目次
長嶋義和氏（以下、長嶋）：株式会社グッドコムアセット代表取締役社長の長嶋です。第2四半期の決算、今期の取り組み、今後の成長戦略などについてご説明します。よろしくお願いします。
サマリー
今期の第2四半期は、大幅な増収増益を達成しました。また、ファンド組成やM&A、業務提携、株主還元などを実施しています。詳細は後ほどご説明します。
FY2025 2Q決算（連結損益計算書）
今期の第2四半期は、売上高は前期比69.4パーセント増の192億2,000万円、営業利益は前期比89.2パーセント増の16億4,000万円、経常利益は前期比165パーセント増の15億6,000万円、四半期純利益は前期比191.9パーセント増の10億4,000万円となりました。販売物件数は15棟、579戸と大幅に増加しました。下期はさらに販売を加速させていきます。
FY2025 2Q決算（連結貸借対照表）
貸借対照表です。仕入を積極的に進めているため、棚卸資産と借入金が増加しています。固定資産は日成アドバンスの株式取得や、第3号ファンドへの出資により増加しています。
1.第3号ファンドが組成
トピックスをご説明します。不動産ファンド第3号が組成されました。自社ブランド「GENOVIA（ジェノヴィア）」の4物件、332戸を組み入れ、資産総額は約111億円となります。4月30日に組成され、運用を開始しています。
1.第3号ファンドが組成
今期は第3号ファンドに続き、第4号ファンド、第5号ファンドも予定しています。3つのファンドで約300億円を見込んでおり、運用資産残高を積み上げていきます。
2.日成アドバンスの株式を取得し、資本業務提携契約を締結
関西エリアで物件を供給している日成アドバンスと資本業務提携を実施しました。同社は大阪府を中心に「アドバンス」シリーズの新築マンションを供給しており、売上高も230億円超と、仕入や販売力の高い企業です。
今回の資本業務提携により、当社グループとして関西エリアで自社物件の供給を加速し、さらなる業績拡大が可能になると考えています。
2.日成アドバンスの株式を取得し、資本業務提携契約を締結
日成アドバンスは、大阪府を中心に108棟の供給実績があります。物件情報を共有することにより、供給エリアの拡大および販売戸数の増加が見込めます。
2.日成アドバンスの株式を取得し、資本業務提携契約を締結
日成アドバンスが主力とする大阪府は、人口の転入超過が続いています。また、現在は大阪万博が開催されており、2030年頃には統合型リゾートも開業予定です。経済の活性化や雇用の創出により、今後も非常に盛り上がりを見せる地域であると考えています。そのため、当社は大阪府での物件供給も積極的に推進したいと考えています。
3.Livenup Groupの株式の80%を取得し、連結子会社化
戸建事業や中古住宅の再販事業を主力とするLivenup Groupの株式を80パーセント取得し、連結子会社化しました。
当社とは主力事業が異なるため、グループインすることで、当社グループの事業領域の拡大を図ります。また、不動産管理戸数の増加により、ストック収入の拡大にも寄与します。当社グループの成長戦略の1つであるM&Aについても知見があり、事業領域や収益の拡大が実現可能と考えています。
3.Livenup Groupの株式の80%を取得し、連結子会社化
Livenup Groupは5月までTOKYO PRO Marketに上場していた企業であり、今後も業績が拡大する見通しです。グループインしたことで、さらに業績拡大が期待でき、連結業績に寄与するものと考えています。
4.新ブランドマンションの開発を開始
従来の「GENOVIA」シリーズを超えた、新コンセプトのハイブランドマンションの建設を開始します。
これはあくまで一例ですが、大型車の駐車が可能な駐車場を地下に配置し、40平米から70平米の住居を中心とします。1階と2階には、子育て支援につながるようにクリニックなどをテナントに入れることで、少子高齢化の「少子」に焦点を当てていきたいと考えています。
また、壁一面をすべてガラスにし、屋上をオープンにすることで、明るさと開放感、高級感を演出します。
4.新ブランドマンションの開発を開始
