2021年4月期決算説明会

秋本憲二氏(以下、秋本):みなさま、こんにちは。星野リゾート・アセットマネジメントの秋本でございます。本日は星野リゾート・リート投資法人第16期決算説明会動画をご視聴いただき、誠にありがとうございます。それでは、冒頭で簡単にコメントをさせていただきます。

緊急事態宣言が長く続いていますが、コロナ禍も先が見えてきたと思います。首都圏と関西圏の感染は5月中旬にピークに達し、少しずつ下がってきています。素人である私どもの考えですが、今回の感染は変異株の影響よりも三密が主たる原因であり、全国的な関連行事として行われる忘年会、新年会が第3波を生み、3月から4月の歓送迎会が第4波を作ったと考えています。

海外在住の星野リゾートグループのスタッフの情報によりますと、ワクチン接種率が30パーセントを超えてくると生活がノーマルに戻ってくるようです。そして50パーセントを超えると、集団免疫に近くなり、感染者数も落ち着いてくるので、ワクチン接種ペースも鈍化するようです。

米国ではさらに接種を促進するために、接種者にスターバックス4杯分券、あるいは賞金100万ドルの宝くじ券などを配布しています。ニューヨークでは、観光客が薬局で無料でワクチン接種をできるプログラムを開始して、南米の国々からの観光客を誘致し始めています。日本でも似たようなことが起こるかもしれません。

今後は、最重要課題のオリンピック開催が容認される感染レベルになるまで、緊急事態宣言が続き、その間に65歳以上のワクチン接種を進め、オリンピック前には緊急事態宣言を解除、オリンピックで国威高揚したところでGo To トラベルキャンペーンを含む経済対策開始という流れを予測しております。

コロナ禍が終わってもCOVID-19ウイルスが死滅するわけではありません。私たちは今後このウイルスと永遠に付き合っていくことになったのだと思います。つまり、勝利宣言ではなく停戦合意というかたちです。次の冬には乾燥と密閉環境の中、忘新年会と歓送迎会が再びやってきますので、一定レベルの感染拡大が予想されます。

観光需要面では、インバウンドが戻ってくるまではまだ少し時間がかかりそうで、本格的な回復は2022年以降になると考えています。それでも、今年の7月から年末年始まで、観光地での国内需要は大きく回復してくると予測しています。

もし、このように進めば、2021年9月にはいったんコロナ禍終息宣言ができるかもしれません。星野リゾートグループが昨年4月に発表したサバイバルプランのとおり、18ヶ月でコロナ渦が終息ということになります。なぜ18ヶ月にしたのかということを振り返ってみると、この数字にはなんら根拠があったわけではありませんが、くしくも予想どおりの展開となっておりました。それでは、決算説明の方に移らさせていただきます。

ニッポンの観光産業の成長の果実を享受できる仕組みを作る

「ニッポンの観光産業の成長の果実を享受できる仕組みを作る」ことは私どもリートの上場来の基本理念でして、変更はもちろんありません。

目次

私ども第16期決算のハイライトを説明し、第17期、第18期の業績予想、今後の運用戦略、最後にESGの取組みの順でお話をします。

2021年4月期(第16期)決算サマリー

第16期決算のサマリーです。第16期の分配金の実績は6,406円となりました。2020年12月予想時と大きな乖離なく着地しました。続く第17期の予想は、6,344円の分配金を見込んでいます。

資産入替えや第三者割当増資による物件取得などの積極的な取り組みによって、昨年12月時の予想比で改善しています。続く第18期予想分配金は7,110円を見込んでいます。再三の緊急事態宣言の発出など、長期化するコロナ禍の影響を引き続き大きく受けるものの、星野リゾート運営物件の多くは運営実績が底堅く推移しており、第17期に対して改善しています。

2021年4月期(第16期)決算の概要

第16期の決算の概要です。スライド左の損益計算書をご覧ください。営業収益45億9,100万円の結果、1口あたりの分配金が6,406円です。LTVは38.3パーセントで1口当たりNAVは51万5,513円、前期比で微増となりました。営業収益の主な内訳やその他の予想比較はスライドのとおりです。

観光業界を取巻く環境

観光業界を取巻く環境についてお話しします。マクロな数字を記載していますが、興味深いのはじゃらんリサーチセンターの調査です。

直近の2021年3月の調査では、緊急事態宣言下にも関わらず「Go To トラベルキャンペーン」実施時に近い旅行意欲の高まりがみられます。また、感染リスクに気を付けながら旅行を予定している層の増加も見られます。

このような動向は、星野リゾートグループの予約の入り方にも見られます。ここでは数字を出していませんが、星野リゾートの1年間の予約の入り具合を見ていきますと、予約の入り方と感染者数は完全に逆相関の関係があります。

消費者はとても敏感です。緊急事態宣言が出ているか出ていないかということよりも、感染者数がどうなっているのかということを考え、予約数が変わってきていることが分かってきました。

