エグゼクティブ・サマリー
長嶋義和氏（以下、長嶋）：株式会社グッドコムアセット代表取締役社長の長嶋でございます。それでは、2021年10月期第1四半期の決算についてご説明します。決算としては、前期売上高263億円を超える販売契約を実現しました。
また、サマリーとして5つの項目を挙げました。1点目は、1棟販売の強化についてです。16棟724戸の販売契約を締結し、販売価格の総額は前期の売上高263億円の約80パーセントとなりました。今期2021年10月期にすべて計上予定となっています。
1棟販売についてご説明します。1棟販売は通常の不動産販売会社への卸売と違い、不動産を自ら運用する投資家さまへの販売であり、卸売価格ではないため利益率は向上します。また、1棟の場合は不動産販売会社への卸売が難しいファミリータイプも含めて販売することができるため、売上・利益の拡大を見込むことができます。
なお、今期の業績予想については、1棟販売ではなく通常の不動産販売会社への卸売を想定していましたので、利益率の改善が見込まれると考えています。
2点目は販売の契約進捗率についてです。現在の販売契約数は967戸となっており、進捗率は約70パーセントです。こちらは、今期の期初11月1日から3月12日までに売上計上した戸数と、契約済みで売上計上予定の戸数の合計となっています。現時点で進捗率が約70パーセントのため、通期予想の1,384戸を達成することは可能だと考えています。
3点目は仕入実績についてです。第1四半期の仕入れの実績は2棟254戸となりました。現在も仕入れ案件の情報が入ってきていますので、積極的に仕入れを行っていきます。
4点目は採用強化についてです。今後もさらなる業績拡大に向けて採用を強化していきます。2021年4月には新卒社員53名が入社予定です。人数が大幅に増加するため、フロアを増床しました。
5点目は販路拡大についてです。今年5月に大阪支店を開設予定です。後ほどご説明しますが、全国展開をしたいと考えている中、西日本エリアでの販売が増加しているため、まずは大阪支店を開設し、販路拡大を進めていきます。
連結損益計算書①
連結損益計算書です。売上は前年同期比57.7パーセント増の36億9,000万円、営業利益は64.5パーセント増の2億4,000万円、経常利益は72.6パーセント増の1億8,000万円、四半期純利益は65.5パーセント増の1億1,000万円となり、販売戸数は12棟107戸となりました。
連結貸借対照表
連結貸借対照表です。今期の売上高に貢献する販売物件が増加し、棚卸資産が約10億円、有利子負債が約12億円増加しています。
トピックス①
トピックスの1つ目です。「Good Com Fund」第2号ファンドの募集情報を公開しています。対象物件は「GENOVIA高円寺skygarden」で、運用期間は15年間となっています。申込期間は4月9日から5月6日までの先着順となっていますので、今のうちにご検討いただき、会員登録をお願いします。会員登録から申し込み、契約、運用状況などをすべてインターネットで完結できますので、ぜひサイトをご覧いただければと思います。
トピックス②
トピックスの2つ目はセグメント名称の変更についてです。「自社販売」と「海外販売」を統合し、「リテールセールス」に変更しました。また、「業者販売」は不動産運用会社などへの販売も増加したため、「ホールセール」に変更しました。「不動産管理等」は「リアルエステートマネジメント」に変更しました。
商品の特徴 自社ブランド “GENOVIA”
次に当社の事業の特徴についてご説明します。まず商品の特徴として、自社ブランド「GENOVIA」を紹介します。「GENOVIA」は入居率の高い東京23区、最寄駅から徒歩10分圏内を中心に供給しており、デザインに統一感を持たせています。
また、1階部分の壁面を緑化した「green veil」、屋上を緑化した「skygarden」、屋上にドッグランを設置した「skyrun」の3シリーズを展開しています。これらにより「GENOVIA」のブランディングを行った上で、物件のラインナップを豊富に取り揃えています。
