サマリー
河本幸士郎氏（以下、河本）：みなさま、こんにちは。代表取締役社長の河本です。本日は決算説明会にご参加いただき、ありがとうございます。当社の上期決算についてご説明します。
まずはサマリーです。売上高は208億円、営業利益は19億円、当期純利益は12億円となり、いずれも上期として過去最高を更新しました。通期に対する進捗率は25.8パーセントから34.7パーセントと決して高い水準ではありませんが、これらは当初の計画どおりの進捗です。
棚卸資産は、2023年8月期末に比べて約80億円増の378億円と、順調に積み上がっています。2024年8月期の業績達成に向けて十分な在庫を確保しています。
なお、2024年8月期の配当は、2023年8月期の1株あたり60円に対して2倍の普通配当120円に加え、プライムへの市場変更による記念配当50円を合計して、1株あたり170円を予定しています。
中期経営計画の進捗状況です。中期経営計画では、2025年8月期の親会社株主に帰属する当期純利益を100億円と計画しており、計画に対して順調に推移しています。
案件の事業規模は約3,385億円まで伸びました。2023年8月期末に対して353億円の増加となっています。
ここで「あれ、353億円だけ？」と、思われた方もいるかもしれません。後ほど詳しくご説明しますが、約450億円のレジデンスファンドの外部売却を行いました。450億円のマイナスを加味して、前期比353億円のプラスとなりましたので、新たな仕込みが約800億円あったとご理解ください。
また、中期経営計画の達成のため、さらにはその後の成長資金として、2023年12月に公募増資を行い、約100億円を調達しました。資金を確保して案件の仕込みも進んでおり、中期経営計画の実現に向けて順調に推移しています。
2024年8月期第2四半期 業績見通しと進捗
スライドには、売上高、営業利益、親会社株主に帰属する当期純利益の過去3期分の推移と、上期終了時点の進捗率を記載しています。棒グラフ全体の通期の数字に対して、下側の濃い赤色部分が上期終了時点の実績を表しています。
スライドに記載のとおり、前年同期比では毎年伸びていることが見てとれます。同時に、決して誇れることではありませんが、上期終了時点では毎度のことながら通期に対する進捗率が低いこともおわかりいただけると思います。
繰り返しますが、こちらは計画どおりです。2024年8月期もこれまでと同様に、ここからしっかりと予算を達成しますので、ご期待ください。
2024年8月期第2四半期 BS対前期末比較
2024年2月末時点のバランスシートです。資産合計は、2023年8月末時点から約120億円増えて、約1.3倍の557億5,600万円になりました。
何が増えたかと言いますと非常にシンプルで、販売用不動産及び開発事業等支出金と資本金並びに資本剰余金です。販売用不動産及び開発事業等支出金が84億5,800万円のプラス、資本金並びに資本準備金が109億5,900万円のプラスとなりました。しっかりと営業活動ができた結果、販売用不動産及び開発事業等支出金が増加しました。そして、今後の営業活動をさらに加速するための軍資金も確保されています。
2024年8月期第2四半期 プロジェクトパイプライン・AUM
事業ごとの事業規模です。総額で3,385億円になりました。冒頭のサマリーでもお伝えしたとおり、トータルの事業規模で353億円しか増えていませんが、レジデンスファンドを約450億円で外部売却しました。それを加味して、353億円の増加となっています。
レジデンスファンド以外の欄を見ると、物流で352億円のプラス、ホテルで199億円のプラス、ヘルスケアで150億円のプラス、海外事業で100億円のプラス、合計で800億円を積み上げたことになります。
レジデンスファンドを売却した理由については、レジデンスファンドは我々の事業の中で収益率が低いため、より収益性の高い他の事業にリソースを振り分けるための入れ替えだとご理解ください。
2024年8月期第2四半期 AUM進捗