ところが、今回の第4波は、これまでとは少し違った動きが出ています。4月に入って感染者数が伸びているにも関わらず、予約数はそこまで悪くない数字で安定してきています。平時と比べるとまだ低い状況ですが、今までなかった動きであり、消費者の行動のパターンが変わってきていると感じています。

おそらくワクチンが普及しつつあることが影響しているのかもしれません。期待ができる傾向だと考えています。

星野リゾートの取組み マイクロツーリズム需要に対するマーケティングの進化

星野リゾートの取組みであるマイクロツーリズム需要に対するマーケティングの進化についてお話しします。コロナ禍における旅のキーワードはマイクロツーリズムであると私どもは考えています。

「Go To トラベルキャンペーン」などありますが、重要なのはマイクロツーリズムに対する取り組みの本気度です。星野リゾートは昨年、1時間から2時間の自家用車での家族旅行などであれば、ほとんど感染のリスクがないと考えてマイクロツーリズムを提唱してきました。

今、日本中のホテルは感染対策として収容人数を減らして、ソーシャルディスタンスを守るなど非常に徹底して行っています。ですので、マイクロツーリズムを安定させることが大事です。

星野リゾートの昨年のマイクロツーリズムの取り組みと、今年の取り組みの違いは、日本全体を11のマイクロツーリズム商圏に分けたかどうかです。

同時に、この11の商圏に、情報提供する手段として、ローカルメディアや地元の雑誌、フリーペーパーと協賛して広告を出しました。広告のQRコードから星野リゾートの特設サイトに入れるようなルートを作って予約を獲得しています。

マイクロツーリズムへの取り組みや予約の取り方で大きくマーケティングの進化ができた半年だと考えています。第3波、第4波の中においても、マイクロツーリズムが下支えしてくれているところで本気で取り組めるかどうかが非常に重要だと思っています。

2020年1月~2021年4月実績 ブランド別2019年対比RevPAR変化率(星野リゾート運営物件)

昨年1月から今年4月までの実績を見ていきます。2019年対比のRevPARの変化率についてまず星野リゾートの運営物件をご説明します。「星のや」は三密回避滞在が評価され、高いADRで需要を獲得し、売上減少を抑制できました。

特に軽井沢、富士については、これまで海外旅行に行っていた比較的高めの予算を持つ首都圏からの需要などを獲得でき、好調でした。

続いて「界」については、マイクロツーリズムの需要の底堅い動向によって、コロナ禍においても一貫して非常に好調なRevPARを確保しています。

また「リゾナーレ」は緊急事態宣言下の3月に、春休み需要をきちんと獲得して健闘できました。「リゾナーレ八ヶ岳」においては、ブライダルがコロナ前の水準に戻りつつあります。熱海はファミリー層の獲得が非常に好調です。

「OMO7旭川」は昨年の秋を除いて、首都圏や北海道での緊急事態宣言の発出によって非常に厳しい状況が続いています。この先もしばらくはこのような状況が続くと見込んでいます。

最後の「BEB5軽井沢」は週末を中心にマイクロツーリズム需要や、「ホテルブレストンコート」の婚礼需要を獲得することで、堅調な稼働を維持しています。

2020年1月~2021年4月実績 ブランド別2019年対比RevPAR変化率(星野リゾート以外運営物件)

星野リゾート以外の運営物件についてお話しします。まず「ハイアット」です。大阪エリアは全国的にも新型コロナウイルス感染者数が高止まりした状況が続き、ビジネス、レジャーとも需要が低迷しています。緊急事態宣言が長期化しており、先行きは未だに不透明な状況です。

ロードサイド型ホテルは新型コロナウイルス感染者数の増加局面や緊急事態宣言下においても市中の宿泊施設と比較して非常に堅調なパフォーマンスを見せました。主な宿泊層は車移動でのビジネス目的です。一部イベントなどのレジャー需要も取り込み始めている状況です。

それから「ANAクラウンプラザホテル」は昨年11月および12月上旬は「Go To トラベルキャンペーン」により宿泊需要に一定の回復傾向が見られました。ただ、昨年末以降については、新型コロナウイルス感染者の増加、並びに度重なる緊急事態宣言の発令によって厳しい収益環境が続いています。

「ザ・ビー」もシティホテルの傾向と同様に見通しは厳しい状況です。

ロードサイド型ホテルの堅調な運営実績 チサンインの事例

ロードサイド型ホテルの堅調な運営実績について詳しく見ていきます。「チサンイン」はコロナ禍においても必要不可欠な宿泊ニーズを取り込むことができていると、私どもは考えています。

「チサンイン」とは、旅の拠点となっているアメリカンモーテルから着想を得た「シンプル・カジュアル」のホテルのことです。日本国内ではロードサイド型ホテルは比較的希少な運営形態であること、他地域からのビジネス客やファミリー層、地元コミュニティなど幅広いターゲットに宿泊いただく優位性を持っています。

