【QAあり】エスコンジャパンリート投資法人、1口当たり分配金前期比＋412円 今期も増益基調継続、第19期以降3,600円台を目指す
2025年7月期決算説明
織井渉氏（以下、織井）：代表取締役社長の織井です。本日はお忙しい中、第17期、2025年7月期のエスコンジャパンリート投資法人の決算説明会にご参加いただき、誠にありがとうございます。
まず、先日発生した台風15号で被災された方々に、心よりお見舞い申し上げます。また、昨日は都心を中心に大変な雨が降り、帰宅の際にご苦労された方も多くいらっしゃったと思います。
そのようなニュース映像を見ると、私どもが運用するJ-REITを含めた不動産において、災害時や困っている方々のために、何かできることがあるのではないかと思いました。私どもが運用する商業施設を中心とした資産についても、災害発生時に対応できるようにしていければと思っています。
目次
目次です。第17期のハイライト、決算実績、第18期及び第19期の業績予想と続きます。さらに、ロードマップの進捗や今後の取組みについて、そしてESGについてもご説明します。
第17期（2025年7月期）ハイライト
スライドは第17期のハイライトです。実績に関して、第16期からの「tonarie南千里」の賃料更改がすべて完了し、通期収益に寄与しました。また、この期において取得した資産の収益もプラスに寄与しました。さらに、一時的な収益として、テナントが退去したことに伴う違約金が発生しました。
1口当たり分配金は3,886円となり、第16期と比較してプラス412円となりました。さらに、3月に公表した期初予想と比べても400円のプラスとなる結果でした。1口当たりNAVは、鑑定評価等の見直しもあり13万1,283円となっています。
予想分配金についてです。第17期は、先ほどお伝えしたように非常に大きな一時的な違約金がありました。これを差し引くと、第17期の実質的な分配金は3,488円程度になると考えています。
この実質分配金と比較すると、第18期は1口当たり分配金3,510円で、実質分配金に対してプラス22円となります。そして第19期は3,522円を予想しており、第18期と比べてプラス12円という分配金予想を立てています。詳細については、後ほどご説明します。
第16期の決算説明会では、我々が策定したロードマップのフェーズⅢに入ることについてご説明しました。こちらは3年前に策定した際、フェーズⅢは外部成長と位置づけていましたが、当時の状況や足元の状況を踏まえ、フェーズⅢで具体的に何を行うかを提示しました。
その達成状況ですが、まず外部成長面では「コーナンtonarie大和高田店（底地）」という案件を4月に取得しました。また、ポートフォリオの質を向上させるための入替戦略などを検討し、物件のソーシングについては大幅に物件情報収集量を増やしました。
内部成長面では、どの程度のテナントで賃料を上げられるかを数値で提示しましたが、契約更改時における賃料の増額また、本投資法人のポートフォリオ全体の約40パーセントが底地案件であることから、固定資産税の上昇分を地代に反映する交渉も進めてきました。
財務戦略としては、先ほど触れた「コーナンtonarie大和高田店」の底地部分の取得のために短期借入れを実施し、7月末には約47億円のリファイナンスを行い、新規行を加えたレンダーフォーメーションの強化を図りました。
また、本投資法人の投資主の多くが個人であることを踏まえ、個人投資家向けIRを積極的に実施してきました。
第17期（2025年7月期）決算概要 -前期比-
第17期の実績についてご説明します。営業収益は31億2,400万円となり、前期比でプラス3億3,000万円でした。営業利益は16億6,800万円で、前期比プラス2億2,900万円となりました。
経常利益は14億200万円、当期純利益は14億100万円といずれも前期比プラス1億4,800万円となりました。1口当たり分配金は3,886円となり、前期比プラス412円となっています。
一時的に発生した違約金収入について先ほど触れたとおりです。実質的な1口当たり分配金は3,488円で、前期比プラス14円という結果でした。
