エグゼクティブ・サマリー
長嶋義和氏（以下、長嶋）：株式会社グッドコムアセット代表取締役社長の長嶋です。それでは、2020年10月期の決算について説明します。
2020年10月期は3期連続の増収増益、過去最高収益を更新し、売上高263億2,300万円、前年同期比12.6パーセント増、営業利益28億2,900万円、前年同期比61.2パーセント増、経常利益26億4,400万円、前年同期比60.2パーセント増、当期純利益18億2,600万円、前年同期比62パーセント増となり、29棟750戸を販売しました。
仕入については、24棟1,439戸の仕入を実現しました。2021年10月期は、売上高418億円、販売戸数1,384戸で、4期連続の増収増益を予想しています。前期の好調だった業績は、今期もさらに拡大していく見込みです。
連結損益計算書①
連結損益計算書です。前年同期比で売上は12.6パーセント増、利益については1.6倍以上になりました。
自社販売は219戸を販売し、内ファミリータイプが115戸となりました。業者販売は529戸を販売し、内ファミリータイプは81戸となりました。その他、海外販売およびGood Com Fundでそれぞれ1戸を販売しています。
利益率が大幅に上昇した要因は、コロナ禍においても高利回りで安定した投資物件として評価され、国内外の投資家から一棟単位でのオファーが多く、業者販売で好立地の物件を好条件で販売できたことです。
連結貸借対照表
連結貸借対照表です。2021年10月期の売上高に貢献する販売物件が増加し、棚卸資産および有利子負債がそれぞれ87億円増加しています。
トピックス①
トピックスの①です。9月9日に家賃債務保証事業を行う株式会社ルームバンクインシュアを完全子会社化しました。
事業内容は、入居者の連帯保証人になり、家賃などの未収リスクを解消するサービスを提供しています。このサービスは民法改正により需要がかなり高まっており、実際に改正後の保証件数は増加しています。
トピックス②
トピックスの②です。「JPX日経中小型株指数」に選定されました。この指数は「投資者にとって投資魅力の高い会社」を構成銘柄とする「JPX日経インデックス400」導入時のコンセプトを中小型株に適用しており、資本の効率的活用や投資者を意識した経営を行う企業が選定されます。選定方法としては、さまざまな指標などからスコアリングし、上位200銘柄が選定されます。
この上位200銘柄に選定されたことは非常に名誉なことであり、毎年選定されることはもちろん、将来的にはJPX日経インデックス400に選定されるよう企業価値の向上に努めていきます。
トピックス③−1
トピックスの③です。「Good Com Fund」第1号ファンドを10月末に組成しました。「Good Com Fund」はインターネットを通じて、多数の人が対象となる不動産に小口で出資し、分配金を得ることができ、金融資産の圧縮効果も期待できる新しい不動産投資です。
トピックス③−2
「Good Com Fund」は不動産DXを採用しています。すべての業務プロセスを完全デジタル化しており、24時間どこでも会員登録や申し込みが可能となっています。契約書なども電子交付となり、通常の不動産売買よりも利便性が向上しています。今後も不動産DXとして、「Good Com Fund」事業を推進し、企業価値を向上させます。
トピックス④
トピックスの④です。新型コロナウイルスの感染力の抑制効果が確認されたカルテック社の光触媒の技術を自社ブランド「GENOVIA」シリーズに採用しました。これにより、入居者の方に安心・安全を提供することで高い入居率を維持し、より資産価値の高いマンションを提供することが可能です。
商品の特徴 自社ブランド “GENOVIA”
次に、当社の事業の特徴を説明します。まず、商品の特徴として、当社自社ブランド「GENOVIA」を紹介します。こちらの物件は外観・エントランス・アプローチなど、各物件の仕様に統一感をもたせています。また、1階部分の壁面に緑化した壁面緑化「green veil」、屋上に緑化した「skygarden」、屋上にドッグランを設置した「skyrun」の3シリーズがあります。
