【QAあり】グッドコムアセット、通期は過去最高益予想　M&Aとリート展開を軸に5カ年計画で2030年に売上高6,000億円を目指す

目次

長嶋義和氏（以下、長嶋）：株式会社グッドコムアセット代表取締役社長の長嶋です。第3四半期の決算や通期の取り組み、今後の成長戦略についてご説明します。よろしくお願いします。

サマリー①

今期第3四半期の業績です。第3号ファンドが約111億円で組成されたことにより、利益率が低下しました。また、急激な物価上昇に伴い、主要顧客である公務員向けの販売が減少し、リテールセールスは約6億円のセグメント損失となりました。

さらに、販売物件の不足により、今期に仕入れた物件を同期間内に販売した結果、利益率が低下しました。今期の販売戸数761戸のうち、該当する戸数は118戸です。

次に、販管費についてです。Livenup Groupの株式取得に伴い、手数料やデューデリジェンス費用として約2億円を計上しました。さらに、新たなTVCMの放映費や制作費、「東京ヴェルディ」のスポンサー関連費用で約2億5,000万円を計上しています。そして、5月には1回目の記念株主優待を発行し、約3億円を計上しました。

また、今期に竣工する物件の仕入が拡大し、資金借入の登記費用などで約1億円を計上しました。

サマリー②

第4四半期の取り組みをご説明します。約200億円規模の第4号ファンドが9月末に組成予定です。当初は第4号ファンドと第5号ファンドの2つを想定していましたが、コスト面を考慮し、合算して1つのファンドとしました。また、契約済みの1棟販売などが第4四半期に売上計上予定となっています。

リテールセグメントでは、新たに富裕層向けの部署として「ウェルス・コンサルティング部」を新設しました。物価高の中でも継続して購入可能な高所得者層を対象に販売を開始しました。

M&Aで取得したLivenup Groupの業績は第4四半期に連結されます。来期は通期で業績が連結されるため、業績拡大に貢献する見込みです。

また、関西地方で事業を展開している日成アドバンスとの資本業務提携により、関西の物件仕入が進み、2棟の仕入を実現しました。現在、検討中の案件が1棟あり、今後も関西圏での物件仕入を進めていく予定です。

さらに、IR強化の一環として、9月26日から2日間開催される「日経・東証IRフェア2025」に参加します。これにより、より多くの方に当社を知っていただき、投資家層の拡大を図っていきます。

FY2025 3Q決算（連結損益計算書）

今期第3四半期の売上高は前期比26パーセント減の249億円、営業利益は前期比60パーセント減の11億円、経常利益は前期比60パーセント減の9億円、四半期純利益は前期比67パーセント減の5億円となりました。販売物件数は20棟761戸です。

販管費の増加要因については、先ほどご説明したとおり、今後の売上増加を見据えた先行投資などによるものです。

FY2025 3Q決算（連結貸借対照表）

貸借対照表です。Livenup Groupの貸借対照表は、今回の第3四半期で連結されています。

現金は38億円減少していますが、主な増減要因として、仕入時の手付金、ファンドへの出資、M&A関連費用、自己株式取得、株主優待、配当などの株主還元が挙げられます。なお、第4四半期で売上計上が進み、現金は回復する見込みです。

1.第1号~第3号に続き、第4号ファンドが組成予定

トピックスです。前期から開始した不動産ファンドでは、これまでに第3号ファンドまで組成されました。自社ブランド「GENOVIA（ジェノヴィア）」を組み入れた物件として、21棟853戸の実績があります。

そして、約200億円規模の第4号ファンドが2025年9月末に組成予定です。当初は第4号ファンドと第5号ファンドの2つを想定していましたが、コスト面を考慮して1つのファンドにまとめました。

1.第1号~第3号に続き、第4号ファンドが組成予定

9月末に組成予定の第4号ファンドにより、不動産ファンドへの販売額は約500億円に達する見込みです。来期の販売額も500億円程度を見込んでおり、不動産ファンドへの販売総額は合計で約1,000億円となる予定です。そのため、次の第2フェーズとして私募リートを開始する計画です。私募リートへの物件売却により運用資産を拡大し、ストック収入をさらに伸ばしていきます。

