コスモスイニシア、営業利益は中計2026目標を大幅超過　18円増配・株主優待新設で還元拡充

連結損益計算書

岡村さゆり氏：株式会社コスモスイニシア 取締役 専務執行役員 経営管理本部 本部長の岡村さゆりです。本日は当社決算説明会にご参加いただき、誠にありがとうございます。それでは、5月12日公表の資料に沿って、2026年3月期決算説明を開始します。

はじめに、2026年3月期決算概要および2027年3月期業績予想についてご説明します。

スライドは、2026年3月期の連結損益計算書です。売上高は1,492.9億円、営業利益は125.3億円、経常利益は111.5億円、親会社株主に帰属する当期純利益は82.3億円と、前期比増収・増益となり、「中期経営計画2026」の最終年度目標である営業利益100億円を大幅に上回って着地しました。また、ROEについては、前期の11.3パーセントから15.5パーセントへ4.1ポイント改善しました。

連結損益計算書（セグメントサマリー）

セグメント別の連結損益計算書についてです。全セグメントで前期比増益となりました。利益面ではレジデンシャル事業と宿泊事業が前期比で大幅な増益となりました。特に、宿泊事業は高収益施設の引渡しに加えて、ホテル施設運営の稼働率および客室単価の改善により大幅増益となり、全社業績を牽引しました。

連結貸借対照表

連結貸借対照表についてです。2026年3月期は、仕入が順調に進捗したことなどにより棚卸資産が増加しました。また、利益剰余金の積み上げにより自己資本比率は30.6パーセントと、「中期経営計画2026」の最終年度目標である30パーセントを達成しました。ネットD/Eレシオも1.5倍から1.3倍へ改善しています。

スライド下段では、棚卸資産の売上高想定を示しています。新築マンション・一戸建、および収益不動産などを中心に、当期末時点で合計2,581億円相当を保有しており、前年同期比では265億円程度の増加となっています。

連結損益計算書

2027年3月期業績予想についてご説明します。売上高は1,880億円、営業利益は136億円、経常利益は110億円、親会社株主に帰属する当期純利益は72億円を見込んでいます。

営業利益に関しては、販管費が前期比約56億円増加の250億円を見込んでいます。増加の主な要因としては、WOOC社の連結化や各事業における販売量の増加、ホテル運営事業の拡大など、事業規模の拡大に伴う費用増が挙げられます。

なお、このうちWOOC社の連結化の影響は約20億円を見込んでいます。そのほか、デジタル推進・人材基盤強化などの成長投資による増加も含まれています。これら販管費の増加を見込むものの、増収効果により前期比増益を確保する見通しです。

一方、経常利益および当期純利益は前期比減益を見通しています。減益の主な要因としては、前期に計上した固定資産売却益やWOOC社の連結子会社化に伴う段階取得差益が当期は剥落すること、また、事業規模の拡大に伴う資金調達の増加や金利上昇環境を背景に、金融コストが増加する見通しであることが挙げられます。

株主還元

株主還元については、後ほど「中期経営計画2028」でご説明するため割愛します。

レジデンシャル事業

続いて、セグメント情報についてご説明します。まず、レジデンシャル事業です。2026年3月期は、新築マンションの引渡し減少をリノベーションマンションで補完し、売上高は前期と同水準となりました。

営業利益については、豪州の分譲開発物件での棚卸資産評価損の反動により、22.0億円と前期比増益となりました。

ソリューション事業

ソリューション事業です。2026年3月期は、収益不動産の引渡数増加により、売上高は636億円と増収となりました。営業利益は、収益不動産の収益性低下を増収効果で吸収し、44.1億円と小幅ながら前期比増益となりました。

宿泊事業

宿泊事業です。2026年3月期は、収益施設の販売引渡しおよびホテル施設運営の好調を背景に、売上高290億円、営業利益91.8億円と前期比で大幅な増収・増益となりました。

工事事業

工事事業です。2026年3月期は、売上高は前期並みながら、収益性の改善により営業利益0.9億円と営業黒字となりました。

事業セグメントの変更

事業セグメントの変更については、「中期経営計画2028」で掲げている「事業ポートフォリオの再構築による収益の安定化と成長機会の最大化の推進」を明確化するべく、2027年3月期より変更しています。詳細は「中期経営計画2028」でご説明します。

新セグメント情報

主な新セグメントについてご説明します。住宅販売事業では、主に新築マンション・一戸建の開発分譲、リノベーションマンションの販売を展開しています。

収益不動産販売事業では、主に賃貸マンション・オフィスビル・商業施設・ホテルの開発・売却を行っており、幅広いアセットタイプの開発・再生・販売を展開しています。

ホテル運営事業では、東京・大阪・京都にて展開している都市型アパートメントホテル「MIMARU」の運営を行っています。

賃貸・運営事業では、住宅サブリースによる賃貸マンション管理に加え、シェアオフィス「MID POINT（ミッドポイント）」やシェアレジデンス「nears（ニアーズ）」などの運営、連結子会社であるWOOC社での「BIZcomfort（ビズコンフォート）」の運営などを行っています。

