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日本リビング保証、地方中堅デベロッパーへの営業を推進し、小修繕や検査点検の売上拡大を見込む

2019年6月15日にログミーファイナンス主催で行われた、第4回 個人投資家向けIRセミナー&講演会の第2部・日本リビング保証株式会社の内容を書き起こしでお伝えします。質疑応答パートはこちら

(提供:日本リビング保証株式会社)

シリーズ
ログミーファイナンス 第4回 個人投資家向けIRセミナー&講演会 > 第2部・日本リビング保証株式会社
2019年6月15日のログ
証券コード
7320 (SBI証券で株価をチェックする)
スピーカー
日本リビング保証株式会社 代表取締役社長 取締役/管理部門管掌 竹林俊介 氏
元ファンドマネージャー/元ディーラー 坂本慎太郎(Bコミ) 氏
フリーアナウンサー 八木ひとみ 氏
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シリーズ
ログミーファイナンス 第4回 個人投資家向けIRセミナー&講演会 > 第2部・日本リビング保証株式会社
2019年6月15日のログ
証券コード
7320 (SBI証券で株価をチェックする)
スピーカー
日本リビング保証株式会社 代表取締役社長 取締役/管理部門管掌 竹林俊介 氏
元ファンドマネージャー/元ディーラー 坂本慎太郎(Bコミ) 氏
フリーアナウンサー 八木ひとみ 氏

第4回 個人投資家向けIRセミナー&講演会(第2部)

竹林俊介氏 日本リビング保証の竹林です。よろしくお願いします。私からは今日、個人投資家説明会資料をもとに、いくつかパンフレットなども使いながらご説明します。

会社概要

会社の概要からご説明します。 日本リビング保証は、日本リビング保証とリビングポイントの2社のグループで経営しております。

経営陣紹介

創業メンバーですが、社長の安達、(会長の)荒川と私の3名で創業しました。それが2009年で、昨年3月に東証マザーズに上場しました。

事業モデル ①おうちのトータルメンテナンス事業

事業モデルは、おうちのトータルメンテナンス事業セグメントと、BPO事業セグメントで分けています。 おうちのトータルメンテナンス事業は、主に保証の部分で、住宅設備の延長保証を中心とした保証サービス、検査補修サービス、電子マネーの3本柱で構成されています。 こちらはまた後ほど、詳しくご説明します。

事業モデル ②BPO(ビジネスプロセスアウトソーシング)事業

BPO事業ですが、主に住設メーカーさま……現在多いのは、太陽光関連や蓄電池関連ですが、住宅設備メーカーさまが延長保証制度を構築するといったときに、先ほどお話ししたおうちのトータルメンテナンス事業で培ってきたノウハウをもとに、住設メーカーさまの保証制度のコールセンターの受付や保証料の集金、損害保険の締結といったものをお手伝いしている業務受託を中心とした事業です。

