【速報版】平和不動産リート投資法人 第48期決算説明

※当記事は速報版です。スライド情報は割愛している他、数値などに誤りが含まれる可能性がございます。正確な情報は決算短信・決算説明資料などの正式な開示資料、または追って公開予定の確定版記事にてご確認ください。

平和不動産リート投資法人の成長への取り組み

みなさんこんにちは。平和不動産リート投資法人を運営しております、平和不動産アセットマネジメント社長の平野です。皆さまには、日頃より大変なご支援を頂いております。まずはこの場をお借りして御礼を申し上げます。

平和不動産リート投資法人は、本決算発表をもちまして20期連続の増配を達成することとなりました。これもひとえに10年間の長きに渡る、皆様のご支援によるものと感謝申し上げます。今後も決して現状に満足することなく、一歩一歩着実な成長を目指して参ります。

私たちの運用理念は「Steady Growth & Sustainable Profit」の実現にあります。つまり「着実な成長と持続的な収益」を目指しています。

不動産は浮き沈みが激しく、その価格もそこから生まれる収益も大きく変動します。投資家の皆様にご安心してご投資いただける環境を作ることが第一だと考えています。

この大方針の下で最初に取り組んだのが、物件入替によるポートフォリオの強化です。NOI利回りを向上させ、含み損のある物件を処分し、含み益の生じる物件を確保してきました。

次に、合併により生じた負ののれんに由来する内部留保を活用し、分配金の安定的な維持向上を図りました。これにより投資口価格も大きく向上することとなります。

その後、バリューアップ投資によって、物件ポテンシャルの顕在化とブラッシュアップに努めました。セットアップオフィスやリニューアル等によるものです。これらは、昨今の売買市場におけるプライシングに大きな影響を与えています。

そして賃上げにより、金利上昇やインフレに負けないキャッシュフローの創出に努めています。

更にはバリューアッド手法を用いた資産回転型戦略、成長資産の取得と投資主還元を意識した譲渡益の確保を両立させています。

私たちはその時代に求められている施策を迅速に実行していきます。

インフレと金利上昇は今後も確実に進捗していくと考えています。投資家の皆様から要請される利回りも高まっていくことでしょう。

一方で、今後の運営上のヒントもあります。建築費の高騰により再開発等による再生産が難しい状況となりました。その地にしっかりと根付いている物件であれば、ライバルがいきなり登場して需要を刈り取ってしまうようなことも少ないでしょう。むしろインフレの波に乗り、賃貸収益を向上させることも可能になります。

私たちは不動産価格が高騰する中、特徴のある投資を行ってきました。

東京都心の成長期待の高いレジデンスへの投資。都市としての魅力を増大させている大阪。もしくは名古屋、札幌等の地方中核都市における賃料ギャップのあるオフィスへの投資。好調な運営を続ける船橋フェイスをモデルに、地域に密着した北千住、立川、八王子等のオフィス。

今後も数々の施策の迅速な実行と、街の成長に寄り添った形の運用を続けて参ります。

平和不動産リート投資法人の成長の軌跡

本決算期および来期以降の分配金についてです。2025年11月までの本決算期・第48期は前期より100円増額の3,950円とさせていただきました。1年前の第46期と比較した年間分配金成長率は8.5%です。

また、いま走っています第49期の業績予想をここから40円増額の3,990円に、第50期をさらに20円増額の4,010円とさせていただきました。今後も一歩ずつ着実な歩みを進めて参ります。

平和不動産リート投資法人の成長

分配金の状況についてご説明します。本決算期・第48期の賃貸EPUは物件売却の先行から前期比▲52円を予想していました。物件取得と内部成長により、これを概ねカバーしています。また売却益の拡大分を投資主還元に充当させていただきました。これによりDPUは前期比+100円としています。

