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福田敬司氏（以下、福田）：みなさま、こんにちは。株式会社マリオン代表取締役社長の福田敬司です。北海道では初めてのIRです。本日は当社について、しっかりとご紹介したいと思っています。どうぞよろしくお願いします。
それではさっそく、目次にしたがって当社の概要から始めます。
会社概要
会社名は株式会社マリオンです。東京都新宿区に本社を構え、私が3代目となります。もともとは長らく賃貸業をしていました。
今もアメリカのドルを安くしようとする動きがありますが、まったく同じような動きが今から40年くらい前にもあり、1985年にプラザ合意として発表されました。その翌年の1986年に、父親の会社の中に作った会社が株式会社マリオンです。
当社はまさに平成バブルを体験してきました。その後、バブルは崩壊し、紆余曲折がありました。そのへんも交えてお話ししたいと思います。
当社の事業内容は2つです。代々営んでいる不動産賃貸業は非常に安定しており、月締めで安定した収入が入ってきます。
不動産賃貸業の特徴をご説明すると、北海道札幌市を含めてだいたいの主要都市に、中古と新築の両方合わせて41物件の中型マンションを持っています。
中型マンションは1物件当たり40戸から100戸くらい入っており、80パーセントくらいが東京にあります。ほとんど地方自治体の方に入っていただいているのが特徴です。例えば、北海道庁の方にも大勢ご入居いただいています。また、研修生の東京宿舎として借りていただいていて、研修生は2年間中央省庁等に研修にきています。
もう1つの事業は不動産証券化事業です。平成バブルが崩壊した後に不動産がフリーズしたため、不動産の流れをよくすることを目的に、資産流動化法ができました。
その中にある、国土交通省管轄の不動産特定共同事業のライセンスを取得しています。そこから2、3の進化を経て、今の「i-Bond」に行き着いています。
本日は、私と経営企画部長の武藤の2人が登壇していますが、役員はスライドに記載のとおりです。従業員および役職員を合わせて、現在は増員し32名です。
DX化により営業職は1人もいません。すべて社内のパソコンのノードで営業を行っています。ほとんどの不動産をデジタル化して商売しています。
資本金は13億8,764万円、決算期は9月です。主要株主は私のほかに、SBIホールディングス、公益財団法人マリオン財団と続きます。マリオン財団は私どもの公益財団法人であり、介護や児童養護施設に毎年、寄付をしている団体です。また、通販事業を営む株式会社ベルーナも主要株主に入っています。
免許は、不動産関連の免許のほか、金融業に関わる金融ライセンスをそろえています。さらに、当社は不動産の建物について、緑化やエネルギー省力化など環境に配慮すべく、ISO14001も取得しています。
加えて金融業ではみなさまの個人情報をお預かりしますので、プライバシーマークはもとより、情報セキュリティマネジメントシステムであるISMS認証もしっかり取得しています。
沿革
当社の沿革についてご説明します。今から約40年前に父親の会社の中に会社を作るかたちで、事業内容が被らないように複雑になった不動産を解決し、ていねいに売るというコンサルとソリューションを合わせた商売を始めました。
平成バブルが崩壊した後には、金融も不動産も止まってしまいました。そのため資産流動化法ができたわけですが、その中で国土交通省管轄の不動産特定共同事業のライセンスを取得し、現物不動産を小口証券化しました。
不動産特定共同事業とは、銀行からお金を借り入れて不動産を買うのではなく、みなさまからの出資を募って不動産を買い、その賃貸料などを出資額の持分割合に応じて分配するというものです。
その後、「みんなで不動産を買い、小分けし、デジタル化して売る」という集団投資スキームのビジネスモデルにご賛同いただいたSBIホールディングスと2017年に業務提携し、その翌年に東京証券取引所JASDAQスタンダード市場に上場しました。