1棟を完売してから次の物件販売を開始するという手法ではなく、間取りやエリア、価格など、さまざまな物件を揃えることで、資産状況などのニーズに合ったご提案が可能であると考えています。また、すべて投資物件として販売しているのも特徴の1つです。
物件の供給エリアの特徴
物件の供給エリアの特徴についてです。東京23区、最寄駅から徒歩10分圏内を中心に供給しており、すべて新築物件になります。「GENOVIA」の供給実績としては、東京23区で97棟となります。また、東京23区以外でも賃貸需要の高い川崎市と横浜市に5棟を供給しています。
仕入の特徴 オフバランス・スキーム
仕入の特徴についてです。一般的な仕入は、スライド上段の「開発物件の例」のように物件開発を行っています。用地取得時に借入を行って着工し、2年から3年後に竣工、そして販売開始となり、そこではじめて資金の回収となります。
2年から3年は資金が寝てしまい、回収までに時間がかかるため、業績拡大に必要な仕入が増加することで借入も同時に増加します。しかし、これにより、財務内容が悪化し、次の仕入が難しくなる可能性があります。
そこで、当社はその寝てしまうお金を少なくするため、スライド下段の「専有物件の例」を推進しています。専有物件は、例えば土地を建築会社に持ち込み、建築会社に土地を取得してもらいます。その際に仕入契約を行い、手付金を支払うことで仕入をすることができます。
これにより健全な財務体質を維持できており、次の仕入スピードを加速することができます。通常の不動産会社は売上と借入が同程度あるのが一般的なのですが、当社は専有物件を採用しているため、借入が膨らんでおらず、健全性を保っています。これにより仕入が順調にできていると考えています。
顧客属性①
次に、顧客の属性についてです。当社の主要な顧客は公務員です。公務員が約97パーセントで、女性は約57パーセントとなっています。以前よりも男性の顧客が増加しています。また、お住まいのエリアは中部・近畿で約64パーセントになっており、西日本に販売エリアを拡大しています。
販路拡大
関東以外での販売が増加しており、営業効率や今後の販路拡大に向けて、支店設立の検討を始めました。まずは5月に大阪支店を開設し、その後は札幌、名古屋、広島、福岡などの都市への開設を検討しており、全国展開したいと考えています。
顧客属性②
顧客属性ですが、年齢は30代から40代が約83パーセント、年収は501万円から900万円が約88パーセントと、安定した所得で高所得な方々が当社の主要な顧客となります。
顧客動向
新規購入者とリピート購入者の比率ですが、販路拡大や当社の認知度が向上したことにより、約77パーセントが新規購入となりました。また、「GENOVIA」シリーズの入居率は99パーセント以上と高い入居率を維持しており、投資物件としての価値は十分であると考えています。
購入理由
次に、当社の物件の購入理由です。当社の物件は生命保険代わりに購入される方が最も多いです。購入時に金融機関から借入を行うことで、団体信用生命保険が付加されます。団体信用生命保険は、死亡や高度障害などの万が一の時に残りのローンが全額弁済されるため、その後は定期的に家賃収入を得ることや売却することで手元資金にすることもできます。そのため、生命保険の見直しをしてマンションを購入される方が多いです。
また、団体信用生命保険にもさまざまな保険があります。特に人気なのが、がんと診断されただけで全額弁済される保険です。診断されただけで保険が適用されるというのはかなり効果があると思います。
連結損益計算書②
次に2021年10月期の業績予想についてご説明します。今期もさらに業績拡大を見込んでいます。売上高は59.1パーセント増の418億7,000万円、販売戸数は1,384戸を予想しています。利益率については、過去の平均的な利益率を適用していますが、16棟724戸の1棟販売により、利益率の向上が見込まれます。
なお、業績予想の修正に関して、当社は着地数字がある程度みえた段階で実施する方針です。その際には適時適切に開示します。
売上高予想（通期）
5年間の売上高の推移です。2021年10月期は売上高418億7,000万円、5期連続の増収を予想しています。
