2025年1月期業績予想について
荒川滋郎氏：株式会社ストレージ王代表取締役社長の荒川滋郎です。当社の事業ならびに2025年1月期第2四半期の決算についてご説明します。どうぞよろしくお願いします。
去る2024年8月19日に第2四半期の業績予想修正を行いました。トランクルームの開発分譲事業においてコンテナ型トランクルームの売却時期が早まったため、当初4億7,300万円だった売上予想を5億6,000万円に修正しています。
売却時期の変更によるものですので、通期予想の変更はありません。
目次
まずは当社の概要、次に2025年1月期第2四半期決算の概要、各事業の状況、今期の見通しの順にご説明します。詳細な数値は決算短信などの開示資料をご覧ください。
会社概要_経営理念とミッション
当社の経営理念とミッションです。当社の経営理念は「顧客資産の持続的な価値向上を通じて、人々の暮らしや社会の未来を共創する」です。
トランクルームの利用者の利便性の向上、また、トランクルームを不動産として所有する方の資産価値向上、さらには土地建物を私どもに貸してくださる、あるいは売ってくださる方々という3者を当社がつなぐことで、社会の未来を共創することをミッションとしています。
会社概要_概要と沿革
当社は2008年5月に創業しました。2007年創業の株式会社デベロップの子会社として設立され、当初はトランクルームの管理と運営を目的に事業を行っていました。
2015年に株式会社ストレージ王が岡山県にある株式会社アイトランク山陽と合併しています。同年に本社を東京から千葉県市川市に移転し、現在は千葉県の本社と岡山営業所の2ヶ所に事業所を構えています。
2020年以降は、株式会社タスキをはじめ、さまざまな会社と業務提携しています。2022年4月には東京証券取引所グロース市場に株式を上場しました。
会社概要_トランクルームについて
私どもが開発・運営するトランクルームについてご説明します。大きく分けて2つのスタイルがあり、1つは屋内型トランクルーム、もう1つが屋外のコンテナ型トランクルームです。
屋内型トランクルームは1つの建物をトランクルームとして利用するものです。スライドの画像のように、建物内にカーペットが敷いてあり空調設備もあります。お部屋のクローゼットの延長のように利用できるタイプです。
コンテナ型トランクルームは、ロードサイドでよく見かけるタイプです。車で収蔵庫の側まで乗り入れが可能なため、大きな荷物を収納したり、事業者が資材を置いたりする使い方ができます。
掲載した画像は2階建てですが、借地料や地価によって1階建てのタイプもあります。
推計ではありますが、私どもの国内拠点数の順位は屋内型トランクルームが20位くらい、コンテナ型トランクルームは15位くらいのポジションにあると考えています。
会社概要_トランクルームサービス展開例①
私どもは、トランクルームに単に荷物をしまっておくだけでなく、いろいろなかたちの提携や利用の仕方をご提案しています。
例えば、宅配ロッカーとしての使い方です。トランクルームに荷物を預けた方が、トランクルームで荷物を受け取る、あるいは、トランクルームの保管物を宅配便で発送することが可能です。さまざまな個人事業の物流拠点としても活用されています。
マンションの1階部分をトランクルームにした事例もあります。マンションの居住者だけでなく近隣住民にも利便性を提供しています。
また、現在2拠点で展開しているメゾネットガレージ＆オフィスは、2階が事務所で1階が車庫となっており、事務所や趣味のスペースとして活用できるものです。
会社概要_トランクルームサービス展開例②
多様な保管品に対応するラインアップ展開をご紹介します。ワインセラーは温度に敏感なワインを保管するために通年約14度に保たれており、ワインの長期熟成に非常に向いています。また、発電装置も備えていますので、停電時にワインが傷んでしまうこともありません。
サーフボードトランクルームは、コンテナの長さを利用してサーフボードが縦にしまえます。九十九里浜に面した場所にあり、サーフィンをされる方が手ぶらで来て、荷物を出して使えるという施設です。
トランクルーム＆バイクガレージは、バイク専用室を備えています。画像は板橋区ときわ台の事例写真です。各ブースに電源を備え、電動バイクにも対応しています。最近では大型バイクの駐輪場所に困る、あるいは盗難リスクがあるため、大切なバイクを安全に保管する場所としてご利用いただいています。
