会社概要
服部信治氏：ただいまご紹介いただきました、アーバネットコーポレーションの服部でございます。本日はお忙しい中、また暑い中、弊社の2017年度6月期の決算説明会にご出席をたまわりまして、誠にありがとうございます。
さっそくですが説明に入らせていただきます。まず会社の概要でございます。弊社設立1997年でございまして、ちょうど今年で20年を迎えたところでございます。
主な事業内容でございますが、投資用ワンルームマンションの開発・1棟販売が主力の事業でございまして、そのほかにもコンパクトマンションあるいはファミリーマンションの分譲、近年では戸建住宅の分譲、あるいはアパートの開発・1棟販売などもやらせていただいております。
従業員数でございますが、役職員、契約社員その他入れて全員で51名ということで、非常にコンパクトな会社でやらせていただいております。本社は東京都千代田区神田でございます。
自社のブランドでございますが、主力の投資用ワンルームマンションがアジールコート、コンパクトマンションがアジールコフレ、ファミリーマンションがグランアジール、戸建住宅がアジールヴィラというブランドでございます。
当社の特徴
続きまして弊社の特徴でございます。
まず1番目、設計会社からスタートした会社であることでございます。わたくし自身が一級建築士でございまして、社内にも他の会社とは違って設計士の数はかなり比率的に多いのではないかと思いますが、デザインその他を非常に大切にしてる会社でございます。
もう1つ、土地を買う時に土地の情報が入ってきて、そこにプランを入れてどのぐらい建物が建つのか、それで収集を経て買う買わないの答えを出すという作業を必ずやらなければならないのですが、そのスピードは他社には負けない自信をもっているところでございます。
特化した開発地域ということでございますが、主力の地域は東京都内、とくに環状8号線以内にほとんどのマンションを建てさせていただいている会社でございます。
徹底したアウトソーシングによる少数精鋭と書かせていただいておりますが、当社は契約社員も含めて社員というくくりで41名体制でございまして、1人当たりの売上としては4億3,387万円、1人当たりの純利益が3,574万円ということで、非常に効率のよい経営ができているのではないかと考えております。
ものづくりへの5つのこだわりということで書かせていただいておりますが、まず第1番目でございます、建物のデザインは統一的にモノトーンで作らせていただいております。
モノトーンで作る意味はいろいろあるんですが、日本の街並みに基本的に合うんじゃないかなということと、若い方が比較的好きであるということを含めてずっとやらせていただいていまして、うちらしいということでみなさんにもご好評いただいているわけでございます。
続きまして、居住者によるアンケート調査をやらせていただいております。当社は先ほどお話ししたように、ワンルームマンションを作って1棟で売却すると、エンドユーザーさま、ファンドさま、あるいはワンルームマンション販売専門の会社に卸売をするという会社でございます。
それを買ったお客さまが自分で賃貸を入れて運営をするということになりますので、当社で賃貸のお客さまに接する機会は非常に少ないわけでございます。
当社はものづくりの会社として、エンドユーザーの気持ちをしっかり捉えてものづくりに活かしていく橋掛かりとして、当社のマンションに実際に住んで使ってみて、いい悪いがわかっておられるお客さまに対するアンケートを定期的に実施して、それをものづくりに活かすということをやらせていただいております。
そのアンケートの中から出てきたお客さまの最大の不満は、「収納空間が少ない」ということでございます。そういう意味では当社はさまざまな工夫をしております。
単に物入を広くすれば居住面積が小さくなるということなんですけれども、空中の部分をできるだけ使って収納を増やすということをやらせていただいております。
当社の投資用ワンルームマンション、東京都で規制がほとんどかかりますので25平米ぐらいのワンルームマンションなんですが、当社比で今作ってる25平米マンションと数年前まで作ってた25平米マンション、同じ大きさでもティッシュの箱800個分ぐらいは収納を増やしているというところでございます。
部屋によってはウォークインクローゼットを最近作るようにしておりまして、その場合は収納はティッシュ箱で1,200個分ぐらい大きくなっておりまして、収納がたくさんあるということでお客さまに非常に喜んでいただいているというところでございます。
