連結業績ハイライト
山本卓也氏（以下、山本）：インテリックスの山本でございます。本日はお忙しいなか、誠にありがとうございます。
それでは、さっそく説明に入らせていただきます。
最初に、2017年5月期第2四半期の決算概要からご説明申し上げます。お手元の資料スライド3ページをご覧ください。
当第2四半期の業績は、売上・利益ともに前年に比べましていずれも減少となりました。また、第2四半期の業績予想に対しても若干未達となっております。売上高では、前期に比べて2パーセントの減少となりました。
リノヴェックスマンションの首都圏での販売件数が減少したものの、地方店が大幅に伸ばしたことによりまして、リノヴェックスマンションの売上全体は増加いたしました。
しかし一方で、不動産小口化商品「アセットシェアリング」シリーズの売上を、前期では上期に計上いたしましたが、今期は下期に計画しております。結果、その他不動産事業の上期の売上が減少し、連結での売上減となりました。
利益面では、営業利益が前期に比べて半減いたしました。その要因といたしましては、利益寄与度が大きかったその他不動産事業の営業利益が、今期は4億円減少したことに加えまして、リノヴェックスマンション販売の利益率低下により、営業利益が1億6,000万円ほど減少したことが主な要因でございます。
なお、貸借対照表の概況につきましては、後ほどご説明申し上げます。
こちらのスライドでは、ご参考までに、半期ごとの損益の推移をまとめておりますので、後ほどご覧いただければと存じます。
連結貸借対照表の概況
続きまして、連結貸借対照表につきまして、概要をご説明申し上げます。
まず、当期のたな卸資産ですが、前期末から21億円ほど増加いたしております。
リノヴェックスマンション用の通常物件の在庫は、前期末に比べほぼ同水準でございます。一方で、今後のアセットシェアリングの対象となる物件を含めたアセット物件を積極的に取得いたしましたことによりまして、全体といたしましては、たな卸資産が増加いたしております。
また、それに伴いまして、有利子負債も前期末に比べ約26億円程度増加いたしております。
なお、金融機関からの融資条件は、金利の改善に加え、コミットメントラインを含めた借入れ条件・借入れ枠が増加してきておりますので、リノヴェックスマンションの取扱件数の拡大やアセットシェアリングをはじめとします、今後の積極的な展開に必要なファイナンスが整備されてきております。
事業期間の状況
次に、当期の上期の事業期間についてですが、全体では120日と、前年同期に比べまして6日ほど伸びております。
内訳といたしましては、リノベーションに要する施工期間が、前期に比べ9日ほど短縮され、37日となりました。これは工事着工までの期間を短縮するなど、施工体制の整備に努めてきた結果でございます。
しかしながら一方、販売期間は、前期よりも15日ほど伸び、83日となっております。いわゆる価格上昇局面においては、概して販売期間は伸びる傾向にございます。
しかしながら、当社の強みであります短期事業期間のビジネスモデルを活かせていないのは、決して好ましい状況とは言えませんので、当社といたしましても保有期間が長期化した物件に対しては、価格調整を含めた対策を講じ、早期売却に努めております。
連結業績予想の概要
続きまして、当期の連結通期業績予想につきましてご説明申し上げます。
スライド8ページをご覧ください。上期までの業績は、説明会の冒頭でお話しいたしましたとおり、予想に対しては未達となっております。
しかしながら、当期の通期業績予想は、物件の引き渡し時期を踏まえ、下期の業績寄与度を高く見込んでおります。下期は、上期の積み残し部分も含め、通期での業績予想の達成に向けまして取り組んでまいりたいと考えております。
売上高は、リノヴェックスマンション事業をはじめとする、各事業の業容拡大によりまして、前期から16パーセントの増加を見込んでおります。詳細につきましては、次のページでご説明申し上げます。
一方、利益面では、その他不動産の物件販売においては前期に比べ低下すると計画しております。これは前期に利益率の高い物件が多かった点が挙げられ、その反動減を想定しております。
加えて、販売費および一般管理費においては、地方店の増床移転および人員の増強等によりまして、15パーセントの増加を想定いたしております。
結果、利益面では売上総利益は前期を上回るものの、営業利益以下の各利益が前期を下回るものと想定いたしております。