スライドのグラフは、過去のAUM並びにパイプラインの積み上がりを表しています。我々は中期経営計画達成に向けた1つの目安としてAUMとパイプラインの総額（事業規模）を採用しており、順調に積み上がっているのがおわかりいただけると思います。
事業内容
ここからは各事業の内容やトピックスについてご説明します。事業内容のご説明に入る前に、あらためて、すべてのアセットに共通する我々の考え方や事業の組み立て方について、簡単にお話しします。
我々が作るアセットである冷凍冷蔵倉庫、さらには自動の冷凍冷蔵、省人化を追求した多人数向けホテル、ホスピスは、いずれも前例があまりないものの、需要は非常に旺盛です。その需要は、今後もさらに拡大すると予想されるアセットばかりです。
あまり前例がないということは、賃料やオペレーション体制が最適化されているわけではなく、改善の余地がまだあると思っています。したがって、我々はいわゆる不動産デベロッパーという「単なる箱作り」だけでとどまるつもりはなく、オペレーション分野にも積極的に関与していき、ソフト面からアセットの価値を高めていきます。そのような視点でビジネスを拡充しています。
オペレーションの最適化によるハードアセットの価値極大化が、霞ヶ関キャピタルの基本的なスタンスです。ファンドスキームを活用した資金の最適化モデルだけではなく、このような視点で事業を進めている前提で、各事業の内容をお聞きください。
物流事業に関しては後ほど杉本からご説明しますので、私からは物流以外の事業についてお話しします。
2.ホテル事業
ホテル事業です。まずは、ホテルのコンセプトを簡単にご説明します。ハード面・ソフト面、それぞれに特徴があります。
ハード面の特徴は、4人以上でもゆったりと快適に過ごしていただける多人数向けの間取り、ソフト面の特徴は、徹底的に合理化を進めた省人化オペレーションです。「多人数×省人化」を「FAV HOTEL（ファブホテル）」という名前で全国展開してきました。
FAV HOTEL｜トピックス：新ブランドホテル開業
このたび、新たなラインナップのホテルを開業しました。基本コンセプトは、従来型の「FAV HOTEL」と同じく「多人数×省人化」です。
新たなラインナップの名称は「FAV LUX（ファブラックス）」と「seven x seven（セブンバイセブン）」です。従来型の「FAV HOTEL」と何が違うかと言いますと、「FAV LUX」は都市型ホテルという点では従来型の「FAV HOTEL」と同様ですが、施設内のコンテンツを増やしています。
具体的には、超高品質なサウナを設けたり、屋上でのバーベキュースペースを確保したりと、宿泊するだけではなくホテル内で遊べる・楽しめる要素を組み込んでいます。第1号は、長崎県の大浦天主堂駅近くに開業しました。
「seven x seven」はリゾート色の強いロケーションで、従来型の「FAV HOTEL」や「FAV LUX」よりもさらに広い間取りで設計しています。第1号は、福岡県の糸島エリアで開業しました。
コンテンツや間取り等、詳細については、ぜひホームページ（https://fav-hotels.com/）でご覧ください。
FAV HOTEL｜ターゲットおよびポジショニング
従来型の「FAV HOTEL」「FAV LUX」「seven x seven」それぞれのホテルマーケットでのポジショニングについてお話しします。
スライド右側の表は、縦軸が客室面積、横軸が1人あたりの宿泊単価を表しています。従来型の「FAV HOTEL」でも客室の広さが特徴ですが、「FAV LUX」と「seven x seven」はさらに広くなっています。
みなさまも経験があると思いますが、せっかく旅行、特にリゾートホテルに行っているのに、「自宅より狭くて解放感がやや物足りない」と感じたことはありませんか？
そのような物足りなさを解消するのが、「FAV LUX」や「seven x seven」です。一般的なシティホテルや、ラグジュアリーホテルと呼ばれるファイブスターのホテルよりも広く設計していますが、料金は高くありません。先ほどお伝えしたように、オペレーション体制を徹底的に合理化して省人化を進めることで、宿泊単価を抑えています。