新ブランドマンションは、年内に4棟を着工予定です。今後も共通のコンセプトのハイブランドマンションを多数展開することで、ブランドイメージを浸透させていきたいと考えています。
5.俳優の山下智久さんを起用した新CMの放映を開始
山下智久さんを起用した新しいCMの放映を開始しました。キーワードは当社の特徴である「東京」や「マンション」、「グッドコムアセット」、キャッチコピーは「東京のマンション買うなら。グッドコムアセット」とし、インパクトのあるCMを流しています。
当社ホームページでCMの特設ページを開設しており、メイキング映像や会社説明動画もご覧いただけます。
5.俳優の山下智久さんを起用した新CMの放映を開始
スライドには各種動画のサムネイルを掲載しています。ぜひご覧ください。
6.福証上場記念株主優待制度と株主還元を実施（重複上場）
福岡証券取引所の本則市場に重複上場しました。九州地方での物件供給や金融機関との取引強化、九州でのIR活動による認知拡大を期待しています。
6.福証上場記念株主優待制度と株主還元を実施（記念優待）
福岡証券取引所への上場記念として、記念株主優待を実施しました。1回目は5月末日、2回目は10月末日に、当社株主名簿に記載または記録された株主のみなさまへ実施します。500株以上で2万円、1,000株以上で5万円のデジタルギフトを送付します。交換先は複数用意していますので、自由に選択できます。
6.福証上場記念株主優待制度と株主還元を実施（配当）
当社は配当性向35パーセントを目標に毎期配当することを基本方針とし、TSR（株主総利回り）の拡大も重視しています。配当は上場来8期連続で増配しており、8年で9倍となっています。今期の配当予想は45円です。
自己株式の取得も積極的に実施していますが、インサイダー情報がある場合は自己株式の取得ができないことから、可能な範囲で購入しています。取得した自己株式は、株式報酬やM&A実施時に一部活用しています。
7.パイプラインの拡大
積極的な仕入により、今期は6月13日時点で27棟、1,599戸の仕入を実現しました。前期通期の仕入をすでに超過しており、パイプラインが拡大しています。仕入エリアも拡大し、物件規模も大型化しており、今期通期で3,000戸程度の仕入を行う予定です。
7.パイプラインの拡大（966億円相当にあたる物件を確保）
当社の主な仕入方法は、手付金のみで仕入が可能です。したがって、仕入契約などを締結していても前渡金のみが計上されるため、実際の仕入総額は貸借対照表には計上されません。
実際に仕入契約などを締結している物件の仕入総額は689億8,000万円となり、実質的に966億4,000万円相当の物件が確保できています。
7.パイプラインの拡大（パイプライン）※2025年6月13日現在
6月13日時点の物件のパイプラインです。積極的な仕入により、販売物件は着実に増えています。今期に販売した物件を除いても合計73棟、総戸数は5,224戸のラインナップを揃えています。
7.パイプラインの拡大（物件の供給エリア）
自社ブランドマンション「GENOVIA」は、東京23区を中心に1都3県に加えて大阪府に供給しています。供給実績は東京23区で165棟、大阪府を含めた1都3県で204棟です。
8.当社出資先・子会社コンサル先の新規上場
当社の出資先であり、子会社のキャピタルサポートコンサルティングが上場支援を行っているエレベーターコミュニケーションズが、札幌証券取引所のアンビシャス市場に新規上場しました。今後もコンサルティング先の上場により実績を増やし、案件の拡大につなげていきます。
当社グループの中長期成長
当社グループは、M&Aによる事業領域の拡大や、不動産ファンドへの物件供給により成長していきます。2030年10月期には売上高6,000億円、営業利益600億円を達成したいと考えています。
当社グループの5カ年計画
2030年10月期の売上高6,000億円に向けた、当社グループの5ヶ年計画です。既存事業である新築マンションの供給については、全国でマンションを供給し、不動産ファンドの事業拡大により、2030年には売上高2,000億円を作ります。残りの4,000億円については、M&Aによる事業の拡大によって作っていきます。
