クリアル、主力「CREAL」事業の好調により計画を上回る増収増益　来期は連結売上総利益・営業利益ともに2桁成長を見込む

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横田大造氏：クリアル株式会社代表取締役社長執行役員CEOの横田です。2026年3月期通期の決算説明を行います。

スライドの目次に沿ってご説明します。

2026年3月期 通期 連結累計業績

2026年3月期通期業績について、Executive Summaryでご説明します。スライド左側の水色の網掛け部分をご覧ください。

前年同期比で売上総利益および各段階利益が十分に成長し、年間計画を上回る成長を遂げることができました。その成長のドライバーとなったのは、主力事業である「CREAL」事業です。特に、不動産特定共同事業法1号・2号に基づく物件売却は、マーケット環境が非常に良好だったことに加え、仕込みとバリューアップが成功し、大きな売却利益を得ることができました。

また、昨年から始めた不動産特定共同事業法3号・4号・5号スキームという新たな挑戦については、スタートが若干遅れたものの、無事にローンチを進めています。このスキームは、案件を組成するたびにフィーを得ることができるため、非常に安定性が高く、再現性のあるプラットフォーム利益となっています。

これによる利益の押し上げも含め、「CREAL」事業の利益が貢献したことで、全体として非常に大きな成果を上げることができました。

一方、GMVについては、先ほどお伝えした不動産特定共同事業法3号・4号のスタートと、若干体制が固まらない部分があり、少し遅延が生じていました。1年目ですので致し方ない部分もあるものの、400億円の計画に対して着地が313億円となったのは残念な結果でした。以上が総括となります。

今期も高い成長率を実現

今期も高い成長率を実現しました。

2026年3月期の主なトピック

主なトピックを振り返ります。

1点目は、不動産クラウドファンディングの新たなスキームを無事ローンチできたことが最大の成果だと思います。9ファンド合計でGMV258億円の組成を完了し、1ファンドの平均金額も着実に大きくなっています。平均額は28億7,000万円と、非常に大きなファンドを組成できるプラットフォームとなりました。

こちらのスキームは、オフバランスでファンドを組成できるという、非常に魅力的で当社にとってメリットがあります。その結果、自己資本比率は25.5パーセントまで上昇し、財務体質も大きく改善したことは、非常に良いニュースだと捉えています。

2点目に、不動産セキュリティトークンの市場参入に向けた準備も着実に進行中です。2025年1月に買収した証券会社において、証券システムの開発を自社で進めています。また、別途ライセンスや第一種金融商品取引業の変更登録の準備も進捗しています。

3点目です。当社のDXおよびAI部門が、自社でプロダクトの開発を行っています。後ほど詳細をご説明しますが、AIを活用した内部効率化システムの開発を着々と進めている状況です。

4点目は、現在も実施中の先行投資であり、ホテル運営事業が該当します。「CREAL HOTELS」は今期も引き続き先行投資フェーズですが、いよいよ次の段階に進みます。今年の年末に土地を購入し、「VAYS」という最高級ブランドのホテルをローンチする予定です。

5点目です。第三者割当増資を実行し、約43億円を調達しました。複数の大手企業にご参画いただき、とりわけSBIホールディングスとは、提携強化（持分法適用会社化）が実現しました。

開発中/運用中のDX・AI関連プロダクト①

DX・AI関連プロダクトについてです。当社のDX部門では「CREAL ST」というセキュリティトークンについて、証券会社のフロントシステムや証券バックシステムを構築しています。これにより、イニシャルコストやランニングコストを大幅に削減できます。

また、開発においてはAIを非常に積極的に活用しています。開発コードの98パーセントがAI生成であり、それを監督するかたちで進めています。この結果、通常の約半分の工期に圧縮できるという、非常に速いスピードで開発に取り組んでいます。

スライド右側もAIシステムについて示しています。「CREAL」事業および「CREAL PRO」における物件のプライシングやアンダーライティングを、AIが自動で行うシステムを現在開発中です。

さまざまな会社から、それぞれ異なるフォーマットで送られてくる物件の概要書には、PDFをはじめとするさまざまな形式が含まれます。その中には賃料や物件価格、専有面積などの多くの数字が記載されています。

我々のAIがそれらを正確に読み取り、自動的にアンダーライトのシートに数字を転記します。この抽出精度は90パーセントまで高まっています。実験的な取り組みから、いよいよ実務定着のフェーズに入りました。今期中に速やかに実務フェーズに移行し、アンダーライトの自動化を積極的に推進していく計画です。

開発中/運用中のDX・AI関連プロダクト②

「CREAL HOTELS」では、ホテルの価格を決定するレベニューマネジメントが非常に重要な機能です。従来はプロフェッショナルな担当者の経験に頼っていましたが、これをAIが代替し、自動化・効率化を実現しました。その上で、人間が行うよりも非常に優れた価格設定を可能にしています。