2027年3月期　事業環境認識

各セグメントにおける2027年3月期の事業環境認識についてご説明します。なお、事業別環境認識のご説明に先立ち、1点補足します。

2027年3月期の業績予想の策定に際しては、足元で報道されている中東情勢の緊迫化による影響は基本的に織り込んでいません。現時点において、業績予想の見直しを要するような影響は確認されていませんが、今後、影響が拡大・長期化するなど、見直しが必要となった場合には、速やかに開示していきます。

まず、住宅販売事業についてです。首都圏新築マンションの供給戸数は前期に続き低位となる見込みであり、希少性が価格を下支えする構図が続くと想定しています。都心・駅近の好立地物件は引き続き旺盛な需要が確認される一方で、郊外の物件においては、住宅ローン金利の上昇に伴い購買力への影響が顕在化しつつあり注視していく必要があると認識しています。

開発用地および中古マンションの取得競争は依然として厳しく、仕入コストは高水準で推移すると想定しています。また、建築費は、資材価格・労務費ともに高止まりが続いている中、中東情勢を背景とした原油価格高騰によるコスト増や、資材・設備などのサプライチェーンの混乱に伴う工期延伸も懸念されます。これらの状況については、引き続き注視していきます。

次に、収益不動産販売事業についてです。国内不動産投資市場は、2025年の投資額が過去最大となる6兆円超を記録し、2026年も同水準で活発な取引が継続する見通しです。住宅・オフィスともに賃料の上昇基調が続いているほか、ホテルも堅調な事業環境を背景に、各アセットタイプにおいて良好な収益環境が見込まれると想定しています。

一方、住宅販売事業と同様に、建築費の上昇や工期延伸リスク、国内金利の上昇が、新規投資案件の事業性やキャップレートに影響を及ぼす可能性があるため、引き続き注視していきます。

続いて、ホテル運営事業についてです。訪日インバウンド需要は、足元の中東情勢緊迫化など国際情勢の影響により一時的な需要減が見込まれるものの、通期全体への影響は限定的であり、堅調な需要環境が継続すると見通しています。

一方、中東情勢の影響が想定を超えて拡大・長期化する場合や、世界経済の減速リスクがインバウンド需要やコスト、資材調達に与える影響については、引き続き注視が必要であると認識しています。

最後に、賃貸・運営事業についてです。東京23区における住宅賃料は上昇基調が継続しており、建築コスト上昇に伴う新規供給の抑制と根強い都心需要を背景に、引き続き底堅い需要環境が見込まれます。

ハイブリッドワークの定着に加え、副業の広がりや資格取得・スキルアップを目的とした自己投資意識の高まりを背景に、個人・法人双方からのシェアオフィス需要は引き続き拡大が見込まれます。

2027年3月期　通期業績予想：連結損益計算書（セグメントサマリー）

セグメント別の業績予想についてです。全セグメントにおいて前期比で増収を見込んでいます。営業利益については、約5割を収益不動産販売事業が占めており、全体を牽引しています。ホテル運営事業が減益予定となっていますが、これは2027年3月期に2施設開業の新規施設費用や、今後の事業拡大に向けたブランド強化などの先行投資が要因です。

なお、スライド左下の円グラフで示しているとおり、新セグメントにおけるストック型ビジネス、すなわちホテル運営事業と賃貸・運営事業を合わせた営業利益構成比は、2027年3月期計画で約28パーセントとなっています。中長期的には、ストック型ビジネスの比率をさらに高め、安定収益基盤の構築を推進していきます。

住宅販売事業

ここからは各セグメントの詳細についてご説明します。まず、住宅販売事業です。2027年3月期は、リノベーションマンションにおいて、都心部を中心とした高価格帯商品へのシフトや、戦略的に推進してきた賃借人付き住戸の買取スキームの拡大が寄与し、売上高は546億円、営業利益は33億円の増収増益を見込んでいます。

住宅販売事業：新築マンション

新築マンションにおける主要指標です。2026年3月期は、引渡数の減少により前期比減収となったものの、売上総利益率は高水準を維持しました。2027年3月期は、前期同様、引渡数減少による減収を見込む一方、売上総利益率は引き続き良好な水準を見通しています。

契約進捗率は2026年3月期末時点で4割を超えており、順調に積み上げが進んでいます。また、完成在庫については、販売が長期化している一部物件の販売が進捗したことなどにより、減少傾向が続いています。

スライド右側のグラフは、2026年3月期に引渡しを行った物件のエリア別割合および販売価格帯についてです。エリア別では、首都圏が全体の7割弱を占めており、残りが関西とその他地方となっています。販売価格帯については、5,000万円から7,000万円程度がボリュームゾーンとなっており、2027年3月期には1億円超の物件も引渡ししています。

住宅販売事業：新築マンション

スライドは、新築マンション販売におけるトピックスです。ご参照ください。

住宅販売事業：リノベーションマンション

リノベーションマンション販売における主要指標です。2026年3月期は、都心部・高価格帯商品の販売が好調に推移したことにより、前期比で大幅な増収、売上総利益率も前期比改善となりました。

2027年3月期は、引き続き都心部と高価格帯商品へのシフトにより、販売単価の上昇や、賃借人付き住戸の買取スキーム拡大による収益性の向上も寄与し、前期比増収および売上総利益率の改善を見通しています。