また、アンケート調査をやりまして、お客さまの不満が大きかったことに、お風呂が狭い、美しくないというお話がずいぶんございまして、なんとかしたいなということで、当社オリジナルお風呂を作って持っておりまして、これを当社のワンルームマンションにはすべて入れるようにしております。
「ユノバース」ということで、スペース的には他社が使っている1014と同じ寸法なんですが、ゆっくり足を伸ばしてお風呂に入ることができるという商品を持っております。
また、特色の1つとして「文化と文明の融合」と書かせていただいておりますが、ワンルームマンションだけではなくて、ファミリーマンションもそうですが機能性・使いやすさを徹底的に追及しているわけでございますが、その結果としてマンション内が余裕がない、ゆとりがない、遊びがないということになっているわけでございます。
生活の場でございますので、文明の利器だけではなくて文化の香りを入れられないかなということをいろいろ考えておりまして、気付いたのは玄関ホールを活用するということでございます。
玄関ホールにオリジナルの彫刻、芸術作品を作って展示をして、玄関ホールをミニ美術館のように作りあげるということを、すべてのマンションでやらせていただいております。
CSR活動についてご説明します。今お話ししました彫刻等、すべてのマンションに入れるということでオリジナルのものを毎回作るわけですが、年間1棟を選びまして、そのマンション、だいたい11月には完成するんですが、そのマンションに飾る彫刻を美術を学ぶ学生のみなさんに作っていただく、彫刻コンペをやらせていただいております。
全国の美術を学んでいる学生、あるいは建築科の学生なども参加してくれるんですけれども、彫刻のコンペ、非常に好評なかたちでやらせていただいておりまして、最優秀賞は100万円奨学金、賞金を出して買い上げて、その場に飾るということをやらせていただいておりまして、今年で17回目となっております。
首都圏におけるマンション業界の現況
続きまして事業環境と決算の概況でございます。開発環境でございますが、大手デベロッパー、例えば三菱地所とか、三井不動産含めて、ワンルームのよさはみなさんお気付きになったと思いますが、ワンルームの開発に一部参入されてるということでございます。
また、ホテルの業者さまが都心の土地をかなり買っているということがございまして、土地を買うのがかなり難しくなっているというのが現況でございます。
また建築のコストでございますが、材料費はそんなに極端には変わってないんですが、オリンピック関連の仕事も始まっておりますし、慢性的な職人不足ということもありまして、工期が長期化しているという部分が現状でございます。
販売環境でございます。ファミリーマンションですが、首都圏の販売戸数、前年で3万6,048戸だったわけでございますが、年々減っております。そんな中で在庫が少しずつ増えてきてるというところにもございます。
在庫が今6,210戸といわれておりますが、全体的に郊外のマンションが非常に苦しいということもありますし、タワーマンションを始めとしたいわゆる高額のマンションについても動きが悪くなってきているという部分が現状でございます。
一番動きがいい分譲マンションはコンパクトマンションでございまして、単身女性の方、あるいはディンクス（子供を持たない夫婦）向けの小型マンションについては非常に動きがいいと思っております。
投資用ワンルームマンションでございますが、全般的には非常に好調に売れているところでございます。年金不安を抱えた若い方が中心となって購入していただいているということもありますし、低金利、あるいは相続税対策ということも含めて、富裕層も買っていただいております。
これは1戸買ったり、会社の物件として1棟で買っていただくということも当然あるわけでございます。
また、販売価格は上昇してきております。土地代、建築費が上がってきましたので、そういう意味では利回りは落ちてきているということもあります。そんなことも含めて海外のお客さまは一息ついたのかなという感じがしております。
首都圏におけるマンション業界の今後の展望
続きまして、首都圏におけるマンション業界の今後の展望でございます。
開発環境です。先ほど言いましたホテル業者の参入等も含めて土地の購入についてはかなり厳しい現状となっています。
供給エリアですが、もともと西の方が人気があって、東の方が人気が薄いというのは東京全体の風潮だったんですが、最近は東の方も交通の便がよくなっていることもあるんですが、都心に近いということから東の方が非常に人気が出ているということで。
