目次
一ノ瀬謙二氏：大英産業株式会社代表取締役社長の一ノ瀬謙二です。どうぞよろしくお願いいたします。
さっそくですが、当社、2024年9月期第2四半期の決算報告を行わせていただきます。本日は、こちらの内容に沿ってご報告いたします。
① 会社概要
まずは当社の概要です。当社は、福岡県北九州市に本社を置く、従業員数約400名の創業56年目を迎える不動産ディベロッパーです。
② 事業展開エリアと事業内容
主な事業内容としては、3LDKから4LDKを中心とするファミリー向けマンションや、1LDKから3LDKのコンパクトマンションの販売を行う分譲マンション事業、複数のシリーズ展開を行う分譲住宅事業、中古マンションや中古戸建の買取再販を行う不動産流通事業、投資用不動産の販売や大型の土地の開発、街づくりを行う街づくり事業を中心に、土地分譲やリフォーム、マンションの管理業等を九州・山口にて展開しております。
③大英グループ価値創造ストーリー
こちらは当社大英グループが社会課題をどのように捉え、事業活動を通じて、どのように地域社会に価値提供していくのかを1枚で表現した「価値創造ストーリー」です。
当社は、「価値観や家族形態の多様化」「少子高齢化や人口減少の加速」「自然環境の負担増」の3点を住まいに関する課題として、特定しております。
不動産デベロッパーとしての強みである、土地情報の収集力や企画力を活かしながら、「地域愛着経営」の経営方針のもと、変化の速い外部環境に対応すべく、10ヶ年、3ヶ年の計画を実行してステークホルダーのみなさまへの約束を果たし、そして、ステークホルダーのみなさまと共に、創造する社会を作り上げていきたい、これが当社の想いであります。
① 連結損益計算書（2024年9月期第2四半期）
ここからは、2024年9月期第2四半期の決算報告を行わせていただきます。
まず連結損益計算書でございます。売上高は153億1,500万円、前年比98.1パーセント、売上総利益は22億8,900万円、前年比76.3パーセント、営業損失が3億7,000万円、経常損失が5億1,000万円、親会社株主に帰属する四半期純損失が3億7,000万円と、売上高は前年同期比で概ね横ばい、利益は昨年を大きく下回る結果となりました。
要因としましては、当期における分譲マンションの竣工棟数11棟のうち、8棟が第4四半期に竣工する予定となっており、当第2四半期累計期間に売上を計上できる物件が3棟と少なかったことや、建売住宅・土地分譲・中古物件の買取再販において、販売手法の転換、財務体質の改善に向け、完成在庫を減らすために値引を活用し販売を促進させたことで、売上総利益率が大幅に減少したことが挙げられます。
② セグメント・事業別連結売上高推移
セグメント、事業別の売上高推移です。先ほどのご説明のとおり、分譲マンションの竣工時期による売上の偏重により、分譲マンションは前年比78.9パーセントと大幅に減少しております。
分譲住宅、不動産流通事業の中古物件の買取再販においては、販売スピードを上げ、完成在庫の販売強化を行ったこと、また、契約から引渡しまでの期間短縮を図り、お引渡しを行ったことにより、売上はそれぞれ前年比103.3パーセント、130.8パーセントと増加しております。
③ 商品別における売上ポートフォリオ
商品ごとのポートフォリオとしましては、分譲住宅の売上高が全体の46.2パーセント、次いで分譲マンションが29.1パーセントと、主力2事業にて約75パーセントを占めております。
④ 2024年9月期連結業績における見通し
2024年9月期の連結業績における見通しとしましては、2023年11月に提出しております決算短信からの変更はございません。第2四半期累計期間におきましては、営業利益以下が厳しい数値となっておりますが、期初に開示しておりました中間予想を上回る結果となっております。
また、分譲住宅や土地分譲の在庫の圧縮は下半期にも影響を及ぼすものとみておりますが、マンションの当期竣工物件の販売が非常に好調であるため、概ね期初の予定どおり推移するものと考えております。
⑤ 貸借対照表（前連結会計年度末日と第2四半期末日の比較）
