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プロパティデータバンク、販路拡大のための人件費等が増え、2Qは増収も減益に

2018年11月29日に行われた、プロパティデータバンク株式会社2019年3月期第2四半期決算説明会の内容を書き起こしでお届けします。IR資料

シリーズ
プロパティデータバンク株式会社 > 2019年3月期第2四半期決算説明会
2018年11月29日のログ
証券コード
4389 (SBI証券で株価をチェックする)
スピーカー
プロパティデータバンク株式会社 代表取締役社長 板谷敏正 氏
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シリーズ
プロパティデータバンク株式会社 > 2019年3月期第2四半期決算説明会
2018年11月29日のログ
証券コード
4389 (SBI証券で株価をチェックする)
スピーカー
プロパティデータバンク株式会社 代表取締役社長 板谷敏正 氏

会社概要

pdb-004 板谷敏正氏 あらためまして、プロパティデータバンク代表の板谷と申します。本日はお忙しい中、弊社の決算説明会にご参加いただきまして、誠にありがとうございます。では、説明会資料に基づきまして、私からご紹介申し上げたいと思います。会社概要、決算に関するご紹介、今後の成長戦略という3本柱でご紹介したいと思います。 まず弊社の概要です。ご存じの方も多いと思うのですが、不動産分野にITというテクノロジーを駆使して、ユーザーの経営改革であるとか、不動産業界の効率化を支援する、不動産テック企業でございます。対象は業務支援を目的としておりまして、そのためのソフトウェアをクラウドで提供しております。

提供サービス@プロパティ(アットプロパティ)①

pdb-005 我々の提供しているサービスは「@プロパティ」という名称で、クラウドサービスになっております。不動産は、管理するために、あるいは運営・経営するために、さまざまな業務があります。 基本的な情報を管理したり、動不動産の償却計算をしたり、賃貸契約の管理をしたり、それからかなり金額が多くなるのですが、工事の管理をしたり、日常の会計処理、あるいはそれに伴う請求・入金や債権管理。 そして最終的にはそれらを総合的に分析して戦略を練っていく。そういうお仕事がありまして、これらに対応したITツールをクラウドで提供しております。

提供サービス@プロパティ(アットプロパティ)②

pdb-006 クラウドですので、面白い特色があります。弊社のソフトウェアを、ほとんどの会社が、そのユーザー企業だけでなく関係しているパートナーと一緒に使っています。オーナーであればオーナーとプロパティマネジメント会社であったり、あるいはオーナーと管理会社といったところで、連携して使っていただいています。 不動産オーナー会社にしても、経営層から担当者、あるいは支店・支社といったところで、場所を選ばずに同じソフトウェアを使える、同じデータベースを使えるということで、業務の効率化も大幅にアップできる。そういうソフトウェアでございます。

ビジネスモデル

pdb-007 こちらは弊社のビジネスモデルの特色になるのですが、今ご紹介したクラウドサービスが(スライド)左側の丸い部分になります。月額の利用料をいただくというストックビジネスになっておりまして、多くのお客様に継続的に長く使っていただいています。 ただし、BtoBで、多くの企業の基幹業務……不動産の経営戦略や経営業務の中心に採用されるソフトウェアですので、導入については準備・サポートが必要になります。 それが(スライド)右側のソリューションサービスということで、コンサルティングや最初のデータ登録など、さまざまなサポートをしてます。有料のコンサルティングビジネスということで展開しておりまして、このソリューションとクラウドが連携して、弊社の収益基盤を担っております。 車で言えばエンジンとターボみたいなかたちです。ソリューションががんばって新規の顧客を獲得してくると、終了次第、クラウドに移行して長きに渡って使っていただくというものです。 ご推察のとおり、クラウドはストック型になりますので、高い利益率で安定します。売上も減りません。ソリューションはプロジェクト型になりますので、一定の利益率を確保しようということで進めています。 それでは、直近の決算についてご紹介したいと思います。