投資用ワンルームマンション・ファミリーマンション両方ですが、少しそういう傾向が出てきているということでございます。
また、オリンピックの工事、これが本格的に始まりました。そういう意味では、人手不足、これは一層進むだろうなと、職人不足は進むだろうと、工事も長期化するかなということで、若干懸念しているところでございます。
販売の環境でございます。ファミリーマンションですが、引き続き郊外型のファミリーマンションがかなり厳しいのではないかと言われております。
ただ、先ほどもお話ししました単身者のマンション等については、しばらくよいのではないかなと考えておりますが、条件としては便利な駅、まあまあ有名な駅の駅5分ぐらいが人気があるというのが今の流れでございます。
投資用ワンルームマンションですが、若年層は全体的には減少傾向には入っているんですが、東京の世帯数自体は、実はまだまだ増え続けているんですね。
人口統計は若干減ってきています。それでも東京は地方からどんどん毎年数万人が入ってきて、増え続けております。
世帯数自体はこれから、2035年ぐらいまでの統計が出ておりますが、東京の世帯数増え続けると言われているんですね。
これは結婚しない方もたくさんいらっしゃったり、あるいは年配者の1人暮らしもこれからどんどん増えていくということで。
単身者が増えているということがございますので、今後そういう若い人たちだけのマンションというのだけではなく、様々なかたちのワンルームマンションというのが必要になってくるのではないかなと、需要は拡大していくのではないかなと考えている次第でございます。
また、年金支給開始年齢が68歳とか70歳とかにこれから当然下がっていくだろうということと、年金の支給額も相当下がると言われているわけでございまして。
今の若い方はとにかく年金に頼れないということで、自分で老後をなんとかしないといけないということで、そういう意味では利回りのいい、利回りは先ほどより下がったと言いつつも、3パーセント台はどんな物件でもだいたい確保されているわけです。
そういう意味では、投資用ワンルームマンションの投資商品としての価値が非常に高く評価されて、売行は非常にいいというのが現状ではないかなと思います。
また、最近いわゆる雇用環境と言いますか、失業率が減ってきて、求人がなかなか難しいということからすると、法人だとか、あるいは学生寮を含めて社員寮だとか、そういうものの需要も当然これから出てくるだろうなと考えている次第でございます。
2017年6月期 貸借対照表
続きまして、2017年6月期貸借対照表でございます。
総資産、これは前期末が181億円だったんですが、235億円と増えております。自社保有のマンション等も購入したということもありまして、大きく増えております。
現預金でございますが、法人税だとか、あるいは配当金の支払い等大きい支払いもあったわけでございますが、15億円弱の純利益の計上がありまして、41億円と大きく増えたところでございます。
株主資本比率でございますが、1.6ポイントマイナスの29.3パーセントとなりましたが、株主資本自体は15億円ほど増加しておりまして、69億円となり、安定度が高まったのではないかと考えております。
2017年6月期 損益計算書
続きまして損益計算書でございます。
売上高は前期比0.5パーセント増の178億円でございますが、この期は一棟一括で販売したものがいくつもありまして、それが利益をかなり押し上げておりまして、最高益を出させていただくことができました。
一棟一括販売がたくさんございましたので、仲介料の増加等があって販管費については若干上に動いたということでございます。
長短の借入金の残高、42億円弱増加しましたが、調達コストの低減化の努力もありまして、支払利息手数料が微増にとどまっておりまして、経常利益率が2.4ポイント好転いたしました。
物件の現況
続きまして、物件の現況でございます。
一番上にある黄色いAXAS木場アジールコート、これは前期からの持ち越しでございます。これを除きますと、今期、ワンルームマンション自体は11棟でございます。
その中で、水道橋、麻布十番、芝公園、これがエンドユーザーに直接販売することができました。
また、錦糸町の物件はファンド様に一棟で売却させていただきました。その他についての販売会社に卸売をしたところでございます。
当社は卸売がメインでございますが、販売会社に卸売しますと、それを買っていただいた販売会社さんはそこに自分たちに利益と経費をのっけてエンドユーザーに売るというかたちになりますので、当然卸の場合は利益率自体は低めになります。これは仕方がないですけれども、