続いて貸借対照表でございます。まず、資産の部です。資産合計は398億円と前年期末より大きな変動はございません。しかしながら、完成在庫の減少により販売用不動産が23億円減少しており、分譲マンションの来期、再来期の用地仕入れにより、仕掛販売用不動産が31億円増加と内訳は大きく変動しております。
負債の部においては、前年期末に竣工した分譲マンションの手形の支払いが当期に行われたことにより、支払手形が19億円減少、分譲マンションの土地の仕入れにより長期借入金が増加しております。
詳細はホームページに掲載しております、決算短信をご覧ください。
分譲マンション（マンション事業セグメント）
ここからは、事業別の業績報告です。
まずは、マンション事業です。九州及び山口県を事業展開エリアとするマンション事業でございますが、第2四半期累計期間にて、福岡県福岡市、北九州市、大分県別府市の3棟のマンションが竣工し、福岡市、北九州市のマンションは第2四半期末に完売、別府市のマンションにおいても現段階では完売しております。
新規分譲においては福岡県、大分県にて5棟の販売を開始いたしました。当期は第4四半期に竣工予定が8棟と偏っておりますが、当期全体での引渡し予定戸数492戸のうち、すでに89パーセントにあたる440戸の受注が完了しております。
下半期におきましては、当期引渡し予定の52戸及び来期、再来期の受注を進捗させてまいります。
分譲住宅（住宅事業セグメント）
住宅事業セグメントにおける分譲住宅については、売上高が前年比103パーセントと上回りましたが、分譲住宅及び土地分譲における価格改定により、営業利益率は前年比63.3パーセントと大幅に下回るかたちとなりました。価格改定を行い、完成在庫の圧縮を最重要取組みとして行ったことが要因でございます。
完成在庫を圧縮させる要因としては、販売体制等の強化が挙げられます。まず、完成在庫が減少することで、完成から長期間経過した物件が減少し、値引の抑制を図ることができます。
また、当社は創業時からマンション分譲を行っており、その経験から、未完成物件、すなわち完成した建物が見学できない状態で販売することを強みとしていますので、分譲住宅においても、未完成での販売を推進することができると考えております。
未完成販売の強化を行う中で、完成前のオプション工事に対応しやすくなるほか、お客さまの声をタイムリーに活かした商品開発が行いやすくなります。さらには、分譲事業での借入金が圧縮され、今後10ヶ年で強化していく新規事業にも投資しやすくなるということも狙いの1つでございます。
現段階で大幅に利益率が減少しており、下半期についても一部その影響が残っておりますが、その後の販売体制の改善を図るためには必要な施策と考えております。
売上件数としては270戸と前年同期を大きく上回るかたちとなりました。当期引渡し予定519戸のうち337戸がすでに受注済みであり、残り182戸の販売を行ってまいります。
不動産流通事業（住宅事業セグメント） 街づくり事業（住宅事業セグメント）
不動産流通事業におきましては、売上高は前年比130パーセントと増加いたしましたが、分譲住宅同様、完成在庫の販売強化により、売上総利益率が減少し、その結果、営業利益は前年比47.2パーセントと大幅に減少いたしました。
中古市場においては、新築住宅相場の上昇に伴い、中古物件の相場も大幅に値上がりしており、お客さまの購入希望金額との乖離が大きく、業界全体として厳しい状況が続いております。仕入価格の抑制とともに、リフォーム金額の抑制、また、競合他社との差別化が必要であると考えております。
街づくり事業におきましては、投資用戸建賃貸住宅及び土地分譲の売上計上を行ってまいりました。戸建賃貸住宅は実需の住宅よりもさらに抑制した価格帯での用地仕入れが必要であり、その用地仕入れに一部遅れはございますが、概ね予定どおり進捗しております。
中長期成長戦略
次に2024年9月期から2025年9月期における、中期経営計画の進捗と今後の取組みについてご報告いたします。