売上予想の内訳といたしましては、リノヴェックスマンションの販売件数は、地方店での仕入拡充によりまして、前期から約20パーセント増の1,670件。
売上高は前期比16パーセント増の378億円を目指しております。加えまして、「その他不動産事業」の物件販売による売上高といたしましては、54億円を計画いたしております。
「その他不動産」の内訳といたしましては、一棟オフィスビルや賃貸マンション等の販売によりまして、29億円を見込んでおります。また、不動産小口化商品「アセットシェアリング」シリーズで下期に25億円の売上を見込んでおります。
一方、「その他収入」といたしましては、個人や同業他社向けのリノベーション内装事業により、12億円の売上を見込んでおります。
これらによりまして、連結での売上高は、前期比16パーセント増の453億円を目指しております。
配当予想
続きまして、配当予想につきましてご説明申し上げます。
当期の中間配当につきましては、期初の予想通り1株あたり16円で、先週10日に決定させていただきました。そして、期末配当につきましても、期初の予想通り16円とし、年間で32円の配当を予定いたしております。
中古マンション市場の動向（成約価格）
次に、マーケットデータを用いて、マンション市場の動向を見てまいりたいと考えております。
お手元の資料、スライド12ページをご覧ください。首都圏の中古マンションの平米あたりの成約単価は、2013年1月より昨年の11月まで、実に47ヶ月連続で前年同月を上回って推移しております。
依然として価格上昇が衰えていない状況が続いております。参考までに、アベノミクス直前の2012年11月から昨年11月までの中古マンションの価格上昇を東日本レインズのデータで調べましたところ、首都圏全体では27パーセントの上昇、東京都内では32パーセントの上昇でございます。さらに、千代田区・中央区・港区の都心3区では、実に54パーセントの上昇となっております。
昨年7月の決算説明会におきましては、このまま円高が続くと、景気への悪影響とともに、海外マネーの流入にもブレーキがかかり、行き過ぎた不動産価格に調整が入るおそれがあると説明させていただきました。
ところが、昨今のトランプ効果による急激な円安への戻し、株価の上昇を踏まえますと、不動産市場の急速な冷え込みはいったん回避された可能性があると考えております。
しかしながら、今後の為替や株価動向には不透明感が残っており、上下動の波が比較的大きい1年になるのではないかと考えております。それに伴いまして、不動産市況もブレやすい展開になると想定いたしております。
中古マンション市場の動向（前年比）
続きまして、こちらのグラフは、東日本レインズから公表されておりますデータをもとに、首都圏におけます中古マンションの成約登録件数と在庫登録件数の前年との対比のグラフでございます。
まず、成約件数を表す赤のラインをご覧ください。2016年におきましては、総じて前年を上回る水準で取引がなされました。
一方、青のラインの在庫の登録件数を見てみますと、2016年の初旬は前年比で20パーセント増しで推移しておりましたが、伸び率が低下しており、11月では10パーセント増しとなっております。
なお、このグラフにはございませんが、在庫の登録件数を前年対比ではなく、実数で見てみますと、2015年11月の在庫登録件数が3万9,000件強であったものが、昨年11月は4万3,000件強となっております。じわじわと増え続けております。在庫水準は今なお高い状態で推移していると考えております。
中古マンション市場の動向（実数推移）
続きましては、次のグラフは首都圏の中古マンションの月間成約件数を示しております。
2016年は、11月までの累計で、前年に比べ6パーセントの増加となっております。残りの12月を考慮しますと、年間での成約件数は、前年に比べまして約2,000件増の約3万6,000件強の成約件数になると考えております。
中古と新築マンション市場の逆転
2016年の首都圏における新築マンションの供給戸数は、11月までの累計で、2万9,000戸弱となっております。前年に比べ約16パーセント減と、大きく減少いたしております。
不動産経済研究所が先月公表しました、2016年の首都圏の新築マンション供給は3万5,700戸の見通しになっております。一方で中古マンションの成約件数は、前のページでご説明しましたように、年間で3万6,000件強が想定されます。