不動産証券商品は「マリオンボンド」から始まり、一部インターネットによる申込みが可能な「サラリーマンボンド」を経て、すべてをデジタル化した「i-Bond」と変わっていきました。
現在は営業職はおらず、マーケティングから集客まで、すべてデジタルで完結します。お客さまとの契約もデジタルで、顔を合わせることなく本人確認が完了します。
昨年11月1日に金融商品取引法の一部が改正施行されました。監督官庁は金融庁です。今、ブロックチェーンが流行っていますが、集団投資スキームにこのブロックチェーンを乗せることで、有価証券や株と同じ扱いになるトークンが発行されます。
この流れは世界のトレンドですが、日本もいよいよその潮流に乗り、当社のように集団で投資しブロックチェーンでその取引をすべて管理するようになります。このように、有価証券はトークンに代わっていくように法律が変わりました。今、当社は財務局と交渉し、ライセンス発行をお願いしている段階です。
経営理念・存在意義/目的
会社の経営理念は、父の代から変わらず「人間愛に基づいて行動し、人にやさしい・地球にもやさしい社会を創造する。」というものです。「人間愛」とは思いやりだと父から聞いています。思いやりを持って行動しようということです。
存在意義・目的は、「私たちは、不動産の賃貸料から生成されるマリオンのサービスを以って、年金・医療・介護・環境のサプリメントとなし、あなたの人生をサポートします。」です。
「マリオンのサービス」とは、賃貸業を指します。「医療」というのは、当社は札幌の麻生にも医療モールを持っており、それもボンドにしていました。現在の「i-Bond」には、桑園の不動産も入っています。
そのように医療・介護、介護ホームをボンド化し、みなさまに小分けし販売するというものです。「環境のサプリメント」とは、先ほどお伝えしたISO14001のことで、つまり、環境にいいものを作っていこうということが当社の意義・目的となっています。
事業内容
事業内容です。不動産の賃貸事業が安定した基盤となっています。これが1本の大きな柱となっています。旧来から持っている事業で、あまり派手ではないため、非常に株価は低いです。不動産は3代前から所有している資産ですので、含み益ではありますが、資金化しないために人気が出てこないというところがあります。
もう1本は、成長戦略となる不動産証券化事業です。マリオンが作った「マリオンボンド」から半分IT化した「サラリーマンボンド」、現在の完全にデジタル化した「i-Bond」となりました。これは小口化しみなさまに販売しています。
事業内容
不動産賃貸事業についてご説明します。全国で41棟所有しています。これらは中型マンション（主に居住用物件）で、20戸、40戸、50戸、60戸、中には100戸という規模のものもあります。
賃貸の中でも居住用物件が最も安定しています。事務所やオフィスは広く大きくなっていく時はよいのですが、経営状態や社会経済によってはどんどん縮小するという面もあります。したがって、生活を守るための居住用が一番安定していると考え、居住用に特化しています。
全国で不動産を所有していますが、その8割は都内に物件を所有しています。札幌にも所有しています。
賃貸業としての業歴は長く、私だけで40年、先代・先々代を含めると90年近く営んでいます。賃貸業は簡単に見えてノウハウが必要で、共有部分や専有部分について、お客さまからのさまざまなリクエストにしっかり応えなければなりません。例えば水漏れ事故はもちろん保険でカバーできますが、それだけでなく親身に話を聞くというノウハウもあります。
このノウハウにより、当社の物件は97パーセントくらいの入居率を維持しています。東京の場合は、先ほどお話ししたように地方自治体と長く契約しているため、高い入居率を示しています。
自治体研修生の方々にも多数入居いただいており、スライドに掲載したようなシャトルバスで、毎朝、お勤め先の霞が関までお送りしています。みなさま帰宅は夜遅いですので帰りの便はありませんが、バスによる毎朝の送りは必ずあります。雨の日は3回、4回、シャトルでぐるぐると回ります。