スライド下段の2026年3月期に引渡しを行った物件のエリア別割合および販売価格帯についてご説明します。エリア別では、東京都が全体の約6割を占めており、そのうち都心6区の割合が20パーセント弱となっています。また、販売価格帯については、1億円を超える物件が全体の1割強を占めており、「都心×高価格帯」への注力を今後も継続していきます。

住宅販売事業：リノベーションマンション

スライドは、リノベーションマンション販売におけるトピックスです。ご参照ください。

収益不動産販売事業

収益不動産販売事業です。2027年3月期は、ホテル施設を含む新築開発の収益不動産引渡数増加により前期比で増収・増益となる、売上高632億円、営業利益92億円を見通しています。

収益不動産販売事業（一棟物件）

収益不動産販売事業 一棟物件の主要指標です。2026年3月期は、中古ストック再生の引渡数が8棟から19棟へ大幅に増加しています。これにより前期比で増収となっています。売上総利益率は、ホテルの高収益施設の引渡しがあったため、新築について改善となりました。

2027年3月期は、前期と同程度の引渡しを予定しています。内訳として、ホテルを含む新築開発の引渡数が増加することにより、前期比増収予想となる一方、前期に計上した高収益施設の反動により、売上総利益率は低下する見通しとなっています。

2026年3月期に引渡しを行った物件の販売価格帯については、10億円から20億円がボリュームゾーンとなっています。

収益不動産販売事業：トピックス

スライドは、収益不動産販売事業のトピックスです。ご参照ください。

ホテル運営事業

ホテル運営事業についてです。2027年3月期は、新規開業に伴う開業済み施設の増加により前期比増収の売上高222億円となります。一方、先ほどもお伝えしたとおり、2027年3月期に2施設開業予定となる施設の開業費用と、今後の事業拡大に向けた先行投資のため減益を見通しています。

平均客室単価は2026年3月期で5.2万円、2027年3月期は5.4万円と、継続的な上昇を見込んでいます。現時点では、戦略どおりに推移しています。

宿泊者の国籍別構成を見ると、9割以上が外国籍のお客さまとなっています。最近では、欧米や豪州からのお客さまが増加する傾向が見られています。

ホテル運営事業：アパートメントホテル運営

アパートメントホテル「MIMARU」については、これまでも掲げているとおり、2030年までに運営室数を3,000室へ拡大することを目指しています。2026年3月末時点ではスライドの5施設、369室について新規開業が決定しています。その他の案件についても確定ではありませんが、800室程度が進行中であり、先ほどの369室を合わせて、約2,600室まで見えてきています。

引き続き、需要拡大余地の大きい東京・大阪エリアでの新規出店に注力するとともに、地方圏への展開も視野に入れ、運営受託と自社開発の両輪で事業拡大を図っていきます。

ホテル運営事業：トピックス

2027年3月期開業予定の2施設は、いずれも大阪で秋頃に開業する予定です。

賃貸・運営事業

賃貸・運営事業です。2027年3月期の業績は、売上高258億円、営業利益6億円の前期比増収・増益を見通しています。増収・増益の主な要因は、WOOC社の通期連結効果によるものです。なお、2027年3月下旬にはWOOC社の完全子会社化を予定しており、グループ一体経営をさらに推進していきます。

当社の住宅サブリースについては、受託戸数はおおむね横ばいで推移しており、空室率は引き続き低位にて推移しています。

賃貸・運営事業（シェアオフィスMID POINT）

スライドは初めて掲載しますが、2018年より首都圏を中心に展開しているシェアオフィス「MID POINT」の運営についてご説明します。事業開始以降、拠点数は順調に拡大しており、15施設まで増加しています。

賃貸・運営事業（シェアオフィスBIZcomfort）

連結子会社であるWOOC社で展開しているシェアオフィス「BIZcomfort」についてご説明します。「BIZcomfort」ブランドとして直営200拠点超を全国に展開しており、当社としては、この業界トップクラスの規模を活かした事業展開を通じて、事業ポートフォリオの強化を加速していきます。

賃貸・運営事業（シェアレジデンス nears・新規事業）

シェアレジデンス「nears」の運営についてご説明します。2026年3月期には、2施設目となる「nears横浜白楽」を2026年2月に開業しました。2027年3月期は五反田の他、2施設を新規開業予定となっています。

また、新たな事業創造への取り組みとして、複合型ドッグリゾートの「Ruff-Laugh（ラフラフ）」などに取り組んでいます。

その他事業：工事事業・海外事業

その他事業についてご説明します。まず、工事事業についてですが、2027年3月期は、リノベーション需要の増加により売上高115億円、営業利益3億円の前期比増収・増益を見通しています。

海外事業については、豪州・北米における物件引渡しに加え、前期に計上した評価損の反動により、売上高124億円の前期比増収となり、赤字幅縮小を見通しています。ベトナムにおける分譲住宅開発事業の第1号物件「TT AVIO」については、AVIS棟・ORION棟を合わせて2,055戸の販売進捗率が99パーセントに達しており、完売に向けて順調に推移しています。

