エスコンジャパンリート投資法人、商業施設・ホテルの賃料収入拡大　資産入替でインフレ耐性強化、分配金3,600円台を目指す

2026年7月期決算説明

田中賢一氏：みなさま、こんにちは。株式会社エスコンアセットマネジメント代表取締役社長の田中です。本日は第19期エスコンジャパンリート投資法人決算説明会にご参加いただき、誠にありがとうございます。

まず、2026年7月28日に発生した熊本県熊本地方を震源とする大地震および千葉県内で8月13日午後から降り続いた大雨により被災されたみなさまに、心よりお見舞い申し上げます。

本投資法人が所有する「シュロアモール長嶺（熊本県熊本市）」および「あすみが丘ブランニューモール（千葉県千葉市）」は通常営業を行っていますが、一部で被害を受けています。被災地域のみなさまが安心して利用できる施設となるよう、1日も早い復旧を推進していきます。この件については後ほどご説明します。

第19期（2026年7月期）ハイライト

第19期の決算ハイライトについてご説明します。まず、決算実績です。1口当たり分配金は3,585円という結果となりました。分配金ベースでは、第18期と比較してマイナス30円、2026年3月に公表した業績予想に対してはプラス55円で着地しています。

また、1口当たりのNAVは13万4,161円となり、第18期末の13万2,548円と比較して1,613円増加して決算を終えました。同時に、本日、第20期および第21期の1口当たり分配金予想を開示しました。1口当たり分配金予想は、第20期が3,500円、第21期が3,520円です。

第19期の振り返りについては、外部成長・内部成長・財務戦略に分けてスライドに記載しています。後ほどのページで詳しくご説明します。

第19期（2026年7月期）決算概要 -前期比-

第19期の決算実績について、詳しくご説明します。スライドに、第18期と比較した数字を並べています。第19期の実績は、営業収益が31億3,700万円、営業利益が16億9,400万円、当期純利益が12億9,200万円、1口当たり分配金が3,585円となりました。第18期と比較して、当期純利益はマイナス1,000万円、1口当たり分配金はマイナス30円です。

第19期は、底地4物件の譲渡により不動産売却益を計上しました。さらに、2026年2月に取得した「コンパスホテル名古屋」を「SONO Moon Nagoya」としてリブランドオープンさせたことで賃料収入が拡大しました。また、2025年12月に取得した「ナインアワーズウーマン新宿」の賃料収入が通期で寄与した結果、営業利益は堅調に拡大しています。

一方で費用については、減価償却費の増加や、基準金利の上昇および長期借入れへのシフトによる支払利息の増加があり、特に期末に実施した約99億3,000万円のリファイナンス等により融資関連費用が増加しました。これらの費用増加を一定程度吸収したものの、1口当たり分配金ベースでは前期比マイナス30円となりました。

第19期（2026年7月期）決算概要 -予想比-

2026年3月に公表した業績予想との比較です。当期純利益ベースでは前回予想比プラス1,900万円、分配金ベースでは前回予想比プラス55円となりました。

当期純利益が前回予想と比較して1,900万円増加した主な要因として、「SONO Moon Nagoya」のリニューアル工事が当初予定と比較して前倒しで完了したことが挙げられます。当初3ヶ月間のリニューアル工事を予定していましたが、1ヶ月前倒しして完了したことで賃料収入が上振れました。また、PM報酬等の管理委託費や一般管理費の抑制も行った結果、当期純利益ベースで前回予想比プラス1,900万円、分配金ベースで前回予想比プラス55円となっています。

第20期（2027年1月期）業績予想

第20期・第21期の業績予想についてご説明します。まず、第20期の業績予想です。営業収益は31億9,100万円、営業利益は16億9,400万円、当期純利益は12億6,200万円で、1口当たり分配金予想を3,500円としています。

第19期の実績と比較すると、当期純利益ベースではマイナス3,000万円、分配金ベースではマイナス85円です。また、2026年3月に公表した業績予想に対しては、当期純利益ベースではマイナス2,300万円、分配金ベースではマイナス65円となっています。

前期との比較について、スライド右側の表に記載しています。営業収益ベースでは、「シュロアモール長嶺」の大型区画が2025年6月より空きの状態で懸案となっていましたが、新規テナントが決まり、2026年7月に開業したことにより、賃貸収入・共益費収入が増加しています。

