【QAあり】MIRARTH HD、賃貸・管理とエネルギー・戸建分譲が2桁増益で基盤強化　新築分譲の下期進捗を踏まえ通期予想据え置き

エグゼクティブサマリー

島田和一氏（以下、島田）：MIRARTHホールディングス株式会社代表取締役の島田です。本日はお忙しい中、ご視聴いただき、誠にありがとうございます。2026年3月期第2四半期の決算内容についてご説明します。

まず、エグゼクティブサマリーです。数字の詳細は後ほどご説明しますが、前年対比では減収減益となっています。主な要因は、コア事業である新築分譲マンション事業において、前年と比較して下期に引き渡しが集中しているためです。

前期は上期の竣工戸数が949戸、売上戸数が959戸でしたが、今期は竣工戸数が370戸、売上戸数が313戸となり、約3割の水準にとどまっています。このため、売上高と利益が減少しています。

契約進捗率は76.1パーセントとなっており、前年同期と比較すると低いものの、おおむね計画どおりに進捗しています。この契約進捗率の詳細な分析については、後ほど詳しくご説明します。

通期業績の見通しでは、各セグメントが順調に進捗しているため、目標の修正はありません。

2026年3月期 第2四半期 連結損益計算書

2026年3月期第2四半期の連結損益計算書についてご説明します。第2四半期の連結業績は、売上高が565億6,100万円、営業利益が1,200万円、経常損失が15億9,800万円、最終損失が8億7,800万円となりました。セグメント別の売上高については、後ほどご説明します。

2026年3月期 第2四半期 営業利益（前年同四半期比）

営業利益の推移について、セグメント別にご説明します。営業利益は前年同四半期比で約45億円減少しました。第2四半期の営業利益は1,200万円となっています。

冒頭にご説明したとおり、今年度は主力の新築分譲マンション事業において、竣工スケジュールが下期に偏っています。前年度は、上期に例年以上の竣工・売上計上があったため、相対的に新築分譲マンション等不動産販売のマイナスの影響が大きくなっていますが、通期計画は順調に進捗しています。詳細については、後ほど事業概況にてご説明します。

不動産賃貸・管理を中心とするストック・フィービジネスやエネルギー事業などの各セグメントは堅実に成長し、いずれも前年同四半期比でプラスに転じています。

アセットマネジメント事業では、新規物件の取得が少なかったため、取得報酬が若干減少しましたが、総じて各セグメントにおいて営業利益の底上げが図られ、グループ全体の収益力が向上していると考えています。

2026年3月期 第2四半期 販売費及び一般管理費（前年同四半期比）

販管費についてご説明します。前年同四半期比で推移を見てみると、販管費の適正化を推進した結果、約6億4,000万円の縮減となりました。この縮減の主な要因は、費用対効果の最適化を含む、販売活動などで広告宣伝費用を圧縮したことによるものです。

一方、従業員のベースアップの実施や人員増強といった人的資本投資を進めた結果、人件費は約1億4,500万円増加となりました。また、リニューアル再販事業が順調な仕入れとなっており、その進捗に伴う公租公課の増加などもあり、その他販管費は約1億7,200万円増加しています。

おおむね通期計画どおりの進捗となっており、引き続き販管費の適正化と効果の最大化に努めていきます。

2026年3月期 第2四半期 連結貸借対照表

連結貸借対照表についてです。ポイントは、棚卸資産と借入金です。マンション用地の仕入れや新規仕入れに伴う増加、さらに竣工が下期に偏重している影響で、期中ではバランスシートに残っていることから、前期末比で約280億円の増加となっています。それに伴い、借入金も増加しています。

2026年3月期 第2四半期 連結貸借対照表（内訳）

2025年9月末時点における資産セグメントの内訳です。セグメント別の資産に関する借入金をスライドの円グラフに記載しています。有形固定資産は発電施設が66パーセントを占め、安定収益源としての役割を果たしています。

また、事業の回転を支える流動化セグメントの保有資産は451億2,800万円で、固定資産合計の約27パーセントを占めています。

この流動化セグメント資産の内訳では、レジデンスが51パーセント、オフィスが22パーセントで、両アセットで73パーセントを占める構成です。市場のニーズを踏まえた戦略的な資産構成を継続しています。

2026年3月期 第2四半期 セグメント別資産・借入金・社債明細

販売用不動産・仕掛不動産および有形固定資産を合わせた資産合計と、それに対応する借入金および社債の額について記載しています。新築分譲マンションを含むセグメント別資産の内訳と、それぞれにひもづく借入金については、スライドをご覧のとおりです。