沿革と3つの転換点

会社の経緯として、これまでの転換点をご説明します。3つの転換点を経て、これまで成長してきたと考えています。 まず1つが、今でも主力事業である住宅設備の延長保証サービスです。まず「住設あんしんサポート」という商品でスタートしました。今は、家電や携帯で「メーカー保証期間が終了後も、有料で保証します」というサービスがあると思うのですが、その住宅設備バージョンです。 スライドには「業界初」と書いてありますが、実は住設メーカーさま……TOTOさま、リンナイさまなどの住設メーカーさんでの延長保証は、前の時代にもありました。 延長保証という商品を考えていただくときに、例えば家電でいいますと、ソニーさま、パナソニックさまなど(の延長保証)に入られる場合には、ヤマダ電機さまやビックカメラさまなど、販売店側で入られるかと思います。 当時は、その販売店側に住宅設備に関する延長保証を提供している会社はありませんでした。そこで当社は、延長保証を展開するなら販売店だろうということで、マンションデベロッパーさまやハウスメーカーさまをターゲットに、この商品を展開することになりました。 商品の内容は、住宅事業者さまをメイン顧客としてターゲットにしているのですが、そのなかでも新築事業者さまをターゲットとしています。当社が提供するサービスは「1戸あたりの住宅設備を全部ひとまとめにして、メーカー問わず保証します」といったサービスです。 おおよその料金のイメージですが、ほとんどの方が10年保証を選択され、イメージとしては、1戸あたりのすべての住設込みで10万円ぐらいの保証料となっており、10年間、何度でも利用可能な商品です。 まだ設立間もない頃は、「10年保証」といっても、なかなか信じてくれるお客さまは少なく、最初は非常に苦労しました。そのなかで、横浜や川崎あたりを中心に展開している中堅のマンションデベロッパーさまに、当社の商品をマンション1棟の全戸室に付けて販売していただきました。「住設保証付マンション」というかたちでSUUMOなどでも展開していただきました。 そのあたりから、ようやく当社の事業が波に乗ってきたと思います。 第2の転換点についてです。「売買あんしんサポート」を開始しました。当時、(さきほどお話しした)デベロッパーさまが、中古の社宅などを買い取って、それをお客さまに販売していました。そこで、「中古マンションを保証してもらえないの?」という話になりました。中古マンションはそもそも壊れていることもかなりあるだろうということで、どうしようか悩んだのですが、社員総出でそのマンションの住宅設備を検査して回りました。 「検査してOKだったら保証しますよ」ということで、その商品を販売スタートしたのですが、けっこう評判がよく、横展開してみようということで、中古の住宅ですから不動産の仲介会社に横展開していきました。 すると、爆発的にヒットしました。最初は電鉄系仲介会社さまに、「○○あんしん仲介保証」というかたちで、当社がOEM供給していました。毎週のように日経新聞の一面広告などを展開していただき、「この商品がないと、電鉄系仲介会社に太刀打ちできない」ということで、ほかの大手仲介業者さまも、どんどんこの商品を採用いただいたという経緯がございます。 繰り返しになりますが、まず、中古住宅向けに検査に入ります。そして「検査がOKであれば、機器に関して保証します」という商品です。 これが爆発的に売れたものですから、検査という事業だけでも一本立ちできるようになりました。「検査して、故障していなければ保証します」という商品でしたが、「じゃあ、故障しているものは、直してよ」と言われるようになりました。 そうして、補修する数も非常に増えて、検査・補修ということで、これだけでもう1つの事業が成り立つようになりました。 「財閥系や電鉄系などの大手の不動産会社さまとは、いつ取引できるんだろう」と話していましたが、この商品だけで、ほとんどの大手不動産会社さまと取引できるようになりました。ここが、かなり大きな転換点になりました。 3つ目の転換点が、「住設あんしんサポートプレミアム」という商品です。こちらは、大手不動産会社M社さまのグループにご採用いただいたのですが、「M社おうちサポート」という商品です。これは、保険でいうと積立保険みたいな商品です。 もともと、M社さまの家を買ったお客さまには会員組織がありまして、そこの優良会員のような体裁となっています。例えば、会費ということで3,000円を払っていただきますと、掛け捨て部分の保険が毎月1,500円ですが、電子マネーとしてポイントが積み立てられます。 電子マネーは、みなさまもよくお使いのSuicaやEdyなどとまったく同じですが、リフォーム積立向けの電子マネーを開発しました。有効期間が15年で、100万ポイントでも200万ポイントでも積み立てていただいて構いません。上限がないのです。 こちらをM社さまから評価いただき、「M社おうちサポート」を展開することになりました。この商品では、「おうちポイント」が貯まります。 住宅まわりのものを買うこともできますし、M社さまのグループのリフォームにも使えます。例えば、300万円のリフォームであれば100万ポイントを頭金に充てたりと、そうしたことを目的に積み立てていただく電子マネーです。当時、日経新聞の夕刊の一面にも載りました。 その新聞記事(の影響)や、トップブランドであるM社さまと取引しているということから、当社の信用力・知名度もかなり上がりまいた。ここから、けっこう有名なハウスメーカーさまやマンションデベロッパーさまとも、どんどん取引が増えていきました。 スライドのグラフを見ていただければわかると思いますが、「住設あんしんサポートプレミアム」は、3つ目の転換点のところから、売上が急激に増える流れになっています。