当社はこの3ヶ年における重点戦略として、「住まいのワンストップ体制の構築」「事業領域の拡大」「組織風土・人材戦略」の3点、そして共通戦略として、「DXの推進」「SDGsへの取組み」、「少子高齢化への対応」を掲げております。
重点戦略における第2四半期累計期間の進捗と今後の取組み
まず、「住まいのワンストップ体制の構築」です。当社はこれまでとってきた事業部制組織を、近い将来、エリア別の組織にしていきたいと考えております。目的としましては、より重点エリアにおいて地域に密着した会社を目指すためです。これにより、1つの事業所にてお客さまが求める商品をご提供できるだけでなく、集客コストやブランディングを高める効果があるとも考えております。
現状の進捗としましては、そのワンストップ店舗の構想等を重ね、この4月に北九州にて、「住まいと暮らしのONE STOP」と称した店舗をオープンいたしました。また、強化エリアとして掲げております、熊本での事業展開にも力を入れております。
次に「事業領域の拡大」です。昨年度の株主総会にて定款の変更を行い、目的事項に、「ホテル・旅館等の宿泊施設の経営」「飲食料品の販売及び飲食店の経営」「旅行業法に基づく旅行業及び旅行業者代理業」を追加いたしました。
このたび、旅館業の営業許可を取得し、宿泊施設事業を開始しております。また、住まい・暮らしに関するサービスの販売委託契約など売上は小さいながらも新しい領域へと拡大しております。
今後におきましても、不動産・住宅以外の分野での新規事業、財務基盤を強固にするためのストック事業強化などを行ってまいります。
組織風土・人材戦略におきましては、ワンストップ体制に向けた人材配置、公募型の異動を行ってまいりました。
共通戦略における第2四半期累計期間の取組み
続きまして、共通戦略における第2四半期累計期間の取組みについてです。
まず、「DXの推進」におきましては、メタバース空間の提供、当社住宅のご購入者さまに向けた、公式LINEの開設等を行ってまいりました。メタバースにおいては、北九州市からの依頼により、当社が提供するメタバース空間にて「北九州SDGsクラブ交流会」が行われております。
公式LINEについては、当社のお客さまの一元化を目的としており、お客さま側の当社窓口のわかりやすさ、社内の生産性の向上につながっております。
次に「SDGsへの取組み」です。当期は主力商品である分譲マンションや分譲住宅での取組みを強化してまいりました。また、数年前より取り組んでおります、住宅端材の活用幅につきましても拡大させております。詳細は後ほどのトピックスにてご報告いたします。
次に少子高齢化への取組みです。当期より、「ライフコンサルティング課」を設置し、相続の相談やセミナー、介護施設の紹介や不動産の売却サポートなど、生涯を通じたお客さまのサポートができる体制を構築してまいりました。
重点戦略でもある「ワンストップ」体制構築の取組みの1つでもあり、人口が減少する中、住まいの提供はもちろん、ご購入いただいたお客さまと長期的なお付き合いができる体制を構築していきたいと考えております。
大英グループ１０ヶ年財務目標
そして、当社の10ヶ年における財務目標です。中期経営計画の1年目である、前期55期におきましては、売上高・利益額、利益率共に達成することができませんでした。57期におきましては、すでに分譲マンションの仕入れが概ね完了しております。
これら物件の販売を促進させること、分譲住宅や中古住宅の利益率改善を図り、3ヶ年の目標達成に向け推進いたします。
56期 第2四半期トピックス
ここからは、2024年9月期第2四半期のトピックスをご報告いたします。
まず1点目は、先ほど新規事業の内容でご報告いたしました、「旅館業営業許可の取得、宿泊施設事業の開始」です。現在北九州市の課題として、観光客の減少・宿泊施設の不足、特に複数人で泊まることのできる宿泊施設が少ないことが挙げられております。
当社の強みとしては不動産情報の収集や不動産の活用における企画力であるため、当社の強みを活かしながら、地域の課題を解決できる事業であると考え、この事業を開始いたしました。
