2025年12月期第1四半期決算説明
武藤英明氏：グループCEO代表取締役社長執行役員の武藤英明です。社員のみなさまも当社の株主です。このため、インベスターリレーションズの1つとして、投資家向けと同じ内容をみなさまにご説明したいと思います。
エグゼクティブサマリー
売上高はスライドのとおり、過去業績および予想に対しても順調に推移しています。ただし、ストックが増えていないこと、数が伸びていないことが、当社の株価が上昇しない要因といえます。
株主還元については、連続増配で年間58円、配当性向は60.2パーセントを予定しています。また、10億円の自社株買いを実施しました。
ちなみに、当社が株主のみなさまにギャランティしている配当性向は40パーセント以上です。平均よりも高い水準です。
次に、配当利回りについてです。例えば、1万円で株式を購入して500円バックされる場合、配当利回りは5パーセントになります。
当社の現在の配当利回りは約5パーセントです。配当利回りが高いため、株価もなんとかこの程度に維持されていますが、本来であれば期待値でさらに上げていかなければいけません。満足できない株価であることは事実なので、プロパティマネジメント（PM）も営業も、数を伸ばすことを第一に活動いただきたいと思います。
連結決算ハイライト
連結決算ハイライトです。積み上げ方式のため、売上高の通期計画進捗率が24.1パーセントというのは、ほぼトレンドに乗っていると認識いただければと思います。営業利益の進捗率も28.1パーセント、経常利益も同様の進捗率です。
一方、運用戸数の進捗率は98.9パーセント、新規申込戸数も25パーセントに到達していなければならないところ19.4パーセントと、ビハインドがあります。この運用戸数と新規申込戸数の2つが、当社の課題であるといえます。
ちなみに、売上高は前期比プラス0.3パーセント、営業利益は前期比プラス34.6パーセントです。
ストックの良質化については、数が伸びない分、PMが1戸当たりに注力できて入居率が上がり、収益性が改善されています。これが現状の当社の支えとなっています。ただし、本来であれば、当社は数を伸ばしていくことによって成長を果たそうという企業であるため、当社が望む理想的なかたちにはなっていないということを、ぜひご認識いただきたいと思います。
（参考）売上区分別の状況
ストックとフローについてはスライドのとおりです。PM収入の進捗率は、積み上げ方式のため23パーセントあれば年間達成が十分可能なところ、現時点で24.7パーセントなので、トレンドは少しオーバーしているかと思います。
株主還元 1株当たり配当金の推移
1株当たり配当金の推移についてです。入社3ヶ月未満の方はお持ちでない場合もあるかと思いますが、それぞれ単元数は違うものの、みなさまも株主でいらっしゃいます。2025年12月期は1株当たり58円の配当を予定しています。前期は55円だったため、3円の増配になります。当社は、会社の売上利益に基づく連続増配を株主還元の方針としています。
株主還元には、優待などいろいろなものがありますが、当社はとにかく、配当で株主のみなさまにお返ししようという考えです。
株主還元
自社株買いについてご説明します。現在世の中に流通している当社株式の時価総額は200億円前後です。そのうち5パーセント分の10億円を当社が買い取り、消却することによって流通株式を減らす、つまり1株当たりの価値を上げるということを行いました。株主還元の強化を目的としています。
株価を上げるにはストック、運用戸数の伸ばすことによりマーケットに対し成長性を示すことが重要です。ストックを増やし、数を伸ばすことによって、みなさまが持っている株式の資産価値も上げていただきたいと思います。
株主還元 DOEの推移
今流行りのDOEの推移です。DOEは10パーセント超、ROEは20パーセント超と、一般的な数値と比べても悪いところは1つもありません。
ただし、数が伸びていないことにより株価が上がっていません。したがって、利益水準よりも数を伸ばすことに今は注力していただきたいと思います。
賃貸住宅マーケット規模
社歴の長い社員の方は全員ご存じだと思いますが、最近入社された方も多いため、あらためてお話ししていきたいと思います。我々がロケーテッドしているのは、非常に大きなマーケットです。賃貸住宅は、住宅全体の4割弱となる37.6パーセントを占めています。