損益分岐点の低い効率的な運営も優位性の1つです。低価格で安全に衛生的に宿泊ができます。バンクベッド(2段ベッド)も備えていますので、例えば家族3人で利用することもできるホテルです。

コロナ禍においてロードサイド型のホテルが実はアメリカでも非常に好調だということがわかりました。

米国最大の長期滞在ホテルを展開するホテルの事例ですが、北米のホテル業界の2020年の平均稼働が44パーセントに対し、ロードサイド型ホテルは74パーセントの高稼働率を達成しています。

コロナ禍でも高い稼働率を示して、ホスピタリティ分野で経験豊富な投資家を含め、そのディフェンシブさに注目がなされているということで、日本国内、北米でも、かなり同じような傾向が出てるのではないかと考えています。

ブランド別運営実績サマリー(直近3年間の推移)

ブランド別の運営実績サマリーということで、直近3年間の推移を見ていきます。星野リゾート運営物件は、高級温泉旅館の「界」、ファミリーリゾートの「リゾナーレ」は昨年のRevPAR実績を上回っています。星野リゾートの運営物件合計でも、4パーセントを上回る堅調な運営実績になっています。

一方、星野リゾート以外の運営物件は、車移動の出張需要を取り込んだロードサイド型ホテル22物件は健闘しましたが、都市型ホテルが苦戦し、昨年RevPAR実績から48.6パーセント下落しています。

投資口価格の推移とグローバル不動産インデックスへの組入れ

投資口価格の推移とグローバル不動産インデックスへの組入れについてご説明します。本投資法人は2013年の上場来、着実に資産規模と時価総額を成長させたことに加え、コロナ禍において星野リゾートとのさまざまな協業に取り組んだことによって、投資口価格が相対的に維持された結果、本年3月に主要なグローバル不動産インデックスであるFTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index Seriesに組み入れられました。

これによってさらなる投資活動の拡大と、流動性の向上が期待されると、私どもは考えています。

2020年11月以降の本投資法人の一連の取組み

昨年11月以降の本投資法人の一連の取組みについてご説明します。星野リゾートとの継続的・積極的な協業によって、コロナ禍においてもいち早く成長フェーズへと舵を切る取り組みを推進しました。スライドの上半分ですが、昨年11月2日に「界 遠州」を取得しました。

私どもにとっては初めての資産入替えで、6月1日に「ANAクラウンプラザホテル福岡」と「グランドハイアット福岡」を等価交換しました。

こちらも6月1日に「界 長門」を第三者割当増資によって取得しました。割当先は株式会社星野リゾートホールディングスです。この第三者割当増資後、星野リゾートグループの出資比率は2.76パーセントから4.1パーセントに増えています。セイムボート出資への比率を高めたということでも意義があると考えています。

本一連の取組みによるポートフォリオへの効果について、取組み前と取組み後で比較して見ていきます。物件数はプラス2物件、資産規模がプラス39億円、鑑定NOI利回りがプラス0.1ポイント、平均築年数がマイナス1.3年、星野リゾートの運営物件比率がプラス1.5ポイント、LTVがマイナス0.13ポイント、LTV40パーセントまでの取得余力がプラス4億円、1口当たりNAVがプラス3,329円ということで効果が表れてきています。

資産入替えの概要

資産入替えの概要における「グランドハイアット福岡」について少し触れていきます。取得のハイライトは、福岡市中心の好立地の物件の取得、福岡市の再開発による活性化、今後期待される取得、市内で希少性の高いラグジュアリーホテルであるということになります。

「ANAクラウンプラザホテル福岡」の譲渡資産について、本資産入替えの効果として見ていきますと、総客室数の増加はプラス52室、築年数の若返りは約20年、延床面積がプラス1万2,000平米、NAVの増大もありました。

スライド左下の物件概要についてご説明します。所在地は福岡市、築年は約25年、総客室数が約372室、賃借人は星野リゾート、賃料形態は固定プラス変動、賃貸借契約は20年、鑑定NOI利回りが8.3パーセント、償却後利回りが5.4パーセントと私どもの取得目線を超える数字です。

今回の売買スキームの概要はスライドの右上の図のとおりで、少し複雑です。本投資法人と福岡地所株式会社、福岡リート投資法人の3社による一体取引です。

まず図の「①」についてご説明します。私どもから「ANAクラウンプラザホテル福岡」の譲渡を、福岡地所株式会社に対して行いました。それから同時に図の「②」で福岡リート投資法人から私どもに「グランドハイアット福岡」に関わる信託受益権の譲渡がありました。

そして図の「③」で、福岡地所株式会社から福岡リート投資法人にスポンサーサポートによる物件の拠出がありました。この3つが同時に行われた一体取引です。その後、それに付随する図の「④」「⑤」という取引になっています。