まずは当社がモデルルームとして活用していた北九州市の建物からスタートさせております。売上規模はまだまだ小さい事業ではございますが、今後は物件収集力の強みを活かしながら、空き家等の活用を含め、事業の拡大を図ってまいります。
56期 第2四半期トピックス
2点目は北九州マラソンの協賛、熊本市での地域イベントの開催です。本社を置く北九州市最大のイベントである北九州マラソンには10年前より協賛を行ってまいりました。ゴール地点でのブースの設置や、給水所での応援団等、地域の企業さまとともに、率先して地域を盛り上げております。
ゴール地点のブースやメダルケースには建築端材を活用するなど、SDGsの取組みも併せて行っております。また、当社が中期計画で重点エリアに設定しております、熊本県におきましても、住宅を購入いただいたお客さま、そして地域の方々との接点を増やし、地域に必要とされる会社を目指していくため、「daieiまるまるしぇ」を熊本市花畑広場にて行いました。
今後もこのようなイベントを継続し、地域愛着経営を推進いたします。
56期 第2四半期トピックス
3点目はSDGsにおける取組みです。中期計画の共通戦略の内容と重複いたしますが、当社主力商品でもあります、分譲マンション、分譲住宅にて、環境に配慮した商品・サービスの導入を開始いたしました。分譲マンションでは、福岡県の2物件をZEHマンションとしております。
また、電気自動車の充電スペースの採用を開始いたしました。物流の「2024年問題」の影響等も鑑み、共用部分の宅配ボックスのみならず、玄関前の置配可能なサービスも一部物件で開始いたしております。分譲住宅におきましても、ZEH住宅の建築を始めており、建築体制を整え、物件数を増やしていきたいと考えております。
住宅の建築においては、建築原価の高騰により、必然的に販売価格も高騰しております。環境に配慮した商品やサービスの導入は、さらなる原価アップへとつながるため、非常に厳しい決断ではございますが、価格とのバランスをとりながら、導入を推進していきたいと考えております。
56期 第2四半期トピックス
最後に4点目は地域貢献活動です。当社の地域貢献活動の軸としまして、「①住宅端材など環境への配慮」「②地域との関わりの強化」「③地域のこどもたちの育成」としております。北九州みらいキッズプロジェクトは幼稚園や保育園、また地域イベントとして当期も定期的に行っております。
今後は北九州だけでなく、当社の事業エリアである、九州・山口にてこの活動を広げていきたいと考えております。その他、当期は植林や地域清掃活動などを行ってまいりました。
① 株式の状況
最後に、株式の状況及び株主さまへの利益還元についてでございます。株式の状況としましては、2024年5月10日時点の株価が1,085円、PBRは0.45倍でございます。
昨今、投資家の方々、また取引所からもPBR1倍を割る企業への対策が求められております。私どもも現状の株価にはもちろん満足しているわけではございません。まずは利益率の改善、そして先日公表させていただきました立会外分売等により、流動比率改善のための取組みを行っていきたいと考えております。
② 株主様への利益還元について
株主さまへの利益還元につきましては、配当及び株主優待について、当期は変更の予定はございません。配当金は、3月末の中間期に11円、9月の期末に12円、計23円の配当を予定いたしております。株主優待につきましては、500株未満の株主さまへ1,000円、500株以上お持ちの株主さまへは2,000円の「QUOカード」を贈呈する予定です。
③ 利益還元の長期目標
長期的な利益還元目標としましては、記載のとおりであります。1点目として、株主還元は配当性向30パーセントを目標とし、安定的かつ継続的な還元を行うこと、2点目は資本効率の改善です。当期は完成在庫の販売強化を行い、事業回転率と利益の向上を最優先課題としております。これらを行い、総資産利益率5パーセントを目指してまいります。
そして3点目は成長戦略における資本投資についてです。当社は10ヶ年戦略にて、不動産業だけでない新規事業へのチャレンジを掲げております。株主さまへの利益還元はもちろん、企業の存続と、成長のための投資を行い、株主さまにご安心いただける企業を目指してまいります。