マンションデベロッパーの業界も大きいですが、ヒエラルキーがはっきりしており、三菱地所、三井不動産、住友不動産、東京建物、東急不動産、野村不動産といった超一流企業が目白押しです。
一方、当業界においては、トップは大東建託、レオパレス、積水ハウスといった会社です。我々にとっては十二分に、業界で柱になるチャンスがある業界だと思います。しかもマーケットが非常に大きいです。新築を建てる建築コスト・メンテナンス費を除き、家賃収入だけで日本全体で推定15兆円あります。
非常に大きな業界でありながら、超一流企業はありません。他の業界とはかなり異なり、我々がトップもしくはトップクラスになるチャンスを秘めた業界だといえます。チャンスが大きい業界だということをあらためてご認識いただきたいです。
しかも我々はゼロから出発して20年で、11万戸とはいえマーケット全体の2,339万戸に対してごくわずかのシェアです。よく今後の伸ばし方を問われますが、まだまだ伸ばす余地があります。いってみれば大東建託の1割にも満たないため、まだまだマーケットシェアを伸ばすことができます。
マーケットの展望 入居者サイド（需要）
入居者サイドのマーケットはいろいろな意味で変わってきています。2020年から2050年にかけて、人口はもちろん大きく減っていき、だいたい2,000万人減ると予測されています。今から少子化対策をしたところで、人が減ることにもう異論の余地はありません。非常に子どもが少ない状況です。
一方、今後人口は減っていきますが、世帯数が増えます。増えるのは、主に単身者と2人世帯です。単身者と2人世帯が増えれば当然賃貸の需要は高まり、持ち家比率が下がります。お1人の時に家を買われる方は少ないように、単身者であれば賃貸住宅にお住まいになるケースが多いです。つまり、我々にとってはまだまだマーケットがあるということです。
ただし、単身者といっても若年層ではありません。今後拡大する単身者は40代が2倍、50代が4倍、60代以上が6倍以上です。年齢層の変化に対応した住居の提供が求められてきます。
また、高齢者だけでなく、今まで門前払いしてきた外国人の方にも焦点を当てていかないと、なかなか埋まってこないということになります。一口に「労働力が足りないから外国人の方に来てもらえばいい」という考えは、現在は通用しません。GDPではかろうじて4位を維持していますが、日本の経済的・生態的地位は非常に下がっていると感じます。
古い話で恐縮ですが、私は30年前のサラリーマンの時、オランダのロッテルダムに駐在していました。当時、日本人の平均年収はオランダ人の倍で、非常にリッチな海外駐在員生活を送った思い出があります。
しかし、みなさまもお感じだと思いますが、私自身も2022年11月にニューヨークに行った時も、昨年息子とロサンゼルス・ドジャースの試合を見に行った時も、統計ではアメリカは161パーセントの物価比ですが、実際の体感は2.5倍くらいでした。つまり、日本に経済的メリットが少ないことから、外国人の方もあまり来てくれません。
外国人が誰でも来てくれるわけではないので、やはり労働力の不足は高齢の方にがんばっていただくか、外国の方に来ていただくために、もっと日本が経済力をつけなければいけないという局面に置かれていると認識いただきたいと思います。
運用戸数ランキング
運用戸数ランキングです。旭化成不動産レジデンスとはいつも抜いたり抜かれたりなのですが、おおむね6位か7位ぐらいで、あと少しで5大賃貸住宅メーカーに近いところに入れます。
早くこのベスト5に入ることは、当業界にとってもエポックメイキングとなります。当社は住宅を造っていない会社です。ハウスメイトグループも造っていませんが、もともとは大和ハウスの代理店ですので、メーカーの息吹のある会社です。
そのような意味では、メーカーとまったくリレーションのない会社は当社だけですので、早く凌駕したいと思っています。したがって、今は数を増やすことが当社にとっての第1目標であることを、再認識いただきたいと思います。
マーケットの展望 オーナーサイド（供給）
オーナーサイドのマーケットの展望についてです。賃貸住宅メーカーのシェアを減らすことは、日本のためであり、オーナーさまの収益を守ることにもなります。このため、できる限り賃貸住宅メーカーのシェアを減らして、当社のシェアを増やしていきたいと考えています。