「グランドハイアット福岡」「ANAクラウンプラザホテル福岡」の2019年対比の2020年のRevPARの変化率をグラフで示しているとおり、「グランドハイアット福岡」のRevPARの回復基調が年末に見られています。

第三者割当増資による取得物件

第三者割当増資による取得物件「界 長門」です。取得のハイライトは、星野リゾートと長門市、地元の事業者で再生に挑むという、プロジェクトの物件です。

星野リゾートおよび日本政策投資銀行の共同ファンドで、DBJファンドからの取得の2事例目になります。物件の概要はスライド左下のとおりです。所在地は山口県の長門市、築1年、40室、賃借人とオペレーターとも星野リゾートです。賃貸借期間は20年、鑑定NOI利回りが6.1パーセント、償却後利回りが4.2パーセントと私どもの取得目線を超える水準です。

スライドの右上にあります「官民連携型温泉街再生プロジェクト」は、星野リゾートグループとしても初めての取り組みです。2014年に、未来に危機感を抱く長門市による温泉再生事業がスタートしました。2016年の1月に星野リゾートが「長門湯本温泉マスタープラン」策定を受託して、同年7月に長門市へ提出して今日に至ります。

星野リゾートが提案した「長門湯本温泉マスタープラン」のポイントは、人気温泉街の1つのタイプである「自然を生かしながら魅力的な温泉街で人を集める」ことを長門湯本温泉でも実現可能と分析し、温泉街再生に必要な6つの要素を策定して、マスタープランを提出しました。これが今、非常に順調に進んできているところです。

「界 長門」の月別の運営実績は、スライド右下のグラフのとおりです。昨年6月から12月の平均稼働率が91.9パーセントと、非常に高稼働で推移しました。取得後、およそ2年半は割増固定賃料を定める賃貸借契約を星野リゾートと締結しています。

財務ハイライト① コロナ禍においても高い財務健全性を維持

財務については、引き続きホテルを取り巻く厳しい環境下にありますが、このような中キャッシュフローの安定性をご評価いただき、金融機関のみなさまから厚いご支援とサポートをいただいています。

2021年4月には、肥後銀行を新規レンダーとして招聘することができました。その結果、6月にはホテル特化リート(J-REIT)の中では足元で最長となる4.5年の借入れを行うことができました。借入金の長期固定化と返済期限の分散化を実現できています。

さらにこのコロナ禍においてもホテル特化リート(J-REIT)の中で設定しているコミットメントライン50億円を唯一更新できました。当面のリファイナンス資金を上回る手元資金も用意していること、格付についても維持できていることから、コロナ禍の厳しい環境の中においても、高い財務の健全性を維持できていると考えています。

また、日本格付研究所よりグリーンファイナンス・フレームワークの評価をいただき、今後グリーンボンドなどによる調達についても検討していきたいと考えています。

財務ハイライト② 第三者割当増資の実施による低LTVの維持と取得余力の創出

LTVの水準です。4月期末は38.3パーセント、10月期末は38.1パーセントを見込んでいます。10月期末のLTV40パーセントまでの取得余力は58億円の水準です。

不動産鑑定評価額等への影響

不動産鑑定評価額等への影響についてご説明します。星野リゾートの運営物件においては、コロナ禍での堅調な運営実績が評価された結果、鑑定評価額が前期比で概ね改善して、コロナ禍前と同水準まで回復しています。

星野リゾート以外の運営物件においては、コロナ禍で苦戦が続く東京、大阪のホテルは前期と同様に鑑定評価額が下落しました。しかし、全体的に鑑定評価額の下落傾向には底打ちが見られる状況だと思います。キャップ・レートについてはほとんどの物件で変動がありませんでした。

星野リゾートの物件でプラス0.3パーセント、星野リゾート以外の運営物件ではマイナス0.5パーセント、ポートフォリオ全体ではマイナス0.3パーセントの下落幅にとどまったかたちです。

ESGハイライト

ESGハイライトについてご説明します。星野リゾートには環境経営という考え方が100年以上続いてきています。しかし、本投資法人としては、本格的に開示を始めたのは昨年からです。昨年に引き続いて開示したトピックをお伝えします。

まずは2020年末「GRESB」の初参加で「2スター」を獲得しました。また、2021年に入ってから「CASBEE」の認証を「星のや軽井沢(ハルニレテラス)」で申請して、Sランクで5つ星を取得しました。

同様に省エネ格付「BELS」においては、3物件が評価を取得して合計7物件になっています。この7物件に「CASBEE」の物件を加えた、8物件のグリーンビル認証取得物件数の割合は、延床面積の割合で5.3パーセントとなりました。昨年10月末現在の2.7パーセントから増えてきている状況です。