以上を持ちまして、大英産業株式会社の2024年9月期第2四半期の決算報告とさせていただきます。
ここからは、事前に頂戴しております質問に対し、ご回答させていただきます。同様のご質問は1つにまとめてご回答させていただきます。
質疑応答：①熊本の市況について
1つ目のご質問です。熊本の市況について、①台湾企業TSMC進出による当社への影響と今後の見通し、②熊本における住宅販売の現状についてです。
熊本への台湾企業TSMCの進出は、熊本県の不動産市況を大いに活発化させております。当社におきましても、前年同期で約190パーセントの売上を上げております。
今後もその影響は続くとみられておりますが、住まい以外の競合企業の参入の多さや、市場価格をはるかに超える流通価格により、実需における分譲マンション、分譲住宅の土地の仕入れは厳しい状況にあり、大幅な増加は見込んでおりません。
しかしながら、今後は海外企業等による実需以外の不動産取引が増加する可能性がございます。
質疑応答：②他社との差別化について
2つ目に他社との差別化は何かしているのかというご質問です。
重点戦略等でもお伝えしていますとおり、当社は重点エリア戦略にて、ワンストップでの住まいの提供を掲げております。不動産の事業を行う会社でも、分譲マンションや分譲住宅、中古住宅やリフォーム、アフターサービス、住替えの相談など、住宅の購入から住まれた後のサービス等まで、すべてを行っている会社はそう多くございません。
人口が減少していく中、「住まい」の選択肢を増やし、ワンストップで提供すること、住まれた後の生涯のサポートまでを当社で行うことで、よりお客さまに安心いただける体制を確保することが他社には真似できにくい差別化であると考えております。
質疑応答：③店舗のエリア拡大について
3つ目に店舗のエリア拡大についてのご質問です。
当社は第55期から64期における10ヶ年戦略において、事業展開エリアを九州・山口と特定しております。また、その中でも直近では、「北九州都市圏」「福岡都市圏」「佐賀・久留米都市圏」「熊本都市圏」を重点エリアとしております。
重点エリアの中で認知度を上げていくには、エリアを選択し、より幅広い事業展開を行うことが必要であると考えております。
質疑応答：④事業のリスクについて
4つ目に事業等のリスクについてのご質問です。
当社は数あるリスクの中から、資金繰りや人材不足、情報の漏洩など、記載しております5つのリスクを上位リスクと特定しております。これらリスクに対し、リスクマネジメント委員会にて優先順位付けと対策、社内教育等を行っております。
リスク詳細につきましては、昨年度の有価証券報告書へ記載しておりますのでご確認ください。
質疑応答：⑤資材や人件費等の高騰分の販売価格への転嫁について
5つ目のご質問です。金利の上昇、人件費、資材高、人材不足と多くの課題があるかと思いますが、十分に販売物件に価格転嫁できているのか、という内容でございます。
金利の影響はまだございませんが、資材や人件費の高騰につきましては、完全に販売価格に転嫁するということはできておりません。一部企業では給与のベースアップ等が行われておりますが、円安の影響等もあり、住宅購入に対する予算は大きくは変わっていない状況でございます。
対策としましては、マーケットを見ながら、エリアや商品のポートフォリオを変えていくこと、付加価値の高い商品の提供を行うこと、販売手法等の変更等にて、利益を確保できる仕組みを作ってまいります。
最後に、成長戦略の取組み状況、配当方針についてのご質問を複数いただいておりましたが、先ほどのご説明と重複いたしますので、回答を割愛させていただきます。
以上が事前にいただいたご質問に対するご回答でございます。
ご清聴ありがとうございました。
以上を持ちまして、大英産業株式会社の2024年9月期第2四半期の決算報告とさせていただきます。投資家のみなさまには、何卒当社をご支援賜りますよう、よろしくお願いいたします。
本日は誠にありがとうございました。