2020年3月期 第2四半期 決算サマリー
沓掛英二氏：おはようございます。沓掛でございます。本日は、野村不動産ホールディングス2020年3月期第2四半期決算説明会にご参加いただきまして、誠にありがとうございます。説明に先立ちまして、台風19号をはじめとする昨今の台風・暴風雨等におきまして、災害を受けられましたみなさま、また、被災されたみなさまに、心よりお見舞いを申し上げますとともに、被災地の一日も早い復興をお祈り申し上げます。
当社は不動産デベロッパー、また、関連する不動産のサービスを提供する会社として、開発業ならびに不動産に関するさまざまな経験値、また教訓として、より一層災害に強い街づくりや防災を意識した運営管理等のサービスの充実に努めてまいりたいと存じます。それではさっそく説明させていただきます。
まず、2020年3月期第2四半期決算の概略について、お話し申し上げます。決算説明資料の4ページをご覧ください。2020年3月期につきましては、第2四半期の連結業績です。売上高2,470億円、営業利益216億円、事業利益221億円、経常利益178億円、親会社等に帰属する純利益124億円と、前年同四半期に比べて売上高は約7パーセントの増収となりましたが、利益としては減益となりました。
住宅部門については、マンションと一戸建を合わせた住宅分譲の計上戸数が997戸となりました。前年同四半期と比べまして396戸の減少でございます。これは主に、今期の計上予定物件の多くが第4四半期に完成・計上される予定であるためでございます。通期の計上予定売上高に対する当第2四半期末の契約進捗率は81.8パーセントとなっています。
続いて、都市開発部門についてです。売上高1,210億円、事業利益188億円と、前年同期に比べて増収増益となっています。これは主に物件売却収入が増加したことによるものでございます。詳しくは後ほどご説明いたします。
サービス・マネジメント分野です。資産運用部門、仲介・CRE部門、運営管理部門がいずれも堅調に推移し、前年同期に比べて増収増益となりました。
なお、2020年3月期通期の業績予想・配当予想については、2019年4月の発表から変更はございません。配当は予想どおり、1株あたり80円を予定しています。
また、自己株式の取得については、4月に発表した40億円の取得はすでに完了しています。今回、新たに2020年3月末までに40億円を上限とした自己株式の取得を発表しました。
2020年3月期 第2四半期 部門別決算概要
2019年3月期第2四半期と2020年3月期第2四半期の事業利益の主な増減については、6ページの記載のとおりでございます。各部門の詳細の数字は資料を確認いただければと思いますが、会社全体の通期予想と同じく、それぞれの部門につきましても、通期、部門ごとの売上・利益についての予想の変更はございません。
【 住宅部門 : 住宅分譲事業 主要指標の推移 】
住宅部門についてご説明します。14ページをご覧ください。本ページでは、当社の住宅部門の主な事業である分譲住宅について、主要な数字をご説明しています。
まず、左上のグラフですが、分譲契約を行った戸数を示しています。今期は第2四半期までに、合計2,275戸を契約いたしました。2019年3月期・2018年3月期と比較するとやや少なく見えますが、年間に契約を予定する戸数自体が変わってきています。今期計上予定戸数は5,100戸を想定しています。予定どおりの契約スピードと見ています。
とくに右上のグラフです。今期計上予定は住宅3,200億円相当です。5,100戸については、すでに売上ベースで81.8パーセントの契約進捗率となっています。
左下のグラフは粗利益率をお示ししていますが、第2四半期までに計上した物件の粗利益率は17.1パーセントですが、これは比較的粗利益率の低い物件が先行して計上されたことによるものでございます。今期は、これから計上されてくる契約済未計上を含めた契約済物件の粗利益率は20パーセント以上を維持できており、通期での粗利益率は前年度と同水準の19パーセント台になることを想定しています。