おそらく今年も造られると思いますが、今でも年間で33万戸前後の賃貸住宅が供給されています。これには相続税がかかります。相続が発生すると、当然課税され、相続税をキャッシュで納めることになります。例えば、不動産に投資していると、評価額が約50パーセントになります。賃貸ですと借家権割合をさらに差し引かれて、概ね3分の1ぐらいになります。
この方法がある限りは、新築はある程度は建ち続けると思いますが、今でも21.4パーセント余っています。一方、人口は2060年には9,614万人と予想されています。そのような中で、30万戸ずつ供給を続けていたら、どんどん余っていきます。
古い物件には入居者が入らず、オーナーさまは困ってしまいます。当然ですが、日本においても地球にとっても、負の遺産が増えることになります。我々はこの負の遺産を増やしません。古い賃貸住宅もスーパーリユースすることによって、再利用して、再投資してもらって、入居者にご満足いただける物件に、そして、オーナーさまに負の遺産を残さない物件にしていきます。あるいは、今後も使われる可能性の高い高齢者向け住宅にシフトしていこうと考えています。
狭小なワンルームや3点ユニットの物件は造りません。そのような物件は、いずれいらなくなるため、社会課題の解決に貢献する事業を行っていきます。その上で収益を上げていますので、胸を張って事業に取り組んでいただきたいと思います。
持続可能な賃貸経営をサポートするJPMC
我々はそれを一言で「持続可能な賃貸経営」と言っています。「持続可能な賃貸経営」を力強く主体的にサポートしている企業が当社だと考えています。
例えば、レオパレスの施工不備問題により、法人のお客さま、特に上場企業は、建築基準法やコンプライアンスに違反している物件に自社の社員を住まわせることが難しくなりました。
このため、JPMCエージェンシーという会社を興して、法人を開拓しています。レオパレスの家具家電付き社宅は、この分野で8割のシェアを持っていますので、これを奪っていきます。お客さまのために進めていこうと思っています。
さらに、フォースバレー・コンシェルジュやYOLO JAPAN、外国人就労支援の企業と組んで、外国人の入居を進めていこうとしています。
その他にも、シニアハウス事業部を中心に、高齢者向け住宅を開発することで、賃貸住宅が負の遺産にならないように進めています。また、ワークス&サプライやリフォームパートナーにお願いしているスーパーリユースを使って、古い物件をそのままにしておかず、リセットすることで再利用します。それ以外にも、二酸化炭素の排出量を抑えながら入居者満足を得られる物件造りもしていきます。
また、滞納保証や家財保険をコントロールすることによって、いろいろな入居者に入りやすくなってもらうことにも取り組んでいます。
当社の強み① 全国で既存物件のサブリースが可能
当社の強みをご説明します。既存物件のサブリース運用戸数は、現在11万戸前後まで増えました。ゼロから20年でここまできていますので、年平均で5,000戸ずつ増やしています。
さらに、会社のステータスも上がっています。非上場でも戸数は伸ばせました。これに対し、現在は東証プライム市場に上場し、社員も多くなっています。マーケットはあるので、運用戸数を増やす余地は大いにあると思います。トップラインを上げ、数を伸ばします。「収益は後からついてくる」という考え方でいきたいと思います。
当社の強み② パートナー制度で効率的な運用を実現
パートナー制度についてです。現時点ではパートナーは無理に増やす必要はないと考えていますが、我々の理念に共感して、我々の仲間に加わっていただける方がいらっしゃれば、1社でも多くの建設会社、不動産会社にご加入いただきたいと思います。
当社の強み③ 金融機関との提携
金融機関との提携についてです。現在163行の金融機関と提携しています。どの業界においても、20年程度の歴史の会社で、これだけワイドバンドに金融機関と提携している企業は1つもないと思います。先人たちが一生懸命苦労して、口説いて、ビジネスマッチングをまいてきた、我々にとっての販売チャネルであり、ある意味代理店でもあります。