2019年3月期 第2四半期サマリー

pdb-009 サマリーでございますが、前年同期に比べまして増収、減益になっております。売上高は高い水準を維持しておりまして、大幅に伸びております。売上総利益についても安定的に成長しております。 とくにクラウドサービスは新規顧客開拓に加えまして、既存のお客さんも棟数を増やしていただいたり、新しい機能を使っていただいたりということで、売上が増加しております。 ソリューションサービスにつきましては、先ほどのターボに当たるところですけれども、大型顧客からの引き合いに恵まれまして、ソリューションプロジェクトがスタートしております。この上期に、順調にそれを消化しているところでございます。したがいまして、売上総利益につきましては当初予定どおり、順調に推移しております。 ただし、営業利益及び経常利益については、残念ながら前年同期よりも減少しております。この原因は、後ほど詳しくご紹介しますが、売上増加に伴う人件費あるいは各コストの増加と、上場もいたしましたので、販路を拡大しようということで、若干名ですが営業的な人員を増加しております。 それから、ご推察のとおり上場に伴う費用が発生しております。今年限りの一過性のものと、外形標準課税等のコストが発生しておりまして、これらを相殺して、前期に比べて若干減益になっておりますが、利益額については予定どおりでございます。

登録棟数の推移

pdb-010 当社の主軸となるクラウドサービス……とくにその利用棟数というのは大きなファクターになりますので、それをご紹介したいと思います。利用棟数は安定的に成長しており、2018年3月末と比較して約4,600棟増加しております。現在4万5,793棟というかたちです。 前年度末までの年平均成長率は21.53パーセントということで、20パーセントを超える成長率を示しております。また大口の顧客にも恵まれまして、近年棟数は増加しております。 この利用棟数の増加に伴いまして、先ほどのストックのもの、クラウドサービスにつきましては月額利用料が増加しており、前期に比べまして6.4パーセントの増加となっています。

クラウドサービス月額利用料及び1社当たり平均月額利用料単価

pdb-011 もう1つ、我々も気にしているところなのですが、1社あたりの単価も増加しております。4パーセント増ということですが、これは新規で獲得したもので大型のお客さんが比較的多いということと、既にお使いのお客様も、利用棟数を増やしていただいたり、新たな機能を使っていただいたりということで、単価が増加しております。安定的に棟数も増え、既存の顧客についても単価が上がっているというところでございます。

売上高・経常利益の推移(前年同期比)

pdb-012 このクラウドサービスに、先ほどのターボに当たるソリューションサービスを加えた最終的な売上については左側のグラフのとおりで、クラウドサービス売上高は前年同期比3,700万円の増加、8パーセントの増です。 ソリューションサービスの売上高は、大口案件の受注と、その紹介によって増加しており、前年同期と比べまして9,100万円の増加、101.1パーセントの増でございます。 それを合わせまして、前年同期に比べまして23.1パーセントと、大幅な増加を達成しております。 後ほど詳しくご紹介しますが、経常利益は、安定的に利益を創出したのですが、コスト増、上場に伴う費用の計上等がありまして、前年同期に比べて若干減少しております。

経常利益増減要因

pdb-013 その内訳をご紹介します。前期の利益が9,600万円で、水色がプラス要因となり、クラウドの利用料が安定的に増加しています。それから、ソリューションの大口案件の受注と消化で売上は増加なのですが、ソリューション、あるいは営業系の人件費の増加が(ありまして)、ねずみ色のマイナス要因となります。また、カスタマイズの外注費等が増加し、減価償却費は若干ですが増えており、株式交付費・外形標準課税の適用による税金の増加もあったことから、最終的には若干の減益となっております。 ただし、上場に伴う費用を除けば、基本的には増益を達成しております。

損益計算書

pdb-014 売上と利益をまとめた最終的な損益につきましては、このような数字になっております。増減額についても表記のとおりでございます。

貸借対照表

pdb-015 一方、貸借対照表につきましては、6月にマザーズ市場に上場させていただきましたので、資金調達を実現しておりまして、純資産が増加しております。経営の健全性については、財務的な部分については増加しております。