主な差異の要因として、営業収益については「tonarie南千里」の賃貸収入が通期で寄与しました。また、「シュロアモール長嶺」でのテナント退去に伴う一時的な違約金が発生したこと、さらに当第17期に取得した案件からの収益が発生していることが挙げられます。これらが大きくプラス要因となりました。
営業費用については、修繕費に関しては違約金収入が発生することを踏まえて、前倒しで対応可能なものを第17期において実施しました。また、第15期の入替に伴い取得した案件の固定資産税の発生と運用報酬の見直しを行った結果、スライドに記載のとおり営業費用は前期と比較して増加しています。
営業外損益等については、この期に約47億円の借り換えを行いました。それに伴うリファイナンスのコストや金利の固定化を進めた影響もあり、借入コストが増加しましたが、トータルでは当期純利益ベースで1億4,800万円のプラスとなっています。
第17期（2025年7月期）決算概要 -予想比-
第17期実績と当初予想及び修正予想との対比です。3月に発表した当初予想値に対して、営業収益はプラス約1億3,100万円、7月15日に修正した修正予想と比べるとマイナス約320万円でした。
営業利益については、当初予想に比べてプラス1億4,100万円、修正予想に対してはプラス1,900万円となっています。
当期純利益は当初予想に対してプラス1億4,400万円、修正予想に対してはプラス2,000万円となりました。1口当たり分配金ベースでは、当初予想に対してプラス400円、修正予想に対してはプラス56円という結果です。
主な変動要因についてですが、スライドの右側に記載のとおり、当初予想比に関しては、テナントの退去に伴う違約金が発生したことが挙げられます。また、営業費用に関して、水道光熱費は収益と費用を相殺して、費用のほうが少なくなりました。
さらに、修繕費を前倒しで実行したことがプラス要因となり、営業費用が増加しましたが、結果的には記載の差異に着地しました。
また、7月に公表した修正については、スライドの下部に記載されているとおり、水道光熱費がさらに前回の時点よりもプラスに寄与したことと、修繕費の下振れが要因で、プラス2,000万円という結果になっています。
第18期（2026年1月期）業績予想
業績予想です。第18期として進行中の2026年1月期は、営業収益は30億2,200万円を見込んでいます。これは第17期と比較してマイナス1億200万円、また、2025年3月に公表した前回予想に対してはマイナス4,100万円となります。
営業利益は15億6,900万円で、前期と比較してマイナス9,800万円、前回予想に対してはマイナス100万円です。
当期純利益は12億6,500万円で、前期と比較してマイナス1億3,500万円、前回予想に対しては変動がありません。
また、1口当たり分配金は3,510円を見込んでいます。第17期には一時的な違約金収入があったため、それと比較すると1口当たり分配金はマイナス376円になりますが、それを除いた実質的な分配金ではプラス22円となっています。前回予想に対してはプラスマイナスゼロという数字です。主な変動要因はスライドの右側に記載しています。
営業収益については、「シュロアモール長嶺」の違約金が剥落した一方、第17期に取得した物件の賃貸収入が通期で寄与していることや、新規テナント入居に伴う収益増加があります。
営業費用については、昨今の状況を踏まえ、ビルマネジメント費用やリーシングマネジメント費用などが増加すると見込んでいます。
また、第18期は投資主総会が開催されるため、前期との差異としてその費用が増加しています。
営業外損益については、この期において約78億円の大きなリファイナンスがあり、そのコストを見込んでいます。
前回予想との差異については、テナント「シュロアモール長嶺」のテナント退去が発生したことにより賃料収入が減少したことがマイナス要因となりますが、営業費用に関して、第17期中に修繕を前倒しで実施した結果、その分のコストが削減できており、これらを踏まえてプラスマイナスゼロとなっています。
第19期（2026年7月期）業績予想
第19期、2026年7月期の業績予想です。新たに作成したもので、営業収益は30億1,200万円で、前期予想比で900万円減となります。
