大和証券リビング投資法人、成長と還元の好循環モデルで投資主価値拡大　ポートフォリオ再構築で賃貸住宅比率引き上げ

J-REITについて

西垣佳機氏（以下、西垣）：みなさま、こんにちは。大和リアル・エステート・アセット・マネジメント株式会社代表取締役社長の西垣です。本日は本セミナーにご参加いただきまして、誠にありがとうございます。

限られた時間ですが、本日は私たちが運用する大和証券リビング投資法人の魅力と、目指す姿についてご説明します。どうぞよろしくお願いします。

まず、J-REITについて簡単にご説明します。J-REITとは、投資家から集めたお金でオフィスビルやマンションなどの不動産を購入・運用し、その賃貸収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。

J-REITには、大きく分けて3つの特徴があります。まず、少額から投資を始めることが可能で、1口10万円程度から投資できる銘柄が多くあります。

次に、高い分配金利回りが期待でき、J-REIT全体の平均分配金利回りは、およそ5パーセントとなっています。そして、不動産投資のプロが分散の効いた不動産ポートフォリオを運用しており、安定的な成長を享受できる点も大きな魅力です。

東証REIT指数の推移

西垣：配当を含む東証REIT指数は、指数が組成された2003年3月を100とした場合、23年間で約5倍に上昇しています。

東証REIT指数のNAV倍率の推移

西垣：NAV倍率とは、投資口価格が「純資産＋含み益」に対して、どの程度の倍率で取引されているかを示す指標であり、株式におけるPBRに相当します。現在、NAV倍率が1倍未満で推移しており、相当程度割安な水準にあります。

長期的な成長実績があり、現在は割安な水準にあることを踏まえると、J-REITに注目すべきタイミングと言えるかもしれません。

大和証券リビング投資法人の概要（2026年7月4日時点）

西垣：私たちが運用するREITについてご紹介します。大和証券リビング投資法人は、東京23区および3大都市圏を中心とした賃貸住宅・ヘルスケア施設に投資する法人です。

資産規模は4,003億円、物件数は240物件です。内訳は、賃貸住宅が8割弱、ヘルスケア施設が2割強の構成となっています。次回2026年9月決算期の予想分配金は2,510円です。9月決算期末日の2営業日前までにご購入いただければ、12月に分配金をお受け取りいただけます。

ポートフォリオの概要（2026年7月4日時点）

西垣：ポートフォリオの内訳を見ると、用途別では、賃貸住宅が77.8パーセント、ヘルスケア施設が22.2パーセントです。

エリア別では、関東が61.9パーセント、近畿が26.3パーセントと、人口・世帯数の増加が見込まれる地域を中心に投資しています。また、東京23区だけで資産全体の42.8パーセントを占めています。

築年数別では、平均築年数が13.7年と比較的新しく、住宅が13.8年、ヘルスケア施設が13.7年となっています。

大和証券リビング投資法人が目指す姿①

西垣：本日最も重要なポイントの1つである、私たちが目指す姿についてご説明します。私たちは、賃料の増額および物件入替によって生じた収益を分配し、分配金の成長を目指しています。

スライドをご覧ください。分配金は、「（主に賃料収入から生じる）当期純利益」「売却益」「内部留保の取崩し」という3つの要素で構成されています。

ここで注目していただきたいのが、分配金の「下限値」という考え方です。従前の下限ラインは2,400円でしたが、直近では2,410円に引き上げました。この下限値は、私たちが定めた方針に沿って上下する仕組みで、賃料増額による収益増が継続する限り上昇していきます。

すなわち、賃料が上がれば上がるほど分配金の下限値も自動的に引き上がる、わかりやすい仕組みです。

鑑定評価で測った期末含み益は、ポートフォリオ全体で1,105億円、分配可能な期末内部留保残高は100億円という水準にあります。この豊富な含み益と内部留保が、将来の分配金成長を支える「原資」となっています。賃料増額の成果と売却益の還元により、分配金の継続的な成長を目指します。

大和証券リビング投資法人が目指す姿②

西垣：本スライドでは、私たちの成長モデルのエンジンとなる考え方を示しています。私たちは「内部成長→資産価値向上→売却益創出→投資主還元・再投資」という成長と還元の好循環の成長モデルにより、投資主価値の向上を目指しています。この循環について、4つのステップでご説明します。

第1ステップは、高い賃料増額と内部成長です。継続的かつ高い賃料増額により、収益力を拡大します。これがすべての出発点となります。

第2ステップは、物件価値の上昇と含み益の拡大です。収益力の拡大により物件価値が上昇し、将来の利益の源泉となる含み益が拡大します。

第3ステップは、物件の入替と売却益の創出です。収益力が落ち込む前の物件価値が高いタイミングで売却し、含み益を顕在化させます。物件が古くなってコストが増える前に、価値が高いうちに売却することが私たちの戦略です。