私募リートの開始後も定期的にファンドを組成していきます。そして、第3フェーズとして上場リートの開始を目指します。

2.日成アドバンスとの資本業務提携により、関西エリアの仕入を拡大

関西エリアで物件供給を行う日成アドバンスとの資本業務提携により、関西エリアでの仕入を拡大しています。同社は大阪を中心に「アドバンス」シリーズの新築マンションを供給しており、売上高は230億円を超える仕入力・販売力の高い企業です。

現時点で関西エリアの物件を2棟仕入れており、現在も検討中の案件が1棟あります。今後も積極的に関西での仕入を進めていきます。

2.日成アドバンスとの資本業務提携により、関西エリアの仕入を拡大

現在、大阪府では人口の転入超過が続いています。また、現在は大阪・関西万博が開催されており、2030年頃には統合型リゾートが開業予定です。これにより、経済の活性化や雇用の創出が期待され、今後も非常に盛り上がりを見せる地域だと考えています。そのため、当社は大阪府での物件供給を積極的に推進していく方針です。

3.LivenupGroupを連結子会社化し、新たに戸建市場に参入

戸建事業や中古住宅の再販事業を主力とするLivenup Groupを連結子会社化しました。同社は主力事業が異なるため、当社グループの事業領域拡大に寄与します。不動産管理戸数の増加により、ストック収入の拡大にも貢献する見込みです。

また、当社グループの成長戦略の1つであるM&Aに関する知見もあるため、事業領域や収益の拡大が実現可能だと考えています。同社が手掛ける戸建事業は都心や城南地区を中心に供給されており、需要が高く、販売は堅調です。

3.LivenupGroupを連結子会社化し、新たに戸建市場に参入

Livenup Groupを連結子会社化し、また戸建事業への事業拡大を行ったことに伴い、報告セグメントにLivenup Groupを追加しました。来期は通期でフル連結する予定であり、業績拡大に大きく寄与する見込みです。

4.新ブランドマンションの開発を開始

従来の「GENOVIA」シリーズを超える新しいコンセプトのハイブランドマンション事業を開始します。40平米から70平米の住戸を中心に、1階と2階には子育て支援につながるクリニックなどのテナントを配置することで、少子高齢化を意識した「少子」に焦点を当てていきます。

また、大型車の駐車が可能な駐車場を地下に配置し、壁一面をすべてガラスにし、屋上をオープンにすることで、明るさと開放感、高級感を演出します。

4.新ブランドマンションの開発を開始

この新しいブランドマンションは、年内に4棟を着工予定です。今後も共通のコンセプトに基づくハイブランドマンションを多数展開し、ブランドイメージを浸透させていきます。

5.俳優の山下智久さんを起用した新CMを放映

山下智久さんを起用した新CMを放映中です。集中的に放映した時期もあり、ご覧になった方もいらっしゃるかと思います。

また、当社ホームページにCM特設ページを開設しました。CMのほか、メイキング映像や会社説明動画も公開しているため、ぜひご覧ください。

6.投資指標・IR

「JPX日経中小型株指数」に6年連続で選定されました。この指標は中小型株の中から、資本効率や投資家を意識した経営を行う企業として、200銘柄のみが選ばれます。今後も継続的に選定されることを目指すとともに、将来的には「JPX日経インデックス400」を目指していきます。

6.投資指標・IR

9月26日から27日の2日間、「日経・東証IRフェア2025」に出展します。当社をより多くの方に知っていただき、理解を深めていただく機会になればと考えています。ぜひ会場へお越しください。

7.福証上場記念株主優待と株主還元を実施（重複上場）

福岡証券取引所の本則市場に重複上場しました。これにより、九州地方での物件供給や金融機関との取引強化、さらに九州でのIR活動を通じた認知度の向上が期待されます。

7.福証上場記念株主優待と株主還元を実施（記念優待）

福岡証券取引所への上場を記念し、記念株主優待を実施しました。1回目は2025年5月末日時点の株主さまに実施済みで、2回目は10月末日時点の株主さまに実施予定です。500株以上保有の方には2万円分、1,000株以上保有の方には5万円分のデジタルギフトを送付します。交換先は複数用意しており、株主さまが自由に選択可能です。