当社ではかねてより、数年内には中古と新築マンションの取引量が逆転するであろうと申してまいりましたが、まさに昨年がその転換期を迎えることがどうも濃厚であると考えております。
このことは、日本におきましても中古マンション市場が新築に代わるメジャーマーケットとして今後成長していくスタート地点に立っているのではないかと考えております。
2017年5月期の重点取り組みの確認
次に、当期の重点方針の進捗状況につきまして、ご説明申し上げます。
今期の重点方針といたしましては、次の4点を掲げております。
まず1つには、地方主要都市への事業展開による事業拡大。2つ目は、一戸建てリノベーション買取再販事業への参入。3つ目が、施工力の強化による内装事業の拡充。4つ目が、アセットシェアリング事業の推進。
それぞれの進捗状況につきましてご説明申し上げます。
事業エリアの拡大による仕入拡充へ
首都圏においては市場参入者が増え続けております。競争が激化しており、仕入れを伸ばせていない状況となっております。
当社といたしましては、こうした状況を踏まえながらも、さらに販売件数を伸ばしていくために、地方展開を積極的に進めております。2013年より、札幌から福岡まで、主要5都市に随時店舗を開設し、仕入体制の強化に努めております。
今期首都圏での仕入件数は減少してる一方で、地方店での仕入れは増加を続けております。全体の仕入れに占める地方店での割合は、前期上期の35パーセントから、今期は47パーセントへと、背を伸ばしてきております。
また、当上期の月あたりの平均仕入件数は、首都圏で61件、地方店で54件となっております。今後、この月間仕入件数を、首都圏・地方、それぞれ100件ずつを中期的な目標として目指していきたいと考えております。
地方店では、営業・設計の人員がようやく揃ってまいりました。地元で採用した人材の店長への登用など、人材育成も進んでおります。今後の業容拡大に向けまして、施工体制の強化と合わせまして、さらなる営業体制の充実を図ってまいりたいと考えております。
戸建てリノベーション買取再販事業への参入
次に、一戸建てリノベーション買取再販事業への本格参入に向けましては、社内体制の整備を行っております。
これまで私どもでは、マンションをメインにリノベーションを行ってまいりましたが、累計1万7,000戸以上、20年以上にわたる施工実績がございます。
また、2013年より全国の主要都市に店舗を構えまして、営業活動をしていくなかで、首都圏よりも地方での一戸建てストックの割合が高いことも肌で実感しております。
そして地方店においても、仲介会社から一戸建ての情報が入ってくるネットワーク作りが少しずつできてまいりました。
一方で、宅建業法の改正など、国側の後押しもあり、建物に対する検査、いわゆるインスペクションの制度や、瑕疵担保保険の仕組みが、ここ4、5年前に比べましてかなり整備が進んできております。
こうした状況を踏まえまして、当社では一戸建て市場に新たに参入し、独自のリノベーション商品を提供してまいりたいと考えております。
当事業の着手にあたり、今期プロジェクトチームを立ち上げました。一戸建ての仕入ガイドラインの整備、インスペクションや設計・施工への体制づくりを順次今進めております。当期において、一戸建ての仕入が始まっており、今後リノベーションしたのち、随時販売していきたいと考えております。
リノベーション内装事業の展開
続いて、リノベーション内装事業の展開でございます。
当社グループでは、これまで培ってまいりました施工ノウハウを活かして、リノヴェックスマンション以外にも、広くリノベーション内装工事のみの請負事業を行っております。
個人の方からは、現在お住まいのお部屋を、または新たに中古マンションを購入し、お好みの内装に仕上げるリノベーションを提供いたしております。
一方で、当社と同業の他の業者さまからの受注は増加しております。大手不動産会社も昨今、この買取再販ビジネスに参入してきております。インテリックス空間設計では、こうした大手不動産会社を中心に、内装工事の依頼を多く頂戴しております。空間設計の責任施工の下で、手離れがよく高い内装品質を求めているおられるからだと考えております。
当社グループが一貫してこだわってきております、リノベーションの品質を引き続き高めていくことによりまして、今後もこの流れが広がってくるものと考えております。
