2017年3月期 決算説明会
川合秀司氏（以下、川合）：みなさま、こんにちは。ただ今より2017年3月期の決算概要、そして2018年の3月期の予想につきまして、ご報告を申し上げます。本日は大変お忙しい中、ご出席を賜りまして誠にありがとうございます。それではさっそく説明に入らせていただきます。
2017年3月期実績ハイライト
まず2017年3月期の決算の概要です。お手元の配布資料4ページにあるように、中間決算の発表時の上方修正、そして第3クォーターの発表時の予想どおりの着地となりました。
9期連続で増収増益、最高益を更新することができました。営業利益、経常利益ともに1,200億円を突破をし、EPS（1株当たり利益）も初めて1,000円になりました。
残念ながら、受注高は上期まで10パーセント増で推移していましたが、とくに第3四半期の低迷が影響し、通期ではマイナス5.4パーセントの6,552億円という情けない結果で終わりました。
そして3月末の入居率の状況ですが、家賃ベースの入居率は96.9パーセント、前年対比では0.1ポイントの改善です。
件数ベースの入居率は、0.3ポイント改善し、97.9パーセント。それぞれ空き家率に置き換えると、家賃ベースが3.1パーセント、件数ベースの空き家率が2.1パーセントということで、過去最良の空き家率になりました。
株主還元ですが、年間配当金は当期純利益821億、EPS1,019円をベースに、配当性向の50パーセント。予定していた期末配当金10円増配し、年間配当としては昨年対比で104円増配の536円が年間配当です。
そして今年度の自己株式取得・償却の予定ですが、2017年3月期の当期純利益の30パーセント、247億円、158万株を取得し、来年の3月末に償却する予定です。配当金と自己株式の取得を合わせて、方針どおりの総還元性向80パーセントです。
2017年3月のROEにつきましては3.8ポイント改善し、31.2パーセントになりました。ROEが30パーセント台に乗りました。そして前年度の自己株式取得の実績は202億円、122万株を昨年度中に取得し、3月31日付で償却手続きを済ませています。
損益の状況
続きまして、損益の状況です。先ほどご説明を申し上げたとおり、9期連続で増収増益、過去最高を更新をすることができました。売上高については6.1パーセント増の1兆4,971億円。営業利益は1,201億円。前年対比で19パーセント増です。
そして経常利益も18パーセント増の1,245億。当期純利益は821億円。これは前年対比で22.1パーセント増という結果です。第2四半期が終わったところで上方修正しました。計画に対し、売上は99.9パーセントの達成率です。
営業利益は1,180億円の計画に対し、21億円上振れの101.8パーセントの達成率。経常利益も1,220億の計画に対し1,245億、102パーセントの達成率です。そして当期純利益は、計画どおりの821億円となりました。
セグメント別損益（建設事業）建設セグメント①
セグメント別の状況ですが、まずは建設事業の分野です。完成工事高は、前年比4.8パーセント増の6,239億円。
完成工事総利益は12.1パーセント増の1,976億円。販売費を差し引いた営業利益は20.9パーセント増の1,091億円となりました。
セグメント別損益（建設事業）建設セグメント②
完成工事の利益率の変動です。利益率の結果は2.1ポイント改善し31.7パーセントです。前期との差額で申し上げますと、2年続けて値上げをした効果が約0.9ポイント出ています。
反対に労務費は前期比で1ポイントの改善となっていますが、こちらは2020年の東京オリンピックの工事の発注が予想をしていたよりも遅れているようです。
想定した労務費が上昇しなかったことと、当社の社内的な事情で、西日本のエリアからの応援費用等が想定よりも順調に職人・業者の確保ができたことで、1ポイントの改善となっています。
資材費、為替の変動に関しては、ほぼ想定どおりの結果です。前年比では0.1ポイントずつの改善という結果で、トータル2.1ポイントの粗利益率の改善となりました。
中間期が終わったところで、通期の見通しとして、30パーセントの期初計画から31.4パーセントの通期見通しに上方修正をさせていただきましたが、結果として、通期でさらに利益率が0.3ポイント改善して着地したという結果です。
