グッドコムアセット、2Qは大幅増収増益　ファンドへの販売とLivenup Group連結が寄与

目次

長嶋義和氏（以下、長嶋）：株式会社グッドコムアセット代表取締役社長の長嶋です。2026年10月期第2四半期の決算と通期の業績見通し、および中期経営計画についてご説明します。よろしくお願いします。

2Q決算ハイライト

まず、決算サマリーです。第2四半期の業績は、売上高293億9,000万円で、前期比53.2パーセント増と大幅に増収しました。

また、営業利益は25億7,000万円で前期比61パーセント増、経常利益は21億7,000万円で前期比43.9パーセント増、中間純利益は14億1,000万円で前期比41.2パーセント増と、大幅な増益となりました。

通期計画の達成に向けても、順調に進捗しています。

2Qサマリー（連結損益計算書）

増収増益の主な要因は、約180億円規模の第5号ファンドへの売却と、前期に子会社化したLivenup Groupの連結による戸建物件などの販売収益です。

2Qサマリー（連結貸借対照表）

第1四半期からの財政状態の変化については、ファンドへの売却により現預金が増加し、棚卸資産や有利子負債が減少しましたが、今期の業績達成に向けた販売物件は確保しています。

FY2026通期業績予想

通期の業績見通しについてご説明します。2026年10月期の業績予想は、売上高792億8,000万円、営業利益77億2,000万円、経常利益68億4,000万円、当期純利益45億4,000万円と、大幅な増収増益を見込んでいます。

業績予想の前提についてご説明します。不動産ファンド事業では、第5号ファンドに続き、第4四半期に約400億円の物件をファンドへ販売する予定です。また、上場リートを視野に入れて情報収集を進めています。

仕入については、今期の販売物件をすでに確保しており、来期以降の物件仕入も加速していきます。

リテールセールスについては、少数精鋭の体制で富裕層をターゲットとした効果的な営業を実施していきます。また、子会社化したLivenup Groupの売上高90億円が、今期は通期で寄与します。

M&Aについては、複数の案件を検討しており、シナジー効果の高い候補先を選定中です。Livenup Groupは管理物件拡大を目的に、不動産管理会社を子会社化しました。

広告宣伝については、テレビCMを休止しましたが、東京ヴェルディのスポンサー契約は継続しています。

株主還元については、上場10周年記念の株主優待として、1,000株以上を保有する株主に年間10万円分のデジタルギフトを贈呈しています。また、配当は9期連続の増配を予想しており、1株あたり46円としています。継続的に株主還元策の検討も行っています。

第5号ファンドが組成

不動産ファンド事業の状況について詳しくご説明します。4月30日に約180億円規模の第5号ファンドが予定どおり組成され、当社ブランドマンション「GENOVIA」の10物件が組成されました。

第5号ファンドが組成

第5号ファンドは、賃貸需要の高いさまざまなエリアの物件ポートフォリオで構成されており、物件規模も拡大しています。

不動産ファンドの組成実績

現在までの実績として、5つのファンドで総額612億円のファンドが組成されています。今期はさらに総額約400億円のファンド組成を予定しており、第1号ファンドからの累計で1,000億円以上に達する見込みです。

リートへの展開

そのため、次の第2フェーズとして、上場リートや私募リートを開始し、一般の個人投資家や機関投資家への展開を進めていきます。

リートへの物件売却により運用資産を拡大し、ストック収入をさらに積み上げていきます。リート開始後もファンド組成を継続し、運用資産を拡大していきます。

ファンド組入物件

こちらのスライドは、第1号から第5号まで組成された物件のロケーションを示しています。賃貸需要の高い都心を中心とした物件構成が特徴です。

仕入実績

仕入の状況について詳しくご説明します。6月12日時点で、19棟1,462戸を仕入れています。

手付金のみで1,183億円相当の物件を確保

当社の主な仕入方法には、手付金のみで仕入れることが可能という特徴があります。そのため、仕入契約などを締結しても前渡金のみが計上され、実際の仕入総額は貸借対照表に計上されないという大きな特徴があります。