経常利益予想（通期）
経常利益の5年間の推移です。2021年10月期は経常利益29億円、4期連続の増益を予想しています。
販売可能物件及び仕入物件一覧
販売物件のラインナップと仕入物件の一覧です。販売済も含めて記載しています。16棟を販売終了しても、販売する物件はまだまだありますのでご安心ください。今後も仕入スピードを加速させていきます。
経営方針（ポートフォリオ経営）
時価総額1,000億円へのロードマップについてご説明します。まず、当社のポートフォリオ経営についてです。リテールセールス、ホールセール、リアルエステートマネジメント、Good Com Fund、IPOコンサルティングの5つの事業により、経営環境に応じて販売チャネルを変更するバランス経営を実施し、業績の拡大を目指しています。
リテールセールスについては、営業エリアの全国展開や人員増により拡大させていく方針です。ホールセールは、不動産運用会社への1棟販売を増加し、利益率の向上を目指します。また、リアルエステートマネジメントは、管理物件の増加により安定的に増加するストックビジネスになっています。昨年に子会社化したルームバンクインシュアによる家賃債務保証事業も拡大していきます。
Good Com Fundは、知名度向上を優先して実施し、日本全国の方々への購入ニーズに応えていきたいと思います。IPOコンサルティングは、ネットワークを強化し、知名度を向上させ、コンサル契約を増加させていきます。現在の事業基盤をさらに強固なものとしつつ、新たな事業を展開し、新規上場から10年後の2026年10月期までに時価総額1,000億円を目指します。
2026年10月期までのロードマップ
2026年10月期までに時価総額1,000億円を達成するためのロードマップです。このように右肩上がりのトレンドであり、毎期30パーセント超の増収増益に加え、PERの上昇により達成できると考えています。
なお、売上高と経常利益の額については、毎期成長率30パーセントのイメージとして記載したものであり、将来の業績予想というわけではありません。ただし、イメージとしては、2026年10月期には経常利益105億円を達成したいと考えています。
株価上昇と安定配当
当社の株主還元などについての2つの考え方です。当社は、時価総額1,000億円に向けて業績を拡大しています。業績拡大により株価を上昇させることで、株主のみなさまにキャピタルゲインの機会を提供できると考えています。また、業績拡大のための内部留保とのバランスを踏まえた上で、毎期安定的な配当、すなわちインカムゲインを提供したいと考えています。このキャピタルゲインとインカムゲインにより、株主のみなさまの資産価値最大化に努めていきます。
配当推移
配当の推移です。2020年11月に行った株式分割を遡及換算したグラフとなっています。今期も4期連続の増配を見込んでおり、2021年10月期の配当は41円、配当性向は30.8パーセントの見込みです。株主のみなさまへのインカムゲインとして、業績の拡大に合わせて増配していることが理解いただけると思います。以上で、2021年10月期第1四半期の決算説明を終了します。
質疑応答：今期の利益率について
司会者：「2月22日に724戸の売却のIRがありましたが、ホールセールで売れたのであれば利益率も高いため、今期の利益率も前期並みになるのではないですか？」というご質問が届いています。
長嶋：数字についてはまだ触れることができないのですが、やはり利益率は非常に改善できています。
司会者：今後発表があるまでは、ということですね。
長嶋：そうですね。数字は言えないのですが、期待していただいてよいと思います。
司会者：「期待して大丈夫」ということですね。
長嶋：おっしゃるとおりです。
質疑応答：女性公務員の不動産需要や今後の戦略について
司会者：続いては、「主要な顧客に女性の公務員の方が多いとおっしゃっていましたが、公務員の女性の方が多くてこのような業績を上げているということで、この先も女性公務員の不動産需要は続くと考えているのでしょうか？ あるいは、新たな顧客層にアプローチすることもあるのでしょうか？ 今後の戦略について教えてください」というご質問です。