会社概要_トランクルームの不動産特性
収益不動産としてのトランクルームについてご説明します。アパート・マンションのような不動産投資と比べ、最も大きな特徴として経年による賃料の減少が小さいことが挙げられます。
水回りのあるアパート・マンションは、築年数が長くなると新築よりも家賃が下がる可能性があります。しかし、トランクルームの場合は築年数を気にして借りる方は稀で、また施設自体の劣化が少なく、いわゆる価値の低減が小さいといえます。
テナントの定着率という点では、しまった荷物は動かしにくいため定着率は高くなります。原状回復費用については、アパート・マンションはキッチンなどの水回りに改修が必要ですが、トランクルームは水回りがない分費用は少なく、同様に大規模修繕も低費用です。
トランクルームは水回りがないため建築費が安いというメリットはあるものの、アパート・マンションに比べ立ち上がり時の空室の埋まり方が遅いというところがあります。空室がゆっくり埋まっていくことや、すぐには埋まらないところが少し扱いにくい点です。
一方で、駅から遠い土地の活用も可能で、アパート・マンションよりも立地条件が幅広いところもトランクルームの特徴です。
会社概要_トランクルームについて
先ほど屋外型と屋内型があるとお話ししましたが、屋内型はさらに一棟型とビルイン型に区分しています。
一棟型とは建物全体をトランクルームにしたタイプで、私どもは2020年から建てています。土地を購入し新築するケースがあり、今まで大型のものを14棟建てています。
ビルイン型は、先ほどマンションの1階をトランクルームにする事例をご紹介しましたが、こちらは商業施設やオフィスビルの2階に出店するような、既存ビルのフロアを有効活用するものです。建築費が非常に高騰する中で、既存のビルをトランクルームとして活用しています。
私どものトランクルームは水回りがないため、ビルの使い方としては非常に簡易です。後から水回りを設置するのに比べ、逆に水回りがなくなるため改装しやすいこともトランクルームの特徴かと思います。
コンテナ型について補足すると、私どもが使うコンテナは海上輸送用と同じサイズですが、建築専用ですので、柱と梁だけで持つ非常に強い構造をしています。建築基準法も満たしており、安心してお使いいただけるコンテナを使用しています。
会社概要_事業の内容・当社の強み
当社の強みについてです。3者のお客さまそれぞれに価値を提供する力を、私どもは運営力、仕入開発力、物件売却力と名付けています。
1つ目の運営力は、トランクルームを適切に運営管理し、また、借りていただくためのいろいろな宣伝をし、安心して使っていただけるようにきれいに保つという、ルーム利用者に向けての力です。
2つ目に仕入開発力です。私どもにはトランクルームの運営・開発の実績があり、どのような立地がトランクルームとして使いやすいか、適した不動産の特性を熟知しています。そのため、不動産オーナーから適した土地を借りてくる、あるいは、買ってくる力を仕入開発力としています。
3つ目に物件売却力です。完成したトランクルームを投資家に売却し資金を回収する、あるいは、売却後のトランクルームを私どもが賃借し運営するというかたちで、投資家にとって安定的な投資物件を提供しています。
追加投資が少なく手間がかからず、安定した収益を生む不動産物件として評価をいただき、リピートしてくださる投資家も多いのが現状です。
会社概要_事業の内容_運営管理
ストック収益の事業スキームです。利用者とは、私どもと利用契約を結び利用料をお支払いいただき、実際にトランクルームを利用される方のことをいいます。私どもはそのトランクルームの収入をまとめ、建物所有者に賃料として、あるいは、土地所有者に地代としてお支払いします。
このように私どもは3者をつなぐことで収益を得ています。トランクルームの利用が安定的な収益をもたらし、利用者からいただく利用料と不動産コストの差額が当社の利益となります。
会社概要_事業の内容_開発分譲・その他不動産
フロー収益の事業スキームです。仕入れて開発したトランクルームを売却し利益を確保することが、現在の収益の8割くらいを占めています。
私どもが土地を借りる、あるいは購入し、トランクルームという物件を仕入れて建てます。その物件を投資家に売却し、私どもが借り上げて運営します。1棟の建物型は信託受益権化も可能で、不動産投資家のさまざまなニーズに応えられることが物件売却力にもつながっています。