実際に契約済みの仕入総額は768億円で、実質的には1,183億円相当の物件を確保している状態です。

グッドコムアセットのパイプラインの状況

6月12日時点における当社のパイプラインです。10棟584戸は第5号ファンドとしてすでに組成済みです。

グッドコムアセットのパイプラインの状況

来期以降の販売物件については、仕入が順調に進んでおり、物件規模も大型化する傾向にあります。

グッドコムアセットの供給実績

6月12日時点における当社の供給実績についてです。東京23区を中心に合計181棟となっています。また、1都3県および関西では合計235棟、総戸数は1万2,848戸となっています。

入居率の実績

入居率の実績は、コロナ禍でもほぼ100パーセントの高い水準を維持しました。

戸建販売を中心としたビジネスモデル

Livenup Groupの状況について詳しくご説明します。前期に戸建事業を主力とするLivenup Groupを子会社化し、当社グループの事業領域を拡大しました。

同社が手掛ける戸建住宅は、東京都心や城南地区を中心に供給しており、高い需要から販売は好調です。既存事業の拡大に加え、M&Aを通じた新規事業による業績拡大も成長戦略の1つとしています。

今期の売上高予想は90億円で、当社グループの通期決算に寄与する見込みです。

M&Aによる事業拡張戦略

M&Aによる事業拡張戦略についてです。事業領域を「売買関連」「安定収益」「事業承継」の3つに大別し、各事業を内部成長させながら、「事業承継」を通じて事業領域を広げていきます。

M&Aは事業拡大の成長ドライバーとして位置づけており、これまでに7社のM&Aを実施しました。当社グループの傘下に入ったことで信用力も向上したことから、今後もM&Aをさらに加速させたいと考えています。

Livenup Groupのパイプラインの状況

Livenup Groupのパイプラインです。戸建物件を中心に、ビル、マンション、医療ケアなどさまざまなアセットを取り扱っています。

Livenup Groupのパイプラインの状況

6月1日時点で、収益不動産は151戸、戸建物件や土地は57件です。

M&Aの状況

M&Aの状況について詳しくご説明します。2025年にM&Aを行った2社は順調に推移しています。Livenup Groupについては先ほどご説明したとおりです。

日成アドバンスは、同社の流通ルートを活用して関西の優良物件を仕入れ、当社ブランド「GENOVIA」シリーズとして販売しています。引き続き、関西物件の取り込みを進めるとともに、リートへの組み入れも検討します。

2026年については、現在、建設会社などのM&Aに関して、事業シナジーや収益への寄与が確実に見込まれる会社をスクリーニングし、デューデリジェンスを実施して厳選しています。

また、その他の新規M&A案件の情報についても、積極的に検討を進めていきます。

上場10周年と記念優待

株主優待と株主還元の状況について詳しくご説明します。当社は2026年に東京証券取引所JASDAQへの新規上場から10周年を迎えます。

過去にもさまざまな記念株主還元を実施してきましたが、今回も2026年の上場10周年を記念して、記念優待を実施します。

上場10周年と記念優待

今回の記念優待は、2026年4月末を基準日として実施しました。次回は10月末を基準日として実施します。

1,000株以上を保有されている方に、年間合計で10万円相当のデジタルギフトを贈呈します。具体的には、5万円分のギフトを2回お渡しする予定です。

1,000株を保有する株主さまの年間利回りは、配当を含めると約10パーセントとなります。交換先は、各種電子マネーなどから自由に選べるため、非常に利便性の高い優待となっています。

配当及び自己株式

配当は9期連続の増配を予定しており、9年間で約9倍となります。また、自己株式の取得については過去4回実施しており、取得した自己株式は株式報酬やM&Aの対価として有効活用していきます。

目指す姿と基本方針

続いて、中期経営計画についてご説明します。

当社が目指す姿は「2030年10月期決算発表までに、不動産会社の時価総額ランキング上位に入る」です。日本の不動産業界には、時価総額が大きい優良企業が多く存在します。