当社は豊富な物件のラインナップで、間取りは1Kから1LDK、2LDKで、価格帯は2,000万円台から5,000万円台を中心にすべて投資物件として販売しています。
物件の供給エリアの特徴
物件の供給エリアです。東京23区、最寄駅から徒歩10分圏内を中心に供給しており、すべて新築物件になります。「GENOVIA」の供給実績は、東京23区で94棟です。また、東京23区以外でも賃貸需要の高い川崎市と横浜市に5棟を供給しています。
仕入の特徴 オフバランス・スキーム
仕入の特徴です。一般的な不動産会社は上段の開発物件で物件開発を行っています。こちらは、用地取得時に借入を行い、建築確認、施工会社の選定、着工、2年から3年後に竣工・引渡となり、資金の回収ができるという流れになります。そのため、2年から3年は資金が寝てしまうことになります。
当社はそのような寝てしまうお金を少なくするため、下段の専有物件を推進しています。この専有物件は、仕入契約時に手付金のみで物件を仕入れることができます。それにより借入せずに、オフバランスにより健全な財務体質を維持できています。
通常の不動産会社は売上と借入が同程度あるのが一般的なのですが、当社は専有物件を採用しているため、借入がそこまで膨らんでおらず、健全性を保てると考えています。
顧客属性①
次に、顧客の属性です。当社の主要な顧客は女性公務員です。公務員が93パーセントで、女性の方が67パーセントとなっています。以前よりも男性のお客さまが増加しましたが、女性公務員が一番の主要な顧客になります。また、お住まいのエリアは関東・中部で71パーセントになっており、近畿地方や中国・四国地方にも販売エリアを拡大しています。
顧客属性②
年齢は30代から40代が65パーセント、年収では501万円から900万円が83パーセントと、安定した所得で、高所得のある方々が当社の主要な顧客となっています。
顧客動向
新規の購入者とリピート購入者の比率です。販路拡大や当社の認知度が向上したため、67パーセントが新規顧客となりました。また、当社が供給している物件の入居率は99パーセント以上を維持しており、高い入居率のため、投資物件としての価値は十分であると考えています。
購入理由
次に、当社の物件の購入理由です。当社の物件は生命保険代わりに購入される方が最も多くなっています。購入時に金融機関から借入を行うことで、団体信用生命保険が付加されます。団信は死亡や高度障害など、万が一の時には残りのローンが全額弁済されるため、その後は定期的な家賃収入を得ることも、売却することで手元資金にすることもできます。
そのため、生命保険の見直しをしてマンションを購入される方が多くなっています。また、団信にもさまざまなものがあり、特に人気なのが「がん」と診断されただけで全額弁済される保険です。診断されただけで保険が適用されるというのはかなり効力があると思います。
連結損益計算書②
2021年10月期の業績予想です。今期もさらなる業績拡大を見込んでおり、売上高418億円、営業利益30億円、経常利益29億円、当期純利益19億円、販売戸数は1,384戸を予想しています。利益率については、過去の平均的な利益率を適用していますが、2020年10月期と同様、利益率の向上を目指していますので、後ほど質疑応答で答えていきます。
売上高予想（通期）
売上高の5期間の推移です。2021年10月期は、売上高418億円で5期連続の増収を予想しています。
経常利益予想（通期）
経常利益の5年間の推移です。2021年10月期は、経常利益29億円で4期連続の増益を予想しています。
販売可能物件及び仕入物件一覧
物件のラインナップと仕入れ物件の一覧です。販売力や信用力の拡大に伴い、仕入れも好調であり、今後もさらに仕入れを加速させていきたいと考えています。
経営方針（ポートフォリオ経営）
時価総額1,000億円へのロードマップを説明します。当社のポートフォリオ経営です。自社販売、業者販売、不動産管理等、海外販売、Good Com Fundの5つのセグメントで経営環境に応じて販売チャネルを変更するバランス経営を実施し、業容の拡大を目指しています。先ほどご説明した家賃債務保証事業を行うルームバンクインシュアは、不動産管理等に含まれます。
また、今年の2月より、新規事業としてIPOコンサルティングや上場企業へのIRコンサルティング、コーポレートベンチャーキャピタル事業を開始しています。