逆にメリットとしては、工事の着工前であってもお客様に買っていただける。土地を買う時点でも、お客さんはだいたい決め打ちしたところから、買っていただくことができる。そういうメリットもございます。
エンドユーザーに対しては少し高くなるんですが、エンドユーザー様は当然ながら場所をかなり気にされるので、都心の3区だとか、その辺にだいたい人気が集中しているということ。
もう1つは建物の形が見えないとなかなか決断していただけないということがございますので、竣工間際にならないとなかなか決まらないというデメリットもあるわけでございます。
そんな中で、今期についてはこの3戸については場所も非常にいいということもあって、必ず売れるだろうなということで、ぎりぎりまでエンドユーザーを探して契約させていただいて、収益が上がったということでございます。
当然アパートについてもエンドユーザー様に1棟で売れた物件でございます。その他では買取再販物件が5物件ございまして、また、土地だけでの転売が1物件ございました。
今始まりました2018年6月期でございますが、新規の開発用地、契約済、取得しているものが573戸ございます。その中で売買契約済は、もう533戸は契約済みでございます。
もっと言いますと、マンションだけに限って言いますと、このうち投資用ワンルームマンションと分譲マンションで11棟、536戸なんですね。536戸のうち、533戸は契約しています。
あと3戸はこの分譲マンション、今中野坂上でやっておりますが、このマンションで3戸だけ未契約があるだけで、あとはすべて契約済みでございまして、その分を今回発表させていただいているわけでございます。
他にテラスハウス2棟、アパート2棟、これは今、これから作っているところでございます。買取再販2戸もございます。
そういうことで、今回発表させていただいた数字は、それは相当下がっているわけでございますが、確定したものだけを当社が発表しているということでございますので、まだまだこれから時間がありますので、上乗せして今期中に売るということについて、頑張っていきたいと考えております。
また、2019年6月期でございますが、現在開発用地の契約済は665戸を確保いたしております。
このうち約半分近くがすでに契約先が決まっております。
決まっているというのは、先ほどのお話のとおり、販売会社での予約と言いますか、ほぼ決まっているというのがこれくらいあるわけでございまして、戸数もこの2018年6月期からすると大きく伸びます。
今回大きく全体的に下がりましたが、2019年6月期についてはよほどの経済的な変動、リーマンショックみたいなことがない限りは、必ずや増収増益にのってくるのではないかと確信しております。
2018年6月期 業績見込み
続きまして、2018年6月期の業績見込みと新たな事業の開始についてでございます。
2017年6月期から18年6月期、残念ながら51戸の戸数が減っておりますし、売上高も17億円減りまして、利益については経常利益・当期純利益も残念ながら42パーセントほど下がったというところでございます。
配当金でございます。1株当たりの配当金、2017年6月期については9円、9円、18円ということでスタートいたしましたが、途中2回増配いたしまして、最終的には3円増配して21円ということをやらせていただきました。
今期については、新しく出たこのほぼ確定している純利益から算出しまして、12円ということで6円、6円。それにちょうど20周年ということもございまして、記念配当1円を含めまして、13円の配当を予定しているということを発表させていただきました。
新たな事業の開始について①
続きまして、新たな事業の開始についてでございます。
当社は、「人々の安全で快適な暮らしの提案を行う中で、豊かで健全な社会の実現を目指す」ということで、いわゆる分譲マンション・投資用マンションも含めて、住宅販売事業を展開している会社でございます。
また、安定収益として、アセットビジネスということで、マンションもここ数年で5棟ほど保有マンションを増やしておりますし、安定的な収入を取れるようになっているところでございます。
しかしながら不動産の開発、マンションだけでは将来的な展望も含めて、どうなのかなということもありまして、1年ぐらい前からホテル事業に参入したいということをお話させていただいたわけでございますが、ここについてはご存知のように、インバウンドの増加も、当然ながらもっともっとあるんだろうなと期待もできます。