RevPAR比率は109パーセントで、約10パーセント上乗せした高い価格で設定するという非常に良好な精度を実現しています。現在、このレベニューマネジメントを運用しています。

今、先行のテストフェーズに入っていますが、すでに10月末までの予約の約2割は、当社が開発したAIレベニューマネジメントで運用しています。今年度中にこの割合を50パーセントまで引き上げ、精度をさらに向上させていくフェーズとなっています。

また、「CREAL」事業においては、マーケティングコンテンツを自動生成しています。以前は人間が作成していたバナーやクリエイティブを、現在ではほぼ100パーセントAIで生成しています。

我々のシステム部門では、これまで外注や手作業で作成していたバナーやクリエイティブを、AIを活用することにより短期間かつ効率的に作成しています。このように、当社はマーケティング領域においてもAIを積極的に活用しています。

直近のトピック：自己株式の取得

直近のトピックとして、本日、自己株式の取得を発表しました。

内容はスライドのとおり、株式の取得総数は41万株を上限とし、金額は4億1,000万円を上限として、自己株式の取得を決定しています。期間は5月18日から6月25日までです。

当社のミッション

当社のミッションは「不動産投資を変え、社会を変える。」です。デジタル化が進んでいない不動産投資の資産運用プロセスを、自社開発のDXによって、誰もが手軽かつ安定的に不動産を通じた資産運用を始められる社会を実現することが我々のミッションです。

カンパニーハイライト

当社の特徴は2点あります。

1点目は、ミッションと関連した資産運用DXカンパニーであることです。DXに関する部分は当社のメンバーで担っています。代表的なDXシステムとして、不動産クラウドファンディングにおけるファンドレイズのための資金調達プロセスがあります。

資金調達に非常に時間がかかるプロセスを、ボタン1つでBtoCで個人のみなさまから資金を調達することで、圧倒的に効率化するDXシステムです。個人のみなさまにとっては、従来なかなか手が届かなかった不動産投資に、1万円からオンラインで手軽に参加できる、非常に画期的なシステムです。

オンラインで不動産ファンドに投資するマーケットは急成長しており、市場が広がっています。この伸びゆく市場におけるリーディングカンパニーであることが、当社の特徴の2点目です。

Why 不動産投資？Why DX?

私たちが不動産投資やDXにこだわる理由をご説明します。

スライドの左側に、不動産価格と株価の推移が示されています。不動産価格は株価と比べて非常に安定しています。この安定性から、投資のプロである機関投資家、年金運用を行う方々が高い割合で不動産投資や不動産証券化投資をポートフォリオに組み込んでいることが、その隣のグラフで見て取れます。

スライド右のマトリクスのとおり、個人のお客さまは不動産投資の経験が2.3パーセントしかありません。一方で投資のプロは6割から8割と、非常に大きなギャップがあります。

このギャップがまさに社会課題であり、その是正が我々のミッションでもあります。同時に、このギャップは非常にブルーオーシャンであり、我々はこれをビジネスチャンスと捉えています。

不動産投資やDXを通じ、手軽にオンラインで投資ができるシステムを提供し、オンライン投資の割合を拡大していくことが、我々のミッションだと考えています。

不動産STも含めた不動産オンライン投資市場は成長市場

このスライドは、オンラインによる不動産ファンドへの投資マーケットが急速に拡大していることをご説明しています。

左側のグラフでは、当社が主戦場としている、不動産特定共同事業のクラウドファンディングでのマーケットの拡大が示されています。

右側は、金融商品取引法のライセンスを活用した不動産ST案件です。こちらも急速にマーケットが拡大しています。不動産STについては、いよいよ今年から当社も商品をローンチし、参入する予定であることは、すでにご案内のとおりです。

幅広い投資家へ訴求する資産運用プラットフォーム事業

当社は、幅広い投資家に訴求する資産運用プラットフォーム事業を展開しています。自社で金融商品を組成し、自社のプラットフォームで販売する資産運用プラットフォーム事業となっています。

投資家層は非常に多様であり、当社の主な顧客は投資を始めたばかりの投資エントリー層の方々です。日本が資産運用立国として新たに投資を始めた人々が増加する中で、この領域は大きなビジネスチャンスであると考えています。

当社の主力成長事業は、1万円から短期間で運用できる不動産クラウドファンディングを投資エントリー層の方々に提供することです。

投資に慣れてくると、レバレッジ効果を活用したり、より大きな単位で運用したいというニーズが生まれてきます。そうした投資経験者に対しては、スライド中央に記載したような、DXを活用した「CREAL PB」事業を通じて実物不動産を提供しています。

