【速報版】アクティビア・プロパティーズ投資法人 第28期決算説明

※当記事は速報版です。スライド情報は割愛している他、数値などに誤りが含まれる可能性がございます。正確な情報は決算短信・決算説明資料などの正式な開示資料、または追って公開予定の確定版記事にてご確認ください。

エグゼクティブサマリー

東急不動産リート・マネジメントの上川原でございます。本日は、アクティビア・プロパティーズ投資法人2025年11月期、第28期の決算説明会にご参加いただき、ありがとうございます。それではこれより、2025年11月期の決算についてご説明させていただきます。

エグゼクティブサマリーです。2025年11月期決算は、内部成長の進捗によりEPUが予想を3.8%上回って着地致しました。また、神戸旧居留地25番館の4期分割売却を決定し、想定売却益の増加に伴ってDPU年平均成長率を2%以上から3%以上に上方修正致します。

次に今後の方針です。内部成長の進捗を踏まえ、2029年5月期までの償却後NOIの成長見通しを2.5%から3.2%に上方修正するとともに、金利上昇の影響を織り込み、EPU年平均成長率の見通しは2%で変更なし、としております。

また、アップサイドを追求できるホテルの優先交渉権を取得しており、ポートフォリオの10%程度の資産入替を着実に進捗させ、EPU成長を図ってまいります。

資産入替の進捗

当期より、ポートフォリオの10%程度の資産入替をスタート致します。活況な売買マーケットをとらえ、規模感のある物件売却を早期に具体化し、神戸旧居留地25番館の売却を決定致しました。

売却益は66億円、簿価回収資金は194億円を想定しております。DPUの累進配当を見据え、2026年5月期から2027年11月期までの4期分割での売却としております。また、今回の売却決定に伴い、資産入替による想定売却益を前回の60億円以上から100億円以上に見直しております。

1回目の売却資金については、優先交渉権取得済みの「ネストホテル那覇久茂地」の取得への充当を想定しており、2回目以降の売却資金活用を見据えた取得候補物件の確保を着実に進めてまいります。

資産入替の進捗

資産入替の狙いは、利回りの改善とEPU成長力向上の2点です。那覇と神戸の資産入替を通じて、償却後NOI利回りは0.8%改善する見通しです。また、那覇は変動賃料の割合が神戸の6.9%に対して61.0%と高い水準となっており、ポートフォリオのEPU成長力向上に繋がるものと考えております。

EPU成長目標と累進DPU戦略

EPUは2025年5月期から2029年5月期までの計8期・4年間において、年平均成長率2%以上を目指してまいります。

また、DPUは資産入替に伴い発生する売却益を活用し、2025年7月開示の2026年5月期の業績予想3,000円を基準として、年率3%以上の毎期累進配当を予定しております。

神戸旧居留地25番館の売却決定による想定売却益の増加に伴い、DPU累進配当については年率2%以上から3%以上に上方修正致します。

DPUサマリー（2025年11月期決算 業績予想比）

2025年11月期決算における分配金実績は、オフィスの賃料増額や商業施設の歩合賃料の上振れにより、業績予想を113円上回る3,113円となりました。

DPUサマリー（業績予想）

続いて、業績予想です。2026年5月期の予想分配金は3,169円です。当期は東急プラザ表参道「オモカド」のテナント入替に伴う解約違約金収入の剥落やホテル歩合の季節要因があるものの、支払利息の増加を上回る賃料増額を見込み、加えて神戸の売却益計上により、対前期増配となる計画です。

2026年11月期の予想分配金は3,170円です。当期についても支払利息の増加を上回る賃料増額を見込み、翌期以降の賃料増額を見据えた戦略的ダウンタイムを計画的に確保したうえで、対前期増配を見込んでおります。

なお、売却益については導管性要件を満たす範囲で内部留保を行い、今後の累進配当やEPU成長投資に活用してまいります。

将来成長に軸足を置いたEPU成長施策

左側に記載しているのは、一時要因を除く2026年11月期の予想EPUとなります。2026年11月期の業績予想上のEPU2,873円に対して、取得想定物件のNOI寄与を加算し、未定の空室損失や戦略的ダウンタイムの影響を除外した3,003円がポートフォリオの実力値となります。

2025年5月期のEPU2,910円に対する年平均成長率は2.1%となり、EPU年平均成長率2%以上の目標に対してオンラインの進捗となっております。戦略的ダウンタイム61円を見込む区画については、+240円の賃料増額インパクトを見込んでおり、確かな効果が獲得できるものと考えております。