また内閣府が発表している「国民生活に関する世論調査」によりますと、「今後、生活のどのような面に力を入れたいか」という調査で「レジャー・余暇生活」をあげる方が1983年以来連続して第1位を占めているわけでございます。
そういう意味で、国内の旅行者というのも、安定的に推移しているし、また、増えてきているということでございます。
新たな事業の開始について②
これはインバウンドと違って、急激に減っていくことも急激に増えていくことも多分ないんではないかと思いますが、安定的に推移している。このへんの方々のニーズを捉えたコンパクトで比較的安いB&B型のローサイドホテル、そういったものも将来的に開発できたらいいなと考えております。
B&Bというのはベッド・アンド・ブレックファストという意味で、朝食だけを出すような形、そういうコンパクトなものを展開できるかなと考えてるわけでございます。
また、チャンスがあればビジネスホテル等についても、当然ながらチャレンジをしていきたいと考えております。
新たな事業の開始について③
また今期、先日発表させていただきましたように、ホテル取得をいたしました。これも事業をスタートするきっかけになるかなということで、取得したわけでございますが、新規の土地からの開発についても、なんとか今期中には着工したいと、開発をはじめたいと考えている次第でございます。
先日、発表させていただきましたホテルでございますが、6ヶ所のホテルを購入させていただきました。
これはホテルを持ってる方の土地建物を当社が引き継いで買わせていただいたということで、経営するホテル運営会社も、もともとついているということでございます。
当社はそういうものを持たせていただいて、そういう意味では勉強もさせていただきたいということで、こういうものを持たせていただいたというところでございます。
それでは引き続きまして、業績については当社の財務経理部長の中嶋の方からご案内させていただきたいと思います。
貸借対照表
中嶋洋氏：ただいまご紹介いただきました中嶋でございます。
業績につきましては、私から簡単にご説明させていただきます。概況のところで説明しているのもありますので、一部重なりますが、そのあたりはご了承ください。
では早速、貸借対照表から説明させていただきます。
総資産は46億円増加した235億円となりました。内訳ですが、流動資産は38億円増加した197億円。その内訳ですが、現金および預金で15億円増加した41億円となりました。
続きましてたな卸資産ですが、25億円増加した154億円となっております。
続きまして固定資産ですが、固定資産は8億円増加した38億円となっています。38億円の内訳ですが、有形固定資産が8億円増加した36億円となっております。増加の内容としましては、開発物件を自社保有に切り替え、目的変更したものによるものです。
続きまして負債にまいります。負債は35億円増加した166億円となりました。その内訳ですが、長短の借入が25億円増加した148億円となりました。
その他流動負債につきましては、7億円減少した16億円となっております。主に買掛金が減ったことによるものです。
続きまして純資産ですが、純資産は10億円増加した69億円となっております。内容としましては当期純利益を計上したことにより、14億6,000万円増加しましたが、一方で配当金の支払いをしたことにより、4億5,000万円減少しました。
相殺しまして、10億円増加となっております。以上が貸借対照表の説明になります。
2017年6月期 貸借対照表 主要数値
ただいまの説明の主要数値をグラフ化したものになっております。現金および預金は2014年6月期に比べ、19億円増加した1.9倍ほどの41億円となりました。
なお、目標としてました2014年の2倍程度の40億円は達成しております。続きまして、たな卸資産ですが、たな卸資産は2014年6月期に比べまして、右肩上がりで約2倍の数字となっております。
続きまして長・短の借入ですが、土地の仕入れの増加の分は、無事資金調達が出来ております。続きまして株主資本ですが、2014年6月期に比べまして、約2倍の69億円となっております。
折れ線グラフのNet D/E ratioですが、1.56倍となっております。目標としましては、1倍を目指しておりましたが、1.56倍となっております。
ただ自己資本の金額を見ますと、だいぶ増えてきておりますので、財務内容は安定してきているということが、わかっていただけると思います。
損益計算書
続きまして損益計算書の説明をさせていただきます。売上高は前年同期と比較して、0.5パーセント増の金額としては8,400万円増加して、177億円となりました。