営業利益は15億8,000万円で、前期予想比で1,000万円増です。当期純利益は12億7,000万円となり、前期予想比で400万円増加しています。また、1口当たり分配金予想は3,522円としています。
営業収益については、新規テナントの入居等により賃料が増加していくこと、また、底地案件の地代の改定などにより収益を増やしていく見込みです。
営業費用は、修繕費や先ほど触れたリーシング報酬、プロパティマネジメント報酬、ビルマネジメント報酬の増加分などがあり、このような数字となっています。
営業外損益については、金利の固定化を図っており、その分のコストが発生しています。この期においては49億円のリファイナンスを行う予定で、前期より規模が小さいため、その部分でコストが減少しています。
1口当たり分配金の推移（実績及び予想）
1口当たり分配金の推移です。2024年1月期より新体制での運用以降の推移を示しています。第18期・第19期の実力ベースでの数値を考えると、右肩上がりの成長となっています。
今後さらに成長を加速するためには、物件入替やアセットタイプの多様化などを進めながら、3,600円台の水準を目指したいと考えています。
ロードマップ（フェーズⅢ）における取組み方針
ここからは、冒頭でお話ししたロードマップや、前期にどのように組み立てていくかをお伝えしたフェーズⅢの達成状況についてです。スライドはその方針をまとめた内容となっています。
まず、資産入替による収益強化を図ることを目指していました。ポートフォリオ全体の約15パーセントが入替対象になる見込みの中で、現時点ではその見極めを進めている段階です。
また、内部成長面については、それぞれの案件、テナント、賃料水準の状況を見ながら、レントギャップがないか、賃料を引き上げられる部分を探るとともに、空室部分をしっかり埋める施策を進めていきたいと考えています。
財務戦略については、本投資法人の投資主は個人の方が多いということを踏まえ、個人向けのIR活動をしっかり行っていく予定です。
また、現在の金利の固定化比率が低い状況にある中で、J-REIT平均である80パーセントを1つの目処とした金利の長期固定化を、足元の金利状況を見極めながら図っていきたいと考えています。
さらにはレバレッジの余力も活用しながら、これらの施策を前期の方針に基づいて進めていきます。
ロードマップの達成状況と今後の取組み：外部成長
施策に対する状況をまとめたものです。まず、外部成長については、「コーナンtonarie大和高田店」という底地を第17期に取得しました。
その効果については取得時にもお話ししましたが、「コーナンtonarie大和高田店（底地）」に隣接する施設「tonarie大和高田」との波及効果として、データがまだ十分ではありませんが取得後の4月から7月の3ヶ月間での平均月間客数が前年同期比で1ヶ月あたり約1万2,000人増加しています。この結果は、新しい施設ができたことで来場者数が4.2パーセント増えたと読み取れるのではないかと考えています。
また、施設全体の月平均売上は約1,100万円増加し、前年比2.3パーセント増加しています。今回の取得の効果が既存施設にもプラスに働いているのではないかと考えています。
また、ソーシング力については、我々の独自ルートも含めしっかり活用していく方針です。第16期・第17期と比べて、案件の数や金額を着実に伸ばしています。また、仲介を介さない独自ルートの案件も増加しています。
さらに、価値向上につながるような、収益向上を見込める案件に対する検討件数も、金額ベースで大幅に増加しています。このような状況を継続しながら、新しい物件の取得やポートフォリオの質の向上に資するアセットタイプの取得を検討していきたいと思っています。
また、足元において、すぐに物件を購入できないケースもあるため、スポンサーやリース会社等によるウエアハウジングやブリッジといった機能を使い、資産規模の拡大に向けたパイプラインを確保したいと考えています。
スポンサー会社が手掛ける暮らし密着型資産の事例
スライドの画像は、スポンサー会社であるエスコンが現在開発を進めている案件の事例です。JR北広島駅前の「tonarie北広島」がいよいよ完成し、ホテル及び商業施設が非常に好調に稼働していると聞いています。
「トナリエつくばスクエア」についても、バリューアップを着実に進めている状況です。
