【速報版】コンフォリア・レジデンシャル投資法人 2026年7月期決算説明

※当記事は速報版です。スライド情報は割愛している他、数値などに誤りが含まれる可能性がございます。正確な情報は決算短信・決算説明資料などの正式な開示資料、または追って公開予定の確定版記事にてご確認ください。

2026年7月期決算説明

小田部知広氏：東急不動産リート・マネジメントの小田部です。投資主の皆様、ならびに関係者の皆様におかれましては、日頃より本投資法人の運営に対し多大なるご支援、ご高配を賜り、御礼申し上げます。

それでは、まず現状認識と、これから開始いたします「成長投資フェーズ」の全体方針からご説明いたします。

ポートフォリオの課題を再認識

説明資料の2ページをご覧ください。

コンフォリアが保有する住宅ポートフォリオの平均築年数は、「15年」を目前に迎え、建物や各種設備の修繕・更新コストの上昇という課題に直面しております。

一方、賃貸マーケットは依然として強いモメンタムを維持しており、本投資法人の賃料単価変動率は3.1％と、東京都区部におけるCPIを上回っており、賃料のアップサイド余地もまだ十分あるものと考えられます。

しかしながら、原材料価格や人件費の上昇を背景に、「建築費指数」は年間「4.4％」上昇しており、賃料単価変動率を上回っております。

この「迫りくるコスト増」に対し、保有資産の収益性を維持・向上させ、持続的な分配金およびEPUの成長につなげるため、攻めの戦略を実行してまいります。

増資により財務の厚みが増したことから、ポートフォリオの質的向上を最優先

3ページをご覧ください。

本投資法人は、8月に「第13回公募増資」を実行いたしました。これにより総資産LTVは第32期末の「52.5％」から、第33期末には「50.8％」へ低下する見込みです。金利上昇局面に備えた財務基盤の強化により、今後の機動的な施策を可能とする「マルチオプション」を確保いたしました。

今後は、ポートフォリオの質的向上を最優先とし、「資産入替」、「成長投資・前倒し工事」、「借入金返済」および「自己投資口取得」を組み合わせ、中長期を見据えた機動的な財務・資本戦略を推進してまいります。

3年間の成長投資フェーズを経て4年目の巡航成長フェーズで目標達成へ

4ページをご覧ください。

第33期から第38期までの3年間を、ポートフォリオの質的向上を集中的に進める「成長投資フェーズ」と位置づけました。今後3年間で、資産規模の10％以上の資産入替えを実行し、ポートフォリオの若返りを通じた競争力強化を図ります。

また、「売却益」を投資主還元および「成長投資・前倒し工事」に活用します。

成長投資フェーズ中は、一時的に（譲渡益を除く一口当たり当期純利益）EPUが低下する可能性はありますが、一過性の成長投資・前倒し工事が剥落する第39期以降は、内部成長が加速する「巡航成長フェーズ」へ移行し、中期目標である年平均成長率3％を上回るEPU成長の継続を目指します。

ポートフォリオの質的向上に向けた方針を策定

5ページをご覧ください。

ポートフォリオの質的向上に向けた「エリア選別」と「物件選別」の方針です。東京23区を3つの階層に区分しており、都心5区は「Tier1」として「原則継続保有」のうえ、成長投資による収益性向上を目指します。「Tier2」の12区は、資産入替による物件の若返りを進めます。また23区北東側外周部の6区は「Tier 3」とし、築浅物件やファミリータイプに絞った厳選投資を行います。

物件選別では、賃料上昇が実現したインフレ耐性を有する「運営型賃貸住宅」は保有を継続する一方、競争力が低下した物件は売却し、ポートフォリオの最適化を図ります。

売却益の戦略的活用と成長イメージ

6ページをご覧ください。

今後3年間で実行する350億円以上の資産入替により生じる売却益は、「約80％」を「内部留保」として新規物件への再投資に活用します。残り「約20％」を「成長投資・前倒し工事」と「投資主還元」に配分します。

自己投資口取得については、「NAV倍率が0.9倍未満」および「投資口価格が東証REIT指数を大幅に下回る水準」という2つのトリガーを判断基準として、規律を持って検討してまいります。

成長投資フェーズを始動　12月に初動の進捗状況を開示予定

7ページをご覧ください。

8月の公募増資による「財務基盤の強化」を起点として、第32期決算発表から成長投資フェーズを開始いたします。また、本年12月には、資産入替えの進捗や、第35期から開始する「新リース会計」適用に向けた進捗状況を公表する予定です。なお、新リース会計適用に伴う分配金への影響はない見込みです。