一方、コスト面では、先ほど申し上げた「シュロアモール長嶺」および「あすみが丘ブランニューモール」が地震や豪雨により一部被害を受けたため、修繕費の増加を見込んでいます。さらに、基準金利の上昇に伴う支払利息の増加等も影響し、当期純利益ベースでは前期と比較してマイナス3,000万円となる見込みです。

また、2026年3月に公表した前回予想との比較においては、前回予想時には織りこんでいなかった「シュロアモール長嶺」および「あすみが丘ブランニューモール」の修繕費の増加を見込んでおり、この影響等により当期純利益は前回予想よりマイナスとなっています。

第21期（2027年7月期）業績予想

第21期の業績予想です。営業収益は31億6,800万円、営業利益は17億100万円、当期純利益は12億6,900万円で、1口当たり分配金予想は3,520円と開示しています。第20期の予想と比較すると、当期純利益ベースではプラス700万円、分配金ベースではプラス20円を見込んでいます。

増益の主な要因はスライド右側に記載のとおりですが、一番のポイントとしては「シュロアモール長嶺」および「あすみが丘ブランニューモール」の修繕が第20期中に完了することです。この要因により約1,000万円の修繕費の減少を見込んでいることが、第20期の予想と比較した場合の、主な増益の要因となります。

1口当たり分配金の推移（実績及び予想）

第18期以降の分配金の推移です。これまで資産の入替戦略を実施してきましたが、今後も継続する方針です。特に、インフレ耐性強化に資する物件への投資をさらに推進し、早期に1口当たり分配金を3,600円台に引き上げることを目指します。

今後の成長戦略について

第19期の振り返りと今後の取組みについてご説明します。今後の成長戦略は「入替戦略」「NOI改善」「外部成長」の3本柱を想定していますが、特に重要視するのは入替戦略です。

入替戦略では、本投資法人が保有する資産の中で、これ以上NOIの向上が見込めない案件を売却対象とし、その売却資金をもってインフレ耐性強化に資する物件への投資を引き続き行いたいと考えています。売却益については、投資主のみなさまに積極的に還元していきたいと考えています。

また、現在のマーケット状況を踏まえると外部成長は非常に難しいものの、中期目標として資産規模1,000億円以上を目指していきます。その際のポートフォリオについては、インフレ耐性強化に資する案件と中期バリューアップ案件で60パーセント以上の構成となるようにしていきたいと考えています。

第19期の振り返りと今後の取組み:外部成長

外部成長について、振り返りと今後の取組みについてご説明します。第19期においては、収益が成熟した底地4物件を売却しました。この売却資金と一部借入金を活用し、「ナインアワーズウーマン新宿」および「SONO Moon Nagoya」を71億円で取得し、ポートフォリオの強靭化を図っています。

現状のソーシングへの取組み状況ですが、特に5大都市圏の中心部にあるホテルとレジデンスを中心にソーシングを行っています。これから先についても、インフレ耐性強化に資する案件を厳選し、入替対象となる資産について売却を進めつつ、その売却資金を活用し、入替を積極的に進めていきたいと考えています。

スポンサー会社が手掛ける暮らし密着型資産の事例

スライドには、スポンサー会社の株式会社エスコンが手掛ける暮らし密着型資産の事例を掲載しています。これらの案件には、すでに運営が始まっているものや、現在開発中のものなど、さまざまな案件が含まれています。我々はインフレ耐性強化に資する案件に積極的に投資をしていきたいと思っており、ここに記載のものも含めて選定していきたいと考えています。

第19期の振り返りと今後の取組み:内部成長①

内部成長についてです。商業施設およびメディカルビルでは、賃料増加の取組みとして、第19期中に入替や再契約による増賃を推進しました。当初の想定では、月額27万8,000円、8件の増賃を見込んでいましたが、結果として35万円、9件の増賃を達成しました。

また、「新規テナントの誘致」とスライド下に記載しているとおり、先ほど申し上げた「シュロアモール長嶺」での大型の空区画に対してリテナントを実施し、2026年7月に新規テナントが開業しました。その結果、建物付物件の稼働率は96.7パーセントから98.9パーセントへと上昇しました。

新規テナントの誘致状況については、第19期中には新たに5件のテナントを招聘し、賃料共益費として月額約495万円を計上することができました。

さらに、付帯収入の増加と施設活性化への取組みとしては、空きスペースを活用した催事等の積極誘致や多様な自動販売機の新規設置、「SONO Moon Nagoya」におけるラウンジの外部開放等を行ってきました。これにより、前期と比較して付帯収入が約600万円増加しています。