営業キャッシュフローと経常損益推移

会社の特徴として、私がいつも言っているのが、「P/Lだけでは、全然当社の実力はわからない」ということで、そこが一番の特徴です。それを表現しているのが、8ページの営業キャッシュフローと経常損益の差です。 当社はサービス業で棚卸資産のない会社ですが、営業キャッシュフローと経常損益でこれだけの差があります。昨年末時点で営業キャッシュフローが7億7,400万円あるのに対して、経常利益は1億5,800万円しか出ていません。 これが一体なぜなのかについて、説明させていただきます。

長期保証契約の仕組み

冒頭で「住設あんしんサポート」の保証料が10年間で10万円とご説明しましたが、この10万円は当期のP/Lに計上できないのです。監査法人などともいろいろ話したのですが、その10万円はどう計上しているかというと、毎期1万円ずつ分割して、期間按分で売上計上していくかたちになります。

会計処理イメージ

その1万円をどう計上していくのか、あるいは10万円はどこにいってしまったのかということについてです。 左側は、通常、10万円を当期の売上で計上できた場合の図です。まず売上として、保証料を10万円計上します。長期の保証リスク、修理費に該当するものは全部損害保険を掛けていまして、損害保険で回収できるようになります。 この損害保険料も最初に全部払ってしまいます。例えば、5万円であれば、5万円が「保険料等」になります。通常、一括計上できれば「10万円-5万円」で、5万円の粗利が出て、そこから販管費を引くと利益になる。それが、営業キャッシュフローとなります。 ところが、先ほど申し上げましたとおり、当社の会計基準では10万円を計上できず、1万円ずつ分割していきます。(右の図の)売上①と売上②が「第何期の10万円」「第何期の過去の10万円」というかたちで、それぞれ分割して計上されていくわけです。 同様に保険料も分割されていきまして、5万円の10分割でしたら、例えば5,000円が、その前の期の5,000円、さらにその前の期といったように、積み上がっていきます。 ところが、販管費は分割できないのです。当社は今、成長途上にありますし、どんどん成長投資している関係で、この販管費はどうしても利益を圧迫していきます。結局、残った1億5,000万円ぐらいが経常利益としてP/Lに乗っかってくるということで、当社の毎期毎期の足元のがんばりがまったくP/Lに反映されない会社だとご理解いただければと思います。

貸借対照表(B/S)とストック売上

では、その10万円から1万円を計上して、保険料5万円を支払って、5,000円だけ売上原価に計上して、残りの4万5,000円はどうなるかというと、B/Sに計上されています。 保証料の残りの9万円が、前受収益と長期前受収益に計上されています。保険料は前払費用・長期前払費用の資産に計上されています。 結局、前受収益と前払費用の差額が、将来に計上されるストック収益と呼んでいる含み益みたいなものです。昨年度末時点で含み益が24億円あり、これが直近で開示しました第3四半期時点で28億円まで積み上がっています。こうして、将来どんどん利益として計上されていきます。 では、当社の強みとは一体何かということで、あらためて4ページになります。 住宅設備の延長保証を単体で考えてみます。最近では、A社さまやB社さま、C社さまなど、いろいろな会社さまがどんどん新規参入してきました。競合の数も増えていくなか、当社の強みは何かを表現しているのが、こちらのスライドです。 住宅事業者さまをお客さまとして、集中して営業して、そのなかでコンサルティングセールスのようなことを行っています。住宅事業者さまの一番の課題はなにかといったとき、まずは少子高齢化でどんどん新築が減っていくなかで、リフォームの仕事を取っていきたいわけです。 リフォームといっても、新築から10年後、15年後の話ですから、なかなかそこまでお客さまとうまく付き合っていくのが難しいです。とくに新築の事業者さまでは「アフターサービス」のことを「手離れ」と言っていたぐらいで、苦手なのです。 当社は、「保証・検査補修・電子マネーといったサービスを使って、リフォームを取れる仕組みを提供します」ということで、ほかの事業者さま、競合他社とまったく違う点が、一番の強みになってます。 「なぜ、この3つなのか」についてですが、みなさまに、自分の家をリフォームすることを想像いただきたいと思います。どの会社さまに頼んでリフォームするかと思ったときに、もちろん価格面もあると思うのですが、1つは、例えば新築から10年後、15年後の間、無料で修理してくれた会社があると思います。 それから、当社は住宅事業者さまの代わりに検査や定期点検などもしています。その住宅事業者さまのジャンバーを着て、2年後や5年後などに検査をして、コミュニケーションを取って、ちょっとした壁の傷などを直してあげます。 当社では、そうしたサービスを展開していますので、フェイス・トゥ・フェイスのコミュニケーションが取れる会社なのです。 最後に、電子マネーについてです。みなさまは、大きな家電のお買い物をするとき、10万ポイントを持っているA店と、1ポイントも持っていないB店であれば、やはり10万ポイントを持っているA店を選ぶと思います。それと同じ仕組みです。 この3つの仕組みを使って、10年後、15年後でも、その新築事業者さまのところにリフォームとしてお客さまが戻ってくる仕組みを当社が作ってあげるのです。その住宅事業者さまが何もしなくても、必ずリフォームが戻ってくる仕組みを提供しているのが、当社の強みです。 なぜ、これを他社さまができないのかと思ったのですが、創業メンバーはみんな金融出身で、保証や電子マネーの部分にも強いからだと思います。検査補修は、まさに「ガテンの世界」で、リフォーム会社に近いような事業ですが、この3つを組み合わせて、それぞれでシステムもかなり複雑なものを構築していったところが強みで、3つを組み合わせるのが難しいところが、他社が参入できない理由かなと思っています。