1口当たり分配金の推移

続いて、第17期、第18期の業績予想です。1口当たり分配金の推移をグラフで表しています。第16期の分配金は、コロナ禍の影響を本格的に受けて、第15期に対して大きく減配となりました。しかし、本投資法人は引き続き、第16期以降の一連の取組みでみせた星野リゾートとの継続的かつ積極的な協業による外部成長、内部成長および財務戦略の実行によって、今後長期的な分配金の成長と安定性の向上を目指していきたいと考えています。

2021年4月期(第16期)の実績賃料と2021年10月期(第17期)・2022年4月期(第18期)の想定賃料

第16期、第17期、第18期の賃料を少し詳しくご説明します。スライドの下の方に分配金の基準となる基準利益、基準売上期間について図を出しています。今年の4月からの第4波は実は想定できていなかったため、第18期の回復が少し失速したかたちになっています。

星野リゾート運営物件で見ますと、第16期から第17期、第18期は、変動賃料は少しずつ増加してきています。一方で、星野リゾート以外運営物件で見ますと、ローサイド型ホテル22物件を除いてほぼ変動賃料は出ていない状況が続いています。

資産規模の着実な成長

資産規模の推移です。グラフの一番右が直近の資産規模で、63物件、1,656億円という規模になっています。

今後の運用戦略についてお話しする前に、スポンサー代表の星野から今回もメッセージが届きましたので、まずはそちらをご覧ください。

(動画流れる)

星野佳路氏:星野リゾートの星野でございます。いつもありがとうございます。簡単に私たちの今の現状をお伝えしたいと思っています。星野リゾートは今50施設になりました。その中で20施設が星野リゾート・リートが所有している施設です。

このコロナ禍で私どもはさまざまな努力をしてきています。最高水準の新型コロナウイルス対策宣言、安心安全な滞在を楽しんでいただくために、本当に昨年の4月、5月から進化を続けてきています。混雑回避アプリを作り、新ノーマルビュッフェを導入し、昨年の7月、8月の夏以降、本当に大きな成果を挙げてきました。

そしてなんといってもマイクロツーリズムは、非常に大事な施策だったと思っています。1時間から2時間圏内の旅を安心して楽しんでいただくような工夫をしていこう、というコロナ禍における星野リゾートの、しっかりと収益を稼いできた大事な策だったと思っています。

そのために一番重要だったことは魅力を変えていくことです。地元の方々、地域の方々、1時間から2時間圏内の方々に、魅力を感じていただくように、普段とは違った魅力を出していこうということにも、各現場が迅速に対応してくれたと考えています。

そして、この第3波、第4波の緊急事態宣言においては、昨年にできなかったことを導入することができました。それは、全国に具体的にマイクロツーリズム商圏と、11のブロックを定義したことです。そして、その11のブロックからどの施設にいらしていただきたいのかということを明確にしました。

そのため「マイクロツーリズム2」のエリアからはこの施設にいらしていただこう、そのためにはこのような魅力を作っていこう、ということを行ったと同時に、具体的にそのエリアに対する情報発信に力を入れたことが2021年になってから大きな進化につながったと思っています。

ローカル雑誌の方々もこのコロナ禍で大変難しい時期を迎えていたのですが、協力していただき、ローカル雑誌の編集者と私どもにとって非常にプラスなWin-Winな関係ができたと思っています。

私どもはこのような雑誌にQRコードを出しまして、私どものランディングサイトに入っていただくようにしました。そうすると地域の方だけが見られるWeb上のページに入ることができ、そこで地域の方々に向けた特別なプランや特別価格が出ており、予約していただくことができます。その結果、施設によっては全体の予約数の50パーセント以上がこのマイクロツーリズム商圏から獲得できています。

そして、新型コロナウイルスワクチン接種が進む中で、そろそろコロナ禍の対応から私どもはアフターコロナの対応に対策を移しています。コロナ禍においては、リゾートや温泉旅館、観光地にある施設は若干有利でしたが、都市ホテルは中々マイクロツーリズムも含めて少し苦戦したというのが事実だと思っています。

しかし、新型コロナウイルスワクチン接種が進み、普段の時間が戻ってくると、マーケットは都市に戻ってくると私どもは考えています。世界の中で観光客を一番集めているのはやはり都市観光です。そのためますます都市観光に力を入れていく準備をしなくてはいけないというのが私どもの今の現状です。

そこには「OMO」というブランドで攻めていこうと私どもは何年も前から思ってきました。「OMO」は都市観光客をターゲットとするホテルで、私どもは価格のレンチによってブランドを分けるのではなくて、「OMO」というブランドでいろいろな都市で展開していこうと考えています。

「OMO5 Tokyo Otsuka」「OMO7 Asahikawa」は、コロナ禍に入るまでは非常に順調に推移してきたのですが、これからもこの戦略を明確にして、さらに日本の地方都市でしっかりと運営できるような体制をとっていきたいと思っています。