今後も、賃料増額を見据えた戦略的なダウンタイムは前向きに確保していく方針です。そのため、EPU成長の軌跡は非線形となる見込みですので、一時要因を除いた実力値をお示しすることで目標に対する進捗を見える化していきたい、と考えております。

更なるEPU成長に向けて、賃料増額施策・コスト削減施策を実行し、EPU年平均成長率2%以上の成長を追求していく考えです。

EPU成長の方針(2025年5月期から2029年5月期までのEPU成長率シミュレーション)

内部成長の進捗を踏まえ、EPU成長率シミュレーションを更新しております。償却後NOIについては、広域渋谷圏のオフィス・商業施設の力強い賃料成長実績を踏まえ、年平均成長率を+2.5%から+3.2%へと上方修正しております。加えて、金利上昇に伴う支払利息増加の影響を織り込み、EPUの年平均2.0%成長の蓋然性を確認しております。

今後のアップサイドとして、更なる内部成長進捗による目標水準の上方修正を目指すとともに、資本施策による＋αのEPU成長を図ってまいります。

オフィスの賃貸市場

ここからは物件の運用状況について、ご説明します。はじめに、オフィスの賃貸市場の動向です。東京都心5区は、総じて空室率の低下が継続し、渋谷区については2.0%を下回る水準まで空室率が低下しております。

アクティビアの保有オフィスの稼働率も高水準で推移しており、より賃料増額にフォーカスした運用を進めていく考えです。

東京オフィスの改定入替動向

東京オフィスの改定時の賃料増額率は8.4%、増額面積割合は56%となり、いずれも前期から上昇致しました。そのうち、広域渋谷圏オフィスの増額率は10.1%と高水準を達成し、賃料増額を牽引しています。

また2026年5月期におけるテナント入替時の賃料増額率は、広域渋谷圏の好調なマーケットを捉え、大幅に上昇する見通しです。

アクティビア・アカウントオフィスの改定入替動向

アクティビア・アカウントのオフィスについては賃料改定時に6.9％の増額、テナント入替時に11.1％の増額となり、着実に賃料増額を実現しております。

オフィスの増額事例（広域渋谷圏）

広域渋谷圏では、スポンサーの開発物件がエリアのトップレントを引き上げ、それに連動してアクティビアの保有物件において最高賃料を更新する増額事例が相次いでおります。

東急不動産恵比寿ビルでは、スポンサーのリーシング協力が奏功し、+69%の大幅な増額入替を実現しております。渋谷を中心とした強固なネットワーク、タイトな需給環境を踏まえたチャレンジングな賃料設定、広域渋谷圏内の移転ニーズのマッチング、を掛け合わせることで成果に繋げたアクティビアならではの取組となります。

また、A-PLACE渋谷南平台では、一足早く最高賃料を更新した区画があり、それが他区画の賃料交渉の土台となることで、他区画の賃料増額にも波及しております。

オフィスの増額事例

汐留ビルディングは、マーケット賃料がコロナ前水準を上回って上昇しており、大型区画において+6%の増額改定を実現しております。

また、居抜きを活用した高単価での成約や難易度の高い普通借での増額改定等、広範な物件で賃料増額を実現しております。

オフィスの運営状況

オフィスの賃料ギャップについて、ご説明します。マーケット賃料の上昇が継続しており、2025年11月期末時点の賃料ギャップは▲15%まで拡大しました。

東京オフィスでは、改定時・入替時の契約期間の短縮化を図り、賃料増額の機会拡大に繋げています。

賃料ギャップの偏在状況を踏まえ、広域渋谷圏オフィスの継続的な賃料増額機会、その先での汐留・品川東の賃料回復機会を取り込むことで、成長を実現していく考えです。

商業施設の賃料成長の見通し

ここからは商業施設について、ご説明します。商業区画の2025年11月末時点の稼働率は100%に到達致しました。確定済みの賃料増額に加え、重点取組区画でのアップサイドを狙うことで、年平均2.9%の賃料成長を目指してまいります。

広域渋谷圏戦略×路面戦略の推進（東急プラザ表参道「オモカド」）

神宮前交差点エリアでは、スポンサーの主体的なエリアマネジメントにより、ラグジュアリーやグローバルブランドの旗艦店出店エリアが拡大し、その波及効果を取り込むことで、オモカドでの路面最高賃料を更新致しました。

前期に続き、路面2区画目のテナント入替により、+40%の賃料増額を実現致しました。2027年5月期に契約満了を控える3区画目のアップサイドを追求していきたいと考えております。