セグメント別損益（不動産事業）不動産セグメント①
不動産事業の業績です。8ページをご覧ください。売上高については6.4パーセント増の8,246億円。売上総利益については16.1パーセント増の727億円。営業利益は31.5パーセント増の296億円となりました。
結果、不動産事業分野の粗利益率については0.7ポイント改善し8.8パーセント。営業利益率が同様に0.7ポイント改善し、3.6パーセントに上昇しています。
これは管理戸数、一括借り上げの物件が、順調に増加して、稼働率も上昇したことで、家賃収入が増加、連帯保証人代行会社であるハウスリーブの利用者が増加したことによるものです。
資料集の最後のページにも出ていますが、1月の時点で私どもが管理させていただいている、一括借り上げを含めた管理物件が事業用・居住用を含めて100万戸に到達しました。
資料集の一番最後のページに管理戸数・管理家賃総額という推移が出ておりますが、3月の末の時点では事業用物件が3万6,500戸。居住用のアパートやマンションが97万8,000戸という状況です。
そしてこの管理戸数のうち、アパートやマンションの居住用物件にお住まいいただいている入居者の数ですが、190万人を超えて200万人に迫ろうとしています。
直近の国政調査によると日本人の人口が1億2,600万人であり、66人に1人が大東建託グループが建設・管理をさせていただいている物件にお住まいいただいている計算です。
賃貸物件にお住まいの方は全体で約4割強ということですので、賃貸住宅に住んでおられる方を分母に取りますと、26人に1人が私どもが管理している物件にお住まいいただいている計算です。
政令指定都市で例えると、札幌市の人口が195万人ですので、ほぼ札幌市の人口と同じぐらいの方々が日本全国でご利用いただいており、都道府県別で見ると群馬県、栃木県が196万人、岡山県、あるいは福島県が190万人という人口で、地方の都道府県とほぼ同数の方々にご利用いただいています。
セグメント別損益（不動産事業）不動産セグメント②
9ページ、不動産事業分野の粗利益率の状況です。粗利益率が0.7ポイント改善して、8.8パーセントになっています。
セグメント別損益（その他事業）その他セグメント
その他のセグメントのその他事業の状況です。売上高は485億円で17.1パーセント増。売上総利益は2パーセント減の152億円になっています。営業利益は16.8パーセント減の74億円です。
売上総利益が2パーセント減少しているのは、LPガスを供給をしているガスバル事業のバルクタンクの、将来の交換費用の資産除去の債務としての引当金を22億円計上したことが粗利益額のマイナスになっています。
販管費の推移
資料の11ページをご覧ください。販売費および一般管理費の状況です。販管費の総額は7.8パーセント増の1,654億円となりました。
120億円増額の内訳は、人件費が約31億円、広告宣伝費が59億円、その他の一般経費が30億円という内訳です。売上高販管費率に関して、ほぼ横ばいの11.0パーセントです。
連結貸借対照表
12ページは、バランスシートの状況です。2017年3月末の総資産の状況は、528億円増加の7,814億円となりました。
負債は259億円増の5,059億円。純資産は269億円増加し2,754億円となりました。この結果、自己資本比率は1ポイント上昇し、35.3パーセントとなりました。ROEは3.8ポイント上昇し31.2パーセントになりました。
キャッシュフローの状況
13ページ、キャッシュフローの状況です。営業活動によるキャッシュフローは1,240億円の獲得となりました。税金等調整前の当期純利益が1,239億円です。
投資活動によるキャッシュフローは、334億円の使用という結果になっています。情報システムの開発による、ソフトウェアの取得等で121億円、社債等、有価証券の取得で117億円、太陽光発電のパネルの取得が70億円、そして単独展示場・研修所用地の取得で40億円を使用したものによるものです。
財務活動によるキャッシュフローは、722億円の使用となりました。これは主に、配当金の支払いで364億円、自己株取得で202億円、そして借入金の返済に171億円という内訳です。2017年3月末の現金及び現金同等物の期末残高は、昨年末と比較すると、175億円増加をして2,001億円です。
受注高の推移（前期比較）