第32期ハイライト

それでは決算の概要説明に移りますので、10ページをご覧ください。

第32期のEPUは1,943円となりました。前期比では21円、1.1％の減少となりましたが、前年比では28円、1.5％の成長となっております。

前倒し成長投資等により84円分の一時的な影響が生じたものの、実質的な収益力は成長しております。

1口当たり分配金（DPU）は2,102円となり、前期比3.1％、前年比5.9％の増加となり、投資口分割後の水準で過去最高を更新しております。

第32期運用サマリー

11ページをご覧ください。

内部成長では、入替時賃料変動率が12.4％と過去最高を更新し、更新時の賃料変動率も2.7％と過去最高となりました。

外部成長では、当期末の資産規模は取得価格ベースで「3,399億円」となりました。物件取得や匿名組合出資持分の取得を行う一方、2物件、17億円を売却いたしました。譲渡益7.3億円のうち、「2.1億円」を分配金に充当し、過去最高のDPUを実現しております。

第32期決算実績

12ページをご覧ください。

決算実績についてご説明致します。

DPUについても、売却益の一部活用により、対前期比で+64円、＋3.1％の増加となりました。EPUは、既存物件の賃料単価増や、新規取得物件が寄与した一方で、繁忙期の募集関連費増や先行投資の影響により、前期比-1.1％となりました。成長投資・前倒し工事及びこれらに伴う稼働低下影響を除いた巡航EPUは2,027円、前期比+0.8％の成長となっております。

第33期・第34期業績予想

業績予想についてご説明致します。13ページをご覧ください。

DPUは第33期・第34期ともに「2,139円」を予想し、追加物件売却が実現した場合は、更なる上振れも期待できます。

EPUは、第33期に増資による希薄化や「118円分」の成長投資等の影響により、一時的に「1,880円」へ低下する一方「巡航EPUは1,998円」となり、第34期には成長投資等の影響が45円に縮小するとともに、賃貸事業損益の成長も寄与して「EPUは2,007円」、「巡航EPUは2,052円」となる見込みです。成長投資フェーズにおける一時的なEPU低下に対しては、売却益と内部留保を活用し、分配金の安定成長と将来コスト抑制を両立させてまいります。

需要：日本の人口増減率

ここからは、内部成長戦略についてご説明いたします。15ページをご覧ください。

全国では人口減少が続いておりますが、東京都、千葉県、大阪府の「3都府県」では人口増を維持しております。

その中でも、コンフォリアの保有物件の約9割が集中する「東京23区」は、1年間で「プラス0.7％」、「6.6万人」の人口増加となりました。

都心エリアはもとより、東京23区の外周部に至るまで、底堅い住宅需要が拡大しており、高い稼働率と賃料上昇を支える基盤となっております。

供給：東京23区における住宅着工戸数

16ページをご覧ください。

東京23区では、若年層を中心とした人口流入が継続しています。さらに、未婚率の上昇や世帯分離、単身・少人数世帯の増加により、人口流入が世帯数の増加につながりやすい構造となっています。

一方、建築費や人件費の上昇を背景に住宅着工戸数は抑制され、滅失を考慮した実質的な供給も減少傾向にあります。人口流入と世帯数の増加に対して供給は限定的であり、貸し手優位の環境が、今後も内部成長を支えると考えております。

賃料負担力の高い入居者層

17ページをご覧ください。

若年層の給与は、2020年から5年間で10％以上増加し、2026年も上昇トレンドが継続しております。

家賃負担割合は、23区の2人以上の勤労者世帯で43.0％であるのに対し、本投資法人では28.7％、シングルタイプでは22.8％となっております。

賃金上昇に裏付けられたテナントの強固な賃料負担力があり、今後の賃料上昇を支える余地は十分に残されていると考えております。

コンフォリア新宿イーストサイドタワーの大規模修繕工事について

次は内部成長のKPIについて、ご説明いたします。18ページをご覧ください。

現在、基幹物件である新宿イーストサイドタワーにおいて、共用部空調更新工事および大規模修繕工事に着手しており、36期までの新規契約鈍化を見込んでおります。過去事例同様に工事期間中のみの一時的な稼働率低下と考えております。