早期マーケットシェア獲得と市場機会の取り込み【中古住宅売買マーケット】

当社の強みを活かして、今後どういった領域で成長していくかを、16ページで説明しています。 営業マン20数名で全国展開しているため、当初は首都圏・関西圏の大手の事業者さましか対応できていませんでした。 今後についてですが、住宅業界はものすごく裾野が広い業界で、例えば、業界トップの住宅メーカーさまでも、マーケット全体のうちの2パーセントしか住宅を供給できていません。 当社では、今までそうした大手企業を対象に営業していたのですが、今は地方の中堅ハウスメーカーさまなどがメインターゲットそのものです。 そうした会社さまは日本全国にたくさんあり、しかも各社さまとも急成長しています。そういった会社さまでは販売済みの何万戸ものアフターサービスを対応しているのが3人だけだったりするのですが、何年か後のリフォームも取っていかなければいけないわけです。そこを充実させるために当社を使っていただくというところが、今の営業展開の核となっています。 長期メンテナンスシステムといっていますが、顧客単価は先ほどの保証だけでは10万円ですが、当社は本当にお客さまのアフターサービスを全部請け負うことで1個人顧客当たり20万円や30万円の売上を受注できている状況です。 中古売買に関しても同様です。先ほど電鉄系仲介会社さまについて申し上げましたが、大手の事業者さまが今のメインのお客さまです。しかし、みなさまもご存知のように、駅前などにいくらでもお客さまとなる仲介業者さまがいらっしゃいますので、そうしたところを効率よく獲得していくことが、今の当社の戦略です。

中長期成長イメージ【売上高】

今後の見通しになります。 売上は、このグラフのようなかたちで伸びていくかなと思っています。まず、「長期保証契約」は、現状でも順調に増えていますが、期間按分といった会計上の問題があり、ここは緩やかに伸びていくであろうと考えています。 グラフの上の部分、「検査点検」「小修繕」が、どんどん伸びていくだろうと予想しています。当社のアフターサービスは、お客さまから注文を受けることが多いです。最近でも、大手不動産会社M社さまの会員組織のお客さま向けに、「細かい修理はなんでもM社が受けます」というメンテナンスコンシェルジュデスクといったサービスを発信しています。このお客さまは、M社さまのOB顧客といわれる、M社さまのグループで家を買ったお客さまになります。 今までM社さまは、そうした細かいところまで手が届いていませんでした。しかし、そういったサービスをやらないと後々のリフォームの仕事は取れないだろうということで、メンテナンスコンシェルジェデスクという素敵な名前を付けてサービス展開しています。 これを、当社がOEMのかたちで全部受注しています。M社さまのお客さまから連絡が来ると、壁床の傷1つでも、当社の社員あるいは外注先がM社さまのジャンバーを着て飛んで行って、直してあげます。 この仕事が月に何百件とあるのですが、当社はその仕事のついでに「M社おうちサポート」への加入も営業しています。そうした展開が今後も増えていくだろうと考えていますが、M社さまが行うサービスは、だいたいどの会社も追随してきますので、ここはかなり伸びるだろうなと思います。 この検査や修繕は単年度で計上できますので、利益率はそれほどでもないですが、この売上がどんどん増えていくでしょう。足元を見ていても、そこが増えているのが顕著ですので、このようなかたちで業容が拡大していくのではないかなと考えています。 私からの説明は、以上です。