これをもっと活用します。今年提携していただいたのに来年は提携していただけないのは、もったいない話です。今年提携していただいたら来年も提携していただきます。契約がゼロであっても、もっと訪問するなど努力していただきたいと思います。
持続的成長に対する考え方
当社の事業は多岐にわたっているように見えます。しかし、軸足は賃貸住宅にしか置いておらず、シンプルです。しかも、やることは2つしかありません。スライドのオレンジ色の矢印が示す数を伸ばすか、緑色の矢印が示す1戸当たりの収益を上げるかの2つだけです。ビジネスモデルは非常にシンプルです。
もちろん、今までPMが中心になって、コロナ禍でもこの緑色のラインを上げることに注力してきました。このため、コロナ禍でも収益を下げることなく、社業を継続できています。しかし、コロナ禍はもう明けています。
オレンジ色を伸ばすことに、ぜひ注力いただきたいと思います。緑色の矢印にもっとも責任を負っているPMも、このオレンジ色のラインを伸ばすこと、あるいはオレンジ色のラインを減らさないこと、つまり解約防止に注力いただきたいと思います。
あくまで我々にとって大事なのは、申込戸数というよりは運用戸数の純増です。そのためには、PMも主体的に営業にご協力いただきたいと思います。
M&A 賃貸管理会社のM&Aシナジー創出メソッド
M&A専任の社長室長がいますが、数を伸ばすことが会社にとって大事という観点で、ぜひ現場もM&Aにアンテナを張っていただきたいと思います。
当社が買収可能な不動産管理会社だけでも、名目上少なくとも700社はあります。実態としても、当社がM&Aの対象にできる会社は、約300社程度、半分弱は対象になるはずです。そのような中で、年に2社、3社は当社グループに入ってほしいと思っています。ところが、情報がなかなか上がってきません。
JPMCシンエイを見てください。メリットがあります。当社にグループインした会社にも、こちらがオファーした会社にも非常にメリットがあります。
例えば、今まで行っていなかったようなワークス&サプライのリフォーム事業をプラスすれば、我々の収益性が伸びます。入居率が上がればオーナーさまの収益も上がります。当然、我々の管理手数料やサブリースの転貸差益も上がります。誰も困る人はいません。
したがって、M&Aを行い、我々の持っているいろいろなシナジーを活かすことで、グループインした会社にも、我々自身にも、両方にメリットがあります。そのような意味で、もっとM&Aの情報をアンテナで拾って、後継者がいらっしゃらない、あるいはこの先どうしていこうか悩んでいらっしゃる会社を探すことが重要です。
PMはなかなか難しいかもしれませんが、コンサルタントやアセットマネージャーはパートナーの社長に会わなければM&Aの金脈には届きません。普通の会社であればオーナーはおそらく1人のため、No.2以下はM&Aについて知りません。
このため、コンサルタントやアセットマネージャーは、必ず企業のトップに会っていただきたいと思います。大部分が現場の方としか会っていないため、話が進まないのです。20人、30人、50人規模の会社であれば、決定権者は間違いなくトップです。その会社の決定権者に会わないと、話は進みません。
M&A 実積
少ないながらもM&Aを進めています。2015年には大阪琺瑯という会社をM&Aしました。その後のM&Aとしては、大阪琺瑯、みらい少額短期保険、今までで最も成功したM&Aシンエイ（現JPMCシンエイがあります。また昨年12月には、リークスプロパティという三重県のパートナーをM&Aしています。ただし、ペースとしては遅い、あるいは戸数の数としては非常に物足りないというのが実感です。
M&Aの対象戸数
対象になると思われる管理会社の管理物件は、全国に300万戸もあります。全部買収すればいきなり311万戸のサービス会社となり、業界トップになります。パートナーだけでも78万戸あり、少なくとも5パーセントは後継者がいらっしゃらない会社です。そうすると、少なく見積もっても、3万戸から4万戸は確実に増やせるはずです。
オーガニックグロースはもちろん大事です。これは現在力強く回復しており、数としてあらわれるのは今年の後半から来年だと思います。しかし、M&Aは一発で勝負が決まります。ぜひもっと積極的にM&Aを進めていきたいと思います。
スマートホーム領域への参入