右下の事業用地の取得状況でございます。2019年3月期は通期で3,200戸分の用地を取得したことに対し、当2020年3月期は、第2四半期末終了時点ですでに3,000戸と、順調な取得ができています。なお、この3,000戸には、新たに取得がされた再開発案件が2件、約770戸含まれています。このように2020年3月期の住宅部門については第4四半期にかけて想定内の進捗途上にあります。
【 住宅部門 : 今後の主なプロジェクト・用地ストック状況 】
ご参考までに、今期、これから竣工・計上されてくる代表的な物件を、いくつかご紹介いたします。
まず、当社が「都市型のコンパクトタウン」と名付けている複合型の事例である「プラウドシティ吉祥寺」でございます。「プラウドシティ吉祥寺」は、昨今話題の駅前都心タワーマンションとは一線を画した物件で、開発エリアの中に商業施設・保育施設などを一体で整備することで、駅前ではなくても敷地の中での生活の利便性を実現していまして、お客さまから非常に高い評価をいただいています。
住宅分譲としては、当社持分300戸を超える戸数でございますが、その一部分がこの第4四半期に計上される予定です。
また、「プラウドシティ日吉」も代表的な開発案件です。町の内外のコミュニティを活性化するための仕組みを導入するなど、より付加価値の高い、サスティナブルな街づくりに向けて取り組んでいます。総戸数1,300戸、当社持分でも1,000戸を超える大型のプロジェクトでございます。非常に大きなプロジェクトなので、フェーズを分けて開発を進めていますが、こちらも第4四半期からの計上が開始されます。
豊洲・晴海地区のエリアです。2020年7月に販売を開始した「HARUMI FLAG」が大きな注目を集めていますが、当社の「プラウドシティ東雲キャナルマークス」も同エリアに位置しています。本年度の竣工を予定しています。湾岸エリアでは希少な、タワー型ではない、特徴あるオーバル型の物件です。大きな中庭を配した商品企画や、24時間営業の商業施設から徒歩1分の利便性など、高い評価をいただいています。当期および来期にかけての計上予定です。
大阪です。「プラウドタワー北浜」が、当第4四半期に計上予定の代表的な物件でございます。総戸数280戸、当社持分で160戸を超える、大阪中心部のタワー型の物件でございます。こちらもすでに、ほぼ契約済という状況でございます。このように、2020年3月期を代表する物件の完成・計上が控えています。これらの物件が全体として成約率81.8パーセント、高い粗利率として寄与する予定でございます。
【 都市開発部門 :賃貸資産ポートフォリオ戦略／開発利益・含み益の実現化】
都市開発部門について、もう1つご説明します。21ページをご覧ください。2019年4月に発表した当社の中長期経営計画におきまして、資産ならびに資本の効率を高めるために、賃貸資産のポートフォリオマネジメントを戦略的に行っていくことを掲げています。
2020年3月期第2四半期末までに「PMO」「GEMS」といった、当社がリートなどへの物件を前提として開発してきた物件に加えて、賃貸資産のポートフォリオのマネジメントの一環として、売却を決定した物件と合わせて、4物件で627億円を売却いたしました。
今後も、物件ごとの立地や規模、築年数、バリューアップの余地などの要素を複合的に判断して、戦略的に取り組んでいきたいと考えています。
また、今後控えている「芝浦一丁目計画」や、日本橋一丁目中地区の計画など、将来の大型の開発投資案件等々も見据え、バランスシートのマネジメントはもとより、高い資本効率を実現するために、戦略的な資産管理のポートフォリオのマネジメントを行ってまいりたいと思います。
中長期経営計画の目標達成に向け、今後とも持続的に成長を目指していきますが、当社を取り巻く環境に目を向けますと、日本国内においては引き続き人口減少・労働力不足などの社会課題の顕在化に合わせ、急速にライフスタイル・ワークスタイルの変化が進み、まさにその多様化が加速していることかと思います。当社グループでは、変化し続ける社会の環境に対応するために、さまざまな取り組みを行っています。