坂本慎太郎氏より質問

八木ひとみ氏(以下、八木) ありがとうございました。それでは、ここからはログミーファイナンス・エバンジェリストの坂本さんにも加わっていただき、質疑応答に移らせていただきます。 まずは坂本さんにお聞きします。今のプレゼンを聞いて、機関投資家ならどのような点が気になりますか? 坂本慎太郎氏(以下、坂本) 機関投資家であれば、やはり一番気になるのは、先ほどお話があったとおりで、P/Lで見る会社ではなく、今後回収できる積み上がった保証料の部分の価値を評価すべきだろうと思います。 機関投資家は個人投資家と違って、ある程度長期投資で見ますので、基本的に、株価は1~2年先の業績を織り込んで推移しているものだと思っています。 彼らは、長期投資で「この会社は継続的に伸びていく」といったところや、今後のキャッシュポイントがどこかにあって、将来的にこのぐらいの収益になると計算でき、3年や5年ぐらい先のバリュエーションまで考えるのが普通です。 みなさまもご存知のとおり、成長株や小型株の場合、不安定な部分があるかもしれませんが、とくにキーエンスのような会社などは、「PERは30倍が普通で、それ以上だよね」といったかたちになっています。 そういう中で、日本リビング保証さんは、将来のキャッシュが見えていることは今から評価できるため、本来であれば買いたいと思っています。実際に、すでに株を買っている投資家もいるかなと思うのですが、その部分を評価しているからだろうと思います。ですので、「PERで評価する会社ではない」というのが一番のポイントかなとは思います。 また、僕も生保にいましたが、創業メンバーのみなさまももともと損保に在籍されていまして、金融のプロであるところから、参入障壁を自ら上げていく動きは、非常にいい取り組みだと思っており、そこが電子マネーなのでしょう。 電子マネーは、管理がけっこう大変だったりしますよね。まず、認可を受けるのがすごく大変で、管理も大変だからプロでないと管理できない。そこが強みで、ほかがマネできない部分かなと思っています。 八木 それでは、質問に入っていきましょうか。せっかくの機会ですので、みなさまからも質問を受け付けたいと思います。

質疑応答:現在の不動産市況について

質問者1 今日はありがとうございました。今、不動産の市況のリアルな状況はどうなっているのでしょうか? 最近、いろいろな問題がありましたよね。人口も減っていくといった予想です。そうすると、なんとなく不動産の株は手を出しにくいなという印象なのですが、リアルなところで、オリンピックが過ぎても大丈夫なのかなど、そういうお話をいただけますか? 竹林 当社のお客さまに関していいますと、いろいろありまして、収益系の不動産会社とは相性があまり合わず、当社はまったくお付き合いがありません。 また、大手不動産会社M社さまのマンションは、一番いいときで販売戸数が6,000戸ぐらいでしたが、今は3,000~4,000戸ぐらいということで、若干の影響はあります。しかし当社の延長保証などの普及率は、住宅業界の中では50パーセントにも満たないと思いますので、その普及率を高めていきます。 どうしたら普及率を高めていけるかについてですが、大手企業は勝負がついたため、主に地方の中堅どころを新しく開拓していきます。住宅市況が下がっていくスピードよりも、当社が開拓するスピードの方が速く、当社の新規開拓でマーケットを大きくしていくほうが余地が大きいと思っています。 ですので、質問のような影響は、まだ4~5年ぐらいは受けないかなと考えています。 また、当社の住設あんしんサポートの売上は按分計上されますので、例えば来年にリーマンショック級のことが起こったとしても、来年の当社の売上あるいは利益の予想は、ほとんどブレない仕組みになっています。 逆にいうと、単年度ではなかなか実績が跳ねないため、そんなに短期で株価は上がっていきません。そういう会社だとご認識いただければと思います。

