【速報版】三菱地所物流リート投資法人 2026年2月期決算説明

※当記事は速報版です。スライド情報は割愛している他、数値などに誤りが含まれる可能性がございます。正確な情報は決算短信・決算説明資料などの正式な開示資料、または追って公開予定の確定版記事にてご確認ください。

ご挨拶

三菱地所投資顧問の横田でございます。本日は三菱地所物流リート投資法人の2026年2月期、第19期の決算説明会にご参加くださり、誠にありがとうございます。早速ですが、決算説明会資料に沿ってご説明致します。

2025年10月以降の運用ハイライト

3ページをご覧ください。最初に当期の運用ハイライトについてご説明致します。まずは決算です。第19期は営業費用の一部後ろ倒しなどにより1口当たりの分配金は当初の予想を上回りました。また、既存ポートフォリオの継続鑑定評価額の増加に伴い1口当たりのNAVも向上しています。

次に、2025年4月に短期目標として巡航分配金の成長と含み益の還元を掲げていますが、2026年3月にMJロジパーク加須1及びMJロジパーク加須2の2物件を売却し、売却益約6.7億円を現在運用中の第20期に計上する予定です。一方、分配金の成長目標に関してはここ1年の環境変化を踏まえ、目標を見直すと共に追加の施策を講じます。

内部成長は第19期までに16期連続で賃料増額改定を実現し、当期における賃料増額はプラス6.8%となりました。その他、戦略的CAPEXの一環として物流施設の屋上に太陽光パネルの設置を予定するなど、賃料増額以外の収入増に向けた施策も推進しています。

外部成長に関しては、ブリッジSPCにてロジクロス船橋及びロジクロス名古屋みなとの追加取得を完了しています。ブリッジSPCへの出資を通じて配当を受領することで本投資法人の分配金にも寄与しています。

財務面では、近時の金融環境変化への対応として、借入金の固定比率や平均調達年限を柔軟に運営することを検討しています。また、LTVも不動産の時価に着目すべく、簿価ベースを主眼に置いた直近までの運用から時価ベースをメインの指標として運用する方針です。

1口当たり分配金の実績と予想

4ページをご覧ください。1口当たり分配金の実績と予想について説明致します。第19期は、第18期に取得した資産の通期寄与の他、修繕工事の厳選に伴う後ろ倒しや中止、リーシング報酬の支払い時期の後ろ倒しなどにより営業費用が減少したことを主因として1口当たりの分配金は前期比＋6円で着地しました。

後ろ倒しとなった各種営業費用は将来支出される可能性が高いことから、当該コスト相当分に関しては支出の平準化を企図し、利益超過配当を調整することで投資法人内に留保しています。

第20期以降は冒頭でご説明申し上げたMJロジパーク加須1及びMJロジパーク加須2の売却益を計上していますが、新たな物件取得による外部成長、物件売却に伴う含み益還元などは現時点の業績予想に織り込んでおらず、今後、更なる成長を目指します。

NOIの実績と予想

5ページをご覧ください。本投資法人のNOIの実績と予想についてです。グラフは2025年2月期から一年毎のNOIの推移となりますが、グラフの濃い青で示した同一物件ベースのNOIは2027年2月期までの2年間で約2.4%の成長、物件取得による外部成長などを含めたポートフォリオ全体では約3.8%の成長を見込んでいます。

空室が発生している一部の物件をグラフ中に課題物件と表記してお示ししており、2027年2月期は当該物件のダウンタイムにより一時的にNOIの減少が見込まれますが、早期のリースアップを実現し、更なるNOIの成長を目指します。

テナント退去の影響

5ページで課題物件と表記しお示ししましたが、現状、主に2物件で空室が発生する見込みとなっています。ページ左側の物件（LC福岡久山）は既存テナントから収受している賃料と周辺マーケットとの間で10%程度のレントギャップがあると認識しています。

