スタンダード市場上場を果たすまでの企業価値向上に対する貢献を考えれば、妥当な金額水準であると認識しています。

質疑応答④

Q：設備投資を積極的に行うことで資産が膨らめば、資本効率の低下につながり、経済合理性にかけるのではないですか？

A：当社は、将来も含めた収益確保を念頭に設備投資を行っており、特に好立地物件を保有することは、契約満期時の建替えや早期撤退時の後継テナント誘致における建設需要取込みにも直結するため、経済合理性にかなうと認識しています。

質疑応答⑤

Q：建設請負案件から不動産事業案件への変更とはどのようなケースですか？

A：関係者の要望を調整した結果、建築請負希望から建貸希望に変更となり、建設請負で一時的に計上となるフロー収益が、建貸により賃貸収入で長期間に分割して収受するストック収益へと転換したケースです。

質疑応答⑥

Q：カドスタウンの案件は3件から変わっていませんが、進捗はあるのでしょうか？　また、これ以外の未発表の案件もあるのでしょうか？

A：進行中の3物件については、既存物件の解体や造成工事は順次進んでいます。大規模な土地であることから、交渉から工事着工までに時間を要することをご理解いただけると幸いです。また、現時点において詳細を明らかにするわけにはいきませんが、未発表の交渉中案件もありますので、進捗を今しばらく見守っていただきたいと存じます。

質疑応答⑦

Q：従業員数が減少していますが、計画どおりの採用活動ができていないのでしょうか？

A：毎年新卒・第2新卒も含めて5名超の採用を行えており、概ね順調であると考えています。一方で建設業界は高齢化が進んでおり、定年退職となるケースも増えてくることから、若手を採用し、戦力となる人材への教育に力を入れていきたいと考えています。

質疑応答⑧

Q：流動性を高めるために、株式分割を行う予定はありますか？　また、今後の株主還元について教えてください。

A：東京証券取引所からの要請を踏まえ、個人投資家のみなさまが売買しやすい投資単価とすることで株式流動性を高めるべく、現時点で時期等をお約束することはできませんが、社内での検討を進めていきます。株主還元については、当社の事業成長による企業価値の向上が、一番の株主還元と認識しており、適時適切に検討・実施していく方針です。