今後も新たな事業を展開し、事業基盤を強固なものとし、新規上場から10年後の2026年10月期までに時価総額1,000億円を目指します。
2026年10月期までのロードマップ
時価総額1,000億円を2026年10月期までに達成するためのロードマップです。このように右肩上がりのトレンドで毎期30パーセント超の増収増益に加えて、PERの上昇により達成できると考えています。
なお、売上高と経常利益の額については、毎期成長率30パーセントのイメージとして記載したもので、将来の業績予想ではありません。ただし、イメージとして、2026年10月期には経常利益100億円超を達成したいと考えています。
株価上昇と安定配当
当社の株主還元などについての2つの考え方です。当社は、時価総額1,000億円へ向けて業績を拡大しています。これにより、株価を上昇させることで株主のみなさまにキャピタルゲインの機会を提供できると考えています。また、業績拡大のための内部留保とのバランスを踏まえた上で、毎期安定的な配当、すなわちインカムゲインを提供したいと考えています。このキャピタルゲインとインカムゲインにより、株主さまの資産価値の最大化に努めていきます。
配当推移
配当の推移です。今期も4期連続の増配を見込んでいます。2020年10月期は7円増配の68円としています。2021年10月期の配当は41円で、分割前では82円となり、実質14円の増配で配当性向は30.8パーセントの見込みです。株主のみなさまへのインカムゲインとして、業績の拡大に併せて増配していることが理解していただけると思います。
自己株式取得
2020年10月期は自己株式を7万1,900株取得しました。今後もさまざまな状況を考慮して自己株式の取得を検討していきます。以上で、決算説明を終了します。ありがとうございました。
質疑応答：利益の伸びについて
司会者：それではこれより質疑応答に移らせていただきます。それでは最初の質問です。「2021年10月期の売上の伸びに比べ、利益面での伸びが少ないように感じます。何か理由はあるのでしょうか」というご質問をいただいています。
長嶋：こちらは、2019年10月期をモデルにして売上高と利益額を出しています。一番業績が良かったセグメントが業者販売なのですが、2020年10月期と比較して、この大幅な経常利益の伸びをご覧になっていただきたいと思います。60.2パーセントということで、2019年10月期までは、当社は業者販売において日本全国の不動産会社にメーカーとして卸売を行っていました。2020年10月期は、販売チャネルを変えて一棟での販売に切り替え、それにより利益率が改善したという現状です。
そして、12月5日にニュースでも出ているのですが、2020年の1月から9月にかけて、世界における不動産投資額において東京が第一位となりました。これはコロナ禍が長期化して、世界各国……日本国内においても、運用するお金がどうしても安定化できないということが大きな要因です。
ですから私どもとしても、先ほどポートフォリオ経営についてお話ししたのですが、利益の最大化が一番の継続ポイントになりますので、2020年同様に利益を出していけば、当然ながら売上400億円に対してもっと利益が出て……40億円以上出ることはあるのですが、やはりそのような方々からは急にオファーが来るという状況です。
司会者：購入のオファーが突然来るということですか？
長嶋：そうです。例えば、物件のラインナップ表を見た投資家の方々から直接、問い合わせが来ます。これが国内問わず海外からもかなり多数のオファーをいただき、そのような方々から購入していただいており、利益率が改善しています。この状況は今後も続くと予想しているのですが、そのようなオファーは急に来ますので、2019年10月期のように、あくまでも業者販売で卸売りをするというモデルケースで利益率を出したということです。
質疑応答：新型コロナウイルスの影響
司会者：続いてのご質問です。「コロナウイルスの感染者が増えてきたが、影響はあるのか？」というご質問をいただいています。