また、研修生は2年交代ですので、洗濯機・冷蔵庫・電子レンジといった電気器具はみなさまに無料でお貸ししています。引き継ぎの時には同県や同市の方が入るため、次の人のために室内も本当にきれいに使っていただけますので、地方自治体との契約はありがたいです。
事業内容
スライドは地方公共団体との契約の推移です。こちらが当社のコアコンピタンスであり、他社ではあまり真似のできない、さまざまな細かいサービスを付け、地方自治体との契約の増加の結果となっています。少し伸びが鈍いところはコロナ禍です。収束後は再び徐々に伸びています。
事業内容
もう1つの柱である、不動産証券化事業についてご説明します。当社の「i-Bond」は国土交通省の不動産特定共同事業のライセンスにより行っているものです。現物不動産を小口証券化したもので、1口1万円から投資できる仕組みとなっています。
投資していただいた金額に応じて、対象不動産のテナント料を按分し分配しています。当社はこの事業を20年以上にわたり継続しており、近年はIT化が進み、対面でやり取りせずにすべての取引がデジタル上で完結するようになりました。
昨年11月1日には金融商品取引法の一部が改正施行されました。ブロックチェーンを活用したトランザクションの管理が可能となり、売買や譲渡、再取得といった各種取引の履歴（トレース）をブロックチェーン上で記録・管理できるようになります。このような仕組みに基づく新たな投資商品は「トークン」と呼ばれます。
当社はこのトークンを「不動産特定共同事業セキュリティトークン（不特法ST）」、すなわち「Mコイン」と呼んでいます。まだライセンスは下りていないため発売には至っていませんが、いずれは株式と同じ有価証券として販売するものです。
今までは当社だけで募集し販売していましたが、これからは全国の証券会社が扱ってくれます。各々の交渉はありますが、ライセンスが取得できたら取り組んでいく考えです。
今後は、当社商品が金融庁の管理になります。もちろん不動産特定共同事業法に基づきますので、国土交通省の監督も受けることとなります。
不動産特定共同事業法の細部を確認すると、複数の物件、一団の物件、いろいろな物件、このような不動産を取得・運用するための投資を複数の方に出資いただき、その賃貸料を分配するという仕組みです。集団投資スキームとも言います。
「セキュリティトークン(ST)」とは聞き慣れない言葉ですが、デジタル化された有価証券のことで、最近では新聞などでよく登場する言葉です。
当社の「i-Bond」は有価証券となるため、証券会社にも販売していただけるよう、ともにSTが使えるように、金融庁に届け出を出します。この許可が最も難しいのですが、ライセンスが下り次第、当社でもおおいにがんばっていこうと考えています。
事業内容
スライドは「Mコイン」のスキーム図です。複雑ですので、お時間のある時に見ていただければと思います。
事業内容
「i-Bond」のコンセプトです。「お金 第1の置き場」は預貯金です。現在の金利は普通預金で0.2パーセント、定期預金（1年）は0.275パーセントです。日本の家計資産は2,100兆円ありますが、その半分以上の約1,100兆円が銀行の預貯金です。「貯蓄から投資へ」と政府が旗振りしているものの、なかなか投資に向かないという状況です。
預貯金は安すぎるため、金利に不満があります。預貯金の金利は上昇傾向のようですが、銀行も調達が安いほうが利益になるため、なかなか上がってきません。
「お金 第2の置き場」は投資商品です。有価証券は上がったり下がったりのボラティリティがあり、価格変動に対して不安があります。
そこで、預貯金より高利回りで、投資よりも安心な「お金 第3の置き場」として、当社が作ったのが「i-Bond」です。
「i-Bond」はブロックチェーンによりトークンとなるため、当社はその発行体になるわけです。当社は発行するだけで、証券会社に売っていただくということになります。ライセンスはまだ下りておらず、これからですが、法律が変わったことを契機に取り組んでいます。
事業内容