当社は、そうした企業に追いつき追い越すという思いから、「21世紀を代表する不動産会社を創る」というビジョンを掲げています。

VISION実現に向けた施策

ビジョンの実現に向けた施策として、当社グループの強みを活かし、スピードを重視した戦略遂行で業績を拡大し、時価総額の向上を目指します。

不動産ファンド事業の強化による「既存ビジネスの成長」と「積極的なM&A」という2つの戦略でシナジーを追求し、キャッシュ・フローの創出および業績拡大を推進し、時価総額の最大化を図ります。

中期経営計画の業績目標

中期経営計画の業績目標として「2030年10月期に売上高6,000億円の達成」を掲げています。

これを実現するための成長エンジンとして、物件エリアの拡大、新コンセプトのブランドマンション、不動産ファンドの規模拡大、上場リートへの展開、M&Aによるグローバル展開、ホテルなどのM&Aによるラインナップ拡大、建設会社のM&Aによる内製化および供給力増強を掲げています。

M&Aの実績

これまでのM&Aの主な実績です。日成アドバンスとの資本業務提携は、関西エリアにおける自社物件の供給および販売強化を目的に実施しました。

Livenup Groupの子会社化は、戸建住宅事業・中古住宅事業への参入を通じた事業領域の拡大、東京・神奈川における不動産管理戸数の増加によるストック収入の強化、さらにはM&Aの豊富な実績や知見を当社のM&A成長戦略に活かすことを目的として実施しました。

ルームバンクインシュアの子会社化は、入居者の連帯保証人を引き受けることで家賃などの未収リスクを解消し、不動産管理事業における入居者囲い込みによる収益拡大を目的として実施しました。

今後も積極的にM&Aを実施し、業績拡大を目指していきます。

日成アドバンスとの資本業務提携により、関西エリアの仕入を拡大

日成アドバンスの本拠地である大阪は、人口の転入超過が続いています。2025年には大阪・関西万博が開催され、2030年頃には統合型リゾートの開業も見込まれています。

これに伴い雇用の創出が期待され、運営に従事する方々を中心に賃貸需要が高まると予測しています。そのため、当社は同社と連携し、大阪での物件を積極的に取り込んでいきたいと考えています。

成長戦略

成長戦略の1つであるM&A戦略については、入口戦略である「建設会社やデベロッパーのM&A」と出口戦略である「上場リートを含めた不動産ファンド事業の拡大」を活用し、競争優位性を高めていきます。

また、エリアの拡大や供給物件のラインナップ拡大については、ホテル、少子高齢者向け住宅、オフィスビル、さらに海外物件も対象としたM&Aを積極的に推進し、総合的に企業価値を向上させていくシナリオです。

建設会社M&Aの狙い

建設会社のM&Aは、建設プロセスの内製化とスピードアップにより、物件供給力増強の実現を目的としています。

不動産プロセスには「仕入・開発」「建設」「販売・売却」「管理」の4つがありますが、そのうち「建設」のみが内製化されていません。この部分を内製化することで、すべてのプロセスを当社グループ内で完結させ、供給力をさらに強化できると考えています。

資産価値の高い自社ブランドマンションを展開

また、新ブランドマンションの準備も着実に進めています。従来の「GENOVIA」シリーズは、単身者からDINKS世帯向けに25平方メートルから40平方メートルの部屋を中心に展開しています。社宅としても利用できる設計で、1棟貸しの需要も多く、高い稼働率を維持しています。

新ブランド「G-classt」シリーズでは、店舗や医療関係施設などのテナントを誘致し、住戸は40平方メートルから70平方メートルの部屋を主体としています。

共働き世代やハイエンド層、あるいは東京都内のマンション価格高騰により購入を控える方々からの需要が高いと見込んでいます。

資産価値の高い自社ブランドマンションを展開

新ブランド「G-classt」の完成イメージです。ガラス張りで高級感と開放感のあるマンションと商業施設が共存する空間を提供していきます。

資産価値の高い自社ブランドマンションを展開

「G-classt」は安全祈願祭を実施するなど着工を開始しており、順調に建設を進めています。

以上で説明を終了します。ありがとうございました。

質疑応答：第2四半期の業績進捗について

司会者：「第2四半期は想定どおり