アズ企画設計、売上高は135億円となり過去最高　来期は売上高155億円・営業利益12.5億円を計画

業績ハイライト

松本俊人氏（以下、松本）：株式会社アズ企画設計、代表取締役社長執行役員の松本です。2026年2月期の決算説明を行います。

業績のハイライトです。売上高は135億4,300万円、営業利益は7億7,400万円、経常利益は4億6,800万円、親会社株主に帰属する当期純利益は2億9,400万円となり、増収減益という結果になりました。

売上高は135億円を達成しましたが、営業利益以降は減益となりました。この点については後ほどご説明します。総合利回りについては、優待と配当を合わせて最大4.64パーセントとなっており、こちらについても後ほどご説明します。

販売用不動産の在庫額は82億9,300万円と、第4四半期末時点で過去最高の仕入高となっています。今期、2027年2月期の営業利益の目標は12億5,000万円です。スライド下部のグラフでは、5年間の推移を示しています。

来期は売上高155億円、営業利益12億5,000万円の達成を目指します。

株主への総合利回り（配当+優待）

株主さまへの総合利回りは、配当と優待を合わせたものです。配当金は、30円を予想しています。優待は、保有株数に応じて100株、200株、300株に付与しています。総合利回りは、それぞれ3.93パーセント、4.29パーセント、4.64パーセントとなり、株主さまに高い利回りを実現しています。

販売用不動産在庫水準の推移

販売用不動産の在庫水準についてです。スライドのグラフにあるとおり、在庫残高は82億9,300万円となっています。販売を進める一方で、優良な不動産の購入や仕入も順調です。過去最高の前期末比4.6パーセントの増加となり、在庫は82億9,300万円分あります。

自己資本比率は27.5パーセントであり、財務の健全化を順調に進めています。

連結貸借対照表トピックス

連結貸借対照表です。販売用不動産について、15億円規模の物件を複数保有しており、順調に今後の販売につなげていきます。

純資産は10億円以上増加し、39億8,600万円となり、順調に積み上がっています。PBRは1倍を超え、1.09倍となっており、こちらも順調に増加しています。

セグメント別概況（全体）

セグメント別の概況です。売上高は、135億4,300万円となっています。内訳として、不動産販売事業、不動産賃貸事業、不動産管理事業があります。このうち、不動産販売事業と不動産管理事業は増収となりました。

営業利益は、前期末に比べ約20パーセント減少しており、特に不動産賃貸事業が42.3パーセントの減益となったことが主な原因です。

不動産管理事業については、2025年9月に富士ホームを子会社化したことでストックが増加し、増収増益を達成するなど、順調に推移しています。原因については、後ほどご説明します。

不動産販売事業の状況①

不動産販売事業の状況についてです。不動産販売事業では、前期に26件を販売しました。これには、1棟のレジデンス、1棟の事務所、区分レジデンス、区分事務所の4種類が含まれています。

10億円規模の物件については、期ずれにより今期に持ち越されており、利益をしっかりと確保した上で販売する予定です。

売上高は125億8,500万円で、前期比9.5パーセントの増収となりました。営業利益は9億2,600万円で、前期比約10パーセントの減益となりました。

不動産販売事業の状況②実績一覧（抜粋）

不動産販売事業の状況です。スライドの8件の物件については、大型化して販売しています。物件の目利き力が向上したことで、価値のある不動産の販売が進んでいます。

不動産賃貸事業の状況

不動産賃貸事業の状況です。売上高は7億300万円、営業利益は7,400万円で、減収減益となりました。この原因は、新築物件の取得後、空室の状態が長く続き賃料収入が得られなかったこと、そして実需物件の仕入を多く行ったことです。

実需物件は売れるまで賃料収入が発生しないため、これら2つの要因が重なり、不動産賃貸事業における所有物件の賃料収入が大きく落ち込む結果となりました。

この対策としては、なるべく早期にリーシングを実施し、所有期間中にきちんと賃料収入を得ることを目指します。実需の物件については、家賃収入が得られないため、リフォーム完了後に速やかに販売する対応を進めていきます。

不動産管理事業の状況

不動産管理事業についてです。不動産管理事業では、既存のお客さまに対する管理サービスや販売した物件の管理受注に注力しています。また、2025年9月に富士ホームを子会社化したことで、管理物件が約300戸増加し、合計で約1,840戸となりました。