今まで行ってきた不動産証券化をスライドの図にまとめました。2004年に始まった「マリオンボンド」は、フェイストゥフェイスの接客で、「買ってください」とお願いして販売していたもので、1口100万円からで、約143億円販売しました。
2015年に開始した「サラリーマンボンド」は、半分IT化していた状態ですが、ITの進化が早く、2019年には完全にデジタル化し「i-Bond」となりました。
事業内容
それまでずっと対面で販売していたものが、本人確認から反社チェック、重要事項説明、契約まですべてがインターネットで行われるようになりました。さらには、今後はブロックチェーンに乗せることにより、有価証券の金融商品に変わります。
金融商品は銀行や証券会社が持つ第一種金融商品取引業でなければ扱えません。当社は第二種金融商品取引業ですので、今のところは証券会社等で売っていただくことになります。
事業内容
不動産トークン、いわゆる「不特法ST＝Mコイン」の特徴を簡単にご説明します。「i-Bond」の特徴はそのまま引き継ぎ、ブロックチェーンを絡めることで「不特法ST＝Mコイン」は株と同じ有価証券扱いとなります。
「Mコイン」は有価証券となり、全国に約270社ある証券会社や金融機関などでも販売できるようになります。金融機関は、自行の預金と比較することになるため、慎重な姿勢が見られるかもしれません。一方で、証券会社はネット証券の手数料がゼロになってしまい非常に苦戦していますが、「Mコイン」は手数料が出るため扱ってもらえるニーズはあると思っています。
ブロックチェーンについてご説明します。みなさまがお使いのパソコンを「ノード」と言い、パソコンをいくつか集めたものが「ブロック」と呼ばれる単位で、そのブロック単位でデータを管理します。
さらにそれぞれのブロックを「チェーン」のように重ね、「ブロック」をチェーンのようにつなげ、改ざんができないようにします。つまり、間違いがなく、元に戻らない、遡及効のない、そのようなものがブロックチェーンでできるということです。
ビットコインもこのブロックチェーンを利用しています。しかし、ビットコインと「不特法ST＝Mコイン」の違いは、ビットコインには裏付けがなにもありませんが、「不特法ST＝Mコイン」には賃貸業を生み出す不動産という裏付けがあるということです。
また、トークンというのは、ブロックチェーンを利用した企業が独自に発行しているポイントや商品券のようなものです。お金の代わり、代替資金になるものを一般にトークンと言っています。
暗号資産もビットコインもトークンの仲間ですが、不動産トークンと違うのは、裏付けがあるかないかということになるかと思います。
ビットコインができた時も、はじめはピザ2枚と交換したと言われます。それが今や、1ビットコインが1,500万円ほどになっています。これはボラティリティがあって上下しますので、流通はあまりしません。本当にそのような投資商品になっているわけです。
事業内容
「i-Bond」の特徴です。24時間365日、普通預金と同じようにいつでも入出金が自由です。今日入金して翌日出金することもでき、短期でも中期でも、長期でも置いておけます。デジタル上の取引ですのでパソコンやスマホが必要ですが、入出金時の手数料は無料です。
また、配当については、今は年に1回ですが、まもなく2回になる予定です。今も賃貸料は上がっているため、配当は今後も上がる見込みです。現在の予定分配率は年1.50パーセントで、普通預金の金利である0.2パーセントよりはかなり高いです。1口1万円から投資でき、さまざまな不動産があります。
事業内容
個人情報と同じようにセキュリティが非常に心配ですので、通信の暗号化を行っています。現状最高と言われているAWS（Amazon Web Services）のものを借りて、セキュリティ対策を実施しています。
事業内容
物件紹介です。先ほどお話しした中型のマンションが入っています。スライド左上に掲載している物件は、東京都荒川区にあります。その下の物件は北海道札幌市の桑園駅から徒歩3分の場所で、JR北海道本社ビルのすぐそばにあります。
その他に、東京都渋谷区、東京都練馬区、愛知県名古屋市、東京都江東区にもあります。東京都心で多いのは、地方自治体の宿舎に使用されているためです。