また、投資のプロである富裕層や機関投資家に対しては、不動産ファンド事業を積極的に展開しています。

これら3つが、現在の当社のビジネスラインです。

一方で、このような販売機能に加えて、パイプラインが供給できるいわゆる金融商品を組成する機能と、さらには価値向上を図る機能を自社のプラットフォームを通じて提供している点が特徴です。

具体的には、「CREAL HOTELS」や賃貸管理サービスを手がける「CREAL PARTNERS」があります。また、「CREAL HOTELS」を活用し、アパートメントホテル事業を積極的に推進し、これらのホテルのパイプラインを供給しています。

さらに、賃貸管理サービスの提供により、都心のレジデンスで賃料を上げやすい環境を整備しています。空室となったレジデンスを買い取ったり、賃料の積極的な改定を行うといったバリューアップを提供している会社です。

当社の競争優位性の構成要素

当社の競争優位性についてです。3つの機能が1つの会社に集約されている点が、当社の最大の特徴です。

まず、システム開発についてです。資産運用会社でシステム部門を内製化するのは容易ではありませんが、当社ではエンジニアやデザイナーを擁し、自社でシステムを開発しています。

さらにマーケティングに関しては、不動産ファンドにおいて、エクイティの対象がBtoC、つまり個人のお客さまとなります。そのため、こうした個人のお客さまに向けたWebマーケティングやデジタルマーケティングのノウハウが当社にとって必要です。

多くの企業は、システムとマーケティングを外注することが一般的ですが、当社はこれらをすべて内製化しているという強みを持っています。

また、商品開発については、当社には不動産ファンドやREITの出身者、銀行出身者がおり、不動産とファイナンスの知見を備えたチームが担っています。プロでなければ取得できない、バリューアップできないアセットを、クラウドファンディングを通じて個人のみなさまに提供しています。

このように、3つの機能を1つの会社で持っている点が、当社の競争優位性であり、特徴だと考えています。

経営陣紹介

経営陣は、IT、ファイナンス、不動産に精通したメンバーが集まっています。私は新卒でアクセンチュアに入社しITを学んだ後、不動産ファンドに転職するという、変わったキャリアを持っています。

長らく不動産ファンドに勤める中で、資金調達が非効率的であると感じ、クラウドファンディングやITを活用して不動産を集約し、資金調達の効率化を図れないかと考えたことが、このビジネスを始めるきっかけとなりました。

経営陣紹介– 社外取締役/監査役

社外取締役についてです。

各サービスの業績（売上総利益）

2026年3月期の詳細をご説明します。

「CREAL」事業では、前年同期比で大幅な増益となっています。その要因については先ほどご説明したとおりです。

一方で、「CREAL PRO」事業は非常に物足りない結果となりました。計画に対する進捗率が約6割、前年同期比でも約7割と、今一つの結果に終わっています。

原因としては、一部の物件で期ズレが発生したことに加えて、「CREAL HOTELS」向けの開発案件について、多くの案件を取り込むことを想定していたものの、体制の不備がありました。また、エクイティで大型機関投資家との連携が必要となる中、エクイティ投資家のフォーメーションに時間がかかり、それが遅延の要因となりました。

今期は、第4四半期にようやく「CREAL HOTELS」向けの開発案件を実行でき、体制が整ったと認識しています。今後は着実に実行を進めていく考えです。

「CREAL PB」事業も通年で順調に成長しており、約25パーセント増となりました。市場としては成熟していますが、購入を希望するお客さまが増加している状況です。ソーシングに課題がありますが、成長しているビジネスです。

その他には、「CREAL PARTNERS」の賃貸管理事業や、クリアルホテルズのホテル運営事業が含まれます。これらも非常に大きく伸長している事業です。

結果として、連結で37パーセントの増加で着地しました。

当社の利益構造と主要KPI

利益構造と主要KPIについてです。当社は現在も積極的に先行投資を続けており、依然として成長企業であると考えています。したがって、当社が最も重視している利益指標は売上総利益です。

「CREAL」事業KPIはGMV×Take Rate、「CREAL PB」事業のKPIは売上高×粗利率です。「CREAL PRO」事業はさまざまな商流がありますが、主にフィー収入となっています。それぞれについてご説明します。

【CREAL】CREALファンド総括

「CREAL」の総括です。先ほどお伝えしたように、1ファンド当たりの組成金額が大きくなっています。1年前と比べて、1ファンドの規模が2倍以上になりました。

ファンドを大きくすることで効率化が図れます。1ファンドを組成する手間や時間は、ファンドサイズが大きくても小さくてもコストは変わりません。そのため、利益を大きく伸ばすには、ファンドを大きくすることが効率的であり、利益を伸ばす観点から非常に意義があります。