当社グループでは、リノベーション内装事業におきまして、前期比30パーセント増の12億円の売上を目指してまいります。
リノベーション内装事業のコラボビジネス開始
さらにリノベーション内装事業のコラボビジネス等開始いたしております。
個人向けのリノベーションにおきましては、周辺分野で事業を行っております企業との連携により、新たなビジネスチャンスを獲得する取組みを始めております。
まず、北欧デンマークの家具店「BoConcept 日本橋店」とのコラボによりまして、家具付きリノベーションサービスを開始いたしました。BoConceptの専任スタイリストがリノベーションの企画段階からインテリアをコーディネートし、統一感のある住まいを作り上げるものでございます。
また、家具の代金を住宅ローンやリフォームローンに組み込むことができますので、購入者の大きなメリットとなっております。
次の取組みといたしましては、DIYショップを手がけDIY FACTORY、そしてテレビCMにも出ております、住設建材のネット販売を手がけるサンワカンパニーとのコロボにより、「DIY RENOVATION PACKAGE」の提供を開始いたしました。
通常、リノベーションは完成した状態で受け渡しするのが一般的ですが、このプランはインフラ部分や内装の下地仕上げをインテリックス空間設計が行います。そのあと、壁・床・棚などをお客さまご自身がDIYで手を加えて家造りを楽しむものとなっております。また気に入った資材をサンワカンパニーで直接購入することも可能となっております。
このように、個人のお客さまのリノベーションに関わるさまざまなニーズにも対応できるサービスを提供してきております。
マルチリノベータ―育成プロジェクトの開始
当社グループでは、リノベーション物件を製造するメーカー的な立場としまして、施工力の強化は非常に重要な課題でございます。そして昨今、リノベーションの現場におきましても、職人不足の状況が現れてきております。
こうしたなか当社グループでは、安定した施工件数を確保していくために、自社施工チームの体制づくりを進めております。
その一環といたしまして、1人の職人が大工工事、水道工事、電気工事といった複数の専門スキルを駆使して効率的に施工管理が行える、マルチリノベーターの育成に注力してまいります。
昨年より、新卒や中途社員の職人育成の場として、研修プログラムをスタートいたしました。当プログラムの研修の成果が現れてきております。研修プログラムをさらに充実させ、今後「リノベーションカレッジ」として、外部募集を今年の春から開始してまいりたいと 考えております。
カリキュラムでは、3ヶ月で基礎をマスターし、その後実際の現場を体験した上で修了となります。入社希望者は、採用試験を経て、ご縁があれば入社していただきたいと考えております。
長期スパンのプロジェクトでございますが、当社グループの将来の土台を作る大切な取組みとして、人材の育成に努めてまいりたいと考えております。
アセットシェアリング事業の推進
続きまして、不動産特定共同事業法を活用したアセットシェアリング事業について、ご説明いたします。
この法律による、不動産を小口化して投資家を募り、共同で所有する仕組みでございますが、不特法の任意組合型を利用した商品は、不動産ファンドのような不動産の証券化商品、いわゆる金融商品とは異なり、現物の不動産を共同所有するため、通常の実物不動産としてのメリットを享受することができます。
弊社が販売するアセットシェアリングは、1口100万円単位で5口以上、すなわち500万円から不動産を所有することができます。購入者のニーズに応じた口数で投資することが可能でございます。
この商品は、複数の投資家で共同所有しますので、ワンルームマンションの経営などでよく見られるような空室リスクの低減も図れます。また、当社側で一括管理いたしますので、実物不動産の管理という煩わしさが一切ございません。
そして、この商品の最大のメリットは、相続・贈与対策にたいへん効果的な資産であるという点にございます。そのメリットについて、次にご説明いたします。
アセットシェアリングの強み
当社のアセットシェアリングは、相続の際に直面する3つの大きな課題を解決してくれる特徴を持っております。
まず1つ目は、遺産分割対策です。相続で最も問題となるのは、相続財産の分割でございます。