翌第49期は金融費用が上昇するものの、これを外部成長と内部成長で打ち消します。第49期の賃貸EPUは前期比+46円。DPU成長も同水準を見込みます。

第50期も金融費用が上昇するものの、着実な内部成長により賃貸EPUは+20円。DPU成長も同額を見込み、DPUは4,010円とさせていただきました。

NEXT VISION Ⅱ+

NEXT VISIONIIプラスの進捗状況についてです。

分配金は、目標とする4,200円が射程圏内に入ったと考えています。

資産規模も着実な成長を遂げています。

賃料収入年間成長率は2.3%から3.3%へ。目標の5%に向け、+1ポイントの前進となりました。

格付は資産規模の進展により、目標に向け着実に近づいています。

ESGに関しては既に目標をクリアしています。

ここからは外部成長、内部成長、財務についてです。

ポートフォリオの状況

ポートフォリオの推移を、含み損益率とNOI利回りを切り口に、グラフに表しています。着実にポートフォリオの良化が続いています。

ポートフォリオの良化と成長資産への入替を両立させております。バリューアップ工事と賃上げによりキャッシュフローを向上させ、含み益の拡大を図ります。物件によっては、これを売却することによりキャピタルゲインの獲得を目指していきます。

外部成長 本決算期以降の取得概要

本決算期以降における、取得物件についてまとめています。公募増資およびこれによって生じた借入余力により取得したものです。取得価格と鑑定評価額との差額が35億円生じています。高い含み益の状況から運用がスタートいたします。

公募増資後は、大阪のオフィス1棟と東京都区部のレジデンス5棟を取得しました。

外部成長 取得の概要（前期決算発表後に公表した取得資産）

代表物件となるルーシッドスクエア船場についてご紹介します。大阪メトロ中央線および堺筋線「堺筋本町」駅徒歩1分に所在します。駅前の視認性の高いオフィスビルです。

本物件は38台の駐車場を有しています。地下鉄利用による交通利便性に加え、営業車を利用するテナント需要にも応えることができます。

エントランスや各階水回りなどの共用部が既にリニューアルされています。そのため賃料ギャップが15.2%あり、今後の内部成長が期待されます。

CASBEE不動産評価認証の最高ランクであるSランク認証を取得しています。環境性能の高いオフィスビルです。

平和不動産リート投資法人は近年、大阪の都市としての成長性、将来性を見込み、オフィスビルへの投資を続けて参りました。リニューアルを施された物件を購入し、賃上げによるアップサイドを享受することに成功しています。

本物件もリニューアルによって生じた賃料ギャップを、賃上げによるキャッシュフローの向上につなげて参ります。

外部成長 取得の概要（前期決算発表後に公表した取得資産）

レジデンスについては成長著しい東京都区部における築浅物件の取得を進めています。新型コロナ期間中に供給されたため賃料ギャップの生じた物件をターゲットとしました。タイトに推移する賃貸マーケットを追い風に、キャッシュフローの向上を進めていきます。

外部成長 スポンサーの販売用不動産

平和不動産の販売用不動産についてご案内しています。平和不動産の決算説明資料を抜粋したものですが、ポートフォリオの入替の過程で、物件売却益を獲得していく方針が打ち出されています。

外部成長 競争を排除した取得戦略①- スポンサーサポートの活用による普通借地権開発

普通借地権レジデンス開発も着実に進捗しています。押上において新たな開発プロジェクトがスタートしています。昨年取得したHF押上レジデンスと同じお寺さんを底地権者とする物件です。

内部成長 オフィス運用状況

ここからは内部成長、まずはオフィスの運用状況についてです。本決算期の期中平均稼働率は99.1%、期末稼働率は99.4%となりました。保有物件の所在する全エリアが活況を呈しています。

内部成長 オフィス運用状況

オフィスポートフォリオ全体に対する賃料増額率は年率で3.51%となりました。第48期半年間の成長率1.96%を単純に2倍すると4%に迫る勢いです。

賃料ギャップも市場の上昇や新規取得物件の効果で拡大しています。今後の賃料増額の蓋然性の高さをお示ししています。賃料増額改定の結果として、賃料指数の伸びもしっかり確認されています。