セグメント資産にひもづかないものとして、事業資金などの借入が354億円あり、そのうち80億円は社債となっています。

事業概況 不動産事業 新築分譲マンション

各セグメントの事業概況についてご説明します。まず、新築分譲マンションについてです。第2四半期の実績として、売上高は約135億円で、前年同四半期比67.8パーセント減少しました。売上総利益は約25億円で、同じく73.9パーセント減少しています。

契約進捗率は76.1パーセントとなり、前年同四半期比で約17ポイント低下していますが、契約総数では前年を上回り、2,147戸が契約済みです。通期計画である2,820戸の達成に向けて、順調に進捗している状況です。

事業概況 不動産事業 新築分譲マンション

新築分譲マンション事業の契約進捗について、詳細をご説明します。スライドのグラフに示した戸数は、共同事業を含む総数で記載しています。

前年度からの完成済繰越分172戸を加えた、今年度の竣工予定戸数は3,270戸です。四半期ごとの竣工戸数はグラフのとおりで、第3四半期、第4四半期に集中する計画となっています。通期の売上戸数は2,820戸を計画しており、そのうち313戸を第2四半期末時点で売上計上しました。

参考までに、昨年度の実績をグラフ左側に示しています。昨年度は第2四半期までの竣工戸数が多く、売上戸数は959戸で通期実績の約4割を占めていました。

下半期については、残り2,507戸の売上計上を予定しています。第3四半期の計上予定戸数に対する販売進捗率は82.8パーセント、第4四半期は71パーセントとなっており、通期計画の達成に向けた販売戦略は順調に進捗している状況です。

事業概況 不動産事業 流動化

流動化セグメントについてご説明します。第2四半期の実績は、売上高が約125億円で、前年同期比17.8パーセントの減少となりました。売上総利益は約25億円で、前年同期比11.2パーセントの減少です。通期計画に対しては、おおむね順調に進捗しています。

売却実績については、レジデンスとオフィスが69パーセントを占めており、投資実績でもレジデンスとオフィスが中心となっています。

事業概況 不動産事業 新築戸建分譲 リニューアル再販

新築戸建分譲とリニューアル再販についてです。

新築戸建分譲については、売上戸数の増加により、売上高、利益ともに増加しました。第2四半期実績では、前年同四半期比で売上高が30.2パーセント増加し、売上総利益は54.9パーセント増加しています。回収戸数は第2四半期時点で92戸の実績があり、通期では250戸を見込んでいます。

リニューアル再販については、売上高は減少しているものの、利益は増加しています。第2四半期実績では、前年同四半期比で売上高が28.4パーセント減少し、売上総利益は8.6パーセント増加しました。回収戸数は第2四半期で112戸の実績があり、通期では167戸を見込んでいます。

事業概況 不動産事業 不動産賃貸 不動産管理

不動産賃貸と不動産管理についてです。

不動産賃貸は、事業規模の拡大に加え、高い収益性を確保したことにより、前年同四半期比で売上高、利益ともに増加しました。第2四半期実績では、売上高が9.9パーセント増加し、売上総利益は53.8パーセント増加となっています。

不動産管理は、管理報酬の見直し交渉を進めるとともに、コストマネジメントを徹底したことで、前年同四半期比で売上高、利益ともに改善の効果が現れました。第2四半期実績では、売上高が前年同四半期比で10.3パーセント増加し、売上総利益は28.7パーセント増加しています。

事業概況 エネルギー事業・アセットマネジメント事業

エネルギー事業とアセットマネジメント事業についてです。

エネルギー事業では、順調な日照時間により売電収入が増加しました。また、前期に多数発生していたケーブル盗難への対策を講じたことで盗難がなく、追加コストも発生しませんでした。これにより、前年同四半期比で売上高、利益ともに堅調に増加しました。

第2四半期実績では、売上高が10.5パーセント増加、売上総利益が34.5パーセント増加と大きく伸びました。

アセットマネジメント事業では、公募増資を実施していないため、売上高、売上総利益ともに減少しています。第2四半期実績では、売上高が17.5パーセント減少、売上総利益が32.6パーセント減少となりました。

2026年3月期 通期業績予想 連結損益計算書

次に、通期業績と株主還元についてご説明します。計画どおりに進捗しているため、現時点での通期計画の変更はありません。

株主還元/中期経営計画 重要指標

株主還元についてです。配当性向は35.7パーセントを予定しており、安定的な配当の維持継続を目指して累進配当を導入します。2026年3月期の年間配当は21円で、中間配当は5円、期末配当は16円を予定しています。

新中期経営計画における重要経営資本については、スライドに記載のとおりです。引き続き、各指標の達成を目指していきます。

TOPICS [ 1 ]

説明会の最後に、トピックスについてご説明します。

スライド左側は、今年度のグッドデザイン賞の受賞についてです。物件名「レーベン東川口 GRANDEST」が受賞しました。この物件は、駅・行政・住まいが一体となった複合型マンションであり、地域が抱える課題解決に貢献する点が高く評価されました。