Livenup Groupの連結子会社化により、戸建事業や再販事業を取り込みましたが、今後さらなる事業領域の拡大を目指し、引き続き全国展開するための地場のマンションデベロッパーや買取再販会社、戸建住宅を取り扱う会社、ホテル運営会社、少子・高齢住宅運営会社、建設会社、不動産管理会社などを当社グループに取り込みます。
お互いのシナジーで事業を拡大し、当社グループの企業価値を向上させていきます。
過去最高の売上高を達成（FY2024）
売上高の推移です。今期の売上高の予想は非開示としています。非開示の理由は、当社は株主利益を重視していることに加え、積極的にM&Aを行うため、売上高は大きく変動する可能性があるためです。
過去最高の営業利益を予想（FY2025）
営業利益の推移です。今期の予想は前期比7.9パーセント増の58億8,000万円と保守的な予想となっていますが、過去最高の営業利益を更新します。組織体制の見直しや若手社員の育成など、業務の効率化によって利益率を向上させていきます。
以上で説明を終了します。ありがとうございました。
質疑応答：M&Aの実施数について
司会者：「M&Aは毎年2社程度を考えていますか？」というご質問です。
長嶋：2025年度がM&A・新規事業を始めていく1期目となりますが、M&Aは毎年3社から4社程度を考えています。これは資本業務提携も含めた数字です。あえて取り込まないケースもあります。
2025年度の第1期から2029年度の第5期まであり、最大で20社程度を考えています。対象会社の規模にもよりますが、毎年、複数社のM&Aを実施していきたいと考えています。
質疑応答：取得した自己株式の活用方法について
司会者：「取得した自己株式はどのように活用しますか？ 消却は行わないのでしょうか？」というご質問です。
長嶋：今までも自己株式の取得を実施しており、今回が第4回目です。まずはTSR（株主総利回り）の拡大を重視したいということもありますが、一番大きなところとしては、我々役員も含めて株式報酬を積極的に使っています。
また、今回のLivenup Groupもそうですが、M&Aを実施した際には、譲渡の対価の一部について株式交換を行っています。今後もこのようなものに使っていきたいと考えています。
質疑応答：第2四半期の実績の評価について
司会者：「第2四半期の実績について発表がありましたが、社長としては想定どおりだったのでしょうか？」というご質問です。
長嶋：前期、前々期よりも数字が好調で、営業利益、経常利益、当期純利益も順調に推移したのではないかと考えています。
司会者：大幅な増収増益となりましたね。
長嶋：そうですね。当社は第4四半期に集中する傾向があります。第2四半期にある程度集中できたことで、この後が楽になります。現在のところは想定どおりです。
質疑応答：今後の記念配当および記念優待の予定について
司会者：「設立や上場から何周年記念というかたちで増配や株主優待を行っていますが、今後も記念のタイミングで実施する可能性はありますか？」というご質問です。
長嶋：これまで上場記念配当や東証一部指定の記念配当、上場5周年記念配当、創業20周年記念配当を行ってきました。当社はまだ時価総額が低いです。そのような部分ではやはり、個人投資家の方々に支えられていることを実感しており、今回の福岡証券取引所上場記念優待にも踏み切りました。
したがって、単なる増配ではなく、個人株主の方々に還元を一律に行っていきたいと考えています。今後も記念配当のタイミングでは、株主のみなさまのご支援に感謝し、株主還元を検討していきます。
司会者：周年も含めて何かの節目の時には実施するということでしょうか？
長嶋：おっしゃるとおりです。今まで増配を行ってきましたが、当社はまだ時価総額も低いため、時価総額500億円を達成するまでは、やはり個人株主の方々にある程度支えていただく必要があると十分承知しています。
今回の福岡証券取引所上場記念優待が、当社としては個人株主のみなさまへの感謝の気持ちということになります。
質疑応答：株式分割の実施可能性について
司会者：「東京証券取引所は、投資単位を低くして株を安く買えるようにすることを推奨しているようです。今後株価が上昇した場合、株式分割を行う可能性はありますか？」というご質問です。