続きまして14ページ以降、営業関連の経営指標に関する状況です。まずみなさまの関心が深い、受注高先行指標ですが、通期の受注金額が5.4パーセント減の6,552億円で終わりました。
上半期が終わったところまでは、10.5パーセント増という状況でしたが、下半期に入ると急ブレーキがかかり、とくに第3四半期に低迷をした結果、下半期が83パーセントという状況で、通期ではマイナス5.4パーセントで終わりました。
地域別の受注高
15ページに、地域別の受注金額の前年対比が出ています。
多くのエリアで、受注金額が前年割れしています。前年対比でプラスになった地域は、中国、四国エリアのみです。その他のエリアについては、1桁から10パーセント内外のマイナスです。
受注工事残高の推移（前期比較）
16ページは受注工事残高の結果です。3月末の受注工事残高は、前年比で0.6パーセント増加の8,964億円となりました。ほぼ横ばい、微増という結果です。
営業人員と1人当たり受注高の推移（前期推移）
17ページは、オーナー様向けの建築営業部隊の要員数、あるいは営業効率の指標です。3月末の建築営業の、オーナー様向けの営業マンの数は、前期末比較で37人減少、3,383名ということで1.1パーセント減少させてしまいました。
4月1日の時点では、3,410名とやや増員となっていますが、期末に向けて3,500名まで増員していく計画です。
受注総額が前年割れという結果の内容も、1人当たりの月当たりの受注金額が、前年比で約8パーセントほど、139万円ダウンしています。1,635万円で終わりました。
1年間の受注金額が1億9,620万円。昨年の月当たり1,774万円、年間受注金額の2億1,288万円から8パーセントダウンしています。結果、要員数もマイナスになり、1人当たりの営業効率もダウンしたことで、年間では受注金額が5パーセントほど減少となりました。
中層比率と建替比率の推移（前期比較）
18ページの中層比率・建替比率等ですが、3階建以上の中層物件の比率はやや上昇という結果です。1.7ポイント上昇し、全体の22パーセントが中層物件の比率になっています。
そして建替比率は、他社が建築をした築古物件の建替案件については、ほぼ同水準の31.7パーセントが自社物件を含めた建替比率になっています。
当社が管理させていただいている築年数30年以上の古い物件については、全体の4.5パーセントが建替物件ということですが、これの主な内訳は、事業用物件の建替物件が大半です。
受注単価のキャンセル率の推移（前期比較）
19ページは1件あたりの受注単価とキャンセル率です。1件当たりの受注単価については、3.5パーセント増の320万円ほど大きくなり、1物件当たりの受注単価が9,602万円になっています。キャンセル率は1.5ポイント悪化しています。
ただし、この1.5ポイントは新規の受注が不振を極めており、受注金額が増加しなかったことで、キャンセル額そのものは4パーセントぐらいの増加ですが、結果としてキャンセル率が1.5パーセント悪化したという状況です。
入居者斡旋件数の推移
続きまして、入居者の斡旋状況です。1年間の入居者斡旋件数は、前年比5.4パーセント増の281,476件。アパートやマンションの居住用が、5.6パーセント増の278,693件。貸倉庫、貸工場、貸店舗といった事業用物件に関しては、10.6パーセント減の2,783件という結果です。
家賃ベース入居率（3月）※の推移
その結果、入居率の状況ですが、過去最良の状況で3月末を締め括っています。家賃ベースの入居率が、居住用物件が96.9パーセント。事業用物件が98.3パーセント。それぞれ0.1ポイント上昇した結果です。
居住用の96.9パーセントという、家賃ベースの入居率状況は、空き家率で3.1パーセントということですが、1年間の稼働で見ると、1年間の空室が年間で11日。月当たりにすると0.9日という空き家状況です。
件数入居率（3月末）※の推移
件数ベースの空き家率です。3月末で管理戸数が100万戸を超える状況での入居率で、居住用物件に関しては0.4ポイント改善し、97.9パーセント。事業用物件については、0.1ポイント改善し、97.6パーセントという結果です。
地域別家賃ベース入居率（3月：住居用）
地域別の空き家率・入居率の状況です。3月末を97パーセント台で終えているところが、入居率の高いもの順に申し上げますと、中国、九州・沖縄、東海、そして東北エリアです。