現在のアロケーションは、レジデンス、オフィス、ホテルの3つが主力のポートフォリオとなっています。インフレ環境の中で、これら3つのアセットは賃料やトップラインを伸ばしやすい特性を持っており、意図的にこれらのアセットを増やしている状況です。

【CREAL】主要KPIの推移①

主要KPIの推移です。累計の投資家数は順調に前年同期比で42.8パーセント増加し、14万人に迫る状況となっています。今期は3万5,000人の獲得計画に対し、18パーセント上回る4万1,000人を獲得しました。

累積GMVは前年同期比で42パーセント伸びていますが、計画にはやや届きません。ただし、前年同期比での数字を考えると、非常に力強い成長を示しているといえます。

【CREAL】主要KPIの推移②

KPIの2つ目は、リピート投資率です。スライドのグラフは過去1年間で投資実績のある投資家の金額割合を示しています。これはGMVに占める割合で90パーセントです。

どの程度の投資家が継続して投資しているかというと、実に9割の方が過去に投資したことのある投資家です。一度獲得したユーザーが高確率でリピートしていることがわかります。

一度投資家を獲得すると、安定したフィー収益を稼ぐプラットフォームとなり得ることを示すエビデンスです。

【PRO】事業におけるフィー構成

「CREAL PRO」事業についてです。こちらには3つの商流があります。

主にフィー収入が中心で、スライドの右2つが該当します。トランザクション収益は、ファンド組成時のアップフロントや仲介手数料として収入を得られる部分です。右側の期中収益はアセットマネジメントフィーで、案件の規模に応じて定額のフィーを得られるストック収入です。

一番左が売却収益です。こちらはイレギュラーなものですが、いったん当社のバランスシートで保有し、次のファンドに売却する際のキャピタルゲインを売却収益として計上する場合があります。

今期はこの取り組みを計画的に進めるため、まず「CREAL HOTELS」向けの土地を仕入れ、当社のバランスシートに計上します。その後、ライセンスや建築確認などの手続きを経たうえで、速やかに機関投資家のファンドに売却します。

この際の売却収益が得られますが、この繰り返しパターンを構築し、収益を蓄積していく計画です。

【PRO】ホテル開発案件の取り組み推進

前期は、ホテル開発案件が本格的に稼働した年であると考えています。また、AM（アセットマネジメント）を通じて、将来的には当社「CREAL」やセキュリティトークン、当社のプラットフォームを活用した売却により、当社のAUM（運用資産残高）を確保する取り組みを進めています。

3月末に決済を完了した淀屋橋ホテルファンドについてご紹介します。この非常に大型のファンドは、一流のエクイティ投資家やレンダーのみなさまにご協力をいただき、当社がAMのポジションでこのディールを取りまとめました。

ここには、中央日本土地建物がエクイティで参加されており、資本業務提携を活用した取り組みの第1号として、大々的にリリースしています。

スライドの右側に示したのは東九条のホテルです。先ほどお伝えしたように、「CREAL HOTELS」向けに土地を仕入れ、建築確認を取得した上で、投資家のみなさまにお渡しする際にキャピタルゲインを得る取り組みとなっています。こちらも第1号案件ですが、見事に成就しました。このような取り組みを、今期も継続的に進めたいと考えています。

【PB】CREAL PBで推進するDXと競争優位性

「CREAL PB」事業は、レッドオーシャンで成熟したマーケットですが、着実に売上総利益を伸ばしています。売上高は成長率が10パーセントであるものの、粗利が改善しています。

東京に限らず大阪も取り込むことで、非常に粗利率が改善した1年でした。その結果、売上総利益率25.3パーセントで成長している状況です。

それぞれで自らのITを活用し、販売および顧客管理の分野で自社の「CREAL concierge」というシステムを開発し、お客さまが効率的にご自身の資産をマネージできるようにしています。また、賃貸管理の分野では「CREAL Manager」というシステムを使い、効率的に管理しています。

【HOTELS】ターゲットセグメント

「CREAL HOTELS」事業です。スライドの縦軸は「人が必要か、いらないか」、効率的な運用がいかに可能かを示しています。横軸は「価格が高いか、安いか」です。

我々は、DXやITをフル活用して省人化を進め、さらに高級感を保って価格帯を高く設定する「VAYS」ブランドで、このエリアを狙っていきたいと考えています。

【HOTELS】グループシナジーの追求

ホテルを持つ意義についてです。ホテル収益は、安定したストック収益となるほか、「CREAL ST」とクラウドファンディングに対し案件を提供する場合もあります。同時に、「CREAL PRO」に向けての案件組成という意図も含まれています。