長嶋：新型コロナウイルスによって東京のマンション投資が再注目されています。なぜならば、例えば今株式は好調なのですが、投資や運用を考えた場合、今までは運用先としてホテルあるいはオフィスの運用というものがありました。そのようなもので今生き残っているものは、賃貸マンションと物流くらいなのです。
私どもは、先ほど事業の特徴でもご説明しましたが、やはり東京23区、最寄り駅10分というところにこだわって供給しているため、ストライクから外れていないということです。新型コロナウイルスでテレワークになっても入居者が都心に住み続けることは間違いないと考えられます。
先ほどカルテック社のお話しをしましたが、室内に光触媒を入れて空気清浄機が回るのですね。こちらについて新型コロナウイルスの抑制効果があるという実験結果が出まして、それをもとに入居者に安心して住んでいただきたいと考えています。
こちらをご覧いただきたいのですが、例えば、大手企業のイオンモールなども導入されています。
司会者：最先端のものなのですね。
長嶋：そうなのです。こちらをマンションの一部に設置することで、入居者の安心・安全および購入される投資家の方々も資産価値が保てるというところで、差別化として取り入れています。
司会者：新型コロナウイルスを追い風にされているということですね。
長嶋：そうです。テレワークが進んでも入居者の方は安心に住めるということです。
質疑応答：他社との相違点、強みについて
司会者：「大手不動産デベロッパーが軒並み前期比減益の業績予想を発表する中で、貴社は大幅な増益を実現しています。その理由、他社との相違点、強みはなんでしょうか？」というご質問です。
長嶋：いくつかあるのですが、当社はポートフォリオ経営でセグメントを5つに分けており、「今期は業者販売でいこう」あるいは「今回は自社販売を伸ばしていこう」というような経営方針ですので、競合他社と比べた場合に、私どもの会社はある意味インバウンドの期待値はないのです。インバウンド経営は行っていませんので、そのようなところから強固なものができたのではないかと考えています。
こちらの5つのセグメントを見ていただくとわかるのですが、インバウンドはまったくないのです。例えば自社販売においては、景気に左右されない公務員に販売していくというところで全国展開しており、業者販売においても全国の不動産会社が、今は本当にコロナ禍の影響で資金の運用が難しい状況ですので、賃貸用のマンションを購入して一棟で運用するというところから業者販売が好調だという状況です。
また、不動産管理ということで一気通貫して、賃貸募集も入居者の保証も行います。もし滞納した場合でも民法改正で保証債務も行っていくということで、こちらはストック収入で販売物件に応じて増加していくということで、かなり安定した収入になります。
あとは先ほどもお話しした上場コンサルティング、ベンチャー投資ということで、現在、十数社ほど契約をいただいています。IRコンサルティング、上場向けIPOについても今注力していますので、近いうちに芽が出てくると思います。
司会者：幅広くかつ手堅く事業を行っていらっしゃるということですね。
長嶋：そうですね。こちらに関しては、やはり上場支援として当社がベンチャー企業へ投資、出資を行っていくことで、その会社が成長していき、シナジー効果があれば一緒に事業を行っていこうと考えています。
質疑応答：顧客の属性について
司会者：続いてのご質問です。「顧客の属性が女性公務員に偏っている理由はなんでしょうか？」
長嶋：もともと創業時は女性の資格者……例えば、弁護士、勤務医、看護師、税理士、公認会計士といった、いわゆる女性の資格者をターゲットにしていたのですが、創業以来15年目に、公務員にたどりつきました。
なぜ女性なのかと言うと、まず1点目として、マイホームを購入するときは、だいたい男性が住宅ローンを組むケースがほとんどのため、女性の方は働いていても、住宅ローンの枠が残っているためです。2点目は、女性と男性でどちらの権限が強いのかというと、日本人はやはり女性だということで、大きな買い物をするときには、必ず「家内に聞くよ」となりますので、それならば……というところもあります。
そのほか、なぜ資格者に拘っているかですが、今は見直されてきてはいるのですが、やはり民間企業にお勤めの場合ですと、なかなか再復帰が厳しいということがあります。
司会者：女性ですと、そうですね。