7.福証上場記念株主優待と株主還元を実施（配当）

当社は、配当性向35パーセントを目標に毎期配当を行うことを基本方針とし、TSR（株主総利回り）の拡大も重視しています。配当は上場来、8期連続で増配を続けており、この8年間で9倍となっています。

今期の配当予想額は45円です。また、自己株式の取得も積極的に行っており、今期も実施しました。取得した自己株式は、株式報酬やM&Aの実施時に活用しています。

8.パイプラインの拡大

積極的な仕入により、今期は9月12日時点で31棟1,929戸の仕入を実現しました。前期通期の約2倍の仕入を達成し、パイプラインを拡大しています。

また、仕入エリアも拡大し、物件の規模も大型化しています。今後も引き続き、積極的に仕入を進めていきます。

8.パイプラインの拡大（1,180億円相当にあたる物件を確保）

当社の主な仕入方法は、手付金のみで仕入が可能な仕組みとなっているため、仕入契約を締結していても前渡金のみが計上され、実際の仕入総額は貸借対照表には反映されません。

なお、締結済みの仕入契約に基づく仕入総額は804億円となり、実質的に1,180億円相当の物件を確保しています。

8.パイプラインの拡大（パイプライン）※2025年9月12日現在

9月12日時点での物件のパイプラインです。積極的な仕入により、販売物件は着実に増加しています。

8.パイプラインの拡大（パイプライン）※2025年9月12日現在

合計で77棟、総戸数5,373戸の仕入を実現しています。

8.パイプラインの拡大（物件の供給エリア）

自社ブランドマンション「GENOVIA」は、東京23区を中心に1都3県と大阪で供給しています。供給実績は、東京23区で166棟、1都3県と大阪を含む合計は205棟です。

9.当社出資先・子会社コンサル先の新規上場

当社が出資し、子会社が上場支援を行っているエレベーターコミュニケーションズが、札幌証券取引所アンビシャス市場に新規上場しました。上場後もIR支援を通じて継続的にサポートしています。

同社の株価は上場後に上昇しており、市場の期待感が高いと考えています。今後も支援先企業の上場実績を積み上げることで、案件の拡大につなげていきます。

当社グループの中長期成長

当社グループは、M&Aによる事業領域の拡大や、不動産ファンドへの物件供給を通じて成長を目指していきます。また、私募リートの早期開始や上場リートの立ち上げを進め、2030年10月期に売上高6,000億円、営業利益600億円の達成を目指します。

当社グループの5カ年計画

2030年10月期の売上高6,000億円を目指す当社グループの5カ年計画です。

既存事業である新築マンションの供給については、全国規模での供給を進め、不動産ファンド事業の拡大により、2030年には売上高2,000億円を実現します。また、残りの4,000億円については、M&Aによる事業拡大を通じて売上を達成する方針です。

Livenup Groupを連結子会社化したことで、戸建事業や再販事業を取り込みました。今後、さらなる事業領域の拡大を目指し、全国展開のために地場のマンションデベロッパーや買取再販会社、戸建住宅事業者、ホテル運営会社、少子高齢者向け住宅運営会社、建設会社、不動産管理会社、証券会社などを当社グループに取り込むことを検討しています。

これらの取り組みにより、相互のシナジーを活かしながら事業を拡大し、当社グループの企業価値を向上していきます。なお、現在、より詳細な成長戦略を示すための中期経営計画を作成中です。

過去最高の売上高を達成（FY2024）

売上高の推移です。今期の売上高予想は非開示としています。その理由は、積極的にM&Aを行うことで売上高が大きく変動する可能性があるためです。

過去最高の営業利益を予想（FY2025）

営業利益の推移です。今期の予想は前期比7.9パーセント増の58億円で、保守的な予想となっていますが、過去最高の営業利益を更新する見通しです。組織体制の見直しや若手社員の育成など、業務効率化により利益率の向上を図ります。

以上で説明を終了します。ありがとうございました。

質疑応答：第3四半期までの課題と5カ年計画について

司会者：「第3四半期の実績は想定どおりでしょうか？」というご質問です。

長嶋：結果は想定どおりといえます。今回、第3四半期までの大きな課題をスライドに記載しました。実は、これらに取り組まなければ、予定どおりの利益が確保できていました。