また、上場を果たした結果、トランクルームを作るにはどうしたらよいかというご相談をいただくようになりました。物件情報も非常に入りやすくなり、仕入開発力に貢献しています。
会社概要_事業の内容_収益の循環
トランクルームを作り店舗数を拡大すること、あるいは、物件の仕込みから売却にかけての収益で、私どもの利益が支えられています。トランクルーム利用者の拡大が安定収益につながります。
物件開発によるフロー収益を積み重ねながら、出来上がったトランクルームを安定的に運営してストック収益を得るという循環が安定収益の拡大につながります。
トランクルームはいったん荷物を預けると出しにくいため、解約率は1.9パーセント程度です。解約される方もいらっしゃいますが、アパート・マンションと比べて一つひとつが小割りの部屋になっていますので、大きくへこむこともなく安定した収益を得られるビジネスモデルとなっています。
会社概要_事業の内容_売上構成比
売上構成比です。フロー収益である、物件を開発して売却する開発分譲事業の売上が73.1パーセントとなっています。2025年1月期は若干下がる可能性もありますが、いまだ物件の売却利益によるところが大きい状態です。
私どもは常に第4四半期に売上高・利益が大きくなる傾向があります。今期も第4四半期に偏りますが、毎年第4四半期の開発分譲事業により売上高と粗利を十分に稼げていると捉えています。
運営管理事業は22.5パーセントです。中期的にはこの比率を3割、4割に上げていくべく、現在は物件を一生懸命作っているフェーズです。
2025年1月期第2四半期決算の概要_PL
第2四半期の決算の内容についてご説明します。売上高は5億6,000万円で前期比1億1,800万円の増収です。積極的に出店した結果として、売上総利益は前期比5,100万円のプラスですが、開発要員等の人件費増により販管費も4,800万円増え、営業利益はマイナス1億800万円と前期比で200万円プラスとなりました。経常利益もほぼ横ばいです。
冒頭でお伝えしたように、売上高は当初予想の4億7,300万円から10パーセント以上増えたため、上半期の業績修正は行いましたが、通期は予定どおり売上38億円のままとしています。
2025年1月期第2四半期決算の概要_セグメント損益
セグメント損益です。運営管理の売上高が4億2,800万円と、前期比で6,800万円増えています。仕込んできた物件数が増加することにより、運営管理の部分で増収・増益ができています。
開発の売上高は1億200万円です。この部分の月ズレによる大幅な増加が業績修正の要因でもあります。こちらも予定どおり進捗していることに加え、若干早めに売上が上がっています。
その他の売上高については、トランクルーム以外の家賃収入等が増えたことにより、2,900万円となりました。
2025年1月期第2四半期決算の概要_BS
貸借対照表です。現預金の残高は4億3,100万円です。また、通期売上高38億円という計画の中で販売用不動産を積み上げており、29億7,900万円と30億円近くになっています。
負債については、1年以内返済予定の借入金が21億8,900万円と、期首と比べて17億4,200万円増えていますが、販売用不動産が18億円増えていることとほぼ見合いというかたちで銀行から借入等を行って販売用不動産を積み上げています。
第4四半期までには大半の部分の売却をきちんと済ませるかたちで事業を進めています。後ほど物件別もご説明しますが、今のところ工事も順調に進んでいます。これらの販売用不動産については、今期中に売却する予定で進めています。
事業の状況_新築屋内型案件
各事業の進捗状況をご説明します。現在、開発中の案件のうち、屋内型として取り組んでいる案件をご説明します。天王町のトランクルームですが、これは一時期西横浜という名前で出ていた時期もありましたが、住所でいうと天王町にあります。新築の屋内型としては、初めての横浜市での出店です。こちらの工事も順調に進んでおり、2024年12月にオープン予定です。
幡ヶ谷のトランクルームは、当社初の渋谷区での屋内新築型の案件です。こちらは、2025年1月にオープン予定です。世田谷区の池尻トランクルームはやや小型の案件ですが、より住宅街に近いところに建てており、私どもとしては、新築屋内型では初めて木造の案件に取り組みます。こちらも工事は順調に進んでおり、2024年12月にオープン予定です。