テナントの退去は残念ではありますが、内部成長を加速させるチャンスであるとも考えており、積極的かつ強気なリーシングを展開し、空室の解消及び内部成長を目指します。

一方、ページ右の物件（LC厚木Ⅱ）に関してですが、周辺マーケットの需給環境は改善傾向にあるものの、足元やや緩和的な状況にあると認識しています。マーケット環境やテナントのニーズを分析し、三菱地所グループのリーシング力を発揮して早期空室の解消を目指します。

2025年4月公表 成長目標

7ページ以降で成長戦略についてご説明致します。本ページは2025年4月に設定した短期目標です。本投資法人は2年程度の短期目標として「巡航分配金年3.5%以上の成長」と、「年10億円程度の含み益の還元」を掲げていますが、次ページ以降でその詳細についてご説明致します。

分配金成長目標の見通し

8ページをご覧ください。分配金成長目標についてご説明致します。本投資法人は2年間に亘り年3.5%以上の巡航分配金成長を目標として掲げ、1年目に関しては目標を達成して2年目に入ります。

先ほどご説明申し上げましたとおり、本投資法人のポートフォリオにおける一時的な空室の発生や、ここ1年の想定以上の金利上昇や金融環境を踏まえ、当初の想定よりも事業環境の変動が大きいことから、環境に合わせて目標を変更させるべきと判断致しました。

変更後の分配金目標は直近の決算説明でお示ししていた1口当たり巡航分配金目標2,936円と同等に据え置くことと致します。一方、従前は賃料増額に伴う内部成長や戦略的CAPEX、LTVを活用した外部成長を分配金成長のドライバーと位置付けていましたが、これに加え、一時的な分配金の低下に対応するために含み益の還元を当面の間継続して実施すること、また、継続的利益超過分配の比率見直しなどを行います。

今後、空室の解消及びコスト上昇が落ち着き、上昇局面に転じるまでの間、年平均で1口当たりの分配金2,936円の実現を目指します。

売却益還元の実施

9ページをご覧ください。まず、売却益の還元についてですが、2026年3月末にMJロジパーク加須1及びMJロジパーク加須2の2物件を売却致しました。物件の選定にあたっては物件の規模や築年数、今後、本投資法人の運用にどの程度寄与できるかなどを勘案して決定しました。

当初、第19期末までに売却を完了できるよう活動していましたが、買主の都合もあり3月末の売却となってしまいました。本件売却に係る売却益は約6.7億円と想定しており、現在運用中の第20期に還元予定です。

先般お示しした短期目標では年10億円程度と目標を掲げておりましたが、実際に売却活動を実施した結果、売却益のボリュームは控えめとなったものの、当初取得価格合計約29億円の物件規模に対して6.7億円の売却益の実現ができたことは総じて良い取引であったと理解しています。

なお、本投資法人の手元には売却2物件の簿価相当分である約27億円が留保されていますが、物件取得や自己投資口取得、借入金返済などの選択肢から投資主価値向上に最も資する施策に充当する予定です。

ここまでは決算と本投資法人の成長目標に関するご報告でした。続きまして、本投資法人の投資口価格向上に向けた取り組みに関してご説明致します。

内部成長戦略

11ページをご覧ください。内部成長についてです。第19期においては、賃貸借契約期間の満了を迎えた区画に対してプラス6.8%の増額改定を実現し、16期連続で賃料増額改定を実現しました。第20期は幾つかの物件でテナントの退去が予定されているため更改未了の区画が多いものの、契約締結済の区画に関しては依然として増額トレンドが継続しています。

MJIA独自施策及び戦略的CAPEXによる内部成長

また、12ページでは賃料増額以外の内部成長に関して、当社独自の施策をご紹介致します。ページ左側は前期ご説明致しました収入増を企図した戦略的CAPEXについてです。物流施設の屋上に本投資法人自ら投資を行うことで太陽光パネルを設置し、売電事業者へ貸付を行う予定です。

本件取組を通じて想定されるNOI利回りは12.4%と非常に魅力的であり、現在、2物件で当該プロジェクトが進行中ですが、その他の物件においても同様の取り組みが実施可能か検討中です。その他、電力契約の見直しや建物固定資産税の見直しによる営業費用増加の抑制を目指し、成果を挙げています。