今期末には中期経営計画を発表する予定ですが、当社としては「5カ年計画でM&Aを実施していきたい」という考えを非常に強く抱いています。

今期は、5カ年計画の第1期目にあたります。まず、第3号ファンドでの気づきについてご説明します。当社でファンドを組成する場合、外部売却のほうが本来の利益率が高くなるため、当社で組成すると利益率が低下する傾向があります。これが今期第4四半期の課題となりました。

ただし、第4号ファンドと第5号ファンドについては、1つにまとめることで経費を削減し、利益率を向上させる対策を講じています。次のページでは、第4四半期の施策についてご説明します。

司会者：「第4号ファンドが9月に組成予定」と記載されています。

長嶋：当初予定していた第4号ファンドと第5号ファンドを1つのファンドにまとめ、コスト削減を図ります。約200億円規模にすることで、規模を拡大しながらコストを削減できます。これが当社の新たな今期の取り組みです。

1つ前のページに戻り、リテールセールスの赤字転落についてご説明します。これまで主要なお客さまは公務員であり、非常に安定的に販売できていました。しかし、ここ数年続く急激なインフレに対応できていないことを実感していました。

以前より、いつスタートするべきか検討していましたが、第4四半期より、富裕層向けの部署としてウェルス・コンサルティング部を新設し、すでに活動を開始しています。

実は、創業当初は富裕層向けのサービスを展開していました。現時点ではリテールセグメントは安定した公務員層を対象としていますが、最終的にはそこから徐々に脱却していく目的で、ウェルス・コンサルティング部を新設しました。

当社における富裕層の定義は、資産が5億円以上で、年収が2,000万円から3,000万円以上の方です。この新設部門では、富裕層とされる方々を新たなターゲット層として活動していきます。

司会者：こちらは、すでにスタートされているのですね。

長嶋：おっしゃるとおりです。来期より計画に組み入れます。

質疑応答：株式交換と優待費用の関係および今後の展望について

司会者：「第4四半期にもファンドがあり、10月には優待費用も発生するため、利益率が低くなると思われますが、通期目標の達成は可能でしょうか？」というご質問です。

長嶋：先ほどの第3四半期までのスライドをご覧いただきたいのですが、Livenup Groupの株式を取得し、その取得費用やデューデリジェンス費用として約2億円を計上しました。なお、一部については株式交換も実施しています。

これが当社が株主優待を始めるきっかけにもなったのですが、M&Aを行う立場になると、当社のPERが低いという点や、株式交換が非常にマッチしないという課題に直面していました。そのため、一部で株式交換を行った結果、それが優待費用に役立っている側面があります。

司会者：つまり、株式交換が優待費用につながるということですね。

長嶋：そうです。株式交換にかかる費用と優待費用にほぼ同じ金額の効果をもたらすという実績もあります。

司会者：なるほど。株式交換の実施が、そのようなかたちで寄与しているわけですね。

長嶋：おっしゃるとおりです。通期では、第4号ファンド・第5号ファンドを1つのファンドに統合したことや、1棟売りなどを含む案件がすべて9月・10月に売上計上されること、さらにリテールにおいてもウェルス・コンサルティング部での契約行為がすでに実行されていることから、業績に大きく貢献できると考えています。

司会者：今後の展開が非常に楽しみですね。

質疑応答：リテールセールスの公務員販売中止と富裕層向け販売へのシフトについて

司会者：「リテールセールスで富裕層向けの部署を設置したとのことですが、今までの公務員への販売は少なくなるのでしょうか？」というご質問です。　

長嶋：3カ年で、基本的に公務員向け販売は中止していきたいと思います。

司会者：これからは富裕層向けの販売に注力していくということですね。

長嶋：3年をかけて、徐々にシフトしていく予定です。

質疑応答：ファンド規模と販売物件数の関係について

司会者：「販売するマンションが不足したため、今期に仕入れて販売し、利益率が低下したとのことですが、当初から販売するマンションは不足していたのでしょうか？」というご質問です。

長嶋：これは当社の説明不足もありますが、第3号・第4号・第5号と運用するファンドの規模が、当初の予定ではかなり小さかったことが一因です。

ファンドが小さいとどうしてもコスト倒れが発生するため、急遽ファンドに物件を移行しました。その結果、リテールセグメントとホールセールで販売物件数が不足してしまいました。これが主な要因になります。