平均稼働率の推移

19ページをご覧ください。

第32期末のポートフォリオ全体の平均稼働率は「96.7％」となりました。成長投資の前倒しによるダウンタイムの影響はありますが、概ね想定通りで着地しております。

解約率は10.9％と低水準であり、東京23区への継続的な人口流入と賃貸需給ひっ迫を背景に、貸し手優位なマーケットが継続しております。

賃料動向（賃貸住宅）

20ページをご覧ください。

期中継続保有物件の「賃料単価変動率」は、過去最高の「1.7％」となりました。

タイプ別の「入替時賃料変動率」は、シングルタイプ「13.2％」、コンパクトタイプ「12.4％」となり、全体の上昇を牽引しております。

タイプ別×築年数×駅徒歩分数の入替時賃料変動率

21ページの一覧にお示しした通り、築年数、駅徒歩分数に関わらず賃料が上昇しております。

エリア別入替時賃料変動率（賃貸住宅）とレントギャップ

22ページをご覧ください。

ポートフォリオ全体の入替時賃料変動率は「12.4％」、東京23区では「12.8％」となりました。「レントギャップ」は、全体で「プラス10.4％」、東京23区では「プラス10.6％」、このうち新宿ESTを除くとプラス12.3％です。

エリア別では、城東がプラス11.5％、城北でプラス12.4％と、各エリアで大幅なプラスを確保しております。

今後のテナント入替に伴い、このレントギャップが顕在化し、安定的な収益拡大が期待できます。

工事別入替時賃料変動率

23ページをご覧ください。

原状回復工事においては、住設機器更新を中心に成長投資を実施し、将来の工事コスト増を抑制しながら、入替時の賃料最大化を図っております。

リノベーション工事は、対象物件と投資効果を厳選しながら、実施してまいります。

成長投資フェーズにおける成長投資・前倒し工事の想定

24ページをご覧ください。

第33期・第34期では、成長投資として、それぞれ「240百万円・225百万円」を投下し、期当たり+36百万円の賃料増額を生み出す計画です。

売却益を、成長投資と前倒し工事に活用することで、将来コスト削減と高い内部成長を両立した、持続的な利益成長基盤を確立してまいります。

更新時賃料変動率の推移

25ページをご覧ください。

第32期の更新時賃料変動率は「2.7％」となり、月額の賃料増額は前期比約30％の大幅な上振れとなりました。第33期では、32期より実施した増額打診率100％に加えて、増額提示幅をレントギャップの50％から100％に拡大し、更新時増額の最大化を推進してまいります。

減価償却費と資本的支出の推移

26ページをご覧ください。

資本的支出は、毎期17億円規模の減価償却費の範囲内でコントロールしております。増加が見込まれるキャッシュは、物件取得や借入金返済に充当する方針です。

第32期は、賃貸事業収入の伸び率「1.9％」が減価償却費の伸び率「1.4％」を上回っており、収益性を意識した規律あるCAPEX投資と資金の再配分により、EPU向上を図っております。

なお、基幹物件である「新宿イーストサイドタワー」の工事は、第32期から第36期にかけて計画的に分割しており、キャッシュ・フロー影響を抑制いたします。

過去3年間におけるポートフォリオの変化

ここからは外部成長戦略についてご説明いたします。28ページをご覧ください。

過去3年間において、「471億円」の取得と「71億円」の売却を実行し、資産規模は「399億円」増加し、「3,399億円」となりました。

東京23区比率は91.2％に上昇、平均築年数は14.9年に若返り、質的向上も推進しております。

取得実績は471億円で、運用会社独自のソーシングにより、着実な外部成長を支えております。

過去3年間における資産規模の推移

29ページをご覧ください。

これまでの「規模拡大フェーズ」から、直近ではポートフォリオの質的向上を重視する「資産入替フェーズ」へシフトしております。

今後も、資産入替を通じたポートフォリオの若返りと、収益性・安定性の向上を進めてまいります。

3年前に取得した物件のパフォーマンス

30ページをご覧ください。

3年前に取得した「森下サウス」「大島DEUX」「高島平」の運用状況です。

3物件ともに取得時想定を上回る賃料単価水準と高稼働を維持しております。築年数に関わらない運用成果を上げており、取得後のリーシング力・運用力が発揮されています。

第33・34期における資産入替の状況

31ページをご覧ください。

第33期・第34期に向け、東京23区を中心に計8物件・151億円を取得する一方、運営型物件や関西所在物件など計4物件・46億円を売却いたします。資産規模の着実な拡大とともに、23区比率の向上強化、運営型物件比率の引き下げによる賃貸住宅へのシフト、平均築年数のさらなる若返り、これらを同時に達成する見込みです。足元の予定案件に留まらず、更なる質的向上を目指してまいります。