また、「TOPAZ」という新しい賃貸レジデンスのシリーズも、継続して開発を進めています。さらにホテルやシニアレジデンスといった新しいアセットタイプの開発も同時に進行しています。
ロードマップの達成状況と今後の取組み：内部成長①
内部成長についてです。前期の賃料増加見込みを、年単位の件数と金額でお示ししましたが、第17期の6ヶ月間においては、賃料を伸ばせると見込める案件が11件ある想定でした。
しかし、そのうちの1件が交渉の結果退去となったため、10件のうち9件で月額賃料を増加させました。金額ベースでは、想定に対する月額賃料の増額の達成率は約75.0パーセントという結果になりました。
また、底地物件においては、固定資産税の上昇分に対応する賃料改定を実施しました。これにより、固都税の増加分全体の約98.1パーセントをカバーできました。
スライド右側に記載のように、建物を長期的に維持し、来館者やテナント満足度を向上させることを目的として、写真のような修繕やバリューアップを行いました。
ロードマップの達成状況と今後の取組み：内部成長②
前のスライドでご説明した修繕やバリューアップを実施するにあたり、引き続き各案件で来館者満足度調査を行っています。第17期においては、「シュロアモール長嶺」と「tonarie大和高田」で来館者満足度調査を実施しました。
いただいたご意見を改善につなげるため、第17期で対応したものと第18期以降に対応するものに整理し計画を立てています。右側の写真はこれに基づいて修繕やバリューアップを進めた「tonarie南千里」であり、4月にリニューアルオープンしました。
リニューアルオープンイベントでは多くの方にご来場いただきました。非常に良いバリューアップができ、町の新しい中心的な施設として、人が集まる場所になってきています。
ロードマップの達成状況と今後の取組み：内部成長③
内部成長面の今後の取組みについてです。賃料増加に向けた取組みは引き続き行っていきます。前期の説明では年単位でご説明しましたが、各期での賃料更改件数と第18期・第19期において、賃料増額余地とそのテナント件数をグラフで示しています。
第18期においては、22件の賃料更改があるなかで、そのうち11件については月額賃料を上げられるだろうと考えています。第19期においては、12件のうち6件は月額賃料を上げられると考えています。
このように賃料ギャップをしっかり解消するべく、対テナントとの増額交渉を進めていく予定です。また、空室スペースをしっかり埋めて収益化するとともに、「シュロアモール長嶺」のテナント退去部分についても、早期のリテナントを進めていきたいと考えています。
コスト削減については、電力会社切替を含め、電気代の削減などを進めていきます。併せて、現在業務委託しているBM会社との契約内容の見直しも行っていきます。また、来館者満足度調査結果に基づくバリューアップも継続して行っていきます。
ロードマップの達成状況と今後の取組み：財務戦略①
財務戦略についてです。現在、借入額は342億5,000万円となっています。借入期間の長期を少しずつ進めており平均残存期間も少しずつ延びています。また、同時に金利の固定化も進めています。
第17期においては、約47億円のリファイナンスを実施しました。西日本シティ銀行などの新規の銀行にも参加いただき、リファイナンスを実行しています。金利の固定化比率は現在26.3パーセントと、固定化比率を徐々に増やしています。
ロードマップの達成状況と今後の取組み：財務戦略②
財務面における今後の取組みについてご説明します。引き続き財務面の安定性を構築するため、足元の金利動向を注視しながら、基本的には借入期間の長期化と金利の固定化を進めていきたいと考えています。
レンダーフォーメーションについては、前期までに新たに参加された銀行が2行あり、これらのフォーメーションをさらに拡充していきたいと考えています。また、財務レバレッジについては、まだ若干の余力があるため、物件取得に向けたレバレッジの活用方法を検討していきたいと思います。
スライド下部のグラフでは、借入金返済スケジュールと想定金利固定化比率を示しました。第18期には比較的大規模なリファイナンスが予定されています。リファイナンスの進め方をしっかり検討していきますが、全体の約半分を固定化できると考えています。