質疑応答：M&Aによる事業拡大計画について

司会者：「M&Aは、毎年2社ほど実施していく予定でしょうか？」というご質問です。

長嶋：当社では、今期は資本業務提携を含む2社を実施していますが、実際には年間3社程度を想定しています。そのため、5カ年で約15社から、多い場合は20社程度を考えています。

司会者：すごいですね。規模を着実に拡大していきたいという意図が感じられますね。

長嶋：おっしゃるとおりです。既存事業でどれだけ成長ドライバーを作ったとしても、2,000億円が上限となります。ですので、残りの4,000億円を生み出すには、私たちは相当に尽力していく必要があると考えています。

司会者：M&Aを継続的に進めることで、業績や事業の拡大が図れるということですね。

長嶋：おっしゃるとおりです。

質疑応答：株主優待の取り組みと今後の展望について

司会者：「10月末の記念株主優待の権利確定日以降、株価の下落は避けられないと思います。株主優待を実施するなど、なにか対策は考えているのでしょうか？」というご質問です。

長嶋：当社は5カ年計画に基づき、まずはM&Aを積極的に進めていく方針を明確にしています。その中で、なんらかの株主優待を検討しなければならないと私自身は思っています。ただし、現時点では具体的な実施については未定であり、決定事項ではありません。ただ、来期が上場10周年にあたります。

司会者：期待できるお言葉をいただきました。記念優待自体が非常にすばらしい取組だと思います。特にデジタルギフトは個人的に大好きであるため、うれしい優待ではないでしょうか。

まだご存じない方もいらっしゃるかもしれませんが、ぜひご覧のみなさまには、記念優待も含めた優待内容をチェックしていただければと思います。

質疑応答：節目における記念優待と株主還元について

司会者：「設立や上場の周年記念などで増配や優待を実施されていますが、今後も記念のタイミングで行う可能性はありますか？」というご質問です。

長嶋：こちらのスライドをご覧ください。当社は、優待というよりも節目を非常に大事にしている会社です。過去には、20周年記念配当や重複上場記念の優待を実施しており、来期は上場10周年を迎えます。今後も記念を大切にしていきたいと考えています。

司会者：福岡証券取引所の本則市場に重複上場した際にも実施されていますね。

長嶋：はい、これは記念優待ですね。当社は節目を大事にしています。

司会者：株主のみなさまには、これらの節目を一緒にお祝いしていただきながら、優待内容をご確認いただければと思います。

御社が節目ごとに株主還元をきちんと考えている点はすばらしいと、個人的に感じます。株主の方々にとって、うれしい優待ではないでしょうか。

質疑応答：自己株式の取得および活用方法について

司会者：「取得した自己株式はどのように活用されますか？　消却しないのでしょうか？」というご質問です。

長嶋：当社は今期も自己株式の取得を行いました。第1回が2019年度、第2回が2020年度、第3回が2021年度、そして今期が第4回の2025年度となります。このように、自己株式の取得をかなり積極的に実施してきました。活用方法としては、まず社外役員を含む人員に、株式報酬として付与しています。

司会者：すごいですね。

長嶋：また、先ほども説明したように、M&Aにおける株式交換が増えています。このような場合でも自己株式をすべて活用するという考えで対応しています。

司会者：つまり、事業拡大にも役立てているわけですね。

取得した自己株式は、スライドに記載のとおり、株式報酬やM&Aの実施に活用する場合もあるということでしょうか？

長嶋：おっしゃるとおりです。

質疑応答：株式分割の過去実績と今後の可能性について

司会者：「東証は投資単位を引き下げて株を買いやすくすることを推奨しているようですが、今後、株価が上がれば、株式分割の可能性もありますか？」というご質問です。

長嶋：まず、こちらのページをご覧ください。当社は過去に株式分割を何度も行っており、2017年5月、2017年11月、2020年11月、2022年11月と、これまでに4回の分割を実施しています。つまり、現在は16分割した状態です。株価の上昇に伴い、投資単位を下げて投資しやすくするという観点から、今後も株式分割を行う可能性があります。