質疑応答:地方で実際に修繕対応する業者の選定について

質問者2 貴重なお話をありがとうございました。私は住設関係はよくわからない分野ですので、素人考えでお聞きしたいなと思います。 先ほど、地方の中堅デベロッパーさまも含めて、細かい修繕対応で手の掛かる部分を請け負っていかれると思うのですが、そのときに実際に手の掛かる部分のきめ細かな対応ができる現地の業者さまとの関係を広げていかないと、地方のデベロッパーさまのお仕事が取れないと思います。 そうした業者さまについて、どの程度対応できるかを含めて、例えば審査であったり判断であったりをどのようにされていて、どのような現状なのかをお聞きしたいと思いました。 竹林 普通の住設修理では、各メーカーさまが全国対応していますので、特約店といったところに発注するのですが、そうではない定期点検やスモールリペアは、おっしゃるとおり、外注さまとの関係作りが非常に重要です。 例えば、上場企業ではD社さまなども、当社の外注先トップ5に入る会社さまで、そのような会社さまを何社か抱えている状況です。外注先が1社だけですと、そことの関係が切れたら終わり、といったことになってしまいます。 そこで、例えば毎年、複数社を見て条件を見直していくといったことも必要です。また当然、当社がある程度の量を発注しないと、業者さまは去ってしまうため、営業も増やしていく必要があります。その両輪で進めていかなければいけないのが、経営課題の1つではあります。 当社としては、品質管理チームを社内に置きまして、ここに一級建築士や、リアルで対応が必要なところのプロを配置して、彼らが業者さまの現場に定期的にうかがい、資格制度みたいなものを作って、品質管理をしていきます。当社が受注したものに関しては、全部同じ品質で対応できるといったところが、当社の強みでもあるのです。 大手事業者さまは営業所を何十ヶ所も持っていらっしゃるのですが、この何十ヶ所で、すべて同じクオリティの仕事ができるかというと、けっこうハードルが高いようです。当社が外注している会社は何百社、何千社とありますが、個人事業主として対応している会社さまも多いです。そこを取りまとめて同じ品質で全国対応する点も、1つの強みであります。 ここは、何がゴールかといわれてもゴールはないのですが、日々注力していかないといけない分野だと思っています。

質疑応答:小修繕の稼働率について

質問者3 すごく勉強になりましたが、もう少しだけ勉強させてください。19ページの「小修繕機能」のところに、「当社にて対応」とありますが、実際の年間の稼働率はどのくらいなのですか? 実際に修繕してほしいという人は、年間でどのくらいいらっしゃるのでしょうか? 竹林 例えば、大手不動産会社M社さまでは、月に300件ぐらい修理の依頼があります。残念なことに、当社はそのうちの3件に1件ぐらいしか受注できていないのですが、実は当社はここで利益を出そうとは思っていません。 先ほど坂本さんもおっしゃった参入障壁の部分ですが、電子マネーは、かなり高い参入障壁になっています。会社さまの将来の売上は当社が全部預かっているようなものですので、これも参入障壁です。小修繕対応はなかなか利益も出ないですし、このような面倒なことは誰もやらないため、ここは利益率度外視で、参入障壁を作るためのサービスかなと思っています。 よって、稼働率の答えになっていないと思いますが、積極的に当社に発注したいという会社さまがあれば、できるだけ受けられるようにしたいと考えています。しかし、人数に限りがありますので、そこはいろいろと条件を詰めながら、1つ1つ、成功事例を積み上げているのが現状です。