長嶋：例えば、産休、育休を取得して、その後復帰しても時短などで、やはり給料が減ってしまうケースが多いのです。しかしながら、公務員の場合は、産休や育休中も給料保障があり、復帰しても給料が下がることはなく、逆に上がっていくのです。
そのようなところから公務員に傾いています。あとは、当社の創業が2005年ですが、リーマンショックも経験していますので、民間企業の怖さを考えて、公務員にシフトしていきました。日本全国で公務員は300万人ということで、まだまだ、マーケットとしても十分いけるのではないかと思っています。
司会者：逆に女性の雇用が変わっていけば、顧客が公務員から変わっていく可能性はあるのですか？
長嶋：例えば、民間企業を含め、これから産休・育休、時短を行っていても給料保障などがもっと明確になってくれば、女性も、働きながら子育てができますし、民間の方々も購入できるチャンスが巡ってくると思います。
質疑応答：光触媒除菌脱臭機について
司会者：続いてのご質問です。「先ほどもお話がありました光触媒除菌脱臭機は、今後の物件に標準装備されるのですか？」
長嶋：そうですね。今後は、標準装備にしていきたいと考えています。
質疑応答：2020年を振り返って
司会者：「今までお話をお伺いしてきましたが、2020年を振り返ってはいかがでしたか？」というご質問です。
長嶋：2020年は、世界的にコロナ禍となり、一年間を振り返って見ますと、不動産で特に投資用マンションを作り続けて良かったと考えています。
質疑応答：販路開拓について
司会者：続いてのご質問です。「東京以外も販路を開拓していく予定はありますか？」
長嶋：東京以外も販路を広げていきたいのは、重々承知なのですが、実は私どもは、物件（商品）を販売する際に、銀行や金融機関と提携金融機関を結ぶのです。当社は20行くらいのお取引先がありまして、例えば、東京23区全体では20行使えるというかたちになります。ただ首都圏になると、5行というように極端に減ってしまうのです。
そのようなところから、金融機関を利用する際に投資家のお客さまの選択肢が広がるのが、東京23区ではないかと考えています。あとは入居率が低いと、どうしてもそれが債務になりますので、入居率がポイントになります。そのため、入居率を考えると、首都圏かつ東京の駅近物件にまだまだ絞っていくと思います。
質疑応答：専有物件について
司会者：「専有物件とはどういうことなのか、もう少し解説をお願いしたいです」というご質問です。
長嶋：一番わかりやすい例でお話しますと、例えば、下段の専有物件は、私どもが土地を見つけてきたものを、今度は建設会社などにそのまま「作ってください」と持ち込みます。そこで仕入れ契約も同時で行ってしまうというものです。それによって、当社の資金を使わないで済みます。
司会者：逆に専用物件ではない場合は、どのように違ってくるのですか？
長嶋：専用物件ではない場合は、上段にあるとおり、用地を取得しますが、当然ながら、銀行からお金を借ります。その後、設計、確認があり、今度は建設会社と契約を行いますので、この期間に着工して引き渡します。このあいだにお金が寝てしまうことになるのです。
司会者：すごく時間がかかってしまうということですね。
長嶋：そうです。50億円の土地と建物を入れたプロジェクトでは、50億円もその場で寝てしまうのです。要は土地を買えば買うほど借入が増えていってしまうという状態です。
例えば、1つ例をあげますと、50億円の仕入れをするのに、私どもはマックス5パーセントを支払うだけで買うことができます。50億円の5パーセントは2億5,000万円ということで、その程度で50億円の仕入れができます。そのかわり、当社としては、開発のほうが利益が出るのですが、多少利益は出なくても、当社としては仕入れ能力を高めて、販売戸数を仕入れることに集中したいというものが当社の仕入れの方針になっています。
長嶋氏より挨拶
司会者：それでは最後に長嶋さま、みなさまに一言お願いします。
長嶋：2026年10月期の決算発表までに経常利益100億円を達成できるように尽力していき、その上で時価総額1,000億円を達成したいと思っています。株主のみなさまには常日頃よりお世話になっていますので、この場を借りてお礼申し上げます。本日はどうもありがとうございました。