通常不動産は、共有で所有することはできますが、分割しにくいものでございます。結果的に分割協議がまとまらず、揉めてしまうケースも多々あると聞いております。一方でアセットシェアリングは、実物不動産を小口化した商品でございますので、各相続人の状況に応じて柔軟に分割して、承継することが可能になっております。
次に、節税対策に使えるという点でございます。不動産は、実際に取引される不動産価格と、土地に関しては相続税の算出となる路線価、建物に対しては固定資産税価格というかたちで評価されるわけですので、実勢価格と大きく乖離しており、相続財産の評価額の圧縮を図ることができるという点でございます。
3つ目に、納税資金対策でございます。相続税は相続を受けた側が支払う税金でございます。金額の大きな不動産を売却しようとしても、すぐに資金化することが難しいケースがよくございます。
アセットシェアリングは実物不動産を小口化した商品でございますので、不動産収益を納税資金として貯蓄しつつ、必要な分だけ分割して売却することが可能でございます。すべての資産を手放す必要がない上、納税資金の確保もしやすいものとなっております。
実際のところ、シリーズ第1弾「アセットシェアリング原宿」を購入されたオーナーさんは、実に8割の方が50歳以上の世代の方々でございました。相続・贈与に意識の高い方々は、この強みを理解されて購入されていたようでございます。
アセットシェアリング第2弾の販売
そして、シリーズの第2弾といたしまして、今、まさに今期販売を開始いたしましたのは、「アセットシェアリング横濱元町」でございます。
昨年完成したこの物件は、横浜元町商店街の真ん中にございまして、商業地としては希少価値の高いロケーションとなっております。
4階から8階までを分譲マンション「リシャール横濱元町」として、昨年完売いたしました。そして、このたびアセットシェアリングの対象とするのは、地下1階から3階までの店舗オフィス部分となります。
テナントが決まりましたことにより、アセットシェアリングの募集を昨年10月より開始いたしました。この募集概要でございますが、1口100万円で1,050口、総額10億5,000万円となっております。
年2回の収益分配によりまして、表面利回りは5.2パーセント、NOIで約3.6パーセント を想定いたしております。テナントとは7年の長期契約を結んでおります。長期的に安定収益を見込める商品となっております。
販売状況でございますが、昨日の段階で90パーセント以上売却が進んでおりまして、残り約100口、あと1億円程度残ってる状況でございます。
アセットシェアリング事業の今後の展開
最後に、アセットシェアリング事業の今後の展開につきまして、ご説明申し上げます。
アセットシェアリングのシリーズ化に向けまして、複数のプロジェクトを同時進行で今、展開いたしております。そのうちのいくつかをご紹介したいと思います。
アセットシェアリングというのは、対象となる物件は、新築あるいは中古という区切りはございません。その立地に適した不動産形態に仕上げることにより、投資効率を高めた商品に組成していきたいと考えております。
具体的な例といたしまして、今、横浜関内の商業ビル。昨年リノベーションが完了し、今、新たなテナントを入れまして、業態を変えて、現在稼働状況の確認を行っている次第でございます。
また、福岡のJR博多駅新幹線口から徒歩8分ぐらいのところに、昔社宅でございましたワンルームのレジデンス、約100世帯のものを1棟で所有しております。
昨年9月に福岡市が特区としての法改正が行われまして、今までレジデンスと宿泊施設は同居ができなかったんですが、それが認められるようになりました。
そのことによりまして、約100世帯のうち7割程度をビジネスホテルのようなかたち、宿泊施設としてコンバージョンいたしまして、残りの3割ぐらいをシェアハウスというかたちで、今、改装する予定でございます。
このことによって、海外から来た宿泊者の方と、そのシェアハウスに住む方がコミュニケーションを取れるというようなコンセプトのものを今計画して、これから着工していく予定でございます。
そのほかに、昨年取得しました北千住の駅前に、昨年の12月からビジネスホテルの建設ということで着手いたしております。これは来年の春にはオープンする予定でございます。
このように、アセットシェアリングの素材となる不動産を今準備いたしておりますので、完成次第、どんどん組成していきたいと考えております。
以上をもちまして、私からの説明を終わらせていただきます。ご清聴、誠にありがとうございました。