サステナビリティ経営

次に、サステナビリティ・デジタル推進に関する取り組みについてご説明します。スライドは後ほど「中期経営計画2028」でご説明するため割愛します。

サステナビリティに関する現状の取り組み

サステナビリティ推進の2026年3月期での取り組みについてご説明します。

注力領域の1つである新たな不動産の価値創出においては、既存ビルを再生・活用した全室約100平方メートルの新アパートメントホテル「UCHIWA STAY OSAKA NAMBA（大阪難波）」を開業しました。都市部の空室ビルを小規模ホテルとして再生・活用し、地域の空室問題への対応と、多人数グループ向けの新たな宿泊ニーズに応える取り組みとなっています。

次世代を担う若者や子どもが健やかに成長できる都市環境づくりにおいては、2024年3月期から当期純利益の2パーセント程度を投資予算枠として「Next Generation Challenge」の取り組みを継続推進しました。

多様な人材が自分らしく輝き、互いの力を合わせ、躍動する企業においては、女性活躍や健康経営をはじめとする取り組みを推進し、外部評価や公的認証を取得しました。主な取得内容として、「えるぼし」認定、「健康経営優良法人2026」認定、ホワイト500には初認定、「大阪市女性活躍リーディングカンパニー」などです。

今後も重点領域を中心に、サステナビリティの推進に積極的に取り組んでいきます。

デジタル推進

デジタル推進の取り組みについてご説明します。当社では今年、経済産業省が定める「DX認定」を取得しました。引き続き社内におけるデジタル活用を推進していきます。

具体的な取り組み例をご紹介すると、賃貸管理業務において、イタンジ社の「ITANDI 賃貸管理」と寺田倉庫社の「CLOUD CABINET」を連携し、書面契約と電子契約を一括管理できるようにしました。また、アパートメントホテル「MIMARU」において、オンラインチェックインなどを可能にするWeb3を活用したマイページを導入し、チェックイン手続きの簡素化を進めるなど、さまざまな取り組みを推進しています。

デジタル推進加速に向け、デジタル領域への投資強化とデジタル推進人材の育成施策を引き続き実施していきます。このあと新たに策定した中期経営計画をご説明します。これに伴い、IRサイトをリニューアルしていますので、そちらもご確認いただけると幸いです。

以上をもちまして、2026年3月期決算説明を終了します。ご清聴ありがとうございました。

さらなる飛躍へ

髙智亮大朗氏：代表取締役社長の髙智です。私から、「中期経営計画2028」についてご説明します。どうぞよろしくお願いします。

「中期経営計画2028」のご説明に先立ち、当中期経営計画を策定する前提として、長期ビジョン「Vision 2035」を定めました。これまでも中期経営計画として3年から5年程度の期間を定めて計画を立ててきましたが、中長期的な私たちがありたい姿・なりたい姿をしっかり見据え、それに向かって中期経営計画をローリングしていこうと社内で決定し、長期ビジョンを策定しました。

まず、長期ビジョン「Vision 2035」についてご説明します。当社グループのミッションは、これまでどおり「Next GOOD〜お客さまへ。社会へ。一歩先の発想で、一歩先の価値を。」を掲げています。

このミッションのもと、新たな10年先を見据えたビジョンとして「Vision 2035」を定めました。これはグループ全体で追求し、実現を目指す目標で、「“新しいあたりまえ”をつくる　暮らしのビジョナリーカンパニー」を掲げています。

「“新しいあたりまえ”をつくる　暮らしのビジョナリーカンパニー」についてご説明します。当社は、一歩先の発想で、現在まだ存在しない価値を発見し、お客さまに提案していくことを意味する「Next GOOD」を掲げています。

これは、一部のお客さまや限定された商品にとどまるものではなく、世の中全体の価値に合致するものになり、社会全体に広がり、普遍的な価値として浸透し、“新しいあたりまえ”をつくっていくという考え方です。

また、これは単発の取り組みにとどまらず、複数の要素が集約されることで、” 新しいあたりまえ“ がかたちづくられていくものだと考えています。当社が開発したアパートメントホテル「MIMARU」はその一例であり、「MIMARU」の展開を契機に、多くの企業がアパートメントホテルを次々に生み出しています。その結果、日本において新しい宿泊業態としてアパートメントホテルが定着してきています。

こうした事業を今後も模索しながら、長期ビジョン「Vision 2035」までに「MIMARU」に続く事業を1つ、2つと積み重ねていきたいと考えています。

また、「ビジョナリーカンパニー」とは、このような事業を推進する当社グループが、世の中のみなさまに認められ、期待される存在であることを意味します。なにかあればご相談いただき、「一緒にやりましょう」とお声がけをいただけるようなポジショニングを確立したいと考え、「ビジョナリーカンパニー」という言葉を掲げています。

なお、この実現に向けた成長基盤として、人的資本強化、デジタル推進、そしてサステナビリティ経営推進に引き続き取り組んでいきたいと考えています。

Vision 2035の実現に向けて

定量的な目標として、「Vision 2035」では、10年後の2036年3月期に経常利益300億円、ROE15パーセントという数字を掲げています。この達成に向けては、次の3点が重要と考えています。

1つ目は、事業領域の拡大です。これまでマンション分譲事業を中心に、住まいに特化して成長してきましたが、これからは「働く」や「遊ぶ」といった大都市での暮らしに領域を広げ、成長機会を模索していきたいと考えています。