例えば「CREAL HOTELS」においては、土地の取得が非常に重要です。土地から開発を始めることは、クラウドファンディングに参加する「CREAL ST」の個人の投資家のみなさまにとって、リスクが高いと私たちは判断しています。

一方で、プロフェッショナルの投資家の方々は、このようなリスクも許容して大きなリターンを狙う方がいらっしゃいます。土地の取得からの開発は「CREAL PRO」の投資家を対象にファンドを組成し、開発を進めます。

竣工後に「CREAL」や「CREAL ST」のプラットフォームで売却することで、個人の投資家のみなさまも、そのフェーズから投資に参加できる状態を作ることが可能です。このプロセスを通じて、「CREAL」と「CREAL ST」を活用していきます。

安定稼働するとマーケットで売りやすい状態、つまり、「CREAL PRO」を通じてプロの投資家に売れる状態になります。このように、当社のバリューチェーンを活用した取り組みのフックとなるコンテンツを提供するという意味で、「CREAL HOTELS」は、非常に大きな意義を持っていると考えています。

【HOTELS】DX×AI×マーケティングでホテル収益を最大化

こちらのスライドは先ほどご説明したとおりですので、割愛します。

【HOTELS】ホテル運営パイプライン

パイプラインがどんどん増加しています。鎌倉はオペレーターの交代が行われますが、熊本のホテルはゼロから作り上げ、初めから携わるプロジェクトとなっています。

不特法3号4号スキームと増資による財務基盤の強化

バランスシートの状況です。冒頭でお伝えしたように、財務体質が非常に改善しています。2025年6月末時点では自己資本比率が10パーセントでしたが、不動産特定共同事業法旧1号2号物件の売却と、不動産特定共同事業法3号・4号をバランスシート外で新規組成することにより、バランスシートがますます縮小しています。

さらに、利益の蓄積や資本増強により、自己資本比率が25.5パーセントに増加したことは非常に大きなニュースだと捉えています。

2027年3月期 業績予想

今期の業績予想です。スライドに記載のとおり、前年同期比で売上総利益は14パーセント増加、営業利益は約12パーセントの成長、当期純利益ベースでは約8パーセントの成長を見込んでいます。

「CREAL」事業は元気がないように見えるかと思います。前期のクラウドファンディング「CREAL」は非常に大きな利益を残したものの、主に物件売却による利益貢献が大きかったと考えています。この詳細については次のスライドでご説明します。

今年も引き続き不動産環境は良好で、一定の利益が期待できると考えています。しかし、私たちは安定的で再現性のある収益を重視しており、プラットフォームが生み出す利益に注力しています。そのため、クラウドファンディングの組成によるフィー収入を重要視しています。

したがって、売却利益については非常に保守的に見込んでいます。前期には多くの物件を売却したこともあり、今期の利益計画は昨年と比べると少し抑えめに設定しています。一方で、GMVは引き続き成長を遂げています。そのため、来年度以降はクラウドファンディング「CREAL」のさらなる成長が期待されます。

「CREAL PRO」事業については、クリアルホテルズの開発案件の組成を中心に、トランザクション収益、売却収益、フィー収益を積み上げて増益を計画しています。

「CREAL PB」事業は、これまでの路線を粛々と継続し、DXを活用した販売体制の強化を図ることで、販売本数の増加により増収増益を目指す計画です。

その他では、賃貸管理事業やクリアルホテルズのホテル収益においても非常に大幅な増益を見込んでいます。

販管費は前年同期比で約15パーセント増加する見込みで、その内訳は主に人件費とシステム開発費用の増加が主な要因となっています。

今まで大きく伸びていた広告宣伝費については、より効率的な投資家の獲得を目指し、適切にコントロールしています。

GMVは今年も2倍超を見込んでいます。当初の計画より若干保守的にしていますが、それでも前期と比べて2倍の成長となるため、十分な成長を示せていると考えます。

投資家の人数については、効率的に獲得しながら、かつ、1人当たりの投資金額を大きく伸ばすような投資家をマーケティングの中心に据えています。

新たな投資家を大幅に増やすというよりも、既存の投資家を活用したり、富裕層へのマーケティングを行うことで、獲得投資家数を抑えつつ、この大きなGMVを達成するという戦略です。

CREAL事業における利益構造の質的向上

「CREAL」事業は減収となっており、こちらのスライドがその説明となります。まず一言でお伝えすると、利益構造の質的向上を狙っています。GMVは増加基調にあり、2027年3月期の目標として、不動産特定共同事業法3号・4号に基づくクラウドファンディングで570億円のGMV、さらにはいよいよローンチとなる「CREAL ST」で70億円を見込んでいます。さらに、翌年にはクラウドファンディングで900億円、「CREAL ST」で500億円を目標にしています。