これにより、売上高が2億5,400万円、営業利益が8,800万円となり、順調に増収増益を達成しました。

2027年2月期業績予測

今期、2027年2月期の業績予測についてです。売上高は155億円、営業利益は12億5,000万円、経常利益は8億5,000万円、当期純利益は5億3,000万円です。前期は増収減益となってしまったため、その分を取り返すべく、これらの数字を目指していきます。

年間配当金は30円を維持する予定です。

アズ企画設計の経営理念

中長期の成長実現に向けた成長戦略、当社の強み、資本政策についてお話しします。

当社は「空室のない元気な街を創る」という企業理念を掲げています。2023年に丸の内に進出してからは、「TOKYOブランド」の価値を高めるため、都心中心部へのエリア戦略にシフトしてきました。

従来の中古都心不動産の再生、不動産の流動性確保、都心不動産の有効活用、居住環境の高度化といった取組みを通じて、「TOKYOブランド」の価値向上を目指した戦略を今後も推進していきます。

当社を取り巻く外部環境

当社を取り巻く環境についてです。富裕層の総資産額を見ると全体の7割を不動産資産が占め、マンションの価格帯も年々高くなっています。また、海外の投資家が日本の不動産へ投資する動きも見られる状況です。

さらに、都心の人口は10年後も約1,000万人を維持し、人口密度が高い状況が続くと予測されます。こうした環境を踏まえ、「TOKYOブランド」の不動産事業を進めていきます。

アズ企画設計の強み

当社の強みについてご説明します。当社は、物件の目利き力やバリューアップにおいて、さまざまな工夫を重ねています。また、住みたくなる住宅作りに注力しており、顔認証や防音など、物件の差別化にも取り組んでいます。

さらに、豊富なネットワークを活用し、特に最近では海外の投資家とのネットワークを強化しました。当期も、3割から4割を海外投資家に向けた販売に注力しました。

強みの具体例：「Vintage Assets」の創出

このスライドでは、銀座の物件を事例としてご紹介しています。築年数の経過した不動産に対して、大規模修繕や外装の改修、屋上防水工事、さらに内装ではセットアップオフィスを整備しました。

テナントには初期投資を抑えるメリットを提供し、オーナーには賃料を引き上げることでより高い賃料収入を実現しています。このように、オーナーとテナント双方にメリットがある物件を供給し、販売しています。

事業戦略について（全体像）

事業戦略の全体像です。事業戦略③販売事業の拡大をメインとして、ストック収入を通じて、営業利益を拡大していきます。

2025年、富士ホームを子会社化するなど、M&Aを積極的に推進しています。富士ホームの事例をもとに、さまざまな話が増えてきており、今後もグループ化が進んでいくと思われます。

成長戦略①取り扱い物件の規模拡大

成長戦略①は、取り扱い物件の規模拡大についてです。当期、1棟あたりの収益不動産の平均価格は7億9,000万円で、前期比で1億3,000万円ほど上昇しました。

2026年2月期の物件売却件数は26件で、そのうち10億円台の物件が2件、5億円から10億円台の物件が8件となっています。現在保有する在庫を踏まえると、今後は10億円以上の物件の数が増えると予測されます。

また、今後の平均価格は10億円前後、または10億円を超える水準になるのではないかと考えています。

成長戦略②物件種別の多様化

成長戦略②は、物件種別の多様化についてです。1棟事務所、1棟レジデンス、区分事務所、区分レジデンスという4種類を中心に、幅広くエリア内の物件を販売する戦略です。取り扱い件数を増やすことで、エリア内の情報を広く収集します。

区分事務所や区分レジデンスは単価が低いものの、可能な限り、エリア内の物件を取り扱う方針を取っています。

成長戦略③在庫回転期間

成長戦略③は、在庫回転期間についてです。現在のモデルサイクルとしては、物件取得から、大規模修繕によるバリューアップ、物件の販売、そして決済まで、約9ヶ月を1つのサイクルとして在庫の販売や資金の活用を行っています。

成長戦略④ストック企業のM&A

成長戦略④は、ストック企業のM&Aについてです。2025年、富士ホームを子会社化しました。IRでも公表していますが、富士ホームは浅草で70年の歴史を持ち、熟練したプロ人材が在籍している企業です。

不動産オーナーとのネットワークについて、富士ホームは、70年にわたり浅草や上野界隈で事業を展開しており、ネットワークが非常に強く広がっています。

多数の不動産を所有するオーナーも多く、管理戸数は300戸ですが、管理手数料を受け取っていないオーナーも多数います。これらのオーナーとも、将来的に当社との管理契約を結べる可能性があると考えています。