第4ステップは、売却益の還元と再投資です。売却益を還元することで投資主価値を向上させ、さらに築浅・好立地物件を再取得することで、ポートフォリオの質の維持・向上を図ります。

この4つのステップを繰り返すことで、持続的な好循環が生まれます。「稼いで、売って、還元して、また良い物件を買う」というダイナミックな運用が私たちの最大の特徴です。

大和証券リビング投資法人の特徴① ~高い賃料増額~

西垣：この好循環の出発点となる「賃料増額」の実績をご覧ください。入替時の賃料増減率は、直近2026年3月期でプラス13.2パーセントと過去最高を記録しました。

入替時の賃料増減実績を見ると、上昇した住戸は1,385戸で、月額増減額は2,155万円、増減率は13.7パーセントとなっています。一方、更新時の賃料増減率もプラス4.4パーセントと過去最高を記録し、上昇した住戸は1,523戸、月額増減額は1,200万円となっています。

大和証券リビング投資法人の特徴① ~高い賃料増額~

西垣：エリア別では、7エリア中6エリアで賃料増額率が過去最高となっています。特に東京23区ではプラス16.7パーセント、都心5区に限ると19.3パーセントという高い増額率を達成しました。賃料増額という内部成長エンジンは、今まさに全速力で回っています。

大和証券リビング投資法人の特徴② ~売却益創出・築年数の維持~

西垣：売却益の創出と築年数の維持についてです。継続的な物件売却により含み益を顕在化・実現化させており、2025年3月期に25億5,000万円、2025年9月期に20億2,000万円、2026年3月期に24億5,000万円と、高水準の売却益還元を継続しています。現在の含み益は1,105億円に達しており、今後も売却を通じた投資主還元を続けていきます。

また、継続的な物件入替によりポートフォリオの築年数を維持しており、物件の入替がなかったケースと比較して1.7年の若返りを実現しています。

大和証券リビング投資法人の特徴③ ~売却益の積極的還元~

西垣：分配金/NAVという指標で見ると、当REITは同業他社と比較しても高水準の還元を継続しており、直近では4.2パーセントと競合他社を上回る水準を維持しています。また、物件売却次第でさらに上振れる可能性もあります。

大和証券リビング投資法人の特徴③ ~売却益の積極的還元~

西垣：1口当たり分配金の長期推移を見ると、売却益の積極還元により分配金が大幅に増加しており、直近では2,730円、2,700円という高水準を達成しています。

2026年9月期および2027年3月期の予想分配金は実績値より切り下がっていくように見えますが、これは分配金の中に売却益が含まれているため、売却がまだ決定していない段階で予想分配金にそれらを織り込めないことが背景にあります。

今後も継続的に物件売却を行い、売却益を分配していく予定であるため、分配金がこれらの予想値から上振れる可能性は相応にあると考えています。

今後の成長に向けた取り組み① ~収益力の強化~

西垣：最後に、今後の成長戦略のおさらいです。成長性・立地・コストを意識した物件入替により、ポートフォリオの質の向上を目指します。

より高い賃料上昇を目指せる賃貸住宅比率を2025年3月末の72.4パーセントから、足元では77.8パーセントに引き上げました。また、賃料増額期待の強い関東・近畿圏の賃貸住宅の比率も、2025年3月末の83.2パーセントから86.6パーセントに上昇しています。

今後の成長に向けた取り組み② ~含み益の顕在化と内部成長力の強化~

西垣：含み益の顕在化という観点では、年間80億円程度の売却を継続することで、1口当たり想定売却益は期当たり500円から700円程度になる見込みです。

また、ポートフォリオ再構築の観点では、賃料上昇が引き続き期待できる賃貸住宅の比率を3年で90パーセント程度へ引き上げることを目標としており、循環型成長モデルを構築していきます。

本日は、大和証券リビング投資法人の概要から、私たちが目指す姿、足元の実績、今後の成長戦略までをご説明しました。私たちは「分配金の安定・成長」と「投資主価値の拡大」を両立させるべく、全力で運用に取り組んでいきます。

ご清聴いただき、誠にありがとうございました。引き続きよろしくお願いします。

質疑応答：沿革とポートフォリオの構成について

坂本慎太郎氏（以下、坂本）：御社はヘルスケア施設と賃貸住宅のポートフォリオを持っています。初めて御社を知る方もいらっしゃると思いますので、どのような沿革で現在のかたちにな