ロードマップの達成状況と今後の取組み：財務戦略③
IRの取組みについてです。「エスコンジャパンリート」は個人投資家比率が40パーセントとなっており、J-REIT平均の10パーセントと比較すると非常に高い割合です。そのため、個人向けのIR活動を積極的に実施しています。
今後の取組みとしては、試験的なアイデアとして、私たちは商業施設を運営している関係から、商業施設をご利用いただくお客さま向けにREITセミナーを開催してみたいと考えており、10月に「あすみが丘ブランニューモール」での実施を予定しています。
このセミナーでは、来場者がお買い物をされ、その支払いがテナント企業に渡り、それが賃料として投資法人に支払われるという仕組みを説明します。そしてお客さまに買い物をしていただくことで賃料収入が増える一方で、投資口を保有した個人の方々に配当というかたちで還元されるという循環をお伝えしたいと思っています。
また、本日リリースしたように、投資主総会を10月26日に開催する予定です。個人の方々にお休みの日に多くの投資主が参加いただく機会を増やすべく、日曜日の開催としました。
外部認証の取得と取組みテーマ
ESGの取組みについてご説明します。外部認証の取得状況について、「GRESBリアルエステイト評価」と「DBJ Green Building認証」を取得しています。
環境への取組み
環境への取組みです。前期に数値目標を掲げましたが、今回はその一部を見直しました。2022年を基準年としてスタートしましたが、すでに2022年の段階で物件売却により対象から外れた案件があったため、それらを除いた数字で見直しています。
ただし、GHGの排出量やエネルギー消費量を2030年までに10パーセント削減という目標は変えず、進めていきたいと考えています。現在、その目標達成に向けた具体的な施策を検討しており、実行に移していく予定です。
社会への取組み
社会的な取組みについてです。引き続き、地域コミュニティとの共生・連携を進めています。冒頭で触れた自然災害への対応について、熊本市にある「シュロアモール長嶺」では、2016年の熊本震災の際に避難拠点として、多くの地元の方々を受け入れた実績があります。
そうした背景もあり、熊本市との間で「災害時の避難場所・施設利用に関する協定書」を締結しました。今後、災害が起こらないことを願っていますが、万が一災害があった際には、ここが拠点の1つとして機能できるよう対応していきたいと考えています。
働きやすい職場環境の実現に向けた取組みも引き続き進めています。当社では、ありがたいことに離職する従業員がほとんどおらず、しっかりと経験を積み重ねることができています。その結果、不動産証券化事業の経験年数も少しずつ伸びています。これからも働きやすい環境を整え、従業員のみなさまが長く働けるよう努めていきたいと考えています。
ガバナンスへの取組み
ガバナンスへの取組みについてです。当投資法人は、当社と利害関係のない執行役員・監督役員の方々によって運営されています。10月26日の投資主総会では、スライドに記載の3名を候補者とする議案を提出しています。
この期においては7回の役員会が開催され、毎回非常に活発な意見が交わされています。執行役員・監督役員として、本投資法人に対してもしっかりと意見をいただきながら運営を進めています。良好に運営されていると個人的に感じており、今後もこの体制が継続されることを望んでいます。
資産運用会社の各会議体の開催状況については、全員がほぼ毎回参加しており、しっかりと運用されていると考えています。これを今後も継続されることを望んでいます。
また、コンプライアンスの研修などを実施することで、従業員の意識向上を引き続き図っていきたいと考えています。
以上で、第17期、2025年7月期の決算内容、及び今後の取組みについてのご説明を終わります。ありがとうございました。
質疑応答：「シュロアモール長嶺」のリースアップにおける賃料水準について
質問者：「シュロアモール長嶺」のリースアップについての話がありましたが、抜けたテナントと現在進行中のリースアップにおける賃料水
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