下町エリアの重点化について、浅草・上野エリアは非常に活力があり、活性化した地域です。現時点では正式決定ではありませんが、浅草にある富士ホームの拡大移転を計画しており、このエリアをより重点的に拡充していく予定です。

直近5カ年の成果①売上高推移

過去5年間の成果についてです。売上高は、スライドをご覧のとおり順調に増加しています。これをさらに加速させ、みなさまの期待に応えられるよう努めたいと思います。

直近5カ年の成果②時価総額の向上

時価総額は直近5年間で約11億円から約43億円まで、約3.7倍となりました。ただ、まだ目標には達しておらず、低い水準にあると考えています。今後もさまざまな施策を講じながら、時価総額のさらなる向上に努めていきます。

長期株価推移

長期の株価推移についてです。スライドのグラフの赤色がTOPIX終値、緑色が当社の終値で、4月現在は2,900円前後となっています。当社の株価の推移はTOPIXを上回っていますが、これに満足することなく、株価および時価総額を上げる施策を進めていきます。

資本効率や株価を意識した経営

資本効率や株価を意識した経営についてです。PBRが1.09倍、ROEが8.5パーセント、PERが13.4倍です。ROEの向上策としては、利益率を上げること、回転率を高めること、さらに借入を有効活用して拡大していくことが挙げられます。

ROE向上のための対策を講じ、PBRについてもROEの向上を通じて改善を図ります。株価に対する期待値を高めるため、さまざまな施策を実施します。投資家のみなさまから、より高い評価をいただけるような会社を目指し、今期はさらに強化していきます。

結びに――AtoZ構想

「AtoZ構想」についてです。2025年8月1日に経営計画発表会を開催し、当社の今後の方針として「『AtoZ構想』で不動産インフラ企業No.1へ。不動産のあらゆるニーズに、グループ力で応え続ける。」と掲げました。

発表会には金融機関や関係者の方々にお集まりいただき、当社の計画を発表しました。その直後、9月に富士ホームさまと出会い、約1ヶ月で富士ホームをグループ化しました。今後は、グループ力で会社の価値を向上させていくことを目指しています。

以上で、2026年2月期の決算説明を終わります。ご清聴ありがとうございました。

質疑応答：期ずれした大型物件の今期販売計画について

司会者：「前期で発生した期ずれ物件について、翌期で利益を上乗せすると開示されていましたが、現在の進捗状況を教えてください」というご質問です。

松本：前期は、期ずれした物件が2件ありました。比較的大型の物件ですので、なるべく高い利益を確保し、今期前半に販売していきます。

家賃収入もしっかり入っており、セットアップオフィスなどによる家賃収入も増加しているため、良いお客さまに高く販売することを目指しています。今期はじっくりと取り組み、安く売るのではなく、高い価格で良いお客さまに販売していく予定です。

質疑応答：前期の増収減益要因について

司会者：「前期の業績が増収減益で着地した背景を教えてください」というご質問です。

松本：前期は特殊要因として、新築物件を数件保有していたため、空室の状況が発生しました。また、新築物件だけでなく、中古物件でも、購入後のリーシングに非常に時間がかかってしまったケースが見られました。

実需の案件である区分マンションについては、仕入件数が想定以上に順調でした。現在はリフォームを行っていますが、空室の状態が販売前に長引くと、賃料収入が得られず、この比率が前期はやや高くなってしまいました。

対策として、物件購入時に家賃収入をしっかり計算し、バランスを考えた販売を行っていくことを検討しています。

質疑応答：海外投資家とのネットワーク拡大について

司会者：「海外投資家とのネットワークは、どのようにして築いていらっしゃるのでしょうか？」というご質問です。

松本：当社には、中華系の社員が複数います。3月は香港、2025年は台湾、シンガポール、香港といった地域にネットワークを広げています。このネットワークを一つひとつ丁寧に広げていきます。

日本とアジア圏の投資家とのネットワークを丁寧に広げ、実際にそのような地域からの成約も増えています。海外投資家やファミリーオフィス、ファンドとの関係を強化・拡大し、定期的な訪問や日本帰国後の営業活動を今後も強化していきます。

質疑応答：次期中期経営計画の公開予定について

司会者：「2027年2月期以降の成長を見据えた中期経営計画は、いつ頃に発表されると期待すればよいでしょうか？」というご質問です。

小尾誠氏（以下、小尾）：取締役執行役員管理部長の小尾です。次期の中期経営計画については、今年7月の第1四半期決算発表時に公開する予定で進めています。現在、次期中期経営計画として成長フェーズをどのように描いていくのかを検討しています。