長嶋：リテールセールスについては、当社は創業時から女性の士業、例えば、看護師、医師、弁護士、公認会計士などのいわゆる資格者をターゲットにしていました。当社は、創業からリーマンショックや東日本大震災を経て、公務員に辿り着いたという状態です。
ただ、日本全国には何十万人という公務員の方がいますので、当社としては、そのような方をまずはターゲットにしていきたいと考えています。ただ、今後も女性の方をターゲットとすることは続けていくと思います。
司会者：女性公務員でアプローチしきれていない層がまだまだあるということですね。
長嶋：おっしゃるとおりです。ただ、現在は販路が広がり、男性が増えているのも特徴ではあります。
司会者：女性の公務員をメインとしつつも、男性にも広げていくということですね。
長嶋：おっしゃるとおりです。
質疑応答：競合との差別化や勝算について
司会者：「プレゼンテーションの中で、5月に大阪支店を開設するというお話がありました。プレサンスコーポレーションやエスリードなどの競合がありますが、差別化や勝算についてはどのようにお考えでしょうか？」というご質問です。
長嶋：私どもの会社は、東京23区・徒歩10分圏内で供給しており、あくまでも販売拠点として大阪に支店を出すことになりますので、大阪と東京の戦いになると思います。ただ、入居率を考えると当社の入居率は99パーセントです。
司会者：非常に高いですよね。
長嶋：実際に大阪に支店を出すことになったのにはきっかけがあります。今までは関東・中部で7割を占めていたのですが、今期に近畿が関東を抜いてしまいました。それが出すきっかけだったのです。
司会者：増え続けている状態があるから出すということですね。
長嶋：今までは、大阪のみならず広島や岡山等は出張ベースで行っていたのですが、やはり移動が非常に大変でしたし、従業員の負担も増えます。そのため、まずは大阪に拠点を開いて、そこから出張したほうが楽ではないかと思ったのです。
司会者：そうですね。これだけの数があるのであれば、効率を考えたら支店があったほうがよいですね。
長嶋：関東のシェアが下がったというよりは、近畿と中部の比率がさらに上がったということです。
司会者：勝算はあるということですね。
長嶋：勝算はあります。
質疑応答：新卒社員の配属について
司会者：では、続いてのご質問です。「新卒社員についてのお話がありましたが、新卒社員の方が配属される職種は、営業や販売部門になるのでしょうか？」というご質問をいただいています。
長嶋：細かな内訳はお話しできないのですが、53名のうち約8割が営業になります。いわゆるリテールセールスです。また、当社は仕入・ホールセールが非常に強みになっていますので、そちらの部署と、先ほどもお話しした従来の不動産管理等であるリアルエステートマネジメントに配属されるかたちになっています。
司会者：メインは営業の方が多いのですが、ほかの部署にも配属されるということですね。
質疑応答：新型コロナウイルスの影響について
司会者：続いての質問です。「コロナ禍により、いろいろな影響がある業種もたくさんありますが、間接的ながらも新型コロナウイルスの影響はあるのでしょうか？」というご質問が届いています。
長嶋：リテールセールス、ホールセールなど、すべて影響はありません。ホールセールにおいて1棟で購入している方は自らが投資家です。自ら1棟購入して自ら運用する方が直接購入するのです。
よって、以前の業者販売とは異なっています。業者販売は、例えば当社がメーカーとして物件をつくって卸売価格で販売し、その不動産会社として販売するため、ワンクッションあります。
しかし、ホールセールはそれがなくなっているのです。1棟で販売するということは、法人であれ、直接購入している方が自ら運用する投資家になります。今は業績予想の修正はできませんが、利益率が上がるということで、第2四半期くらいでの利益率の改善を楽しみに見ていただければと思います。全く違いますので。
司会者：では、このホールセールが増えているということは、それだけ利益率も改善すると考えてよいということでしょうか？
長嶋：おっしゃるとおりです。効率も上がりますし、1棟で販売もできますので、利回りで購入していただいている状態です。