96パーセント台が、関東、近畿、四国、甲信越・北陸という状況で、昨年秋口ぐらいから、貸家の供給過剰による空室率の悪化ということが新聞報道等で散見されるようになってきましたが、私どもの管理をさせていただいている物件に関しては、空き家率の不安はありません。
損益計画
続いて、今年度2018年3月期の計画をご説明します。まず売上利益計画です。昨年度、受注実績が低迷しましたが、おかげさまで受注工事残高については、微増ですが、豊富な受注工事残高8,964億円を背景に、完成工事利益率が約1ポイントほど悪化をする見込みを立てていますが、10期連続で増収増益し、過去最高益を計画しています。
売上高は5.9パーセント増の1兆5,850億円。営業利益は3.2パーセント増の1,240億円。経常利益は2.8パーセント増の1,280億円。当期純利益は4.7パーセント増の860億円を計画しています。
完成工事高／完成工事総利益率の計画
完成工事の利益率の見通しです。完成工事高4.5パーセント増の6,520億円を計画していますが、完成工事の総利益は0.8パーセント増の1,993億円。完成工事の粗利益率が1.1ポイント悪化する見通しを立ています。
31.7パーセントに改善した前期でしたが、東日本大震災の復興需要に伴い、そして2020年の東京オリンピックに向けた工事がいよいよ本格化してくる予想になっています。
一昨年、その前の年と2年続けて販売価格の改定も行いましたが、ここ2年、売上、販売価格は改定していないため、1.1ポイント悪化の見込みを立てています。この1.1ポイント悪化の要因は、労務費関係が1.5ポイント、原価が上昇するという見通しを立てています。
資材費、あるいは為替等については、0.1ポイントぐらいずつの変動ということです。そして、住宅支援機構等の、2次融資の融資債権の売却をします。
これが売上の、利益の繰り延べをしていたので、ローンの返済期間に応じ、繰り延べをしていた部分が、この債権の売却をすることで、粗利益が戻ってくるというものがあります。
この結果で0.6ポイント、粗利益額に計上されるということで、結果として1.7ポイントの原価の資材費・為替を含めた悪化に加え、0.6ポイントが原価の改善部分ということで、差し引き1.1ポイントの利益率の悪化を見込んでいます。
受注高の計画
今年度の受注計画です。昨年5パーセントほど受注がマイナスになりました。今年度も、営業力の強化に向けて再度注力します。
建築営業の要員数は、前年度末比で117名増員し、3,500名の要員体制に拡充していく予定です。
1人当たりの月当たりの受注金額も1,650万円と、前期比で15万円アップさせ、年間の受注金額が約2億円という計画の元に、今年度は4.2パーセント増の6,830億円の受注計画を目標として設定しています。
受注計画6,830億円達成のための戦略①
今年度6,830億円の受注計画の戦略等について一部掲載しています。
賃貸市場の中長期的な入居需要を含め、営業拠点のスクラップアンドビルドを毎年のように行っています。
今年度の営業拠点の統廃合については、苫小牧支店を千歳支店に統合、そして、小松を金沢南、浜松東を掛川、米子を松江、鹿児島東を鹿児島と、この5つの拠点で営業体制をやや縮小させます。
反対に、世田谷南、新宿、名古屋港、こちらは愛知県の名古屋市、愛知県の東海市に東海支店、そして安城市に安城支店と5つの新しい拠点を開設します。
こちらは中長期にわたる貸家市場、あるいは人口動態を踏まえ、まだまだ営業体制の中で拡充が図っていけるところをピックアップし、7月に5支店を開設する予定です。
受注計画6,830億円達成のための戦略②
今まで私どもとお取引がなかったお客様との営業開拓、私どもとお取引をいただいた顧客様への営業と、両面から対応していく予定です。
決算の説明会の度に、みなさまからもお問い合わせがありますが、おかげさまで過去にお取引をいただいたオーナー様、全国に10万名を超えるお客様がいらっしゃるわけですが、ありがたく毎月の集金額の中には6割以上がリピートのオーダーをいただいています。
しかし、リピートのオーダーがあまりにも増えすぎることは、中長期にわたる営業力の弱体化につながるという観点のもとで、他社で建築されておられる顧客さんを含めて、新規のお客様への営業開拓を、昨年度の下半期ぐらいから改めて注力しています。