FAV HOTEL｜プロジェクトパイプライン一覧
我々が開発するホテルのプロジェクトパイプライン一覧です。27件になりました。ホテル開発を始めたのは2019年で、用地を買い始めてからまだ5年弱しか経過していません。
しかも、5年のうちの約3年はコロナ禍という強烈な逆風の環境でしたが、27件、事業規模にして総額で約760億円まで積み上げました。我々のホテルは、コロナ禍でも黒字運営を続けた実績があります。
FAV HOTEL｜当社開発ホテル客室数推移
半年前の2023年8月期決算説明会では、「コロナ禍が明けた今、ホテルマーケットに追い風が吹いています。追い風の中、我々がどれだけ躍進できるかご期待ください」とお伝えしました。直近の半年間で、5件仕込みました。1ヶ月に1件のペースで、事業規模にして約200億円です。
しかも、従来型の「FAV HOTEL」に加えて、「FAV LUX」や「seven x seven」という新たなラインナップも追加しました。引き続きご期待ください。
FAV HOTEL｜計画中/開発中パイプライン
「FAV HOTEL」は、さまざまな賞を獲得してきましたので、それらについて簡単にご紹介します。
FAV HOTEL｜FAV HOTELに対する評価
「FAV HOTEL 広島平和大通り」は、「2023年度グッドデザイン賞」を獲得しました。「FAV TOKYO 両国」は、2023年に開業した東京のホテルのベスト10に選ばれました。「FAV HOTEL 熊本」は、Agodaさまが主催する評価順位で上位1パーセントに入りました。
以前からお伝えしているとおり、デザインは必ず価値になります。そのような姿勢が各方面からの評価につながっていると思っています。ただし、現状に決して満足しているわけではなく、さらに洗練させていきます。
3. ヘルスケア事業：トピックス
ヘルスケア事業についてご説明します。直近の半年で4件、事業規模約100億円の新規案件を仕込みました。トピックスとしては、スライドの下段に記載しているとおり、2023年11月にホスピスのオペレーション会社を取得し、調布市仙川の施設の運営を開始しました。
いよいよホスピスのオペレーション事業にも本格的に参入しました。今後は施設のデベロッパー事業に加えて、運営事業も拡大・拡充させていきます。
3. ヘルスケア事業：コンセプト
我々が開発・運営するホスピスのコンセプトについてお話しします。スライドには既存のヘルスケア施設のマッピングを記載していますが、コンセプトがかなり偏っていると思います。
特に既存のホスピスは、交通利便性やデザイン性、施設の快適性などが十分ではない施設がほとんどですが、我々は利便性やデザイン性、快適性を重視しています。自分の親を入居させたいと思えて、入居者の家族が足しげく通いやすく、現場のスタッフも働きやすいホスピスを作っていきます。
3. ヘルスケア事業：プロジェクトパイプライン一覧
ホスピスのプロジェクトパイプライン一覧です。いずれも、分譲マンションデベロッパーが欲しがるような用地ばかりです。ロケーションやハード面で競争力の高い施設を作るのは当然ながら、今後はオペレーション面でも高品質のサービスを提供し、ほかのアセットと同様にハードとソフトを融合させ、価値の極大化を実現していこうと思います。
4. 海外事業：トピックス
海外事業のドバイでの活動についてお話しします。ドバイでは、まだデベロップメント事業は行っていません。
現在は、現地のデベロッパーが開発しているレジデンスのユニットを竣工前に手付金を支払って購入予約をして、竣工後にリノベーションを施したり、家具を備えたりと、内装部分でバリューアップし、タイミングを見て売却するというビジネスを行っています。
ドバイの不動産マーケットは成長していますが、富裕層向けの物件が少なく、高額物件ほど需給がタイトな状況のため、主にそちらを狙っています。いかに優良な物件をタイミング良く仕込めるかが非常に大切なポイントですが、良質な物件を仕入れている自信があります。