スライドの右側は、オフィスビルについてです。「L.Biz松山一番町」は、ZEB Ready認証およびBELS最高ランク6つ星の評価を取得しました。

高断熱・高効率設備により、再生可能エネルギーを除くエネルギー削減率59パーセントを達成しており、環境性能の高い建築物の提供を進めています。なお、本物件の竣工は12月に予定されています。

TOPICS [ 2 ]

Park-PFIとPV EXPO（太陽光発電展）の共同出展に関するトピックスです。

スライド左側は、東京都中央区立の公園で初となるPark-PFI事業への参画についてです。このたび、公募設置管理制度（Park-PFI）を活用した区立桜川公園の官民連携事業で、公募設置等計画の認定を受け、中央区と基本協定を締結しました。

この事業では、当社を含む企業グループ「つむぐ桜の森パートナーズ」を結成し、当社が代表幹事として「人と自然をつむぐ」「人と人をつむぐ」「人と地域をつむぐ」の3つをコンセプトに掲げ、公園の再整備と一体的な運営を目指して進めていきます。

続いて、右側のPV EXPO（太陽光発電展）の共同出展についてです。

当社グループの管理会社であるレーベンコミュニティは、三井住友海上火災保険と共同で、9月17日から19日に幕張メッセで開催された「第24回 SMART ENERGY WEEK / PV EXPO（太陽光発電展）」に出展しました。

今回の出展では、近年増加している太陽光発電所のケーブルの盗難被害の軽減を実現する「ケーブル盗難防止ソリューション」およびAIスマートカメラを紹介しました。このソリューションは、2024年4月のプレスリリース以降、発電事業者やO&M企業から多数の反響をいただいています。

TOPICS [ 3 ]

トピックスの最後として、2024年4月に開業したオーベルジュ「那須 無垢の音」が昨年に引き続きミシュランキーを獲得しました。引き続き、魅力あるホテルの取得および開発を進めていきます。

事業シナジーの一環として、当社グループのMIRARTHエナジーソリューションズが所有する再生可能エネルギー発電施設で発電された電力を、当社グループ会社のレーベントラストが運営管理する賃貸レジデンスに供給する取り組みを開始しました。

今後も、さらなるグループシナジーの発揮に向けて、さまざまな施策を推進していきます。

スライド右下に記載のとおり、当社の企業活動を網羅してお伝えする「統合報告書2025」を発行しました。弊社ホームページに掲載していますので、ぜひご覧ください。

以上で、私からの2026年3月期第2四半期の決算説明を終了します。ご清聴ありがとうございました。

質疑応答：流動化事業の下期業績見通しについて

質問者：主力2事業のうち分譲マンションについて、契約残が多くあるため、下期に粛々と引き渡せば、業績が見えると思います。一方で、流動化の売却についてはどのように見ればよいでしょうか？　

上場REITの株価がまだ軟調なため、以前のように増資して、物件を購入するのはやや難しい状況かと思います。ただし、上場REIT以外にも私募ファンドなど売却先がある可能性があります。流動化事業についても、下期で業績を構築できるのかどうか教えてください。

島田：売却は予定どおり進捗しており、下期に向けて売却活動を進めています。一部、REIT関連の話題もありましたが、もちろんREIT向け物件のパイプラインからの売却や、開発を終えた物件の売却も含まれます。

REITの投資口によるPOが実現しない場合は、売却予定のすべてが対象というわけではなく、一部を分類してブリッジで売却するケースや、REIT以外の売り切り、例えば当社や私募ファンド以外の売却も適宜推進しています。これにより、おおむね予定どおりに進むと考えています。

質疑応答：海外事業の売上計上について

質問者：海外の仕入れを含めた事業が継続的に進んでいると考えられるものの、現時点で各セグメントにおける売上や利益がどの程度計上されているかについて教えてください。不動産セグメント、特に分譲マンションに関連しているのだと思いますが、その規模は拡大基調にあるのか、海外の業績動向について少し補足いただけますでしょうか？

鈴木健介氏（以下、鈴木）：IR室長の鈴木です。海外事業売上のP/L上での表示方法について、当社では投資事業の一環として扱っており、持分法投資損益、いわゆる営業外収益の項目としてP/Lに反映される仕組みとなっています。

質問者：スライド34ページに海外事業について記載があり、例えば竣工時期が2025年10月などといろいろありますが、これらは基本的にすべて持分法適用で計上されるのでしょうか？

フィリピンなどでは、御社がメジャー出資しているものの、連結子会社ではなく、通常の連結売上として計上されないケースが多いという理解でよろしいでしょうか？

鈴木：おっしゃるとおりです。