キャッシュ・フロー計算書

pdb-016 キャッシュ・フローについても同様でして、期中に上場させていただき、(資金の)調達もさせていただきましたので、資金をキャッシュにしている状況になっております。目論見書にも書かせていただきましたが、その調達資金につきましては、今後の成長あるいは新しいビジネスに準じて投入していく予定でございます。

売上高・経常利益の推移(半期ベース)

pdb-017 ここからは、今後の見込みに関連した部分になります。このページでは、季節性についてご紹介したいと思います。 弊社はストックサービスがベースにありますが、ソリューションサービスと連携しておりまして、そのソリューションサービスは下期に重点化される傾向にあり、第3、第4四半期に売上も利益も伸びる傾向にございます。 左側(のグラフ)が、去年の上期と下期になります。昨年におきましても、クラウドサービスは当然積み上がっていきますので、下期の方が多いということと、ソリューションサービスの売上が下期にかなり上がりますので、第3、第4四半期の方が(経常利益も)多いという傾向になっています。 例年、このような傾向になっております。当期につきましても、下期の方でプロジェクトは進捗しておりますので、クラウドが積み上がるとともに、ソリューションについても売上・利益とも下期にかなり集中して、重点的に計上する予定でございます。 現在プロジェクトにつきましては順調に進捗しており、受注も無事完了しておりますので、予算については達成する見込みでございます。

通期業績見通し

pdb-018 したがいまして、2019年3月期末の見通しにつきましては、当面のところ変更なしということで表明させていただいております。増収かつ増益を達成する見込みでございます。

1. 新規導入案件多数獲得(事例)

pdb-020 これに関連しまして、トピックスをご紹介したいと思います。事例をもってご紹介します。 まず新規導入案件ですが、当社はJ-REITを中心とするファンド、それからデベロッパーを含みますが大手企業、さらにビル管理会社と、3つのセグメントに力を入れているのですが、J-REIT・私募リートも含めまして、ファンド系では新規で3社にご導入いただいております。この上期にご採用いただいたり、本格導入に至っております。 もう1つ、総合的な不動産会社の採用が進んでおりまして、九州電力さんの関連会社で株式会社電気ビルさんに、本格的な不動産の基幹システムとしてご採用いただいております。 総合型になりますと、オーナーに使っていただくような会計、契約関連の部分、それから受託者である管理会社が使うようなツール、あるいは管理会社の経理の部分など、総合的にご活用いただくのですが、そういうプロジェクトが現在スタートしておりまして、カスタマイズをしたり、導入の準備をしております。

2. 本格稼動案件(事例)

pdb-021 続きまして、今期、非常に大量の棟数で稼働が始まったという案件をご紹介したいと思います。 ビレッジハウスというお名前を聞いたことがある方もいるかもしれないのですが、全国にたくさんの賃貸物件を展開している会社でございます。元は、厚生労働省系の雇用促進住宅という住宅がありまして、1,000カ所といいますか、1,000団地……棟数で言いますと、推察ですが3,000~4,000棟ぐらいあると言われております。 テナント数も10万室を越える規模になるのですが、こちらの雇用促進住宅は現在民営化され、ビレッジハウス・マネジメントさんが運営・経営しております。そちらの基幹システムとしてご採用いただき、全建物で弊社のクラウドが今期から活躍しております。 業務の効率化、賃貸契約、あるいはそれに伴う会計処理にご利用いただいております。 ほかにも、日本を代表するグローバル企業で、製造業になるのですが、日本全国の拠点の資産管理、あるいは全世界、海外拠点も含めた資産管理に使いたいということで、稼働に至っております。 弊社のクラウドは英語版と中国版がありますので、海外の拠点でも使えるというところが競争力となっておりまして、採用に至っております。 英語・中国語で翻訳され、しかも通貨も対応するという不動産管理システムは、日本では他にない機能かと思います。 それから、大手金融グループさんです。生命保険や損害保険も含む金融機関のグループ会社がたくさんありまして、多くの不動産を管理しているのですが、その一社での大型導入が進んでおります。

