マリオン、トークン発行体事業へビジネスモデルを一部変更　ブロックチェーンを活用した不動産のトークン化を推進

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福田敬司氏：みなさま、こんにちは。東京から来た、株式会社マリオン代表取締役社長の福田です。資料に基づき、会社の説明を行います。よろしくお願いします。

会社概要

会社概要についてご説明します。会社名は株式会社マリオンです。本社は東京都新宿区にあります。創立は1986年11月で、現在、第40期目を迎えており、私が3代目となります。

事業内容は2つあります。まず、不動産賃貸事業です。当社はビルの賃貸業を主としていましたが、現在はすべてマンションとなっています。また、平成バブルの崩壊後、小口証券化のかたちで不動産の販売を行う、不動産証券化事業を行っています。この2つの事業が当社の大きな柱となっています。

なお、当社は非常にDX化・IT化を進めています。社員は28名、役職員は9名、社外を含むと32名と、少数精鋭で運営している会社です。

資本金は13億8,764万円です。当社の決算期は9月ですので、先々月に終わったばかりです。

主要株主は、私を除くと、SBIホールディングス株式会社、公益財団法人マリオン財団、通販事業を営む株式会社ベルーナが挙げられます。マリオン財団は私どもの公益財団法人であり、児童養護施設への寄付を目的としています。

ライセンスについては、不動産業および金融業に関わるライセンスをほぼすべて保有しています。そのほか、環境への配慮を示すISO14001や個人情報にかかわるプライバシーマーク登録もしています。また、情報漏洩やセキュリティ攻撃への対応として、セキュリティ保全に関するISMSの登録も行っています。

沿革

沿革についてです。本日はお時間の都合もありますので、ご興味がありましたらゆっくりとご覧いただければと思います。

経営理念 · 存在意義/目的

会社の経営理念は、先代から引き継がれている「人間愛に基づいて行動し、人にやさしい・地球にもやさしい社会を創造する。」です。この理念に基づき、公益財団が設立されています。

存在意義・目的は、「私たちは、不動産の賃貸料から生成されるマリオンのサービスを以って、年金・医療・介護・環境のサプリメントとなし、あなたの人生をサポートします。」です。

事業内容

事業内容についてご説明します。当社の事業は、先ほどお話しした2つの柱から成り立っています。1つ目は、安定した基盤となる不動産賃貸事業で、先々代から続けている家業とも言える事業です。

2つ目は、平成バブルの崩壊後に始めた、成長戦略である不動産証券化事業です。不動産を小口証券化する事業に取り組んでいます。

事業内容

まずは、不動産賃貸事業についてご説明します。不動産賃貸業は昔から行っていますが、現在は主にレジデンシャル、つまり居住用マンションが多い状況です。

全国の主要都市に43棟所有しています。多様なポートフォリオがありますのでパフォーマンスはいろいろですが、そのうち80パーセントが東京都内に集中しています。当社はさまざまなノウハウを持っていますので、スライドに記載のとおり、平均入居率は97.28パーセントという高い水準を達成しています。

当社の特徴として、マンションを借りている入居者の多くが地方公共団体の関係者という点があります。例えば、愛知県から来られる方々も多数ご入居いただいています。それから、名古屋市の職員の方々は東京に事務所があり、その事務所にお勤めの方々が当社のマンションに入居しています。

ほとんどが霞が関に勉強に来る方ですので、スライドに記載のとおり、シャトルバスを運行し、毎朝、勤務先である霞が関までお送りしています。夜間は運行していませんが、朝は送客サービスを提供しています。