司会者：それにより、個人投資家の方々も投資しやすい価格になりますね。

長嶋：おっしゃるとおりです。

質疑応答：東京都心における新しい高級マンションブランドの構想について

司会者：「ハイブランドのマンションシリーズ化は、おもしろい取り組みだと思います。このシリーズも投資用でしょうか？」というご質問です。

長嶋：こちらのスライドをご覧ください。当社は「Newコンセプトのハイブランドマンションをシリーズ化」については、基本的に東京23区のみでの展開を考えています。

当社のブランドは、「GENOVIA」といいます。「GENE」は「遺伝子」を意味し、遺伝子を継承するという考えに基づいています。そして「VIA（Very Important Apartment）」は最も重要な建物を表しており、これを造語化したものが「GENOVIA」です。

この新ブランドは、「GENOVIA」をさらに超えるハイブランドマンションとなります。

どのように超えるかというと、当社では通常、広さが20平米から50平米のものを中心に展開しています。これは不動産投資を推進・運用する会社として、投資対象になりやすいためです。

この新ブランドを作ろうと思った理由ですが、現在、東京都内で70平米のマンションを購入する場合の価格はどのくらいだと思いますか？

司会者：大きすぎて考えたことがないですが、いくらくらいしますか？

長嶋：だいたい70平米で、2LDKくらい、時には3LDKくらいです。

司会者：そのような家をなかなか見たことがないです。

長嶋：だいたい1億円と言われています。

司会者：購入するのに1億円ですか？　すごいですね。

長嶋：なにを言いたいかというと、現在、日経平均株価が年初来高値を更新する一方で、日本の平均所得は上がっていないという点です。つまり、現在の格差社会が非常に深刻な状況にあるということです。

当社の見解としては、東京都心のマンションについては、当面購入を控えようと考える方が増えるのではないかと思います。

司会者：そうですね。

長嶋：そこで、当社は40平米から70平米のマンションに着目し、これまでにないものを作ろうと挑戦しました。

司会者：すごいですね。私も投資用マンションを調べた際、1人から2人で住む家の広さはだいたい25平米や30平米といったイメージがありましたが、70平米はかなり広いですね。

そのような広さのマンションに投資できる、特に富裕層の方々向けのマンションを、これから作っていくということでしょうか。

長嶋：そのように作っていきます。ただ、基本的には当社は「区分で売る必要はない」と考えています。どちらかというと、1棟で売却するか、自社で保有するという考え方です。この違いについてご説明すると、土地と建築費を合わせると、原価で50億円以上かかります。

まず、全面がガラス張りで、広さが40平米から70平米の1LDK・2DK、または2LDK・3LDKといった間取りになります。さらに、1階と2階には少子高齢化の「少子」に焦点を当て、保育園や学習塾、クリニックなど主に子育て支援を目的としたテナントを入れる予定です。

司会者：そのマンション内にクリニックや保育園、学習塾などの施設があれば、そこで生活が完結できますね。主にお子さんがいる方が居住されるイメージでしょうか？　

長嶋：おっしゃるとおりです。さらに、地下駐車場には大型車両も収容できる設備を整える予定です。

司会者：地下に駐車場が設置されるなら、駐車スペースも十分に確保されるということですね。

長嶋：おっしゃるとおりです。現在、分譲タイプやファミリータイプのマンションでも、大型車両の駐車がむずかしく、抽選で駐車場が当たるかどうかということがよくあります。しかし、当社のマンションでは、大型車両が確実に駐車できるスペースが設けられています。

司会者：すばらしいですね。駐車する土地が限られている中で、地下に駐車できる点は非常に魅力的ですね。

質疑応答：第4号ファンドの組成確度について

司会者：「第4号ファンドは、9月末の組成確度はいかがでしょうか？」というご質問です。

長嶋：具体的な回答は控えますが、100パーセントに近いといえます。

長嶋氏からのご挨拶

長嶋：当社は今後も積極的にM&Aやファンド事業を推進し、事業を拡大していきます。本日は株価の下落などが非常に目立っていましたが、きちんと覚悟を決めて対応していきたいと思います。また、株主還元も積極的に実施していきますので、応援していただけると幸いです。本日は、誠にありがとうございました。