事業内容
こちらのスライド左上に掲載している物件は、東京都荒川区にあります。その下の東京都文京区の物件はあまり大きくありませんが、中国地方のある県が一棟買いをしています。一番下は、東京都豊島区にある物件です。
このような物件を組み入れ、これがさらに増えていきます。建物のパフォーマンスがだんだん劣化してきたら新しいものと入れ替え、古い物件は市場で売ります。何年も前から所有していますので、含み益が実現益となります。
当社の期間収益構造
当社の利益の仕組みについてです。スライドのグラフの「ax+b+c」が総収益です。縦軸の「Y」は収益を示しています。「b」は長年取り組んでいる賃貸収入で、安定している部分です。「ax」は、お客さまとともにどんどん膨らんでいく増加関数になります。
先ほどお話ししたとおり、古くなった物件は市場で売却します。それまでは賃貸料をたくさん取っておきたいため、1年に1回、だいたい第4四半期が終わる間際に売却し、利益を上げます。こちらが「c」の部分です。
2024年9月期 セグメント別業績（売上高）
セグメント別の売上高です。2本柱のうち、賃貸事業が全体の約55パーセントを占めており、安定している賃貸料で稼いでいます。売買事業／証券発行事業は約45パーセントです。長年取り組んでいますが、大きな変化はありません。
2025年9月期 第2四半期業績ハイライト
2025年9月期第2四半期の業績ハイライトを掲載していますが、通年でご覧いただいたほうがよいかと思います。現在、第3四半期に入っています。第3四半期、第4四半期に物件の売却が行われますが、通期計画からほとんど変わらないと思います。
上振れる可能性もありますが、売上高は30億円、営業利益は7億3,000万円、経常利益は5億5,000万円、純利益は3億6,000万円を予想しています。
「i-Bond」はいくら売っても要求払いであり、みなさまが「買い取ってください」「他の人に売りたいです」となると、いつでもお返ししなくてはいけないため、売上にはなりません。企業会計上は、銀行の預貯金と同じで、長期で預かっているだけです。
当社が「i-Bond」を発行する発行手数料と賃貸料に加え、たまに物件の売却益が乗り、このような通期計画を見込んでいます。
2025年9月期 第2四半期業績ハイライト
2025年9月期第2四半期のハイライトです。後ほどゆっくりご覧ください。
2025年9月期第2四半期 貸借対照表
バランスシートです。資産合計は約190億円から200億円弱、たまに200億円を超す程度のボリュームで取り組んでいます。これは今、自己募集を行っているためです。証券会社に販売をお手伝いいただければ、さらに急速に上がっていくと期待しています。
i-Bond販売額累計
「i-Bond」の販売額の推移です。2019年から取り組んでいます。今は自己募集を行っており、当社がパソコンなどの端末を持って徐々に上げていき、この間100億円を突破し、さらに販売を重ねているところです。証券会社でも売っていただくと、大きく変わるだろうと考えています。
2025年9月 通期業績予想
賃貸事業、売買事業／証券発行事業を駆使して、繰り返しとなりますが、今期は売上高30億円、営業利益7億3,000万円、経常利益5億5,000万円、純利益3億6,000万円を計画しています。今年9月末の姿はそれほど変わらないと思いますが、どちらかといえばプラスに振れると思っています。
株主還元について
株主還元についてです。当社は32人ほどで運営していますので、人件費はあまりかかっていません。一方で、「i-Bond」も当社の名前もまだあまり知られておらず、認知度向上のためにいろいろなマーケティングを行っています。そちらにお金がけっこうかかっている状況です。
また、システムにもお金をかけています。ブロックチェーンと当社の開発したシステムをつなげるインターフェイスにお金がかなりかかるため、今期の配当については1株当たり5円40銭を予定しています。配当利回りは1.5パーセント程度です。