さらに、研修生は2年で交替となるため、冷蔵庫・洗濯機・電子レンジといった家電製品をすべて無料で貸し出しています。

事業内容

スライドに記載のとおり、自治体との契約件数は右肩上がりで増加しています。

事業内容

次に、不動産証券化事業についてご紹介します。少しわかりにくい部分もありますが、できるだけわかりやすくお伝えします。

現在当社が扱っている商品「i-Bond」は、先ほどお話ししたとおり、現物不動産を小口証券化したものです。不動産を小口に分け、債券化することを法律に基づいて行っています。不動産は物件ですが、債券化し、小分けにすることで買いやすくして、みなさまにお届けしています。そうすることにより、分配金を受け取ることができる商品です。1口1万円から投資が可能です。

商品の変遷ですが、22年前の「マリオンボンド」から始まり、「サラリーマンボンド」を経て進化し、現在の「i-Bond」となりました。

進化した点としては、取引がすべて電子化、つまりIT化されたことが挙げられます。かつてのように面談してフェイストゥフェイスで顔を合わせながら販売する形式ではなくなっています。

ここからさらに難しいお話になるかもしれませんが、「ブロックチェーン」という言葉を耳にしたことがあるかもしれません。ブロックチェーンについては後ほどご説明しますが、ブロックチェーンを用いることで「i-Bond」が投資商品になります。株式と同じような証券となります。

このため、この商品の販売は、当社だけでなく証券会社でも行われることになります。したがって、当社としても販売の広がりが拡大するものと考えています。

不動産特定共同事業法という法律に基づいて作られていますが、これは国土交通省のライセンスで、複数の投資家から出資を募り、不動産を取得・運営し、その収益を分配するための法律です。

この法律に基づき、不動産の集団投資スキームが構築されています。多くの方に集団で投資していただくことで物件を保有し、小分けにし、収益を按分して分配するという仕組みです。例えば100万円を投資すると、それに応じた割合で収益が分配されます。

今後、不動産が証券化してデジタル化されるにあたり、「不動産特定共同事業法セキュリティ・トークン（不特法ST）」、当社では「Mコイン」と呼んでいる有価証券に変わります。2026年のうちにライセンスを取得し、発売したいと考えています。

トークンとは、有価証券をデジタル化したものを指します。有価証券は、以前は紙で発行されていましたが、現在は権利なども電子化されています。これをトークンと呼びます。

今後はこの不動法トークンを証券会社で販売していただけるよう、営業を進めている段階です。

事業内容

不動産トークンを作る意義、コンセプトについてです。スライド左側に示している、お金の「第1の置き場」は預貯金を指しています。

日本の家計資産は約2,200兆円に達しています。政府が「預貯金から投資へ」と示したことで大きく動きはありましたが、それでもなお半分以上の1,100兆円から1,200兆円、約50パーセントが銀行の預貯金にとどまっています。

金利は普通預金で0.2パーセント、定期預金でも0.25パーセント程度の水準であるため、これに不満を抱えている方も多いのではないかと当社は考えています。

一方で、「第2の置き場」である投資については、例えば投資信託、株式といった商品はボラティリティがあり、価値が上下するため、価格の変動に対する不安が生じます。

そこで、お金の不満と不安を解消する手段として、「i-Bond」を「第3の置き場」と位置づけました。「i-Bond」は投資商品というよりも、お金の置き場として考えていただくといいかと思います。普通預金と同じように入出金は自由ですが、着金までは電子式の不動産という特性上、5日かかります。

事業内容

「i-Bond」の進化についてご説明します。最初は22年前の「マリオンボンド」から始まり、徐々に電子化が進んで「サラリーマンボンド」へと進化しました。

事業内容

その後さらなる電子化が進み、現在の「i-Bond」へと至っています。「i-Bond」では、パソコンやスマートフォンを使用し、24時間365日、いつでも取引できるようになりました。

さらに、昨年11月に金融商品取引法の一部が改正され、不動産をトークン化することが可能となりました。今回、不動産のデジタル化を進めることで、「何年から何年まで」という運用期限がないビジネスモデルを構築しました。

事業内容

「不特法ST＝Mコイン」についてです。現行の「i-Bond」の特徴はそのまま引き継ぎます。ただし、ブロックチェーンを活用したトークンとなり、全国の証券会社で販売可能になります。