第1四半期の実績値も踏まえ、より解像度の高い計画をみなさまにお届けしたいと考えていますので、ご期待ください。

質疑応答：2026年2月期の減益の要因分析について

司会者：「2026年2月期の減益について、事業別に要因分析、解説をお願いします。また、足元の想定でうまくいっていること、うまくいっていないことも教えてください」というご質問です。

小尾：事業別のご質問もありますが、全体的にお伝えします。

中長期的な成長に向けて、富士ホームとのM&Aによるコストや、積極的に人材投資を行っていることによる人件費の増加が、不動産販売事業、不動産賃貸事業、不動産管理事業の3事業全体の営業利益を若干圧迫している要因です。

区分の実需など、今期の売上利益に計上される物件も多々あり、そのような成長につながる人材投資も積極的に行っています。

不動産販売事業は増収となったものの、積極的な人材投資による販管費の増加が主な要因で減益となりました。

不動産賃貸事業については、不動産の賃料収入が実需案件や新築案件の増加により、相対的に減少したことが減収の要因となっています。この減収要因に加え、コストの増加が販管費にも反映され、想定よりも減少しました。

不動産管理事業では、富士ホームの貢献がコストを上回り、増収増益となりました。

そのような状況を踏まえ、今期も収益化できる部分は積極的に収益化しつつ、さらに経営効率を高める経営を目指していきたいと考えています。

質疑応答：金利上昇による影響と対応について

司会者：「金利上昇により、御社の事業にはどのような影響が生じ得るでしょうか？　その対策とともに教えてください」というご質問です。

小尾：金利上昇については、昨今の環境下において増加傾向で推移しています。金利の上昇に伴い、不動産投資家の方々も増加を織り込む傾向が必然的にあると思います。

当社は、ハード面のバリューアップに加え、低水準にある賃料の引き上げや、管理コストの最適化によるコスト削減を積極的に行い、収益性やNOI（純営業収益）を向上させています。増加している金利コストを十分に吸収しつつ、投資魅力を維持できる商品組成を実現しています。

今後も、不動産投資家の投資意欲が旺盛であることを踏まえ、こうした取組みを着実に進めることで、さらなる成長が期待できると考えています。

質疑応答：非居住用と居住用割合の戦略とレジデンス開発について

司会者：「非居住用アセットへのシフトをされていると認識しています。居住用、非居住用において、来期、再来期とどのようなポートフォリオ構成に変換していく見込みでしょうか？

また、レジデンスの開発において、顔認証、防音などの付加価値をつける他社が増えていく中、どのように差別化を図っていくご計画でしょうか？」というご質問です。

松本：居住用と非居住用の割合について、希望としては、できるだけオフィスや商業施設などの非居住用を増やしていきたいと考えています。ただし、アセットの数としては居住用のほうが多い状況です。

そのため、優先的には都心の3区や5区を中心に非居住用を進めていきたいと思います。ただし、案件のマッチングがあれば、その段階で採算が合うものを購入し、リノベーションをして販売していくかたちになると考えています。

レジデンスの開発においては、顔認証や防音などの付加価値を提供しています。他社も同様で、当社に特別に飛び抜けたアイデアがあるというわけではありませんが、やはり最新の設備を導入することが重要です。

また、設備だけでなく地域に合わせた対応も必要です。例えば、駐車場が不足している地域では駐車場を多めに確保したり、エリアごとのマーケティングを行っています。

市場調査に基づき、高い賃料が期待できるDINKs向けの物件や、100平米以上の広い部屋の需要などを把握し、出口戦略から逆算して商品作りを進めることが最も重要であると考えています。このような点を特に重視しています。

質疑応答：2027年2月期の事業別業績分析について

司会者：「先ほど前期の業績の詳細についてご解説いただきましたが、あらためて今期の事業別の想定もお願いします」というご質問です。

小尾：今期、2027年2月期の事業別分析について、事業別の業績を開示しているわけではありませんが、大まかな傾向としては不動産販売事業がドライバーとなっています。

区分の実需における積極的な人材投資も行っており、その仕入が今期の売上につながる部分もあります。そのような観点から、不動産販売事業は増収増益の方向に進むことを想定しています。

不動産管理事業は、引き続きこれまで通りの増加を見込んでいます。不動産賃貸事業については、まだ区分の実需の在庫が一定量あるため、以前の水準まで急激に回復するよりは、緩やかに回復していくイメージで想定しています。