第19期の振り返りと今後の取組み:内部成長②

ホテルの運営状況についてご説明します。本投資法人が所有する「ナインアワーズウーマン新宿」および「SONO Moon Nagoya」の運営状況についてスライドに記載しています。「ナインアワーズウーマン新宿」は、前年同期と第19期の比較を行っています。稼働率はほぼ横ばいで、RevPARは若干下がっているものの、ほぼ横ばいの水準となっています。

「ナインアワーズウーマン新宿」の宿泊者の地域別割合については、中国は前年同期の12.6パーセントから、第19期は8.1パーセントと約4.5ポイント減少しています。一方で、国内宿泊者の利用が増加しており、日本国内の宿泊者増が中国からの宿泊者の減少を補っているのが現状です。

「SONO Moon Nagoya」は、本投資法人が取得した後、2026年4月から6月の3ヶ月間にわたりリニューアル工事を行うため、営業を停止する予定でした。しかし、リニューアル工事が1ヶ月前倒しで完了したため、2026年6月にリブランドオープンをすることができました。

「SONO Moon Nagoya」の前年の6月から7月における稼働率は82.7パーセント、RevPARは7,481円でした。リニューアル工事後の2026年7月での稼働率は70.9パーセントに止まったものの、RevPARが8,372円へと増加しています。この結果、前年同期の月額GOPが約1,300万円だったのに対し、2026年7月には約1,600万円まで上昇しました。リニューアル工事は成功だったと考えています。

「SONO Moon Nagoya」の宿泊者の地域別割合については、中国からの宿泊者減少は見られませんでしたが、その他の地域からの宿泊者での減少が見られました。リニューアルオープン直後であることから、まずは国内の方々に周知された結果、日本人の利用が増えているものと考えています。

第19期の振り返りと今後の取組み:内部成長③

内部成長についての今後の取組みです。商業施設・メディカルビルについては、スライド右側に今後の契約改定・満了スケジュールを示しています。契約更改のタイミングで、賃料の増額を引き続き交渉していく予定です。併せて、空きスペース等を活用した付帯収入の増加も目指していきます。

スライド左上に「底地契約の見直し」と記載していますが、直近では4年から5年後に一部底地物件において賃料の更改時期が来る予定です。賃料の更改にあたっては、更改のタイミングのおよそ2年から3年前から交渉が開始されます。その際にCPI連動賃料の導入なども、交渉を進めていきたいと考えています。

一方、ホテルに関しては、集客チャネルの多様化を進めています。具体的には、OTAの多様化を目指しています。

また、本投資法人が保有する「SONO Moon Nagoya」のオペレーターであるSONOグループは、その傘下にLCCのトリニティ航空（旧ティーウェイ航空）を保有しています。トリニティ航空は韓国の航空会社ですが、東南アジアや韓国からの集客を狙い、連携しながらインバウンドの誘致を図りたいと考えています。

これらの結果として、保有するホテルの集客力および認知度の向上を図り、ADRや稼働率を上げていく施策を進めたいと考えています。

また、コスト削減への取組みや、施設満足度調査の実施によるテナント・お客さま双方のニーズに合わせた施設づくり、そして後ほどご説明する防災への取組みを積極的に行い、内部成長を目指していきたいと考えています。

第19期の振り返りと今後の取組み:内部成長④

熊本地震および千葉豪雨により影響を受けた施設の状況です。「シュロアモール長嶺」の主な被害状況としては、クラックの発生やガラス・誘導灯の破損、天井・壁面の一部剥落などが確認されています。「あすみが丘ブランニューモール」では、豪雨の影響により、施設の一部浸水や天井・壁面からの漏水などの被害が発生しています。

我々としては、不特定多数のお客さまやテナントさまが安心・安全に利用できる施設への早期復旧を目指しています。「シュロアモール長嶺」については、第20期および第21期にかけて修繕費として約1,000万円、CAPEXとして約3,000万円をかけて復旧に取り組む予定です。

また、「あすみが丘ブランニューモール」に関しては、第20期に修繕費として約1,000万円、CAPEXとして約1,000万円の合計約2,000万円をかけて復旧を進める方針です。これらの費用は、先ほどお伝えした第20期および第21期の業績予想に織り込んでいます。