そもそもブロックチェーンとは何かというと、パソコンを10台、20台と言った単位でブロックとして管理しそれを1つのブロックとして、それぞれのブロック内で情報を管理する仕組みです。複数のブロックがチェーンのように連なり、情報の改ざんができない仕組みになっており、現在多くの金融機関などで利用されています。

ブロックチェーンを活用することで、当社の「i-Bond」がトークン化され、「不特法ST」になるということです。

トークンをより具体的にわかりやすくお伝えすると、企業が発行しているポイントや商品券のようなものだと考えていただければよいかと思います。

現在話題になっているビットコインや暗号資産とはどのように違うのかというと、スライド下部に記載のとおり、トークンは暗号資産と同義に扱われています。例えば、ビットコインなどの暗号資産は、それ自体がトークンとして定義されています。つまり、トークンであるビットコインということになります。

ビットコインには特定の発行者が存在せず、管理者もいません。お互いのブロックチェーンの中でデータを管理しています。一方で、トークンは発行体として、企業が特定のプロジェクトを目的として発行しているものです。

事業内容

「i-Bond」の特徴としては、365日24時間いつでも出し入れ可能です。流動性があります。

また、オープンエンドで、短期、中期、長期のどの期間でも自由に利用できます。電子化された普通預金と考えてください。裏付けは、不動産があるというかたちです。

入出金時の手数料はゼロです。ただし、操作にはインターネットが必要で、パソコンやスマートフォンを利用していただくことになります。

予定分配率は年1.5パーセントと少ないように見えますが、定期預金の0.25パーセントや普通預金の0.2パーセントと比べると、7倍から8倍の水準です。そのため、現在は便利さを基にして、一生懸命に販売を進めている段階です。

1口1万円から投資が可能です。これからどんどん増やしていく予定です。不動産が複数存在するため、1つの不動産のパフォーマンスが悪くても、他の不動産がその分を補い、全体のパフォーマンスを支えることができます。

事業内容

大事な点として、先ほどライセンスの登録についてお話ししましたが、不正出金の防止対策を進めています。個人のなりすましなどを防止できるよう、2要素認証を用いて確認を行っています。

また、通信の暗号化、侵入防御、攻撃への対応のための検知ツールを導入しており、攻撃があった場合には速やかに防御できる体制を整えています。

事業内容

「i-Bond」に組み入れている各地の不動産です。スライド右側には、名古屋の千種にある物件を例として示しています。

事業内容

このように複数の物件がまとめられて、「i-Bond」を構成しています。

当社の収益構造

不動産賃貸業と不動産証券化事業を通じて、どのように利益を上げているかについてご説明します。

「b」で示した代々取り組んでいる安定した賃貸収入は、不動産のマンション経営によるものです。右肩上がりで示している「ax」は、「i-Bond」の発行益です。こちらは無期限で運用しており、パフォーマンスが悪化しても次々に入れ替えます。この部分が「c」の売却益にあたります。

したがって、当社の総収益は「ax+b+c」で表すことができ、このうち「b」と「c」は安定収入および売却益を指します。

「ax」は要求払いでお返しするものですので、要求払い預金と同じになっています。これは売上ではなく、長期預り金となります。当社の売上はフロー収益ではありませんが、このような仕組みで収益を上げています。

2025年9月期 セグメント別業績（売上高）

セグメント別に見ると、賃貸事業で全体の約48パーセント、売買事業／証券発行事業で全体の約52パーセントを占めており、ほぼ半分ずつとなっています。

2025年9月期 通期業績ハイライト

2025年9月期の通期業績は、売上高が32億5,400万円、営業利益が8億7,500万円、経常利益が6億6,500万円、純利益が4億6,000万円という結果となりました。