当社は配当性向20パーセントを目安としていますので少し足りないのですが、今はシステムに投資しているため、このように考えています。
また、昨年2月1日に、5分割の株式分割を実施しています。したがって、株式分割前では27円となります。これからトークンの人気が出れば、さらに上げていきたいと考えています。
潜在的株主価値
当社は古くから事業を行っていますので、持っている不動産も古くなってきています。新宿にある本社ビルは今は14階建てですが、建て替えれば41階になります。まだまだポテンシャルを持っている会社です。
そうではなくとも、単純に純資産方式で計算すれば、株価は1,000円はくだらないところ、350円程度でずっと低迷しています。まだ安い株ですが、これから伸びるだろうと考えています。
2025年9月期 1Q活動実績について
サステナビリティは、武藤亮一が委員長となって推進しています。これから継続的に不動産を良くしていく手法をとっています。
2025年9月期 活動実績について
ESGについてです。特に環境に注力しており、建物を緑化したり、屋上に太陽光を設置するなど、さまざまなことに取り組んでいます。
Appendix
最後に、公益財団法人マリオン財団についてお話しします。当社の先々代は、東京都台東区の浅草で商売を行っていました。
戦後、戦災孤児が大勢できてしまったのですが、上野駅の周辺に大勢の孤児がいて、それを何人も私の祖父が育て、「富久司会（ふくしかい）」という会を作り、長年取り組んできました。
当社を設立してからもずっと続けていたところ、2023年に内閣府から公益財団法人の認定を受け、公益財団法人マリオン財団となりました。
公益法人になると、寄付をしても寄付をいただいても税金がかかりません。当社は公益財団が大株主という特殊な会社でもあります。
今は主に児童養護施設に特化しています。少子高齢化の中で生まれてきても、スポイルされてしまうことがないように、子どもたちをしっかり育てます。中には良い人材になっていく人たちも多くいると思っています。今後は、子ども食堂も支援したいと考えています。
本日のまとめ
本日のまとめです。マリオンという会社は、不動産の賃貸事業と証券化事業の2本柱で取り組んでいます。賃貸事業の主力テナントは、地方自治体のみなさまです。
証券化事業は、現在の販売商品である「i-Bond」が、当社で「Mコイン」と呼ぼうと考えている「不特法ST」となって有価証券となります。よって、証券会社でも販売できるようになり、販路拡大につながります。
「不特法ST＝Mコイン」はまだ実現していませんので、この業績は経常利益に含めず、5億円程度です。「配当性向は20パーセントを目指す」とスライドに記載していますが、今期の配当利回りは1.5パーセントを見込んでいます。ただし、まだ残り3ヶ月ありますので、がんばっていきたいと思っています。
公益財団法人マリオン財団は、社会福祉活動を行っています。2024年度は12施設、助成総額は600万円です。施設からの応募はたくさんあります。今年は石川県からも募集しました。能登半島地震もありましたので、そのようなところからも応募がきます。
必要性に応じて支援し、助成総額はわずか600万円ですが、このようなことを何回か行っています。
最後に、株価は昨日の終値が358円で、1単元3万5,800円から購入できますので、ぜひ割安なマリオンをお楽しみ株として購入していただければと思っています。
質疑応答：セキュリティ対策について
質問者：先ほどSBIホールディングスの名前が出てきましたが、二段階認証をここ2ヶ月から3ヶ月ほど徹底的にやらされており、ログインに非常に時間がかかったりしています。御社でも不正出金の防止対策に加え、サイバーセキュリティ対策として通信の暗号化、侵入防御に取り組んでいますが、万が一があるのではないかと心配しています。
業務内容はすばらしいです。買い得で割安な株ばかり狙って購入している人が乗っ取られるということが新聞にも毎回出ていますので、そのような心配がないのか、ご説明をお願いします。
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