第19期の振り返りと今後の取組み:財務戦略①

財務戦略についてです。現状、第19期の有利子負債総額は392億5,000万円、平均利率は1.56パーセント、平均残存期間は3.1年となっています。LTVの水準は47.1パーセントであり、参考ですが鑑定LTVについては42.4パーセントです。

第19期は約99億3,000万円のリファイナンスを実施しました。このリファイナンスのタイミングにおいて、レンダーフォーメーションの拡充に注力し、新たに中国銀行、大垣共立銀行、肥後銀行の3行を新規行として招聘することができました。

第19期の振り返りと今後の取組み:財務戦略②

今後の取組みです。スライド下段に借入金の返済スケジュールのラダーを掲載しています。約99億3,000万円のリファイナンスを終えた後、返済期日の平準化、借入年限の長期化をおおむね推進できたと考えています。今後リファイナンスが発生した際には、同様に新規行を招聘しながら、返済ラダーの平準化と借入年限の長期化を引き続き推進していきたいと考えています。

一方で、金利の固定化については、現在固定化してしまうと非常に高い金利水準となってしまいます。今後、資産入替戦略を推進し保有資産における変動賃料比率を上げていく中で、ポートフォリオ全体を見ながら、金利の固定化を徐々に見極めていきたいと考えています。

外部認証の取得と取組みテーマ

最後に、ESGの取組みについてご説明します。我々は外部認証の取得を進めていますが、「GRESBリアルエステイト評価」は「1 Star」とまだ低い水準にあります。一方で、「DBJ Green Building認証」については、スライド左下の表に記載のとおり、「tonarie栂・美木多」および「tonarie大和高田」で評価ランクを上げることができました。

我々は「環境」「社会」「ガバナンス」の3つを取組みテーマとして個別に取り上げています。

環境への取組み

まず、環境面についてです。我々は2030年までの目標として、GHG排出量の削減目標、エネルギー消費量の削減目標、水消費量の管理目標を設定しています。

全体では目立った削減はできていませんが、先ほどお伝えした「DBJ Green Building認証」で評点を上げることができた「tonarie栂・美木多」および「tonarie大和高田」については削減できており、少しずつでも前進しているのではないかと考えています。

今後の目標達成に向けた主な実施・検討事項として、各施設での照明の更新やLED化、空調機の更新などを実施していくほかESGデータへの第三者保証の導入等を検討しており、目標達成に向けた取組みを進めていきたいと考えています。

社会への取組み

社会への取組みについてです。本投資法人の資産は暮らしに密着した資産であり、特に商業施設「tonarie」を中心に、地域のみなさまやテナント参加型の各種イベントの開催、自治体と協力した社会貢献活動等を行い、地域の活性化やコミュニティ創生への貢献を目指しています。

今回災害が発生した熊本県にある「シュロアモール長嶺」については、熊本市と「災害時の避難場所・施設利用に関する協定書」を締結しています。今回の地震においては、駐車場を避難場所として一部開放しました。

ガバナンスへの取組み

最後に、ガバナンスへの取組みについてです。利益相反管理体制については、スライドに記載の自主ルールに従い、引き続き利益相反取引の防止を図っていきます。

また、本投資法人および本資産運用会社の会議体の運営状況については、参加者の出席率はおおむね100パーセントの水準を保っており、さまざまな議論を行いながら、本投資法人の投資主価値の向上を目指した議論を行っていると考えています。

研修の実施状況については、第19期中におおむね10回の研修を実施しました。我々としては、役職員のガバナンスに対する意識を定着・向上させることを常に目指しており、第20期以降も引き続きさまざまな研修会を開催し、ガバナンス意識の維持とさらなる向上を図りたいと考えています。

以上が、第19期の決算概要の説明となります。ご清聴ありがとうございました。

田中氏からのご挨拶

本日はお忙しい中、説明会にご参加いただきありがとうございます。私は2026年5月1日付で、前任の織井から社長を引き継ぎました。これまでにないインフレや金利上昇の環境下で非常に難しい局面での交代となりましたが、1つのチャンスと捉え、投資主価値を最大化できるよう運営していきたいと思います。

引き続き、みなさまのご支援・ご指導・ご鞭撻を賜りますよう、よろしくお願いします。本日はどうもありがとうございました。