2025年9月期通期 貸借対照表

バランスシートです。当社は、だいたい180億円から200億円程度の規模で事業を運営しています。今後トークン化されれば、これがさらに積み上がっていきます。アセット、つまり資産が200億円、300億円と徐々に上がっていくことが考えられます。

i-Bond販売額累計

不動産証券化サービスについてです。「i-Bond」は2019年から販売を開始しており、当社が自己募集を行っています。そのため、販売額は徐々に増加し、9月末には107億円、先月末には110億円となりました。

47パーセントと示している、スライドのグラフの下のグレーの部分は、常に歩留まっている平残であり、行ったり来たりします。今後、これを証券会社が一手に担うことで大きく伸び、自己募集がなくなることが大きな変化であると考えています。

2026年9月 通期業績予想

今期の計画についてです。今期は前期より売上がやや少なくなる見込みです。その理由は、物件売却を縮小し、不動産をすべてトークン化する予定であるためです。

売上高は26億円、営業利益は6億3,000万円、経常利益は4億円、当期純利益は2億4,000万円になる見込みです。

当社はBtoC、みなさまがお客さまとなります。「YouTube」で「マリオン公式」と記載したチャンネルを開設して配信していますので、インターネットでぜひご覧いただきたいと思います。

株主還元について

株主還元についてご説明します。前期の配当は6円となっています。今期は当社の創立40周年を記念して、記念配当として40銭増配の6円40銭を予定しています。株主優待については、1単元（100株）で1,000円分のQUOカードをお付けしています。

配当性向は20パーセントを目指していますが、今回の6円40銭の配当では20パーセントを超える見通しです。

潜在的株主価値

潜在的株主価値についてご説明します。現在、不動産賃貸業はあまり人気がありませんが、当社は長年にわたり取り組んできたことで含み益があります。当社の時価を基に計算すると、含み益を加えて、1株当たり潜在的株主価値は1,107円となります。

不動産の含み益を売らずに、今後トークン化を進める予定です。これからの展開を楽しみにしていただければと思います。

2025年9月期 活動実績について①

当社はサステナビリティにも取り組んでいます。活動実績については後ほどゆっくりご覧ください。

2025年9月期 活動実績について

今流行りのESG経営についてです。環境、社会、ガバナンスについても開示しながら経営を行っています。

Appendix

マリオン財団については、戦後、先々代が孤児となった子どもたちを何人か育てたことが発端です。その活動を当社の理念に基づいて行っていたところ、内閣府から公益財団法人の認定を受け、現在、公益財団法人マリオン財団として児童養護施設に対する助成事業に取り組んでいます。

なお、今の児童養護施設では、親の暴力といったドメスティックバイオレンスによって家に帰れない子どもたちを養護しているところがありますので、そのような施設へ支援を行っているところです。

Appendix

マリオン財団は、一般からの寄付も受けています。それに加えて、配当により寄付を行っています。これからは、食品ロスや子ども食堂問題などにも取り組んでいきたいと考えています。

本日のまとめ

本日のまとめです。当社は、不動産の賃貸事業と証券化事業の2本柱で成り立っています。

不動産賃貸業の特徴として、地方公共団体の方々に物件を貸し出しています。また、現在取り組んでいる証券化事業では、「i-Bond」が「不特法ST=Mコイン」となり、有価証券として証券会社で販売していただくかたちとなります。

今期の経常利益は、現在のところ「不特法ST=Mコイン」の業績を織り込まずに、約4億円となります。配当性向は20パーセント以上を目指しています。

また、マリオンのPBRは、9月末時点で0.75倍と言う状況です。潜在的1株当たりの値は、本来は1,107円程度の実力があると考えています。トークン化することで、PRBを1倍以上を実現したいと思っています。

さらに、公益財団法人マリオン財団は社会福祉活動を行っています。2024年度で、12施設へ総額600万円程度の助成を行いました。

本日は、1単元3万7,700円で購入できると考えています。これからが楽しみな株であり、今は安いので買い時だと思っています。

以上をもちまして、ご説明を終了します。ご清聴ありがとうございました。