これに応じて、「CREAL」事業の粗利構成について、前期は物件の売却に伴うキャピタルゲイン、いわばインセンティブ報酬が非常に大きく取れた年でした。通常は10億円前後で推移するところ、29億円と非常に大きな数値となりました。マーケット環境が良好であったことや、当社の大規模物件の売却が利益を押し上げる要因となりました。

一方で、不動産特定共同事業法3号・4号をしっかりとローンチし、フィー収入も着実に増加しています。2年前は11億円程度だったものが、1年前には約15億円となり、このフィー収入は堅調に伸びています。プラットフォームの利益も引き続き成長しています。

我々は、このマーケットを考えると、一時的な売却利益ではなく、プラットフォームでしっかりと生み出す再現性のある利益が、マーケットでも非常に好感されると捉えています。したがって、今期はフィー収入を着実に伸ばし、次の2028年3月期にはさらに収益を伸ばす計画です。

一方で、インセンティブ報酬については、期初ということもあり、控えめにしています。無理には売却せず、安定したストック収入源として活用します。このように、利益の質的な転換を図る1年にしたいと考えています。

ストック型収益の蓄積による利益の質的向上

当社のストック型収益についてご説明します。メインの「CREAL」事業では、今期の粗利を基準に考えると、全体の30パーセントがストック型収益によるものです。

お客さまからはフィーとして投資していただけるため、当社がファンドを組成した際には高い確率でフィーを得られる仕組みとなっています。この収益の約30パーセントが「CREAL」のフィー収入として計上されています。

同時に、ストック型収益の代表的なものとして、「CREAL HOTELS」の運営フィーや「クリアルパートナーズ」事業の賃貸管理フィーです。これらは粗利の10パーセントを占めています。

これらを合わせて、40パーセント強の収入が、ストック型収益として安定的に確保できるフィーとなっています。

また、「CREAL PRO」事業のAUMのアセットマネジメントフィーが該当し、「CREAL PB」事業でもリピート購入による収益が見られるため、こちらもストック型収益と言えると考えています。

このように、現時点でも高い割合で安定収益が増加していますが、特に「CREAL」のフィー収入の割合を今後さらに増やしていく計画です。

今期における先行投資と来期以降の展望

粗利の成長が前年同期比14パーセント、販管費の成長が前年同期比15パーセントと、結果として営業利益の成長が前年同期比12パーセントとなっています。この販管費について、いつまで先行投資を続けるのかという観点でご説明します。

前期に続いて今期も、不動産ST事業とクリアルホテルズ事業の2本については先行投資を継続する予定です。

内訳として、約1億7,000万円の赤字が不動産ST事業に関連しています。クリアルホテルズ事業については、約6,000万円の赤字となる先行投資を見込んでいます。

これらの投資に対して、来期から単体での黒字化を予定しており、先行投資は今年が最後の年となります。しっかりと結果を出し、来年からは利益に大きく貢献する計画です。

当初業績予想を上回る実績の継続達成を目指す

今まで上場以来、業績予想を上回る実績を達成してきたことは、みなさまのご認識のとおりです。今年度も業績予想を上回る当期純利益の達成を目指していきたいと考えています。

【CREAL】物件売却パイプライン

「CREAL」の物件売却パイプラインです。現在、約390億円分の物件が売却のパイプラインとして積み上がっています。今期の売却については非常に保守的に見込んでおり、無理に売却を進めず、これをストックとして保有する方針で考えています。

もちろん、お客さまが購入を希望される場合は売り渋りしませんが、マーケットを保守的に見ながら、ストック収益を重視することで利益の質的転換を図るという観点から、無理に売却を進めない戦略です。

【CREAL】物件取得パイプライン

「CREAL」事業の組成についてのパイプラインです。さまざまな案件がありますが、STの部分と合わせて424億円を現時点で確保しています。これらはすでに売買契約やフォワードコミットを締結している、もしくは売り渡しを進行中の物件であり、取得の確度が非常に高いものです。

今期はSTの70億円とクラウドファンディングの570億円で640億円のGMVを計画しており、これに対して424億円をすでに確保しているため、GMVの達成はかなり可能性が高いと見込んでいます。

【PRO】案件パイプライン

「CREAL PRO」事業の案件パイプラインについてです。すでに4月に案件を組成したものがありますが、中には期ズレの案件がいくつか含まれていますが、大型の案件のパイプライン化が着々と進んでいます。