亀戸のトランクルームおよび南砂のトランクルームは両件とも2025年1月にオープン予定です。城東エリアは、マンションも非常に増えてきていることから、トランクルーム需要も高まっています。この亀戸および南砂は鉄骨造の新しいタイプのトランクルームです。杉並区の宮前のトランクルームは住宅街の中に立地しており、車でのアクセスも非常に良い物件です。こちらも2025年1月にオープン予定です。
西新宿のトランクルームは、実は今期ではなく来期に売却予定の案件です。現時点では更地のままですが、住宅地とビジネス街が混じり合うような非常に好立地の物件であることから、いろいろな使い方ができるため、現在ビルのプランを練っています。
下谷のトランクルームも住宅地に立地した幹線道路に沿った案件です。こちらは私どもが他社の開発を受けています。ストレージ王名義ではないブランドでの新しい取り組みの案件となっています。
事業の状況 _部屋数と稼働数及び稼働率推移
現在のトランクルームの部屋数と稼働数および稼働率の推移です。2024年1月期末は9,886室でしたが、今は1万368室まで来ており、2025年1月期末には1万1,715室までいくと考えています。
また、2年超の稼働率についても、スライドに記載のとおり、2024年7月の段階で82.5パーセントです。
2023年1月の86.9パーセントに比べて少し下がっているため、ご心配もあるかと思います。実は私どもは2022年から2024年にかけて3,000室程度部屋を増やしていますが、この間、コンテナ型よりも大型の屋内型のトランクルームを増やしてきたため、1ヶ所の部屋数が多くなっています。
先ほど不動産は立ち上がりが遅い特徴があるとお伝えしましたが、大型の案件はコンテナ型に比べ若干立ち上がりが遅いため、このように稼働率が下がって見える傾向にあります。しかし、これは出店の構造的な要因に起因するもので、トランクルームの稼働そのものが実態的に下がっているのではないとご理解いただければと思っています。
事業の状況_トランクルーム新規出店（2Q）
こちらは第2四半期でオープンしたコンテナ型のトランクルームの画像です。宇都宮、千葉県木更津、土浦、伊勢崎と、現在関東地方にドミナント出店を進めています。
ご覧のとおり、いずれも1階建てで、2階建てにはしていません。土地がある程度広く取れるところは、大きな資材等を運び込みやすい1階建てにしています。第2四半期だけで206室オープンしています。
屋内型のトランクルームの工事に各地で取り組んでいますが、今期は特にこのコンテナ型のトランクルーム開発に注力しており、今事業計画で23件の年間オープンを予定しています。こちらは目標をやや上回るぐらいのペースで順調に推移しています。
屋内型の案件は建築費が非常に高くなっている一方で、コンテナ型の案件に関しては、かつての円安の影響等があったものの、屋内型の資材の値上がりに比べるとあまり大きくはなく、また稼働率も上がりやすいことから、今期は2024年1月期に比べて出店数を大幅に増やしています。
事業の状況_トランクルーム店舗数
現在展開しているトランクルーム177店舗の分布です。M&Aを行った関係で、42店舗が岡山県に集中しています。スライドの下に記載しているとおり、東京都内で46店舗、その他千葉県、神奈川県、栃木県、茨城県といったところで増やしています。今年から静岡県にも出店を始めました。また、沖縄県でも屋内型を1店舗出店しました。現在は177店舗まで来ています。
事業の状況_トランクルーム新規出店（2Q）
第3四半期以降も、11店舗が年度内にオープンする予定です。桐生広沢トランクルームは9月にオープンしますが、これはもともとの親会社であるデベロップのホテルに併設したトランクルームです。そのため、非常に車通りも多いところに作っています。ホテル併設のトランクルームは稼働率も上がりやすいという実績もあるため、期待している店舗です。
高鍋、日立滑川は屋外型の店舗です。表の上から4段目にある新宿フロントタワートランクルームは既存のオフィスビルの2階に出店します。すでにいろいろなビルの空中階にオープンしたケースはありますが、今回は本格的なオフィスビルの2階であり、非常に大きな案件になっています。