東京23区のタイプ別着工戸数と地価公示価格の推移

32ページをご覧ください。

東京23区では、特にファミリータイプの新規供給は極めて限定的です。これを踏まえ、ファミリータイプについては引き続き、希少な築古の優良な物件を取得し、バリューアップを施す方針での取得を機動的に検討してまいります。

また「地価公示価格の推移」から、東京23区は、有事における底堅さとインフレ下での成長力を兼ね備えていることが分かります。今後も、東京23区中心の投資を維持、強化することで中長期的な成長を目指してまいります。

パイプラインの開発状況

33ページをご覧ください。

スポンサー物件に運用会社独自ルートを加え、賃貸住宅22物件、2,351戸のパイプラインを確保しております。

構成エリアは、東京23区が全体の約8割、部屋タイプ別では、シングル・コンパクトタイプが約9割を占めており、今後の潜在的な外部成長力が拡大しております。

着実な外部成長の支えとなるソーシング力

36ページをご覧ください。

運用会社が入手する物件情報数は増加傾向にあります。

この3年間における賃貸住宅の取得実績総額400億円のうち、運用会社独自ルートは過半を超えており、優良物件の厳選取得を可能とする強みです。

トピックス：第13回公募増資を通じた成長基盤の構築

財務・資本戦略のご説明に移ります。38ページをご覧ください。

8月に実行した「第13回公募増資」では、LTV低減による財務柔軟性の向上が、中長期的な投資主価値向上に資すると判断いたしました。

今後は、資産入替を軸とした若返りと競争力強化によるポートフォリオの質的向上に注力してまいります。

基本方針①：LTVコントロール

39ページをご覧ください。

32期末の総資産LTVは「52.5％」となりました。公募増資によるLTV水準引き下げや、売却益とフリーキャッシュの活用による借入金返済を継続してまいります。第34期末の総資産LTVは「50.5％」へ低下し、「52％以下」の財務規律を維持してまいります。JCRの信用格付は「AA（安定的）」を維持しております。

基本方針②：キャッシュマネジメント

40ページをご覧ください。

32期末のフリーキャッシュ残高は「66億円」となっております。

第33期は、期中増加分、増資払込と物件売却による資金を活用し、物件取得151億円と借入金返済6億円を実施する計画です。

第34期も、期中増加分と物件売却資金等を活用し、物件取得および借入返済に充当いたします。

多様な資金創出手段を活用し、持続的な成長資金を確保してまいります。

基本方針③：金利リスクをコントロール

41ページをご覧ください。

32期末の変動金利比率は、上限30％に対し「18.2％」、平均残存年数は「3.9年」、加重平均金利は「1.09％」です。今後の政策金利の上昇は、26年9月に1.25％、27年7月に1.50％と想定しており、第33期・第34期の業績予想に織り込み済みです。機動的な財務戦略により、金利上昇リスクを抑制してまいります。

財務運営の状況

42ページをご覧ください。

受取利息は積極的な余資運用により増加しており、支払利息負担の軽減につなげております。

32期の内部留保は1口当たり1,027円となり、分配金の下支えや不測のコスト増に対する余力を蓄積しております。また、返済時期の分散化など、リファイナンスリスクへの備えも行っております。

温室効果ガス（GHG）排出量削減及び環境認証評価

最後にサステナビリティの取組みです。44ページをご覧ください。

本投資法人は、「SBT認定」を起点に、温室効果ガスの排出量削減目標を推進しております。共用部を対象とした「Scope 1＋2」においては、省エネ設備更新および再エネの活用により、2024年実績で「41％の削減」を達成し、2030年目標である42％削減に向け、順調に進捗しております。

環境認証取得割合は「36.6％」に向上し、2030年目標の「40％」の達成に向けて、順調に進捗しております。

むすび

本投資法人は、公募増資で確保した財務柔軟性と、東京23区の強固な市場環境を活かし、3年間の成長投資フェーズを確実にやり遂げることで、中長期的な利益の安定成長、ならびに投資主価値の最大化に尽力してまいります。

説明は以上となります。どうもありがとうございました。