質疑応答：不動産事業の市場状況と今後の対策について

司会者：「現在の不動産の仕入状況とニーズに関して、どのように考えていらっしゃるでしょうか？」というご質問です。

松本：現在、収益不動産や都心の実需マーケットも好調と言ってよいのではないでしょうか。金利は上昇し、当社の事業は期ずれがありましたが、増収傾向は続くと考えています。

私も他社の決算状況を拝見していますが、他社も非常に好調です。仕入状況の点では、都心では物件が過熱しているというより、物件そのものが不足している状況です。現在取り組んでいるように、既存の建物を解体して再開発する案件が今後増加すると考えています。

また、既存の建物を購入して大規模修繕を行うだけではなく、地権者との交渉を進めながら周辺も取り込み、時間をかけて物件を開発していく必要性が高まると感じています。このような取組みを今後は進めていきたいと考えています。

質疑応答：ROE目標値について

司会者：「ROEの具体的な目標値はありますか？」というご質問です。

小尾：ROEの具体的な目標については、2025年7月18日に開示した資料に記載しています。資本コストを意識した経営として、一般的に8パーセントとされるROEの目標に対し、当社では12パーセントを目標値として設定しています。

今期については、ROEが8.5パーセントと下がってしまいましたが、一般的な8パーセントという水準は超えています。その要因としては、新株予約権による増資があったこと、利益の積み増しによって純資産が10億円超積み増しされたことが挙げられます。

利益については、物件の繰り越しにより減収となったため、ROEに直接影響を及ぼした結果となりました。今期は、このような影響を上積みし、資本効率を高める経営を進めることで、ROE12パーセント達成を目指していきたいと考えています。

質疑応答：富士ホームの今後のビジネス展開について

司会者：「今回買収された富士ホームとの今後のビジネス展開の計画を教えてください」というご質問です。

松本：富士ホームは良い会社です。ただ、賃貸管理を行うことだけを目的として、グループ化したわけではありません。賃貸管理の部分はストック収入として、当社の本店管理部とシステムや人材をうまく組み合わせ、管理戸数の拡大や効率化を目指しています。

富士ホームには、70年にわたる城東地区での信頼があります。その信頼を基盤に、アズ企画設計と同じビジネスモデルを展開していきます。例えば、アズ企画設計では、今期130億円程度の売上がありました。

すぐには実現しませんが、物件の取得・加工・販売といったことを、城東地区でも富士ホームのスタッフとアズ企画設計が協力して進めていきます。近い将来には、売上高30億円、さらには50億円に達することを目指しています。

そのような数字を達成することは、城東地域での70年にわたる信頼がありますので、決して夢の話ではないと考えています。都心に密着した管理系の会社として、富士ホームのビジネスモデルを展開していくことが、先ほどお伝えしたグループ化の最大の目的です。

質疑応答：建築系人材の状況と採用方針について

司会者：「人手不足が各業界で生じ、特に建築関連は不足していると聞きます。御社が業容拡大されていらっしゃる中で、人員不足はないのでしょうか？」というご質問です。

松本：人材に関して結論をお伝えすると、それほど不足していません。現在、アズ企画設計には約60名、富士ホームには約10名の人材が所属しており、多様なスキルを持った人材が揃っています。

当然ながら、より高度なスキルを持つ方がいらっしゃるのは望ましいですが、現在、建築系の人材は1、2名しかいない状況です。もし優秀な人材に出会えれば、積極的にアズ企画設計に入社していただきたいと考えています。

現時点で不足している部分については、外部の方々と連携しています。建築会社や設計事務所とのパートナーシップをさらに強化することで、十分に補うことが可能だと考えています。

人材が極端に不足しているわけではありませんが、良い方がいれば、中途採用も新卒採用も積極的に行っていく方針です。特に新卒については、来年も多くの人材が入社予定ですので、良い人材を継続的に採用し、育成していきたいと考えています。

松本氏からのご挨拶

松本：前期はやや残念な結果ではありましたが、今期は気分を一新し、一層積極的に取り組んでいます。過去最高の数字を目指し、四半期ごとに良い結果を出して、みなさまに喜んでいただけるよう努めています。

さまざまな出会いが増えていますので、今後より良い結果をご報告できるよう、全力を尽くしていきます。

以上で、私からの挨拶とします。本日は、決算説明をご清聴いただき、誠にありがとうございました。