コロナ禍で私どもは、多くの運営の案件をお声がけていただいています。その中で、明確に「OMO」の番号はサービスの幅を意味しています。幅広いフルサービスのホテルから、リミテッドサービスのホテルまで、番号でお客さまに非常にわかりやすく説明していこうという取り組みです。

こうすることによって、なにが得られるかというと「OMO」というブランドの展開のスピードが速まります。そしてマーケティングコストが大きく削減できるというのが一番大きなメリットだと思っています。

例えば、コロナ禍において京都で3つのホテルのオーナーから私どもに運営を委託されました。しっかり準備してきたので、3つの「OMO」がすでに誕生しています。その中で私どもは「OMO5」を2つ、「OMO3」を1つ、ホテルのタイプによって番号でサービスのスポークを表現しました。同じブランドを使うことによってマーケティングコストを削減し、同時にスピードを持たせることを行っています。

先日「OMO5 (Okinawa)Naha」を開業し、フルサービスの「OMO7 Osaka」を、来年の開業に向けて今準備を進めています。このような地方都市にあるホテル、ビジネスホテルが、私どもへの運営の依頼で急速に増えてきています。今いただいている案件で、準備を進めているものを含めると「OMO」のスケール規模はおそらく3,000室を超えてくるだろうと期待しています。

そろそろ星野リゾートは、コロナ禍の対応からアフターコロナの対応に移ってきています。「OMO」だけではない展開もたくさんあると期待しており、これからもみなさまのサポートを期待しています。どうもありがとうございました。

(動画終了)

星野リゾート及び本投資法人の成長戦略① アフターコロナに向けた星野リゾートの取組み

秋本:ご視聴ありがとうございました。先ほどの話と重複する部分もありますが、アフターコロナに向けた星野リゾートおよび本投資法人の成長戦略をご説明します。

星野リゾートでは、アフターコロナに期待される旅行のトレンド、あるいはコロナ禍で浮上した社会問題にいち早く着目して、サービスを進化させています。

スライド左上をご覧ください。今どのような旅行が求められているのか、アフターコロナに向けた注目すべき旅のスタイルについて、「旅行意欲を高める24の兆し」という資料がWeb上にありました。

星野リゾートでも、この中のいくつかの部分については新しいサービスを開発中、あるいはできあがっているという現状です。例えば「おひとり様」については、孤独が社会問題となっています。スタッフはもちろん、旅先での触れ合いで心が満たされるような滞在のサービスを作っています。

また、コロナ禍でペットを飼う方が非常に増えています。そのため、ペットとの絆を深める旅行も企画しています。

「ワーケーション」については、平日に混雑を避けて少しずらした家族旅行を「リゾナーレ熱海」で実施しています。

「リベンジ帰省」は1年半くらい帰省ができなかった方への提案です。そして「卒業旅行」は、3月に卒業旅行ができなかった新社会人のみなさまへ向けての提案として企画しています。

そのような中、「大自然」と「教育」に着目したこの夏に非常におすすめのプランができあがりつつあります。ファミリーリゾートの「リゾナーレ」では、コロナ禍で増加した「お子さまのYouTube漬け」「ゲーム漬け問題」に取り組んでいます。圧倒的な絶景の中での原体験を通じて、五感で楽しむゲームを超えたリアルで楽しい体験が満載の旅を考えています。「リゾナーレトマム」におけるトマムの「雲の学校」、「リゾナーレ小浜島」における小浜島の「サンゴの学校」、あるいは「リゾナーレ那須」における農家体験といった企画が進んでいます。

「ワンランク上」については、私どものブランドでいう「星のや」が当てはまります。それぞれの「星のや」が独創的なテーマを持って、その土地、季節に応じて出会っていただきたい景色や文化でおもてなしするサービスを構築しています。

「星のや軽井沢」では、古くからの自然が残る野鳥の森での森林養生、大正時代から親しまれている星野温泉といった自然と共生する豊かさに満たされる滞在を提案しています。

「星のや京都」では、京都の人々が古くから親しんでいる『歳時記』や文化を伝えることを大切にしています。「京の極み滞在」をテーマに、下賀茂神社での事始め、ご祈祷や雅楽鑑賞、『源氏物語』でも描かれた神殿での特別な体験といったサービスを準備しています。今後の新サービスに非常に期待が持てると考えています。

インバウンド需要の回復についてです。星野リゾートグループでは、今年の9月くらいから1ヶ国ずつ入国許可が始まるのではないかと推測しています。

2019年比で見ると、今年は5パーセントの戻り、来年が50パーセントの戻り、2023年にようやく100パーセントの需要回復になるのではないかと見込んでいます。今はまだコロナ禍が続いていますが、今から準備することが大事で、今年はその活動を始める年にしなければならないと考えています。そのためにも、このような予測は非常に大切です。