さらに「クリアルホテルズ」向けのホテル開発や用地取得も推進しており、これらについては次回の決算説明会でご説明できると考えています。

中期経営計画の進捗：売上総利益・当期純利益

中期経営計画の進捗についてご説明します。中期経営計画1年目の売上総利益は前年比37.6パーセント増、純利益は前年比43.7パーセント増と、計画どおりの大きな成長を実現しています。

今後は、不動産ST市場に参入することで、成長のスピードを加速させ、利益成長を目指したいと考えています。

中期経営計画の進捗：GMV

GMVについては計画を一部変更し、当初の800億円から640億円に修正しました。しかし、次の年からは計画どおり進められると考えています。2023年、2024年、2025年の初期段階や足元の状況を見て、若干保守的な数字にしています。

また、ST事業についても初年度ということでやや保守的に見積もっています。不動産特定共同事業法の3号・4号やSTも来期に本格稼働する見込みですので、この数値の達成は間違いなく可能と考えています。

FAQ

決算説明資料のAppendixにはFAQを掲載しています。新たに追加したスライドがありますので、ご説明します。

「業績予想について、売上高を非開示としている理由は？」というご質問は、従前よくいただいています。特に売上の数値は各社でトラックされていますので、今年からAppendixにおいて継続的に開示する予定です。

こちらのスライドに売上高が記載されていますので、ぜひご活用いただければと思います。

FAQ

「四半期毎の業績偏重の可能性は？」というご質問についてですが、当社のビジネスの特性として、季節要因は特にありません。不動産を取り扱っている関係で、第4四半期に集中しやすい傾向はありますが、今後は事業規模の拡大や、ストック型収益の積み重ねによって、相対的に業績への影響が年々小さくなるように努めていきます。

次に、「『CREAL』事業の粗利益が、2027年3月期予想で前年比減少しているのはなぜか？」というご質問です。先ほど口頭でお話しした内容を、記載しています。まとめると、利益の質的転換を図るという点において、無理に売却を追い求めるのではなく、プラットフォームによる安定的な収益を重視していきたいということです。

一方、来期以降のフィー収入の積み上げについては、不動産ST事業がしっかりと立ち上がり、不動産特定共同事業法第3号および第4号がさらにブーストすることで、このフィー収入が大きく加わり、再加速し、勢いのある成長率が期待できると考えています。

次に「2027年3月期のGMVを800億円から640億円に引き下げた背景は？」というご質問です。不動産特定共同事業法第3号および第4号に関連して、レンダーの調整において足元で時間がかかってしまっている案件があります。

今年いよいよ巡航速度に入ると考えていますが、期初ということもあり700億円を570億円に引き下げ、若干保守的に設定しています。不動産STについても100億円のところを70億円と保守的に抑えていますが、前年度比では十分に成長していると認識しています。

来期からは、不動産特定共同事業法3号・4号の本格展開によるフィー収入の積み上げに加え、不動産ST事業の本格稼働、さらにはホテル運営事業のストック収益化という3つの利益のドライバーがフル稼働する局面に入ります。

このため、中期経営計画の最終年度の利益目標については、引き続き高い蓋然性を持って取り組む考えです。

FAQ

「ホルムズ海峡閉鎖によるナフサショックの事業への影響はあるのか？」という、中東情勢が与える影響に関するご質問です。ホテル開発に影響が出る可能性は考えられるものの、これまで遅延の報告は受けていません。ただし、この情勢が長引けば、将来的には竣工時期が遅れる可能性はあると考えています。

また、それによりコストが大きく増加することは、特段ないと考えています。ヘッジを行っていますので、主に工期の問題に留まると考えています。

以上が2026年3月期通期の決算説明です。

質疑応答：デジタル証券と対面販売の併用について

「『CREAL ST』の販売は完全オンラインでご想定でしょうか？　それとも一部は、例えば地方の対面販売などもお考えでしょうか？」というご質問です。

当社が傘下に収めた証券会社は、デジタル証券への移行を進め、オンラインでの展開を目指しています。

一方で、持分法適用会社のSBI証券をはじめ、協力いただけるパートナーがいると考えています。そのため、案件によっては対面販売を取り入れながら、オンラインとの組み合わせによる販売も視野に入れています。

また、地方での対面販売については、地方特有の地方創生物件については、証券会社が低いフィーで対応してくれる可能性があると考えています。このような販売形態には十分な可能性があると感じています。

やはり、対面の証券会社を利用する場合、「CREAL ST」はお支払いする報酬が若干高い点がネックとなっています。これがもう少し低コストで対応していただければ十分に可能性はあると考えています。

極力自社の証券会社を活用し、オンラインで販売を進めていきたいと思います。

質疑応答：今期利益が下期偏重となる可能性について

「前期の利益は下期偏重でしたが、今期の利益の出方に特徴はありますか？」というご質問です。

今期も下期に偏る可能性があると考えています。不動産物件については、これまでの実績を踏まえても第4四半期に良い案件が出やすく、取得ニーズも非常に高いことがわかっています。