3. その他トピックス

pdb-022 そして、エピソードということで2つご紹介できればと思います。 以前からご採用いただいているのですが、全国賃貸不動産管理業協会「全宅管理」という団体がございます。上部団体で全宅連という、20万社ぐらいの会員の団体があるのですが、その中で管理業に力を入れている宅建業者の業界で、全宅管理という団体がありまして、6,000社以上が加盟しています。 この会員向けに、この全宅管理さんがクラウドサービスを提供しておりまして、弊社のクラウドサービスを元に展開いただいております。 以前から使っていただいているのですが、今年度からよりたくさんの会員に使っていただこうということで、キャンペーンをしておりますので、弊社もそれに協力しているということです。 もう1つのエピソードです。この不動産管理の業務支援ツールは、いろんな業務に使えるということで、レンタルスペース、あるいはトランクルームを非常に大規模に展開する「押入れ産業」という企業の基本ソフトとしてもご採用いただいております。 トランクルームの契約管理、あるいは募集、それからメンテナンスといったところに使っていただいております。 このような取り組みが評価されまして、東京都主催の世界発信コンペティションにおいて、この押入れ産業さんが表彰されたというニュースが直近で入ってまいりましたので、これもご紹介させていただきました。

外部環境(国内不動産市場)

pdb-024 最後に、成長戦略についてご紹介できればと思います。 我々は不動産管理・運営・経営のためのツールを提供していますので、存在する不動産の量というのが我々の対象市場になります。日本には2,519兆円の不動産がすでに存在しておりまして、少しずつ増えているわけですが、長年の取り組みでたくさんの不動産が活用されています。 とくに、この2,519兆円のうち、公共で持っているものが590兆円。民間が所有しているものが430兆円。大量の市場がありますので、これをターゲットに、まだまだ我々も進めなければいけないことがあると考えております。

外部環境(パブリッククラウドサービス市場の成長性)

pdb-025 一方で、我々はクラウドサービスというものを駆使しておりまして、このクラウドサービスの市場も伸びております。現在、クラウドファーストという言葉がありまして、ソフトウェアを導入する、あるいはIT化するという時には、まずクラウドを選択しようと(いう流れです)。 (性能の)よいクラウドがあれば、まずそれを選択しようということです。よほどよいクラウドがなかった場合には、パッケージソフトであったり、場合によっては自社で開発するということですが、クラウドファーストという言葉がかなり浸透しております。したがいまして、クラウドを採用する企業が増えております。 成長率につきましては、21.8パーセントでパブリッククラウド市場が伸びており、弊社の棟数の伸びと同じでございます。 なぜクラウドがよいかといいますと、スライドにもありますように、自分でソフトウェアを持つ必要がないからです。運営管理もアウトソーシングできます。そして、非常に安定的で汎用性が高く、導入コストも非常に低いのです。 弊社のソフトもそうですが、どこでも利用できます。モバイルでも利用できますし、現地でも本社でも、どこからでも利用できるということで、パブリッククラウドの市場が伸びております。 大量の不動産市場に向けて、このパブリッククラウドを提供する使命は変わりないと考えています。

外部環境(不動産テック市場の成長性)

pdb-026 もう1つ、冒頭のページに不動産テックという言葉がありましたが、不動産分野でITを駆使していくことを不動産テックと言うのですが、その不動産テックについてもニーズが増してきております。 これはあまりよい数字ではないのですが、不動産業界は他業界に比べてICTが非常に遅れています。意外だったのですが、建設業界よりも遅れているということですので、ぜひこのあたりで、IT化の推進を支援していきたいと考えています。 この不動産テックで、さまざまな新しいサービスが登場したり、伸びているのですが、不動産テック市場についても伸びております。ですから、我々がやらなければいけないことは、まだまだたくさんあると認識しておりまして、さらに腕を磨いていきたいと考えております。