長嶋：1単元100株単位で、総額で10万円以下の投資単位を東京証券取引所は推進しています。スライドに記載しているとおり、当社はこれまでも株式分割を4度行っており、16分割していますので、今後も実施する可能性はあると思います。
質疑応答：M&Aおよび業務提携の対象となる会社の具体的なイメージについて
司会者：「M&Aや不動産ファンドが成長のドライバーであると理解しました。M&Aの対象となる会社のイメージをもう少し詳しく教えてください」というご質問です。
長嶋：5ヶ年計画の中で、不動産デベロッパーに関しては、当社が首都圏を中心としていますので、人口が転入超過である都道府県を狙っていきたいと考えています。今回資本業務提携を行った大阪の日成アドバンスの次は、福岡県を考えています。
買取再販事業については、今回は同じ東京都内の会社ですが、やはり大阪府、福岡県を候補として考えています。戸建住宅に関しても同様に、東京都、大阪府、福岡県にこだわっていきたいです。不動産管理事業についても、首都圏の1都3県と大阪府、福岡県を考えています。
オフィス事業も同様です。ホテル事業に関しても、あくまでも当社はリゾートよりは都市部にこだわっていきたいと思っています。建設事業にも乗り出していきたいと考えています。少子・高齢住宅事業は特に少子のほうに取り組んでいく予定です。
質疑応答：PERが改善しない理由および時価総額向上のための施策について
司会者：「上場してから時価総額が8倍に増えていますが、PERを見ると低いままのように見えます。この要因を教えてください。また、今後時価総額を増やしていくために、業績以外でどのような取り組みを考えていますか？」というご質問です。
長嶋：PERが低い原因に関しては、経済全般の影響もありますが、不動産業界全体の平均の影響を受けているからではないかと考えています。
また、成長戦略は資料に記載しましたが、さらに成長が可能であることを示すために、中期事業計画の策定も考えています。こちらが今後の課題であると思っています。
質疑応答：ファンド組成が順調である背景および今後の見込みについて
司会者：「不動産ファンド第1号、第2号、第3号が組成されましたが、順調に開始できている背景を教えてください。また、今後も組成は順調に進んでいきますか？」というご質問です。
長嶋：まず名称に関しては、例えば首都圏レジ3合同会社の「3」が、第3号であることを表しています。したがって、第4号、第5号の名称も決まっています。
第3号ファンドは当社ブランドの「GENOVIA」の4物件、総戸数332戸から成り、2025年4月30日に組成されました。
なかなか説明しづらいのですが、業界用語を用いると、シニアレンダー、メザニン、エクイティということで、投資家の方々、金融機関の方々など、関わっていただいた方にいつも応援していただいています。したがって、応援者や協力者が増えているおかげで運用が開始できていると思っています。
また、当社の「GENOVIA」は、資産価値、入居率ともに高いです。ファンドを運営する側も稼働率を考慮しますので、入居率の高さもポイントになっていると思います。さらに、新築だけではなく、築浅も含めてすべて当社のブランドで作れることも大きいところです。
司会者：第4号、第5号ファンドの計画もありますが、これからも順調に進んでいくということでしょうか？
長嶋：おっしゃるとおりです。
質疑応答：金利上昇の影響について
司会者：「金利はこれから上がると考えていますが、金利上昇は御社にどのような影響を与えますか？」というご質問です。
長嶋：金利上昇に関しては、当社としても想定しています。トランプ政権下による関税の問題もあり、日銀のほうでもなかなか金利を上げづらい状況にはなると思いますが、年内には上がるのではないかと考えています。
しかし、当社の仕入方法をご説明すると、当社はもともとオフバランスで、仕入金額については手付金のみを支払い、仕入契約を締結します。したがって、他社に比べて金利の影響を大きく受けないのではないかと思っています。
また、総戸数が100戸単位を超えるものも増えており、スケールメリットで金利分を吸収できるような構造もできています。