バリューアッド戦略（オフィス）

ここからオフィスにおける具体的な取組みをご紹介します。岩本町ツインビル、HF池袋ビルディングのセットアップオフィス化の事例をピックアップいたしました。賃料収入の拡大に合わせ、含み益も拡大しています。バリューアッド運用の効果が見て取れます。

オフィス賃貸市場におけるセットアップオフィスの人気が高まっています。従業員満足度を高めたいというニーズに留まらず、リモートワークからの出社を促そうというご移転。スタートアップ企業の成長過程における短期間を想定したご移転に留まらず、既存オフィスからの長期使用を見据えてのご移転。テナント工事費も高騰し工期も長期化する中、極力工事を伴わない早期のご移転。

こういった様々なニーズが、セットアップオフィスをオフィス移転の一般的な選択肢の一つにしています。更なるセットアップ対象の拡大を検討していきます。

内部成長 オフィス運用状況

近年取得したオフィスの賃料改定実績です。HF名古屋錦ビルディングの実績が顕著となっています。取得直後、エントランスや水回り等の共用部のリニューアルを実施し、賃上げをお願いしたためです。

取得したばかりのパークイースト札幌でも早くも大きな実績が続いています。札幌エリアはHF北二条ビルディングに続き2棟目のオフィスとなります。しっかりと地域に根差して参ります。

内部成長 レジデンス運用状況

続いてレジデンスの状況についてです。稼働率ですが、期中平均稼働率は96.3%、期末稼働率は96.5%となりました。ファミリー、コンパクトタイプの稼働率が若干落ちているのは、バリューアップの推進によるものです。

内部成長 レジデンス運用状況

賃料改定状況ですが、増額改定傾向が拡大しています。前期から通算した年間の賃料増額率は3.06%となります。新規テナントにおけるタイプ別変化率はファミリー+24.6%、ディンクス+16.4%、シングル+7.6%となりました。シングルタイプも賃料の上昇が顕著になっています。

将来の賃上げにつながる賃料ギャップも拡大をしています。今後の賃料増額改定の蓋然性が高まっています。

バリューアップ戦略-短期回収型（レジデンス専有部）

レジデンスのバリューアップは、効果の高い東京都区部のファミリー、ディンクス物件を中心としています。

70平米前後のお部屋でも、総額500万円程度とコストを抑えた形でキッチン、バス、トイレ等の水回りを更新し、床壁天井をバリューアップしています。

3月に取得した目黒行人坂レジデンスも稼働率と賃料の両面で成長が見られています。

含み損益の推移

含み損益の状況です。物件入替に伴う含み益の顕在化が17期続いています。

一方でバリューアッド運用による賃料増額改定や新規物件取得の効果により、含み益額は過去最高を更新しました。

含み益額667億円、含み益率26.6%となりました。

財務

続いて財務についてです。借入金の残存年数と金利固定化比率は前期比同水準を維持しています。鑑定LTVは40.4%、内部留保残高60.4億円、フリーキャッシュ58.8億円となっています。

サステナビリティ

ここからはESGへの取り組みについてです。グレスビー評価は3スターを維持しています。引き続きグリーンビル認証の取得をはじめ、環境意識を高めて参ります。

サステナビリティ

運用会社では社員に対する健康経営を推進しています。また女性の活躍推進、子育てサポートにも引き続き力を入れて参ります。

資産運用会社 社員インタビュー

働き方改革の進展や資産規模の拡大に伴い、若手社員を積極的に採用しています。社員インタビューのコーナーでは彼らの率直な声を集めてみました。お時間のある時にご覧ください。

本日は最後までお聞きいただきありがとうございます。私たちは様々な環境の変化に応じ、その街にしっかりと根差した不動産を育てて参ります。本日の決算発表から新たな第一歩を踏み出すつもりで臨んで参ります。

引き続き平和不動産リート投資法人ならびに平和不動産アセットマネジメントをよろしくお願い申し上げます。