星野リゾート及び本投資法人の成長戦略② 2021年の星野リゾートの開業実績/予定

2021年の星野リゾートの開業実績と予定について簡単にご報告します。まず九州・沖縄エリアに「界 霧島」がオープンしました。また、「界 別府」がプレオープンしています。「OMO5 沖縄那覇」もオープンしました。九州・沖縄エリアでの展開については、日本有数の温泉地である九州において、温泉旅館ブランドの「界」を中心に今後も事業展開を進めていきます。

京都エリアでは、「OMO3 京都東寺」「OMO5 京都三条」がオープンしています。さらに「OMO5 京都祇園」がオープンを控えています。京都は観光資源の大きさ・多さから何度でも訪れたくなる場所だと思います。

京都には3つの大きな観光ニーズがあると私どもは考えています。まず1つ目が「寺社仏閣」、2つ目に「見る、買う、食べる」、3つ目が「芸術・文化」です。今回の3つの「OMO」についてはそれぞれを担っていける物件群だと考えています。

スライド右下にあるとおり、コロナ禍におけるWBFグループの再生支援について、スポンサーとして星野リゾートが選ばれました。裁判所の許可が下り、今年3月に正式に株式譲渡契約が締結されました。

星野リゾートでは、各ホテルのスタッフのみなさまとコミュニケーションを始めています。各ホテルの課題を抽出して、それを解決する方法を出し始めているという状況です。

星野リゾート及び本投資法人の成長戦略③ 都市観光ホテルへのアプローチ

都市観光ホテルへのアプローチについてです。先ほどの動画にもありましたが、コロナ禍において都市観光ホテルは非常に苦戦してきました。今後ワクチンの接種が進んで、以前のような日常が戻れば、観光需要は都市に戻ってくると私どもは考えています。星野リゾートはアフターコロナに向けて、都市観光ブランド「OMO」をさまざまな都市へ展開する準備を進めています。

加えて、本投資法人が所有している外部オペレーターの都市ホテルにも需要が戻ってくることが期待されます。

星野リゾート及び本投資法人の成長戦略④ 西表島ホテルの「日本初のエコツーリズムホテル」プロジェクト

西表島ホテルの「日本初のエコツーリズムホテル」プロジェクトについてです。これは「旅行意欲を高める24の兆し」のうちの「大自然」に該当する取り組みでもあります。

以前から、沖縄エリアはハワイなどのビーチリゾートとして売ってはいけないと、私どもは考えています。ビーチリゾートでは冬はオフシーズンになります。そうすると価格が下がって生産性が悪化します。沖縄は文化観光、そして自然観光に振っていかなければいけないというのが私どもの考え方です。生物多様性の観点から、西表島は世界遺産に入ることを目指しており、この夏の実現が見えてきています。

世界遺産の集客については日本はあまり成功経験をしてきていません。知床も白神山地も、登録された翌年は集客力が上がりましたが、その後は下がっていく一方です。西表島では継続的に集客を維持・確保していくことを目指しています。

星野リゾートは、軽井沢でエコツーリズムのノウハウを培ってきました。これを西表島でも活かして、「日本初のエコツーリズムホテル」を目指していきたいと考えています。このために3つの活動をしていきます。1つ目が「エコロジカルなホテル運営」、2つ目が「ネイチャーツアー」、そして3つ目が「自然保護活動」です。

運用戦略① 星野リゾート・リート投資法人の基本戦略

「星野リゾート・リート投資法人の基本戦略」についてご説明します。星野リゾートの「運営」としての機能、本投資法人の「保有」としての機能に加えて、DBJ共同ファンドによる新たな「開発」の機能が付加されました。この3社による競争力強化のサイクルが今後加速していくことが見込まれます。

これによって、新築あるいは築浅のスポンサーパイプラインが継続的に積み上がり、今後安定的な外部成長による収益向上が期待されます。

スライド下段にあるとおり、DBJ共同ファンドにぶら下がっている「リゾナーレ那須」「星のや沖縄」「界 霧島」「界 別府」はこの6月までに開業が終えている物件群です。

来年には、「界 ポロト」「OMO7 大阪新今宮」が開業します。これらを含めた6物件で、だいたい600億円を超えるような規模感です。

スライドに表示していない物件、まだ発表できない物件群でも400億円くらいのパイプラインが積み上がりつつあります。そのため、中長期的には合計で1,000億円のパイプラインが見えてきたという状況です。

運用戦略③ ポートフォリオ構成

ポートフォリオの構成についてです。星野リゾート運営物件の構成比率を50パーセント超にすることを目指しています。賃借人の構成については、コロナ禍においても賃料減免、あるいは支払猶予等することなく賃料を支払い続けられた強い財務基盤を持つ星野リゾートが82.6パーセントを占めています。