【 参考資料：住宅 地方中核都市における再開発事業への参画 】
いくつかご紹介したいと思います。住宅部門では、首都圏での数多くの実績を生かして、再開発・建替事業を、大阪・名古屋など大都市圏や地方の中核都市へといった全国への展開を図ってきています。
再開発・建替は、都市の中心部・駅前などの利便性の高いエリアでのコンパクトな街づくりに効果的な手法であるため、人口減少や高齢化といった課題が首都圏よりも早く進むほか、他の都市圏では行政を含む地域のみなさまからより強い期待を頂戴しています。
今後とも、国内住宅事業の成長を支える取り組みとして継続してまいります。
【 参考資料：都市開発 収益不動産の事業量の拡大① 】
都市開発部門でございます。「PMO」「GEMS」および物流の「Landport」に次ぐ新たなアセットタイプとして、サービス付小規模オフィス「H1O（エイチワンオー）」シリーズの開発をスタートしました。「PMO」などの当社オフィスに入居するテナントさまからの、働き方改革などワークスタイルの変化に対応する新たなかたちのオフィスへの需要の高まりを捉えて開発したものです。
10名未満で使用する小規模オフィスニーズに合わせ、小規模ながらも高いセキュリティ・クオリティとプライバシーを備えた利便性、便利で快適な貸室設備と、ビジネスをサポートするさまざまなサービスを併せて提供します。オフィスで働く人のことを最優先に考える「ヒューマンファースト」の考え方に立ち、「Human First Office」、一人ひとりの生産性や、付加価値を生み出す力の最大化を目指していきたいと考えています。
11月には第1号として「PMO日本橋室町」のなかにオープンし、その後も順調に拡大してまいります。また、同じく「ヒューマンファースト」の思想に基づいて、サテライト型シェアオフィスでもある「Human First Time」を立ち上げています。今後も積極的に展開していきます。
【 参考資料：都市開発 「カテゴリーマルチ型」物流施設への取り組み 】
同じく、都市開発部門の物流施設「Landport」シリーズです。これは「カテゴリーマルチ型」と命名していますが、新しい取り組みを進めています。eコマースの拡大等により、高機能な物流施設への需要は高まる一方です。「カテゴリーマルチ型」とは、あらかじめターゲットとなる業種を特定したスペックでの開発を行うことで、テナントさまが求める専門性の高い仕様を提供しながら、マルチテナント化するということです。短期間でのフレキシブルな賃貸借を可能にしています。
特定のテナントさま1社向けに専用スペックで開発をする一方で、長期契約が必要な「BTS（Build to Suit）型」と、柔軟に使える代わりに特殊ニーズに対応した「マルチテナント型」の中間に位置する新しいタイプの物流施設です。マーケットでの差別化に成功してきています。
野村不動産グループでは「PMO」や「GEMS」などで創造してきた当社の付加価値を、今後もこのような特色のある事業展開を通じて、社会の課題に対応し、解決していき、持続的な成長を実現していきたいと考えています。
自己株式取得の進捗
最後でございますが、今回追加の自己株式取得について決定したので、ご説明します。11ページをご覧ください。2019年10月までに、期初に発表した約40億円の自己株式の取得を完了しました。加えて今回、新たに40億円の自己株式取得を2020年3月31日までに実施することを決定しています。
中長期経営計画において、配当と自己株式とを合わせた総還元性向をフェーズ1におき、40パーセントから50パーセントと示しています。今回決定した追加の自己株式取得を合わせると、今期の総還元性向は49.4パーセントとなる見込みです。
繰り返しになりますが、当社グループは「それぞれがお客さまに対して、高い付加価値を創造・提供できるか」を大きなテーマに掲げています。今期ならびに中長期での目線を持って、企業価値向上に努力していきたいと存じます。私からのご説明は以上でございます。本日はご清聴ありがとうございました。