さらに、ファンド組成においては、ローンの深さを持っていけば持っていくほど、金利を吸収できるということもあります。このようなことも計算しながらファンドを組成しています。
リテールセールスにおいては、もともと生命保険代わりに購入しているという点もありますので、影響しづらいと考えています。
質疑応答：建築費高騰の影響について
司会者：「建築費の高騰がニュースになっていますが、どのような影響がありますか？」というご質問です。
長嶋：スライドに昨年度の仕入状況を示しています。2024年度は2023年度と比べ、仕入が大きく減速しています。その原因の1つが建築費の高騰です。
また、働き方改革により、2024年4月から建設会社も完全週休2日制を導入しました。これにより、建築費の概算見積もりがなかなか出てこなかったり、数字が合わなかったりという状況がありました。2024年4月から年内まで、このような折り合いが続き、今ようやく解消できたところです。2024年度はこの影響が一番強かったと考えています。
さらに、当社は基本的に15階以下の建物が多いです。一方で、建築費が上がりやすいものは、タワーマンションと呼ばれる15階以上の建物です。こちらは、建築費高騰の影響をそれほど受けていない大きな要因の1つだと思います。
質疑応答：現在の仕入状況について
司会者：「これからも仕入を増やすと思いますが、現在の仕入状況はいかがですか？」というご質問です。
長嶋：スライドに記載しているとおり、6月13日現在の速報値で27棟、1,599戸で、すでに前期通期を大幅に上回っています。したがって、当社としては想定どおりに進捗しています。3,000戸は確実にし、2023年度の仕入規模を予算としていきたいと考えています。
質疑応答：新CMの効果について
司会者：「新CMを拝見しました。知名度の向上につながっていると思いますが、実際のところ反響はいかがですか？」というご質問です。
長嶋：反響はいただいていますが、それが成約につながるかどうかは、今ちょうどモニタリングをしているところです。5月に放映を開始したばかりですので、成約がどれほど出たかについては、あらためて公表していきたいと考えています。
質疑応答：M&Aおよび業務提携による売上や利益の向上について
司会者：「売上規模の大きな会社をM&Aしたり業務提携することにより、今後、売上や利益が伸びると期待してよいのでしょうか？」というご質問です。
長嶋：先ほどご紹介したLivenup Groupを例にご説明します。2025年9月期は、売上高は79億5,400万円、営業利益は4億円を予想しています。もともとはTOKYO PRO Marketに上場していましたが、当社が株式を取得するにあたって上場廃止となりました。
前期の当社の売上高は597億円ですので、例えば今期の売上高予想を700億円とした場合、こちらの会社を連結対象に取り込むと上方修正を行うことになり、強制開示事項に該当します。当社としては、このことを避けたいと考えていました。
売上高が約79億円ですので、例えば今期の当社の売上高予想が700億円として、その10パーセントにあたる上方修正を行うとしたら、適時開示を行わなければいけません。しかし、売上高は非開示であり、開示する必要がない点も大きなところです。
資本業務提携した日成アドバンスに関しても同様です。同社の前期の売上高は230億円です。今期の売上高はまだ開示していませんが、こちらを取り込むと、やはりプラス230億円ということになり、当然ながら適時開示の対象となります。当社としてはこのことを避けたかったわけです。
スライドに示している5ヶ年計画に沿って、トップラインは伸ばしていきます。ただし、利益はのれんの償却というかたちで消滅していきますが、5年後には利益が出てくると考えています。
具体的な内容に関しては、12月の今期本決算の発表の頃に中期経営計画として出したいと思っています。こちらはまだ約束とは言えませんが、そのくらいの気持ちで考えているところです。
長嶋氏からのご挨拶
長嶋：成長戦略であるM&Aやファンド事業は、確実に実施することができました。今後も積極的にM&Aやファンド事業を推進し、事業を拡大していきます。株主還元も積極的に実施していきますので、応援していただけたら幸いです。
本日は誠にありがとうございました。