2つ目は、ストック型ビジネスの拡充による収益の安定化です。これまでフロー型ビジネスを中心に展開してきましたが、今後は安定収益を生むストック型ビジネスも拡充していく方針です。

3つ目は、この収益を生み出し、価値創造を支える人材・デジタル技術や新しい事業への挑戦に対して投資を行い、成長基盤を強化していきます。

当社は、これらを同時に進めることで、持続的な利益成長の実現を目指していきます。なお、これまで掲げてきた利益目標は営業利益でしたが、今後は持分法による投資損益や支払利息を含む経常的な収益力をより適切に反映するため、目標とする利益指標を経常利益に変更します。

前中期経営計画の振り返り

「中期経営計画2028」のご説明に先立ち、前中期経営計画を振り返ります。

「中期経営計画2026」は、コロナ禍の2023年3月期から5ヶ年計画としてスタートしました。コロナ禍ということで先が見通せない局面もありましたが、最終年度計画を1年前倒しで達成することができました。

コロナ禍が想定どおり収束したこと、宿泊事業が通常の事業運営に戻ったこと、さらにはインバウンド需要の高まりにより想定以上の収益を上げることができたことが主な要因です。

営業利益は2027年3月期計画として100億円と定めていましたが、1年前倒しで125億円を達成し、計画を大きく上回る結果となりました。また、目標として掲げていた営業利益率および自己資本比率も計画を上回っています。

配当については、持続的な増配を基本方針とし、前中期経営計画初年度の14円から増額を続け、2026年3月期は48円を予定するまでになりました。こうした進捗を踏まえ、事業・財務基盤の強化が着実に進展していると認識しています。

海外展開や新規事業でも着実に取り組みを進め、新たな収益機会を創出しました。また、ESGの取り組みやデジタル投資を推進し、中長期的な競争力強化にも注力しました。これらの成果により、高い業績を達成するとともに、次のステージに向けた基盤を整備することができたと考えています。

中期経営計画2028の位置づけ

ここからは、「中期経営計画2028」についてご説明します。前中期経営計画で培った基盤を踏まえ、次の成長ステージに向けた戦略へ移行していきます。

「中期経営計画2028」は、先ほどご説明した「Vision 2035」で掲げた目標を達成するための最初の期間になります。基盤構築のフェーズと位置づけ、定量目標として経常利益140億円、ROEは13パーセントと設定しています。

基本方針は3点です。

1つ目は、事業ポートフォリオの再構築による「収益の安定化と成長機会の最大化」の推進です。

2つ目は、人・デジタルへの重点投資とサステナビリティ経営の実践による価値創造基盤の進化です。

3つ目は、成長投資を支える財務基盤の強化と株主価値の向上です。この3点を軸に計画を推進していきます。

事業セグメントの変更

「中期経営計画2028」の事業ポートフォリオ戦略を明確にするため、事業セグメントを変更しました。新たな事業セグメントは、住宅販売事業、収益不動産販売事業、ホテル運営事業、賃貸・運営事業、その他事業の5つです。

この再編に関する主なポイントは3点あります。

1点目は、収益不動産販売事業の統合とホテル運営事業の可視化です。

具体的には、本来宿泊事業に計上していたホテル施設の販売収益を、収益不動産販売事業に統合しました。宿泊事業ではあるものの、不動産販売事業で運営しているものはマンションやオフィスなど多様で、その中の1つとしてホテル運営があるということで、同じカテゴリ内であることから収益不動産販売事業に統合しました。

設備投資については、宿泊事業自体が開発途上にあるため業績を見守ってきました。しかし、宿泊事業が軌道に乗った現在、これを1つの収益不動産販売事業として統合し、一本化してお示ししたいと考えています。

アパートメントホテル運営については、これまで開発事業と同じセグメントとして説明していたため、運営業績を独立して把握することが難しいというご意見をいただいていました。今後はホテル運営事業として運営業績を独立して可視化し、事業の成長性や収益力を示していきたいと考えています。

2つ目は、ストック型ビジネスの明確化です。「中期経営計画2028」で掲げる不動産運営コンテンツの拡充および優良資産保有による賃貸収益の拡大を示すため、新たに賃貸・運営事業を設けました。スライド右側の表で青色の線をつけているホテル運営事業および賃貸・運営事業をストック型ビジネスとして位置づけ、安定収益基盤の構築を推進していきます。

3つ目は、工事事業・海外事業をその他事業として集約しました。これまで工事事業は1つのセグメントとして独立していましたが、事業ポートフォリオの再構築を進めている観点から、現時点の事業規模を踏まえてその他事業に統合しています。

また、海外事業は従来、アセットタイプごとに分けて事業を行っており、例えば分譲事業であればレジデンシャル事業、収益不動産販売事業であればソリューション事業と分類していましたが、海外事業として集約し、リスク管理と成長戦略を一体的に考えていく方針としています。

海外事業もまだ投資の立ち上げフェーズにあること、工事事業は事業ポートフォリオの再構築を進めていることを踏まえ、これらをまとめてひとまずその他事業として集約します。

これまでご説明した各事業の特性に応じた経営管理と成長戦略の実現を通じて、収益の安定化と成長機会の最大化を推進していきたいと考えています。

定量目標

2029年3月期の目標として、経常利益140億円、ROE13パーセントを掲げています。また、財務規律としては、自己資本比率30パーセント程度を維持していく方針です。