また、私どもが期待しているのが、ビルの中のテナントが文書の収蔵庫として使用すること、あるいは新宿のオフィスに勤めている方が自宅の近くではなく職場の近くでトランクルームを借りることといった新しいニーズです。
例えば会社の帰りに少しフィットネスクラブに寄って帰る方が荷物を置いたり、あるいはスーツケースを置いておき出張に備えたりするようないろいろな使い方をトランクルームでしていただけるよう、10月のオープンに向けて準備を進めている最中です。
天王町以下は屋内型の新築案件であり、工事は現在順調に進んでいます。
重点施策の進捗_リーシング強化
今年度の重点施策の進捗状況についてご説明します。第2四半期で実施した施策ですが、まず6月18日に発表した記念株主優待の実施および株主優待制度の導入を行いました。
その他にもスライドに記載のとおり、本社近くの小学校向けの副教材提供などさまざまなことを行っています。上から3段目にあるCAMP HACKという、キャンプに関するサイトを運営している会社とのコラボキャンペーンですが、私どもはキャンプに関していろいろと勉強しました。
新築するトランクルームでもキャンプ用品を収納しやすい部屋をご提案できないかと考え、今準備しています。キャンプが好きな方にお聞きすると、マンションの部屋に住んでいてキャンプに行くとなると、休みの日の朝早くにエレベーターを何往復もして荷物を運び出すケースがあるそうです。
早朝であれば音でご近所に迷惑をかけてしまいますが、トランクルームを借りていただくとキャンプ用品一式を預けられ、当日は一度に運び出すことができますし、音を気にすることもありません。実はキャンプ用品とトランクルームは非常に相性がいいだろうと考えた企画です。
「資産形成チャンネル」は、トランクルームをリピーターとして買っていただいているココザスが運営している「YouTube」チャンネルです。コンテナ型のトランクルームが投資商品として非常におもしろいと、投資家目線でご紹介いただいているチャンネルですので、ぜひご覧ください。
Laspyとの協業は、防災備蓄用品を私どものトランクルームでお預かりするサービスです。現在は、万一の震災に備え、職場でも3日程度食料を備蓄したほうが良いという各自治体の指導もあります。そのため、今は食料品も含めていろいろな防災用品を事務所で備蓄することが望まれています。事務所が非常に狭い場合は、私どものトランクルームに預けていただけます。
また、防災備蓄の用品は手配するのが大変ですが、このLaspyという会社は、防災用品を一括してお届けする会社のため、こちらとの協業を行い、防災に備えたサービスの提供を7月より始めています。
重点施策の進捗_出店形態の戦略的配分
今年の重点施策です。2024年1月期はこれまで中心的に行ってきた鉄骨造による屋内型の案件の強化が主題でした。2025年1月期は建築費の高騰もあり、あらためてコンテナ型のトランクルームの出店を強化し、昨年度を大きく上回る23店舗を計画しています。
すでに半分以上出店しており、残りの半分についても土地の押さえをしています。計画を若干上回るペースで出店が進んでおり、重点施策は順調に進捗しています。
また、鉄骨造ではない木造の建築も池尻で実践を行っています。鉄骨造の建物が非常に高騰しており、また小規模で住宅により近いところにトランクルームを作ることから、木造が非常に有効だと考え取り組んでいます。
また、ビルイン型の出店を強化するためにも、オフィスビルに本格的なトランクルームを作る作業を現在進めています。
2025年1月期の見通し
2025年1月期の見通しについてご説明します。今年度は、売上高38億円、売上総利益6億2,300万円、営業利益1億7,000万円、当期純利益1億3,000万円を目指して進めています。
右側のグラフをご覧ください。売上高も、第3四半期、第4四半期は大きく数字を上げる計画です。緑色の線が実績で白い線が計画ですが、今は実績が計画をやや上回るかたちで進んでいます。第4四半期までには事業計画を達成する予定で進めています。今のところ、着地についての変更はありません。
以上、簡単ですが、事業内容のご説明と当第2四半期の決算内容の説明でした。
質疑応答：木造建築の安全性について
「木造建築の安全性はいかがでしょうか？」というご質問です。
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