オペレーターの構成については、現状ではポートフォリオの33.7パーセントが星野リゾートによる運営です。これを早く50パーセント超に持っていくことが当面の目標です。

運用戦略④ 星野リゾート・リート投資法人の目指す姿

私どもが目指す姿についてあらためて整理します。まず資産規模は2,000億円以上を目指しています。グローバルインデックスへの組入れは先ほどご説明したとおり、すでに達成できました。

物件構成は、オペレーターの星野リゾート比率を50パーセント超に持っていくことが目標です。内部成長は、外部オペレーター物件の星野リゾートへのリブランドを模索しています。財務基盤については、特に変更の戦略はありません。EGGの取組みにも注力しており、DPU連動の資産運用報酬の導入についてはすでに達成しています。

Ⅳ ESGの取組み

ESGの取組みについてご説明します。本投資法人では、これまでも水力発電、ヒートポンプ、温泉の廃湯利用などユニークな取組みを積極的に行ってきました。今後ますます地球環境が悪化の一途をたどる現代においては、経営層やマネジメント層の強いリーダーシップのもと、環境・社会への貢献と、経済性の両立を実現しなければなりません。

そのため、新しい時代の競争力の源泉となる「Creating Shared Value」を、持続可能性のある手法によって推進していくことが重要だと私どもは考えています。

観光産業ならではのESGの構築と推進

観光産業ならではのESGの構築と推進についてです。私どもは「建物の設計・建築」「地域社会」「従業員のWell-being」という観光産業ならではのエコシステムを、不動産の視点から構築することを目的としています。

リート不動産の価値を最大化することは、今後の物件の収益のみならず、自然環境や社会環境をよくしていくと考えています。なぜならば、自然環境も「地域社会」の一部であり、施設の「従業員のWell-being」は観光業界には欠かせないものだからです。その地域の価値、施設の価値を上げ、健全なエコノミックスを作ることが本投資法人の役割だと考えています。

環境へのユニークな取組み

環境へのユニークな取組みについてです。健全なエコノミックスを代表する事例を紹介します。本投資法人の環境運用におけるサステナビリティ目標と、星野リゾートの環境経営、共存共栄のエコシステムの考え方のもとに「星のや軽井沢」は2005年7月に開業しました。開業当初から再生エネルギー、水力発電、地中熱等の環境建築によってエネルギー使用量の管理を行っています。

また、「星のや竹富島」の海水淡水化装置では、水というライフラインの確保をお客さまのみならず、災害時、緊急時等には島民とも共有します。また太陽光発電においても同じ考えです。

その他環境への取り組み

その他の環境への取組みについてです。環境パフォーマンス削減に向けて努力をしていますが、2020年はコロナ禍での休館や稼働などの特殊な事情がありました。そのため、データ上は影響を受けてしまっています。

グリーンリース、3R活動についてはスライドに記載のとおりです。ホームページにはさらにデータを加えています。

社会への取組み

社会への取組みについてです。多く事例があるため、今回は代表的な地域と施設をご紹介します。

まず「地域経済や社会への貢献に向けた取組み」についてです。本年3月11日に、竹富島の自然環境保全と持続的な島文化保全のため「星のや竹富島」を運営する「一般財団法人 竹富島地域自然資産財団」とパートナーシップ協定を締結しました。この協定によって、竹富島の社会的価値と経済的価値の両立を目指します。島の海洋漂着ごみを解決するためのアクティビティ開発や、伝統作物の復興などの活動に「星のや竹富島」と財団が協働していくことが示されています。

次に、私どもは宿泊者の利用用途や予算に配慮して、さまざまなバリエーションのホテルを運用しています。地域や利用者によって多様な移動シーンに合った施設を提供しているということです。その中でも「チサンイン」は、シンプルでカジュアルなロードサイド型ホテルです。年間を通して低料金で快適な滞在と十分な駐車場を提供することで、物流・商談などのビジネス利用や、車での移動によるレジャー利用等に対応しています。

最後に、本資産運用会社は、星野リゾートの一員であり、人材育成は星野リゾートの制度を活用しています。不動産運用のプロフェッショナルとしての専門性に加えて、ホテル経営の知識を有することで、資産運用における競争力と独自性が育まれると私どもは考えています。

そのため、定期的に星野リゾートとの人材交流の場を設け、ホテル経営の知見を有する人材を育成する仕組みを構築しています。主に学生を対象としたインターンシップ制度や、星野リゾートの新入社員向け人材育成プログラムへの参加によって、早期に質の高い人材育成を図っています。

さらに本年からは、テナント満足度調査を実施し、テナント従業員の働きやすさと不動産の価値を両立できるような宿泊施設の運用を目指しています。従業員に関する取り組みのデータはホームページに開示していますので、一度ご覧いただければと思います。

長くなりましたが、お忙しい中ご視聴いただきありがとうございました。引き続き、サポートのほどよろしくお願いいたします。