事業内容別に説明しますと、不動産開発販売の売上は、前年同期と比較しまして、一棟一括販売があったことと、土地の転売を主な要因としまして、14億円ほど増加しております。
仕入販売の売上は、当期5戸販売したことにより、2億3,000万円計上しておりますが、前年同期は一棟販売があった影響で、5億円の減少となっております。
仲介および賃貸の売上につきましては、1億7,000万円増加しております。以上の結果、売上高は8,400万円増加いたしました。
続きまして売上総利益ですが、売上総利益は5億円増加して、38億円となりました。売上総利益率は2.8パーセント増加して、21.5パーセントとなりました。
これは先ほどから申してます通り、一棟一括販売があったため、利益率が上がっております。販管費は9,900万円増加して、14億円となっております。
これは一棟一括販売の仲介手数料と、証券代行の変更にともなう手数料の増加によるものが大きい要因となっております。
営業利益につきましては、20.6パーセント増加した24億1,000万円となっております。営業利益率は、13.6パーセントとなりました。
続きまして営業外費用ですが、営業外費用は前年同期比より2,700万円減少してますが、これは調達金利の低下による減少と、前期には投資有価証券の売却損を計上したことが要因となっております。
経常利益は25.5パーセントの増加で21億5,000万円となっております。経常利益率は12.1パーセント。特別損益につきましては、なかったため同額が税引前当期純利益となっております。
ここから税金等を差し引きまして、当期純利益は28.6パーセント増加した14億6,000万円となっております。
当期純利益率につきましては、8.2パーセントとなりました。以上が、損益計算書の説明になります。
損益計算書 主要数値
次に、ただ今の主要数値をグラフ化したものになっております。
まず、折れ線グラフを見ていただくとわかるのですが、当期と同じくらいの利益率になっている2015年6月期の利益率です。
2015年6月期は分譲の1棟と店舗売却があり、利益率が高くなっておりました。
次に売上高の推移である棒グラフを見ますと、当期と2016年の売上率は、ほぼ近い数字になっております。
当期は一棟一括販売があったために前期より利益率が高くなっていることがわかると思います。
キャッシュ・フロー計算書
続きまして、キャッシュ・フローの説明をさせていただきます。
営業活動によるキャッシュ・フローですが、営業活動により支出した資金は17億円となっており減少しています。
内訳ですが、税引前利益により21億円の増加があった一方で、棚卸資産の増減により26億円の減少、税金の支払いにより6億円の減少、その他買掛金等の増減をネットして6億円の減少となっております。
この結果、営業活動によるキャッシュ・フローは17億円の減少となりました。
続きまして投資活動によるキャッシュ・フローですが、投資活動により支出した資金は4億円となっております。これは有形固定資産の収益物件の取得によるものとなっております。
続きまして、財務活動によるキャッシュ・フロー ですが、財務活動により獲得した資金は37億円です。
これはプロジェクトや収益物件の取得資金が無事調達できたことが増加の要因となっております。
以上の結果、現金同等物の期末残高としましては、前期と比べ15億円増加した41億円になります。
株式の状況
続きまして、株式関係の説明をさせていただきます。
株式の状況につきましては、株主数が13,009名となりました。前期末の6月末が11,143名でしたので、1866名の増加となっております。
次に所有者別株式分布状況をみますと、前期末と大きく変わっているところが、外国人の比率が高くなっております。前期が1.07パーセントで（今期は）2.74パーセント増加した3.81パーセントとなります。
外国人の株主数が13名、株式数でいきますと、68万8,000株の増加となっております。
大株主の上位10名ですが、2社増えております。
続きまして、所有株式数別株主分布状況です。これをみますと、前期に比べて個人の1単元から5単元までの株主が1,833名増加しております。
各種指標
次に各種指標になっていますが、10年間の推移を表示しております。参考までにご覧ください。以上が業績についての説明になります。
「ものづくり」へのこだわりと開発物件の紹介については後ほど（資料を）ご覧になっていただきたいと思います。
以上をもちまして、当社2017年6月期の説明を終わらせていただきます。ご清聴ありがとうございました。