次ページ以降で外部成長戦略についてご説明致します。

外部成長戦略を実現するパイプライン

13ページをご覧ください。まずはパイプラインについてです。本日現在で、前期比同様、合計14物件、約94万平方メートルのパイプラインを確保しています。これらを活用し、マーケット環境を考慮しながら投資主価値向上に資する外部成長を実現して参ります。

ブリッジSPCの活用及びLLRとの協働スキームの進捗

14ページをご覧ください。本投資法人で活用しているブリッジスキームや今後検討しているSPCを介したスキームについてご説明致します。ページ左側ですが、2025年3月に公表した通り、ブリッジ手法の多様化を企図してブリッジSPCの運用を開始しています。

本SPCは2026年3月末までを追加取得期間として、最大800億円まで規模を拡大させることが可能でしたが、運用開始以降、ロジクロス船橋及びロジクロス名古屋みなとを追加取得し、当該期限までに全4物件、約798億円相当規模の物件の組み入れを完了しています。

本SPCには本投資法人も約19億円の出資を行っており、そこから得られる配当収入が本投資法人の分配金に与える影響は分配金ベースで1.0%程度と想定しています。

また、右上には本SPCに加え、第三者ブリッジに組み入れ済の物件の状況について明記しています。本日現在でブリッジに組み入れ済の物件は合計で8物件、本投資法人で取得する際の想定NOI利回りは4%中盤程度と現況の不動産取引マーケットと比較して魅力的な水準であり、今後のJ-REITマーケットや本投資法人のインプライドキャップレートを勘案しながら取得を検討して参ります。

本ページ右下にお示ししているラサールロジポート投資法人様との共同スキームに関しても両投資法人で継続的に協議を実施しています。

財務戦略

次に財務戦略についてです。引き続き、三菱地所グループの高い信用力を生かした、安定した財務運営を行っております。

右下に記載の通り、今後のファイナンスにおいては、近時の金融環境を踏まえ、固定比率を明確に定める事が必ずしも本投資法人にとって最適な調達とならない可能性があることを考慮し、当面は固定比率の明確な目標設定を見送ります。但し、現状の固定比率から大きく低下させるようなことは想定していません。

また、平均調達年数は2-5年を目途とし、安定性とコストコントロールのバランスを図りたいと考えています。LTVは冒頭に申し上げました通り、時価ベースをメインの指標とし、簿価ベースを参考とした運用を想定しており、当面は時価ベースで40%を上限として運用を行う予定です。

物流施設賃貸市場（供給・ストック）

17ページでは物流施設の供給動向についてご説明致します。継続する人件費や建材の価格高騰に伴う建築費高騰により、物流施設の開発に係る難易度も高くなっています。左上のグラフのとおり、今後の物流施設に係る供給見込は減少傾向にあり、1年前の予想との比較においても供給は一層抑制の傾向にあります。

一方、本ページ下段の通り、物流施設ストックの老朽化、また、近時供給量が多くなっていたとはいえ、先進的な物流施設の割合は10%を下回る水準と依然として低く、本投資法人が保有するポートフォリオの稀少性は高いと認識しています。

物流施設賃貸市場（需要）

18ページでは物流施設の需要動向についてご説明致します。世界的なEC化率の進展や各事業体の物流に係る第三者委託の拡大により、効率的に使用可能な賃貸用物流施設の需要は底堅いものと認識しています。

また、企業の活発な経済活動により継続して企業在庫は高水準に推移していること、企業の売上に占める物流コストも5%程度に抑えられており、今後も安定した需要が期待されます。

物流マーケット概況：エリア別の需給動向

19、20ページでは地域毎の需給環境についてお示ししていますが、特に大都市圏では今後の供給量が相応に抑制される傾向は共通です。現状、一部のエリアでは大規模な供給があったことから需給環境が緩んでいますが、前のページでもご説明した通り、堅実な需要に支えられながら需給環境はオーナー有利な環境に向かうと想定しています。

説明は以上となります。ご清聴ありがとうございました。