1. 競合優位性

pdb-028 競争優位性はさらに増しております。先ほど、たくさんの特色をお伝えしましたけれども、我々が着目している特色としては、この進化する、サービスがスパイラルアップする部分に着目しております。 これは去年の数字ですが、問い合わせの電話が6,296件、メールが1,306件もあり、ニーズを吸収して、どんどんソフトウェアを改善しています。昨年だけで69回のバージョンアップをしたということで、これは決して苦情が多いということではなくて、使い方など、さまざまな問い合わせが来ます。それらにきめ細かく対応し、その中から新しいニーズをすくい上げるという活動をしております。 これはクラウドならではです。自社開発したソフトやパッケージソフトでは、こういう進化はできないと考えてます。 競合はもちろん、何社かあるのですが、ほとんどの会社がパッケージソフトをメインとしています。弊社は創業以来、一貫してクラウドサービスを提供していますので、ここは弊社に優位性があると考えています。 また、パッケージで成功した、あるいは一定の事業を推進している会社もありますが、片手間でクラウドはなかなか推進できないという傾向にありまして、専業でクラウドに取り組んでいる我々の優位性というものは、さらに高まっていると考えております。

2. ターゲット市場及び拡大余地(社数ベース)

pdb-029 ターゲット市場も、先ほど大まかに「2,519兆円のうちの半分ですよ」というお話をしたのですが、3つの分野に力を入れております。 まず、REITを中心とするファンド分野です。これは戦略的に不動産を経営しており、プレイヤーが連携して不動産を経営するということで、市場のリーダーだと(考えています)。 このREITファンド自体も、不動産を戦略的に活用しているリーダーだと思いますし、弊社もその中で、とくにJ-REITは60パーセント近いシェアを誇っていますので、我々もこの市場のリーダーであると考えてます。 それから、オーナーとしてもファンドだけではなく、たくさんの企業があります。この中にはデベロッパーや生命保険会社、さまざまな不動産会社も含みますし、一般大手企業……先ほどの製造業のようなたくさんの不動産を扱っている企業も含めまして、重点的に取り組んでおります。 さらに、不動産は持っていないけれども、不動産の運営や経営に非常に深く関わっているビル管理会社・ビルメンテナンス会社というところもターゲットにしております。 とくにこの2つ(「一般企業 CRE」と「ビルメンテナンス」)については、まだまだがんばってシェアを伸ばしていかなければいけないと考えております。逆に言えば、まだまだ伸びる余地があると考えています。 それぞれをどのように攻めるかということですが、この3つの分野に対して作戦を練っております。

当社のターゲット市場と訴求ポイント

pdb-030 REIT・ファンドにつきましては、一定のシェアを確保しておりますので、既存顧客……さきほどのスパイラルアップも含めてフォローしていくとともに、投資顧問会社や、アセットマネジメント会社の経営戦略を支援するような、高度な機能も加えていきたいと考えております。 ビルメンテナンス会社につきましては、実は長年開発に取り組んできたのですが、ビルメンテナンスエディションというものを完成させまして、本格的にリリースする予定でございます。 ビルメンテナンス会社さんというのは、単にお掃除をしたり、ボイラーの点検をしたりということではなく、現在は賃貸経営をしたり、場合によっては不動産への投資を支援したり、あるいはオーナーと連携したりということで、高度な業務になっております。それらを支援していきたいと考えております。 一般企業にはさまざまなニーズがあります。製造業から金融機関、不動産会社とさまざまありますので、全機能を駆使して対応していくのですが、直近ではIFRS対応ということも求められておりますので、これに対応する予定でございます。

ビルメンテナンスエディションの市場投入

pdb-031 近々リリースいたします、ビルメンテナンスエディションをご紹介します。 ビルメンテナンス会社はたくさんの仕事をしています。フロント機能として、まずは現場の業務の支援ですとか、管理業務の支援をするのですが、それに伴う会計処理もお手伝いしようということで、基幹業務を加えて、新エディションということで市場に投入する予定です。順次投入しながら、全機能をリリースするのは1月ということで準備をしています。 それから、現在受注して、ソリューションのプロジェクトを推進している大型の案件にも適応していく予定でございます。 ビル管理は、さまざまな現場……先ほどの九州だけでもあれだけ現場が分散しており、iPadで使いたい、あるいはモバイルで使いたいというニーズがありますので、そういうものにも対応しています。ビルメンテナンス会社の業務を大きく変革するものになると信じております。