結果として、リピート率が落ちるどころか上昇している状況であり、29ページの1番にあるように、創業以来44年間、午前中は新規のお客様の開拓訪問の時間を徹底確保しています。ここを改めてもう一度、基本に戻って営業活動をしっかりやろうということで、昨年の下期から取り組んでいます。
午後の時間は、有望な顧客様になるであろう見込み客の追客の時間に徹底的に時間を使おうということで、教育も含めて取り組んでいく予定でごす。
そしてこれまでどおり、当社の大きな源泉であるリピートのお客様への継続的な訪問、これは地方銀行さんをはじめ、地元の金融機関さんとのグリップの強化、そして地元の税理士さんとの連携プレーも含めまして、今後の資産承継あるいは相続対策を含めたアセットサポートサービスの強化に取り組んでいく予定です。
金融機関とのグリップ強化
そして30ページ、建設資金のアパートローンの調達先のグラフが出ています。 昨年度の結果も前年度に引き続き、地方銀行さんからアパートローンの調達をされておられる方が全体の6割を超える状況になっており、昨年度の特徴として、長期の固定資金が獲得できる、住宅支援機構の長期固定ローンを利用されるお客様が約10パーセント弱に増加しているのが昨年度の特徴だと思います。
入居者斡旋・入居率の計画
入居者の斡旋計画については、5.9パーセント増の29万8,000件を計画しています。アパートやマンションの居住系が6パーセント増の29万5,300件、事業用物件はマイナス3パーセントの2,700件を計画しています。
入居者斡旋件数298,00件達成のための戦略①
主な入居者の斡旋活動の内容を掲載しています。継続して賃貸営業力の強化を図ってまいりますが、今年度入居者の斡旋体制を一部変更する予定です。
入居者斡旋件数298,00件達成のための戦略②
そこに新リーシング体制と書いてありますが、これまでは大東建託の中に「賃貸営業課」という入居者斡旋部隊がいました。
今後の100万戸を超える管理戸数、そして毎年7万戸に迫る新築物件の供給を、さらに入居者斡旋力を強化するため、大東建託リーシングという仲介専門の会社を設立しました。
こちらは5月から移行していく予定です。そして不動産会社様向けの営業に関しては、4月1日付で社名変更しておりますが、以前の大東建物管理を改めて、大東建託パートナーズということで不動産業者様向けの営業を担当します。
これについては、実質的には来月5月から、順次宅建業の免許の取得に合わせて体制を変更していく予定です。
コーポレートブランドの再構築
3月の下旬に、大東建託グループの新しいブランドメッセージを策定しました。「生きることは、託すこと。」というブランドメッセージをつくりました。
管理戸数が100万戸を超え、賃貸住宅分野においてトップ企業として、よりお客様から信頼され、株主のみなさまからもご評価をされるような会社にしていきたいという思いを込めて、新しいメッセージをつくりました。
2017年3月期 株主還元
株主還元策について、結果と今年度の計画をご説明します。まず2017年3月期の株主還元の結果です。総還元性向80パーセントです。
1株あたりの年間配当金については、中間配当実施済みの238円。期末の配当金は予定していたものよりも10円増配の298円を6月の株主総会に上程する予定です。
結果として、年間配当金が104円増配の536円、配当性向が50パーセントです。
そして、自社株買いは、今年度取得をしていく予定ですが、前年度の821億円の純利益の30パーセント分、247億円・158万株を上限に自社株買いを今年度もする予定です。総還元性向80パーセントです。
2018年3月期 株主還元
2018年3月期の株主還元の計画です。 今年度の配当金の予定は前期比23円増配の559円、1株あたりの利益1,118円をベースに50パーセントの配当性向、中間配当が279円、期末配当で280円を計画しました。
自己株式取得に関しても、大きな資金需要がない限り、自社株買いを今年度の当期純利益の30パーセント分やる予定です。合わせて総還元性向が80パーセントです。
ROEは、以前より株主のみなさまに20パーセント以上をコミットメントしています。前年度実績として31.2パーセントまで上昇しましたが、今年度の計画はROE30パーセントです。私からのご説明は以上です。ありがとうございました。