また、ホテルの開発案件に関しても、第4四半期に引き渡しとなる案件がいくつか出てくる予定ですので、その可能性はあるかと思います。

質疑応答：自己株式の取得の背景と、今後の判断基準について

「自己株式の取得について、今回実施した背景と株価次第で再度取り組む可能性の判断基準を教えてください」というご質問です。

今回、第一義的な目的として、ストックオプションの発行に際し、希薄化を防止することが挙げられます。

一方で、当社としては、現在の株価は非常に割安と判断していますので、この状況が一過性でなく過度に継続する場合には、手元資金の水準などを考慮しながら、自己株式の追加取得を進めていきたいと考えています。

質疑応答：不動産ファンド組成とビジネスモデルについて

「アパートメントホテルの開発案件というのは、どこでクリアルに利益が出るのかをあらためて教えてほしい」というご質問です。

例えば、スライドの右側は実際に前期の第4四半期に実行した東九条の案件です。こちらは土地を当社のバランスシートでいったん押さえ、建築確認を取得してプランが完成した段階で「CREAL PRO」のファンドを組成しました。

「CREAL PRO」の出資者は記載のとおり、昭和リースや松岡といった事業会社がエクイティの出資者となります。また、シニアローンに中国銀行を招聘しました。

このように不動産ファンドを組成し、私たちは土地のバリューアップ、つまりプランを付加した状態で売却することでキャピタルゲインが得られます。これが1つ目の利益ポイントであり、「CREAL PRO」で大きく利益が乗ります。

さらに、これだけでは終わりません。我々はオフバランスとなっていますが、引き続きアセットマネジメントとしてこのディールを差配することで、将来的にこの物件の売却先を「CREAL」もしくは「CREAL ST」に持っていきます。

その際、プラットフォームの利益として「CREAL」もしくは「CREAL ST」で組成料をいただくことができます。

このように、我々のビジネスは循環的に複合的な利益を生み出し、かつオフバランスで運営できるという非常に大きなビジネスモデルとなっています。

質疑応答：GMV調整の理由と期ズレの要因について

「『CREAL』の募集は4月にありましたが、5月はまだありません。何か理由がありますか？」というご質問です。

GMVを若干調整した理由として、進めていた案件が1ヶ月遅れたことが挙げられます。

現在、大阪の3物件に取り組んでいますが、これらのプロジェクトがアクイジションの段階でやや遅れが生じています。そのため、売主や銀行との調整が必要となり、当初予定していた5月の案件が遅れたことが要因です。

一方で、今後に控えている案件もありますので、前後の調整もありますが、ひとまずこのラインで進めたいと考えており、それに伴い期ズレが生じています。

質疑応答：マンデート済み案件と今期計画の確度について

「『CREAL PRO』の2027年3月期の粗利は前年比約1.9倍の計画ですが、これはすでにマンデート済み案件でかなり見えている数字でしょうか？　あるいは、新規案件獲得も前提に含まれていますか？　このあたりを詳しく聞きたいです」というご質問です。

まず、このスライドのパイプラインには、マンデート済みの案件が掲載されています。加えて、今口頭でお伝えしたクリアルホテルズ向けの土地取得案件も含まれています。こちらはまだマンデートはいただいていませんが、かなり確度が高いと考えています。

このマンデートには売渡承諾が出た、蓋然性の高い案件のみをスライドに記載していますが、スライドには掲載されていなくても、すり合わせがかなり進んでいるものもあります。これらを数字として織り込んだ計画が、「CREAL PRO」の1.9倍の計画となっています。

すべてが今期の計画に含まれているわけではありませんが、ほぼ確実な数字を積み上げて作成されたものです。

質疑応答：販管費増加の要因について

「販管費の増加について、人員の増加はどの程度で、どの部門が中心となるのかを教えてください」というご質問です。

販管費については人件費の部分が非常に大きくなっています。

広告宣伝費については、効率的な獲得を重視して抑えている一方で、人件費は増加しています。その内訳として、先行投資中の「CREAL ST」が挙げられます。具体的には、証券会社に関連するコンプライアンススタッフの増員が主な要因の1つです。

次に挙げられるのは、クリアルホテルズの人員増加です。同ホテルでは今年も積極的に新規出店を進めているため、幹部メンバーを含む採用を強化しています。

他にも、引き続きフロントメンバーや「CREAL」「CREAL PRO」のアクイジションメンバーの増員が続いています。主にこの3部門で増員となっています。

ご清聴いただき、ありがとうございました。今後ともよろしくお願いします。