都市型商業施設の価値向上（東急プラザ表参道「オモカド」）

オモカドでは、中層階のリニューアルを実施致します。複数区画の集約を通じて旗艦店ニーズへの対応を図り、コト×モノ消費のテナントを誘致することで、約30%の賃料増額が実現できる見通しです。

また、施設自体を広告媒体として活用する都市メディアとしての価値創出の取組を継続しています。館内ジャックイベントの開催によって、エントランスやデジタルサイネージからの広告収入に加え、5Fのカフェとのコラボやイベントスペースでのポップアップショップの開設等により、歩合賃料の増加にも繋げております。

商業施設の内部成長事例（デックス東京ビーチ）

デックス東京ビーチでは、コト消費の需要を取り込むことで、歩合賃料の増加が継続しています。東京都によるエリア活性化の取組と呼応する形で、開業30周年のリニューアルを予定しております。リニューアルを通じて、体験施設としての特徴を更に向上させ、売上や賃料の増加に繋げていく考えです。

ホテルの運営状況

続いてホテルの運営状況です。3物件合計のRevPARは、前年同月比121%と大きく伸長致しました。特に、札幌は北海道開催コンサート数や航空便増加の好影響を受け、2025年6月から11月の売上は前年比110%を達成致しました。

売上増加を踏まえ、歩合賃料の想定を引上げており、前年比+34%を見込んでおります。

内部成長の全体像

こちらは、ここまでご説明した内部成長の全体像をお示ししております。内部成長は全てのアセットタイプで好調に推移しております。オフィスは、広域渋谷圏の賃料成長が加速化しております。商業は、オモカドの路面・中層階のテナント入替を通じて、大幅な賃料増額を実現しています。アクティビアの強みである広域渋谷圏のオフィス・商業施設の内部成長をドライバーに、EPU年平均2%以上の成長を実現してまいります。

資産入替方針

ここからは、外部成長についてご説明します。2029年5月期までを目途に、ポートフォリオの10%程度の資産入替を進め、ポートフォリオのEPU成長力の向上を図ってまいります。

ポートフォリオ構築方針

資産入替に際しては、成長性の高い物件を取得し、成長性が限定的な物件を売却する方針であり、前期から変更ございません。

この方針に沿って、神戸旧居留地25番館の売却を決定し、ネストホテル那覇久茂地の優先交渉権の取得を実践しております。

パイプライン

スポンサーパイプラインを含め、取得方針に沿ったパイプラインを確保しております。安定したDPUマネジメントの元で、将来のEPU向上に資する取得施策を検討してまいります。

堅実な財務運営～ LTVマネジメントとコストコントロール～

財務運営についてご説明します。まずLTVですが、2025年11月期末時点の実績は47.2%、鑑定LTVは39.2%となりました。内部成長の進捗により鑑定評価額が上昇したことを受け、鑑定LTVが低下しております。

また、期末時点の平均残存年数は3.8年、平均金利は0.75％となりました。

強固な財務基盤～ 調達先の分散とバランスの取れたマチュリティラダー ～

左上1.は2025年11月期に実施した借換えの実績です。計197億円の既存借入について、コストコントロールを意識し、変動割合を増やす形での借換えを実施しました。今後も変動借入の活用によって、急激な支払利息の増加を抑制していく方針です。

ESGの取り組み～E(Environment)：環境KPI ～

ここからは、ESGの取組についてご説明します。はじめに、環境KPIの進捗状況です。再生可能エネルギー電力の導入は、2025年11月期末時点で82%まで進捗しており、2025年度末の100%調達に向けて、計画的に導入を進めています。

100%調達の目標達成後、新たなKPIの設定を予定しております。

ESGの取り組み～S(Social)～

霞ヶ関東急ビルの屋上で栽培したサツマイモをテナント従業員の皆さんと一緒に収穫するイベントを開催し、テナントリレーションを深める機会に繋げております。

資産運用会社では、従業員の社会課題に対する意識向上を企図し、各社員が寄付先を選択する形での寄付活動を実施しております。

ESGの取り組み～G(Governance)～

ダイバーシティを重視する考えのもと、昨年9月に女性監督役員を選任し、女性役員比率は33.3%へと上昇致しました。

上場から13年が経過致しましたが、多くの皆様によって支えられ、今回の決算も無事に終了することができました。これも、皆様の変わらぬご支援のおかげと考えております。

目標として掲げるEPU年平均成長率2%以上を着実に推進し、将来成長の確度を高めることを通じて投資主価値の向上を図ってまいります。

以上、私からの説明とさせていただきます。ご清聴いただき、ありがとうございました。