どのような物件を仕込んで売却しているのか、一例をスライドに掲載しています。「Six Senses Residences」「Address Hillcrest」「Waves Grande」など、いずれも一流の物件ばかりです。
売却活動も順調に進んでいるため、2024年8月期下期からドバイでの事業が収益に大きく貢献していきます。
4. 海外事業：ドバイの不動産投資戦略について
ドバイの不動産マーケットの状況についてまとめています。ドバイの人口は増えており、不動産価格は世界的に見ても割安で、治安レベルも東京より良好です。つまり不動産ビジネスを行うにあたって、好条件が整っているためドバイを選びました。
以上が物流事業以外の事業説明です。ここからは物流事業を統括している杉本から物流事業についてご説明します。
LOGI FLAG｜トピックス①：X NETWORK株式会社を設立
杉本亮氏：物流事業についてご説明します。1つ目のトピックスとして、JV会社を設立しました。これまで不動産デベロッパーは、建物を建てて貸す不動産賃貸借契約でビジネスを行ってきました。それに対して、我々は不動産賃貸借契約ではなく、小ロットで稼げる仕組みを作っていきたいということで設立しています。
実現に向けて、我々はシステムを作ることに加え、システムを活かすノウハウも足りなかったため、共に開発をしてくれるパートナーを長らく探してきましたが、今回、SREホールディングスさまとともにシステム開発をしようということで、合意に至りました。
システムを開発する中で、お互いに意気投合し、単純に委託や受託するのではなく、「一緒に合弁会社を作って事業拡大していきましょう」という話になり、出来上がった会社です。今後、SREホールディングスさまと一緒にシステム開発を進めていき、大きくしていきたいと思っています。
冒頭、河本からもお伝えしましたが、当社としては単なるハードを作って貸していくビジネスだけではなく、ソフトの融合も実現したいと考えています。その一端として、冷凍自動倉庫を作りシステムを開発し、運用していくための垂直統合モデルとして合弁会社を立ち上げました。
LOGI FLAG｜トピックス②：進捗状況
2つ目のトピックスは上期の進捗状況です。スライドには、建物を建てて売ったり、土地を買ったり、テナント先に貸したりした事例をまとめており、基本的に非常に順調に進んでいます。
特に冷凍冷蔵のリーシングが非常に好調で、竣工前にテナントが決まるケースも多く、現在開発中のものも足元での引き合いが強く、良い状況にあります。
ドライのマーケットは比較的空室率が高く、需給はやや緩んでいる傾向にあるものの、冷凍冷蔵については非常に好調な状況です。
LOGI FLAG｜コンセプトと施設タイプ
当社が注力している分野です。特にスライド中央の下部に記載している「LOGI FLAG TECH」では、自動倉庫の開発を行っています。
第1弾は「LOGI FLAG TECH 所沢Ⅰ」で、2024年9月に竣工予定です。従来の物流不動産とは一線を画したものにしていきたいと思っています。
次回の決算説明会の場で「こんなものを作りました」とみなさまにご報告できることを楽しみにしていますので、ご期待ください。
LOGI FLAG｜プロジェクトパイプライン一覧
プロジェクトパイプラインの一覧です。一部ドライの倉庫がエグジットしていますので、パイプラインはやや減っているものの16物件あり、半数近くがすでに冷凍自動倉庫となっています。
LOGI FLAG｜当社開発の冷凍冷蔵倉庫延床面積推移
冷凍冷蔵倉庫延床面積の推移です。グラフの水色部分が従来型の床を張った自動ではない冷凍冷蔵倉庫の開発です。緑色の部分は3温度帯と呼んでいますが、冷凍あるいはドライ、チルドがミックスされた開発です。最下部の青色は自動化した倉庫の開発です。スライドを見るとおわかりのように、自動化に向けた開発が進んでいます。
LOGI FLAG｜市場環境：冷凍冷蔵倉庫の国内需要環境