目標達成に向けては、不動産販売事業の成長に加え、先ほどお話ししたホテル運営事業および賃貸・運営事業からなるストック型ビジネスの比率を高めることで、安定性の向上と成長性の両立を図っていきます。

中期経営計画2028期間中のキャピタルアロケーションと投資方針

「中期経営計画2028」におけるキャピタルアロケーションと投資方針についてご説明します。本中期経営計画では、既存の不動産販売事業をフロー型ビジネスとしてさらに強化していきます。これに加え、賃貸資産への投資、デジタル・新規領域への投資を進めることで、利益成長を図るとともに株主還元の拡充を目指します。

資金配分としては、販売用不動産の純増額を550億円、賃貸資産に180億円、デジタル・新規領域に100億円、株主還元に60億円を計画しています。

それぞれの投資方針についてご説明します。不動産販売事業のうち国内では、さまざまな不動産運営コンテンツを組み合わせることで、収益不動産をさらに拡充していきます。海外では、進出済みの豪州・北米・ベトナムを中心に事業展開していきます。

戦略的投資としては、賃貸資産の積み上げにより安定収益基盤を強化することに加え、新たな運営モデルの研究開発を加速させます。具体的には、賃貸資産を保有する中で、これまで有効活用が難しかった新しいチャレンジや運営コンテンツを実際に試し、研究開発を進めていきます。そして、それらを商品化して顕在化させることで、新たな事業として運営コンテンツ事業を展開していきたいと考えています。

また、デジタル投資や新規事業にも積極的に取り組んでいきます。将来の収益の柱となる基盤を「Vision 2035」の第1ステージである「中期経営計画2028」でしっかりと構築していきたいと考えています。

株主還元については、最終年度の配当性向を30パーセントと定め、段階的に引き上げていきます。配当性向の引き上げとともに持続的な利益成長を推進することで、株主還元のさらなる拡充を図っていきます。

デジタル投資を強化

デジタルについては、単なる効率化ではなく、事業変革の中核として位置づけています。具体的には、これまでも示してきたとおり、3つの領域で推進しています。1つ目はプロセス変革による生産性向上、2つ目はビジネス変革による価値創出、3つ目はそれを支えるデジタル基盤の強化です。

当社は、これらのデジタル活用を促進し、「Next GOOD」創造にも継続的に取り組んでいきます。デジタル活用を通じて、さらに「Next GOOD」創造を強化し、期待される企業へと進化していきたいと考えています。

デジタル投資を強化｜中期経営計画2028での取り組み

デジタル戦略について、具体的な取り組みをスライドの図に示しています。当社は6つの重点施策を設定しており、業務のデジタル化から事業戦略に紐づく活用、さらにはガバナンスやセキュリティを一体的に推進していきます。

特に、今後は顧客接点のデータ化や意思決定の高度化を通じて事業の成長に直接貢献するデジタル活用に踏み込み、いわゆるデータドリブンな経営や事業成長を目指していきたいと考えています。

人的資本の強化

人的資本強化についてご説明します。当社の成長の源泉は、かつてリクルートグループであった時から変わらず人材です。多様な人材が自分らしく輝き、躍動する企業グループを目指し、人的資本への投資を強化していきます。

「Next GOOD」を創造するのは間違いなく人材です。このような人材がさまざまなことにチャレンジできる仕組みや、その中で育成・成長する仕組みを構築し、働き方も改革していきます。従業員が安心して働ける環境を整備し、その環境に応えて従業員が生き生きと躍動して働けるよう、人と組織のパフォーマンスの最大化を今後も推進していきます。

株主還元

株主還元についてです。2029年3月期に配当性向目標を30パーセントと設定しました。段階的に配当性向を引き上げ、2029年3月期には30パーセントとする方針です。なお、2027年3月期の配当性向は25.0パーセントの予定で、通期の配当予想は53円と見込んでいます。

また、2026年にすでに公表していますが、アパートメントホテル「MIMARU」の宿泊優待券を贈呈する株主優待制度を導入し、個人投資家とのエンゲージメント強化を進めています。当社としては初めての取り組みのため、今後もみなさまの声をしっかり受け止めながら、株主優待制度をさらに良いものにしていきたいと考えています。

事業戦略

ここからは事業戦略についてご説明します。まず、事業戦略の全体像です。既存事業の成長促進と運営コンテンツの強化、不動産販売事業の強化に加えて、ストック型ビジネスであるホテル運営事業および賃貸・運営事業を拡大し、収益構造の安定化を図ります。

また、先ほどもお伝えしたように、「働く」「遊ぶ」という領域を拡大する中で、新規事業創造を重要な成長ドライバーとして位置づけています。

住宅販売事業　戦略

それぞれの事業についてご説明します。まず、住宅販売事業です。ブランド力の強化と商品力の向上により、規模拡大と収益性向上を図っていきます。具体的には、主力ブランドである「INITIA」の強化に加え、リノベーションマンションでは高価格帯や付加価値商品の拡充を進めていきます。

2029年3月期の売上高は620億円を計画しています。

収益不動産販売事業　戦略

収益不動産販売事業です。当社の強みである不動産運営コンテンツを軸に、不動産価値（NOI）の最大化を図りながら、事業規模と収益性を同時に高めていきます。また、アセットマネジメント事業にも進出し、投資家ニーズに応える事業領域を拡張していきます。