今後のトピックス

pdb-032 昨日プレスリリースさせていただいたのですが、「データサイエンス サービス」を開始いたしました。 パブリッククラウドの1つの特色としては、データセンターに、お客さんごとに大量のデータが溜まります。そういう特色があるのですが、長年使っていただいているお客様から、溜まったデータをぜひビッグデータで解析してくれというご要望がありました。それに対応するサービスを、まずはリリースいたします。

データサイエンスサービス「@プロパティに蓄積された情報解析サービス」

pdb-033 あとは、@プロパティに蓄積されたビッグデータを、AI等の技術を使って解析いたします。例えば、@プロパティを使っているお客様は、賃貸事業や不動産管理業務を行っており、その長年のデータが溜まっております。 大きな特色としては、本物の契約、本物の賃貸情報が蓄積されているという点です。あるサイトで、さまざまな不動産の賃料を予測したりするシステムがあるのですが、ほとんどが募集賃料や募集情報を収集して分析しております。 弊社の場合は、本物の契約情報が入っており、その詳しい状況がわかっておりますので、それをビッグデータ解析するというところに特色があります。ですから、最適な賃料の予測であるとか、退去する可能性であるとか、どういう物件であればどういうお客さんが入るなど、きめ細かい予測ができるようになっています。 また、さまざまな運営・管理の情報が入っておりますので、どんな工事をするとどれぐらい賃料に反映されるか、あるいは売上につながるかといったところの効果予測もできるようになっております。不動産クラウドの溜まったデータを活かした、弊社ならではのデータサービスを提供していく予定でございます。

データサイエンスサービス「商業施設売上予測サービス」

pdb-034 もう1つ、これらのノウハウを使いまして、商業施設の売上予測というのも可能になっております。商業施設の売上予測は、既存でもなくはないのですが、POSレジのデータを使ってAIで分析するというものが散見されます。しかし、その情報だけではあまり優れた予測ができない場合があります。 ただし、弊社の場合は不動産の情報や、地域の地理情報も加えてデータサイエンスしますので、この場所に新規で出店した場合、いくらの売上になるのか、あるいは既存の店舗をパワーアップするためにはどう改善したらいいのか、といったところの提案ができるという特色があります。 不動産のノウハウ、あるいは地理情報や店舗の情報も加えて、戦略的な予測をするというところです。先ほどの@プロパティに溜まったデータに加えて、こういう商業施設等を経営する大手企業にも展開したいと考えております。 現在テストプロモーションをしておりまして、幸いにも数社にご契約をいただいておりまして、順調に進捗しております。少しずつ育てていきたいと考えております。

次世代不動産管理システムのロードマップ

pdb-035 まとめとしまして、このような新しい取り組み、ストックビジネスを基盤とした安定的な経営をしながらも、新しいことには挑戦しようと、全社一丸となって取り組んでおります。これらをまとめた「Real Estate Tech 360」を推進してまいります。 前半にご紹介しましたように、@プロパティというクラウドを駆使しまして、アセットマネジメント分野からビルメンテナンス分野、それから大手企業分野に、よりいっそう深く入り込んでいきたいと考えています。 そして、データサイエンスという部分。@プロパティに溜まった貴重なデータを丁寧に解析して、既存顧客への高品質なデータサイエンスサービスの展開、それから今後我々の顧客になってくれるであろう商業施設を多店舗展開する企業に向けた売上予測サービスに着手し、現在進めております。 これらを両輪のように進めまして、リアルエステートテックのパイオニア企業としての地位を、よりしっかりとしたものにしていきたいと考えています。 決算説明の資料については以上となります。ご清聴、ありがとうございました。

  
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