司会者：新型コロナウイルスの影響はないということでよいでしょうか？
長嶋：ありません。ただ、当社がなぜ支店を出したかというと、東京は日本の一番の大都市であるわけです。今回の緊急事態宣言もそうですが、仕事が終わってご飯を食べに行く時にはもうお店が閉まっているということで、従業員からするとけっこう大変なのです。
そのようなこともあって地方に飛ばしていこうと考えたのです。働く側からするとけっこう大変だということで、私どもとしては、支店をどんどん出していったほうがリスク分散できるというのを非常に感じました。
質疑応答：男性の顧客が増えてきた理由について
司会者：続いてのご質問です。「最近は女性から男性に顧客層が広がってきているというお話がありましたが、男性が増えてきた理由をもう少し知りたいです」ということです。
長嶋：女性と男性は見る感覚がまったく違います。男性は、例えば「価格がいくらです」「利回りは何パーセントです」「ランニングコストはどうです」といったかたちで数字を見て購入する方が多いです。しかし、女性は営業社員から見ている方も多いです。
司会者：わかります。
長嶋：例えば、男性の髪型や清潔感、説明の丁寧さや質問に対して丁寧にアンサーしてくれるかなどです。女性のほうがそのようなところをすごく見ているのですよね。女性のほうが金銭感覚も優れているのではないでしょうか。
そのようなところで、今まで7割くらいが女性だったのですが、女性がメインであると、男性ももっと安心してくれるのですよ。日本の文化では女性が金庫番ですし、結婚していても大きな買い物をする時には必ず家内に聞くということもあるくらいですから、女性の方がターゲットになっているというのは大きなところです。
司会者：面白いですね。女性が多いことが安心材料になるということですよね。
長嶋：また、女性のご主人さまが公務員であるというケースも多いですし、そのような紹介もあります。
質疑応答：物件販売と顧客の拠点について
司会者：では、続いてのご質問です。「物件販売は関東に集中し、オーダーとなる顧客は全国に散らせれば、と考えてよいのでしょうか？」ということです。
長嶋：おっしゃるとおりです。あくまでも供給する物件としては、東京23区、徒歩10分圏内の当社の「GENOVIA」シリーズを展開していきます。販売する拠点をどんどん増やしていこうということです。
司会者：物件は立地のよい都心の徒歩10分以内に回れるところで、それを投資するお客さまは全国に、というかたちですよね。
長嶋：おっしゃるとおりです。まずはそこでトップのシェアを取っていこうということです。
質疑応答：時価総額1,000億円に向けた進捗について
司会者：では、次のご質問です。「時価総額1,000億円に向けた進捗は順調でしょうか？ ストーリーに変化があれば教えていただきたいです」ということです。
長嶋：スライドのグラフをご覧ください。グッドコムアセットは2016年12月に上場したのですが、この5年間の推移を見るとほぼ30パーセント超となっています。
司会者：毎期しっかり30パーセントずつ増えているというのはすごいですよね。
長嶋：今期は1,384戸の販売計画なのですが、先ほどもご説明したとおり、それに対して967戸はすでに販売契約が終わっていますので、進捗率としては約70パーセントです。これを逆算していただくと数字が出てくると思います。
司会者：では、2026年の1,000億円は達成ということでしょうか？
長嶋：間違いなく達成したいと思っています。
司会者：右肩上がりのグラフがとても印象的でした。力強いメッセージをいただきましたが、最後に本日ご視聴いただいているみなさまに社長の長嶋さまからメッセージをいただければと思います。
長嶋：今回16棟724戸の大口契約をいただき、本来であればこの場で上方修正させていただきたいと思っているくらいですが、会社としては、着地の数字の精度を上げた上で適時適切に業績修正を行い、増配を考えていきたいと思っています。もう少しお待ちいただいて、株主のみなさまには長い目でグッドコムアセットグループの実力を期待していただければと思っています。今後ともよろしくお願いいたします。