「不動産運営コンテンツを軸に」とは、すでに展開しているアパートメントホテル「MIMARU」をはじめとした、不動産運営コンテンツを指します。

また、最近拡大している「MID POINT」のようなシェアオフィスやシェアレジデンスの「nears」など、当社独自の運営コンテンツをしっかり開発していきます。それに加え、開発および再生を掛け合わせることで、不動産価値の最大化を図っていきます。

2029年3月期の売上高は840億円を計画しています。

ホテル運営事業　戦略

ホテル運営事業です。アパートメントホテル「MIMARU」を2030年までに3,000室体制とすることを目標とし、中期経営計画期間中に確実に達成したいと考えています。すでにおおよそのめどは立っていますが、中期経営計画期間内に最後の詰めを行い、3,000室体制を確実なものにしたいと思います。

さらに、これで終わりではありません。その先のさらなる成長に向けて、エリアの拡大や商品の多様化にも取り組んでいきます。2029年3月期の売上高は280億円を計画しており、高い成長を見込んでいます。

ホテル運営事業　MIMARUブランド確立に向けた取り組み

アパートメントホテル「MIMARU」は、多人数やインバウンドのファミリー層などに宿泊していただく施設として非常に好評を得ています。そのため、競合各社も類似タイプのホテルの供給を次々と進めており、一部はすでに供給されています。

このように競合が増加する状況を見据え、当社では「インバウンドのファミリー層の訪日旅行といえば『MIMARU』」という明確に差別化されたポジショニングを取っていきたいと考えています。具体的には、付帯サービスの拡充やシームレスな旅行体験の実現を通じて顧客体験を向上させ、さらにデジタル技術を導入することで、ブランド価値を強化していきます。

賃貸・運営事業　戦略

賃貸・運営事業は、高い成長が見込まれるホテル運営事業と、ストック収益の中核となる事業からなります。従来展開している住宅サブリースによる賃貸管理事業に加え、シェアオフィスやシェアレジデンスなど、さまざまなサービスを展開しています。また、今年2月のWOOC社との連結化も踏まえ、さらなる仕入基盤や運営力の強化を進め、着実な収益基盤の強化と拡大を図っていきたいと思います。

2029年3月期の売上高は330億円を計画しており、大幅な成長を見込んでいます。

その他　工事事業・海外事業

その他事業には工事事業と海外事業が含まれます。再構築を行っている工事事業では、オフィス構築やリノベーション領域での付加価値の高い工事によって収益性の向上を図る戦略を掲げています。

一方、海外事業の足元の業績は厳しい状況にあります。ただし、その要因は需要の構造的な弱さではなく、国やプロジェクトごとの個別事業に起因するものと認識しています。そのため、海外事業の成長ポテンシャル自体は毀損していないと考えています。

国内では特に住宅を含む競争環境が激しさを増していますが、海外事業については中長期的な成長機会と位置づけています。中期経営計画においても、海外事業を重点テーマの1つとして位置づけています。

これまでの取り組みで構築した事業基盤を活かしながら、エリアごとの市場環境や事業進捗を踏まえた機動的な戦略の見直しと成長投資を模索し、実行していく方針です。特にベトナムは足元も好調です。今後の収益貢献が見込める成長ドライバーとして、事業規模の拡大を推進していきます。

サステナビリティ経営

サステナビリティについてご説明します。当社は、サステナビリティ経営を中長期的な価値創造の前提条件と位置づけています。

注力領域は、新たな価値創出、次世代貢献、人材育成の3点です。加えて、2027年3月期より、安全で安心な都市での暮らしの実現に向けた防災への取り組みにも注力する方針を決定しました。これらのマテリアリティへの取り組みは、当社らしいサステナビリティ経営を推進するものであり、「Vision 2035」の実現に向けた基本方針として位置づけています。

資本コスト経営の実現に向けた取り組み方針

資本コストや株価を意識した経営の対応についてご説明します。当社の株主資本コストは8パーセントから9パーセント程度と認識しています。ROEはこれを上回る水準にありますが、PBRは1倍未満にとどまっており、課題と感じています。このPBRの低水準が現状における主要課題の1つであり、大きな要因といえます。

資本コスト経営の実現に向けた取り組み方針

PBR改善に向けては、資本収益性の維持と成長期待の醸成、すなわちROEの維持とPERの向上の両面から取り組んでいく必要があります。

特に当社においては、PER向上のための取り組みに注力する必要があると考えています。具体的には、さらなる成長が期待されるような経営基盤の強化、新しい事業への取り組み、将来の可能性の追求、これらをしっかりと情報開示していくことが重要です。適切な情報開示を行うとともに、株主還元を充実させることで、全体的に向上を図っていく必要があると考えています。

IR活動の強化　国内外投資家の認知度向上に向けた取り組み

適切な開示については、投資家のみなさまとの対話を一層強化していきたいと考えています。現在当社ではIRサイトの刷新や、よりわかりやすいサイトづくりを進めています。また、説明会情報の充実や個人投資家向けの施策もいくつか実施しており、オンライン動画を通じた事業説明も行いたいと考えています。