八木ひとみ氏より質問

八木 23ページの海外進出の検討についてです。 東南アジアなど、新興国へのサービス提供を本格的に検討と書いてありますが、具体的な計画として、例えば何年後には海外進出するなど、言える範囲で教えていただきたいなと思います。 竹林 正直を申し上げますと、まだ何年後かは決まっていません。 実は、既存の取引先からのお話がけっこう多い状況です。例えば、創業期くらいからお付き合いいただいているE社さまというマンションデベロッパーさまでいうと、国内では1,000戸くらいしか手がけていないと思うのですが、海外、とくにベトナムでは2,000戸ぐらい展開しています。 ほかの会社さんでも、日系デベロッパーはタイやインドネシアにどんどん出ています。10年前ぐらいから海外へ出ていたらしいのですが、日本のデベロッパーのクオリティだけで売れていたらしいです。それが、10年ぐらい経ち、東南アジアの富裕層の方々もだんだん目が肥えてきて、日本ブランドだけではなかなか勝負や差別化ができなくなってきました。 では、何で差別化するかということで、当社の保証やリペアの仕組みといったものを使おうとしています。難しいのが、日本はマンションの共用部と専有部が明確に分かれていて、共用部は管理会社さま、専有部は当社といった住み分けになっています。 海外ではそのあたりが曖昧のようなので、その国ごとの実情を見ながら、うまく進められそうであれば、当社では「コバンザメ作戦」と言っているのですが、大手デベロッパーさまにくっ付いて、現地法人なりを作っていくといった展開をしていきたいなと思っています。

質疑応答:検査体制について

質問者4 不動産関係の投資で何が怖いかというと、建てたときに検査をしっかりしてないことが後からバレるといったことです。 御社の資料を見させていただくと、「当社にて検査を実施します」ということですが、保証するときは検査が大事になってくると思います。資料では、割と小さな所帯で事業を展開されているようですが、自社で検査を行うのに十分な人員、体制なのかをご説明いただければと思います。 竹林 機関投資家さまを含めて、おっしゃったようなところを非常に心配されます。当社の中の組織として、先ほど申し上げました5名ぐらいの品質管理チームがありますが、ここは正社員です。そこに、半自前みたいなかたちで、20人ぐらいの契約社員の方がおり、ほぼ自前に近いかたちで検査しています。 どちらかというと、現場で指導するような仕事が多いのですが、繁忙期に実際に検査員として働いていただいています。 ほかに、200~300人ぐらいの検査員の方が、いわゆる外注として動いています。先ほど申し上げましたが、この外注さまとの関係を維持していかなければ、毎月1,000件弱ぐらいの検査が回らなくなってしまうため、ここはきちっと進めていかなければならないと思います。 当社の従業員の数は全体で110名ぐらいの規模ですが、そのうちの5名が品質管理で、そのほかに契約社員のようなかたちで20名ぐらい在籍しているという体制です。全体としては1割ぐらい自前で検査して、残りの9割は全部外注しているような状況です。 質問者4 その外注の割合は、今後も同じレベルで進めるのでしょうか? それとも将来的には自社で直接対応する部分を増やすのでしょうか? 竹林 当社としても、自前のほうがいいかなとは思っています。例えばライバルであるA社さまも、先ほど申し上げましたE社さまのライバルみたいな会社を買収しました。 いろいろと聞いてみると、利益率が低かったり、赤字だったりするようです。今、当社はキャッシュがあるため、リフォーム系の会社さまなど、サービスマンをたくさん抱えているところとのM&Aの話もあります。 もし買収しても、そうしたサービスマンを、もともといた親方から引き継いできちっと管理できるかというと、難しいかもしれません。また高齢化が進むなか、サービスマンの引退まで5年や10年ということで、そこを買収するのかなど悩ましい部分はあると思ってます。もちろん自前にしても、なかなか育て上げるのに時間がかかります。 正直に申し上げますと、お金で時間を買うかたちで外注していますが、今後の展開によっては、ある程度は自前で対応して稼働率を上げなければいけないため、まずは営業ありき、お客さまありき、仕事ありきで、自前も増やしていくという戦略になるかと思います。 質問者4 つまり、外注がメインの今の体制でも十分なレベルは保たれるということでよろしいですね? 竹林 おっしゃる通りです。

  
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