20年前に、ブロードバンド無料化物件の提供を始めました。あの時は、懐疑的に思われたり「賃料を上げられるの？」と思われたりしましたが、きちんと家賃を上げてきました。
しかし、あの時よりも家賃を上げなければならない状況になっています。あらゆるコストが上がっており、みなさまの人件費も上がっています。当社にとっては、家賃を上げていく以外に収益性を抜本的に改善できません。また、資材だけ上がって家賃が上がらないのでは、賃貸住宅に取り組もうというオーナーさまも減ってきます。マーケットを守るために、家賃をストレッチしなければいけません。
日本は国民性なのか「安く、安く、安く、安く、安く」を行いすぎて、今のデフレスパイラルから脱却できない、世界から取り残された負け組の経済になっています。我々自身の給料も上げていく、みなさまの実入りも上げていく、物価も上げていく、これでないと世界に追いつきません。
「本当にGDP4位なのか？」と思うくらい弱い経済です。物価が上昇するためにも、我々はいろいろなことをしなければいけません。「ただ家賃を上げる」では納得しません。利便性を上げる、付加価値を上げる、その上で家賃を納得して払ってもらいます。
これを実現するツールとして、三菱地所の「HOMETACT」があります。PMにとっても、営業にとっても、家賃を上げることがみなさまの待遇改善につながります。オーナーさまの我々に対する評価につながります。受注しやすくなる、解約防止になるなど、すべてにプラスになることです。ぜひ推進していただきたいと思います。
賃貸住宅業界に訪れる劇的な変化
「スマート仲介」の時代では、スマートキーがなければ我々は四苦八苦します。しかし、スマートキーだけで家賃を上げられますか？ スマートキーだけでオーナーさまが喜んで導入してくれますか？ 入居者が買ってくれますか？ なかなか難しいのが実情です。
このスマートキーの普及のためにも、「スマートホーム」で外出先から給湯器をコントロールできる、鍵をコントロールできる、エアコンをコントロールできる、「Alexa」とつなげれば「ただいま」と言えば照明がパッとつく、「行ってきます」と言えば照明が全部消える、といった「スマートホーム」が重要です。今、共働き夫婦がほとんどだと思います。彼らを助ける意味でも、「スマートホーム」化は非常に利便性を上げることができます。
残念ながら、人類がいかに文明を進化させようと、我々に与えられた時間は1日24時間しかありません。ただし、世の中でしなければいけないことはどんどん増えています。
つまり、「しなくてよいこと」を増やさなければ、今までのレベルは維持できないでしょう。「お金を払って掃除に来てもらう」などという事業は、私が子どもの頃は成り立たなかったと思います。しかし、現在たくさんの企業が参入し、たくさんの人が週1回もしくは月1回依頼されています。
それと同じ意味合いを持つのが「スマート賃貸」です。いちいち照明をつけたり消したり、給湯器をコントロールしたりするより、一言で済めば時間ができます。余暇を楽しんだり、いろいろなものにお金を使えます。それによって物価が上昇します。そのようなことまで考えて、ぜひ事業に取り組んでいただけると幸いです。
賃貸住宅業界に訪れる劇的な変化 「スマート仲介」時代の到来で仲介は不要に
賃貸住宅業界は一番遅れている業界です。私は「ホームズ」を生み出した1人ですが、雑誌がスマ－トフォンに変わったという変化がありました。しかし、そこから先は変わっていません。
不動産屋に行かなければいけないですし、ロゴのついた小さい車に乗せられて、物件を見に行かなければいけません。カウンターで「今決めないと、もうなくなるかもしれませんよ」と説得されるのも、60年間まったく変わっていません。
しかし、「スマート賃貸」が実現すれば、一緒に暮らそうと思っている方と、あるいは自分自身で、物件を選択して勝手に見に行って、勝手に決定できます。「ドキュサイン」で契約手続きを行い、重要事項の説明は「Zoom」で受けられます。そのような意味で、時間をさらに削減できます。仲介手数料もいらなくなります。
我々は、賃貸仲介で飯を食ってはいません。管理手数料、転貸差益で飯を食っている「物元」です。最後まで生き残れるのは我々の業態です。そのような意味からも、この「スマート仲介」という将来起こりうる、この革命的な変化に十分対応できるのです。