こうした取り組みを通じて、当社の成長ストーリーや事業内容をしっかりご説明し、投資家のみなさまに期待を抱いていただき、安心して投資できる企業グループを目指していきます。これからも、認知度向上のためのIR活動にしっかり取り組んでいく考えです。

以上をもちまして、「中期経営計画2028」のご説明を終了します。ご清聴ありがとうございました。

質疑応答（要旨）①

Q：賃貸資産取得の投資基準（期待リターンやアセットタイプ）を教えてください。

A：期待リターンについては、資本コストなども意識し、一定のハードルレートを設定しています。アセットタイプとしては、当社の成長戦略である不動産運営コンテンツの拡充に基づき、アパートメントホテル「MIMARU」やシェアレジデンス「nears」など、当社自らが運営し、NOI向上など不動産価値最大化が見込めるアセットを中心に取得する方針です。

投資の考え方としては、単純な賃料収入を目的とした外部テナント依存型の物件ではなく、当社の運営ノウハウにより収益性を高められるアセット、または新規事業のトライアルが可能なアセットに厳選して投資する方針としています。

質疑応答（要旨）②

Q：WOOC社の特徴・強み、連結グループ化の狙い・期待される事業シナジーを教えてください。

A：WOOC社の特徴・強みとしては、直営200拠点超と業界トップ水準の拠点網を有し、首都圏・関西圏を中心に先行者優位性を確保している点が挙げられます。

「住宅地エリア×手ごろな価格」という独自のポジションにより、都市型・高価格帯の競合と差別化しており、顧客の約6割が自習・フリーランスなどの個人利用であるなど、大口の法人顧客に過度に依存しない底堅い顧客基盤を有しており、今後も市場の成長が期待できると考えてます。

連結グループ化の狙い、期待される事業シナジーについては、中期経営計画2028に掲げる「"働く"領域の拡張」・「ストック型ビジネスの拡充」の中核事業として位置づけ、収益の安定化と成長機会の最大化を推進していきます。

あわせて、「BIZcomfort」ブランドを新たな「不動産運営コンテンツ」として加え、当社保有物件の価値向上と運営収益の一層の拡大を図っていきます。

また、2017年の資本提携以降、約8年にわたる関係構築の実績があり、統合リスクは低いと認識しており、スムーズな一体運営を推進していきます。

質疑応答（要旨）③

Q：新規事業の方向性（注力領域）と、新規事業創出に向けた具体的な取り組みを教えてください。

A：市場の成長が期待される“ 働く”“ 遊ぶ” 領域において、事業領域の拡大を目指しています。“ 遊ぶ” 領域ではアパートメントホテル「MIMARU」やアウトドアリゾート「ETOWA」、“ 働く” 領域ではシェアオフィス「MID POINT」や「BIZcomfort」などが該当し、「不動産運営コンテンツの拡充」を軸に、当社の強みである開発×運営の一体的なビジネスモデルを活かせる領域に注力していきます。

新規事業創出に向けた具体的な取り組みについては、グループビジョンである「"新しいあたりまえ"をつくる、暮らしのビジョナリーカンパニー」のもと、新規事業の創出を全社的に推進しています。例えば、イントレプレナー制度を整備し、社内からの新規事業創出を継続的に促進しています。

そのほかにも、スタートアップ企業への出資や協業などを通じた外部からの成長機会の取り込みや、自社保有の賃貸資産を「新規事業創出の実験的ラボ」として戦略的に活用し、事業モデルの検証・磨き込みを行うなど、持続的に新規事業を創出するための体制構築を進めています。

質疑応答（要旨）④

Q：なぜ中期経営計画初年度から配当性向を30パーセントにしないのでしょうか？

A：長期ビジョン「Vision 2035」の実現に向け、成長・戦略投資を優先しつつ、財務規律を維持した上で株主還元を段階的に拡大していく方針としています。

質疑応答（要旨）⑤

Q：10年後の定量目標である経常利益300億円、ROE15パーセントに対するコミットメントの強さについて教えてください。また、期間中のリスクはどう想定しているのか教えてください。

A：Vision 2035の定量目標は、単なる目安ではなく、長期的な経営目標としてコミットするために公表しました。中期経営計画2028は、その実現に向けた基盤構築フェーズと位置付けており、着実に収益力・資本効率の向上を積み上げるために投資を行っていくことで、中長期の目標を達成できるよう取り組んでいきます。

期間中に想定されるリスクについては、不動産市況は景気や金利動向により変動する市場であると認識しています。環境変化や事業の進捗を踏まえつつ、必要に応じて戦略・投資配分を見直しながら、10年後の定量目標達成の確度を上げていく方針です。

加えて、ストック型ビジネスの拡充を進めることで、収益の安定化を図り、市況変動に対するレジリエンスを高めていく考えです。

質疑応答（要旨）⑥

Q：ストック型ビジネスの利益構成比の中長期的な目標を教えてください。

A：Vision 2035において、経常利益300億円を目標に掲げている中で、ストック型ビジネスの利益構成比について、現時点で明確な数値目標は設定していません。一方、社内での試算ベースでは、2035年度に向けて4割程度まで引き上げていくシミュレーションを行っています。

※質疑応答部分は、企業提供の要旨になります。