冷凍冷蔵倉庫の国内の需給面についてご説明します。スライド左側のグラフ下部の赤色は1人当たり冷凍食品消費量で、1992年と2022年を比較すると、冷凍食品の消費量が倍増しています。
世帯構成の変化や女性の社会進出などを背景に冷凍食品の消費が非常に伸びており、今後もこの傾向は続いていくと考えています。
LOGI FLAG｜市場環境：冷凍冷蔵倉庫の建替え需要
供給面についてです。従来、こちらのスライドを使ってご説明していますが、2030年までにフロンを使った倉庫は使えなくなります。左側の図を見るといまだ更新は進んでいないため、2030年に向けて開発を進めていきたいと考えています。
冷凍冷蔵倉庫の開発は、土地探しから建物のブランディング、着工、稼働まで約3年のプロジェクトになります。2030年に向けてそろそろ着手しなければ間に合わないという状況ですが、世の中的にはまだその危機感はあまり広まっていません。こちらをしっかりと作っていくことで、2030年に向けて需要を捉えることができるのではないかと考えています。
右側は、全国の冷凍冷蔵倉庫の築年数別所管容積です。築古の倉庫も非常に多い状況ですので、供給面が良く、需給バランスも非常に良いと考えています。
LOGI FLAG｜市場環境：賃貸可能面積および空室率
スライド右側は空室率を示しています。冷凍冷蔵倉庫では空室率を庫腹占有率と言いますが、非常に逼迫している状況です。特にグラフの赤色の線が示す6大都市圏で見ると、100パーセントを超えています。
基本的に倉庫は通路から荷物を出し入れします。本来、通路は通路として使わなければいけないのですが、荷物が多いため通路部分にも置いており、100パーセントを超えている状況です。
LOGI FLAG｜冷凍自動倉庫によるソリューションの提供
自動化に踏み切った背景として、1日当たり1パレット単位と、これまでとは違う貸し方をしていきたいという目的に加え、それ以外にも非常にメリットがあります。
まず、ヒューマンエラーが減ります。すでに自社で冷凍倉庫、自動倉庫を両方持っている方にヒアリングすると、メリットはいろいろとあるものの、ヒューマンエラーがなくなることが非常に大きいと言われます。
加えて、労働災害の防止です。物流業界も例に漏れず、雇用が難しい状況にあります。さらに、マイナス25度の冷凍倉庫は労働環境的に厳しく、働き方改革の観点からも望まれている施設です。
LOGI FLAG｜当社開発の冷凍自動倉庫イメージ①
実物がまだないためパースレベルですが、当社が実現していきたい冷凍自動倉庫のイメージを掲載しています。1階部分は従来と同様で、トラックが出入りするスペースや入出荷エリアがあります。1階の入出荷エリアは5度帯ですので、人はまだ働きやすいです。
LOGI FLAG｜当社開発の冷凍自動倉庫イメージ②
2階以上は、これまで床を作って4階建てにしていましたが、床を抜いてすべて自動倉庫にするイメージです。マイナス25度の2階以上の部分は、人が立ち入らなくてよいスペースになっています。
このような倉庫を作って働き方改革も進めていきたいと考えています。また、床単位の長期賃貸借ではなく、1日単位、1パレット単位でも可能という、物流業界にとってより良い貸し方、借り方を導入していきたいと考えています。
第1弾として、2024年9月に「LOGI FLAG TECH 所沢Ⅰ」が完成します。次回の決算説明会でみなさまにご説明できることを楽しみにしています。
河本氏からのご挨拶
河本：プライム市場に上場して半年ほど経ちました。私は、半年前の2023年8月期決算説明会の場で「ベンチャー企業とは、やりたいこととできることのギャップが大きい企業のことだ。我々にはやりたいことがまだまだある。できていることなんてわずかだ。ようやくスタートラインに立てた。」とお伝えしました。この気持ちはますます強くなっています。
今後も霞ヶ関キャピタルはベンチャー企業であり続けます。また、メガベンチャーと呼ばれるような企業にしていきますので、引き続き応援のほどよろしくお願いします。
以上で、霞ヶ関キャピタル2024年8月期上期の決算説明とさせていただきます。ありがとうございました。