2020年8月期 決算ハイライト

土田耕一氏:大和ハウスリート投資法人の資産運用会社である大和ハウス・アセットマネジメントの土田です。今回も新型コロナウイルス感染拡大防止のため、決算説明会の開催に変えて決算説明動画の配信とさせていただくことにさせていただきました。何卒ご理解賜りますようお願いします。それでは、資料に沿って2020年8月期の決算概要、運用状況をご説明します。

3ページをご覧ください。1口当たり分配金は5,427円で予想比プラス77円となっています。前期比マイナス613円ですが、前期に計上した物件売却益の影響を除きますとプラス201円となりました。

運用状況に関しては、4物件734億円の取得をしています。ポートフォリオのNOI利回りは償却前で5.2パーセント、償却後で3.9パーセントです。期末の稼働率は99.4パーセントと高い稼働を維持しています。用途別の詳細については、下に記しているとおりです。

財務状況に関しては、2月に公募増資を実施して343億円のエクイティ調達、280億円の新規借入を行っています。また借入れ返済129億円のうち、借換えで77億円、グリーンボンドで55億円の発行をしています。1口当たりNAVは27万2,915円となり、前期より2,978円増えています。LTV(のれんを除く)は45.0パーセントと前期と同水準となります。

新型コロナウイルスの業績への影響

4ページをご覧ください。新型コロナウイルスの業績への影響です。2020年8月期は、ホテルと商業系の一部テナントにおいて、賃料減免を行っていますが、分配金に与える影響は限定的でした。用途別に見てみると、物流・居住施設はポートフォリオ全体の8割を占めており、ほとんど影響はありませんでした。

一方、全体の2割を占める商業・ホテル・その他資産で少し影響がありました。その中でも商業施設は大和ハウスグループによる賃料保証型のマスターリース物件と、底地のみでの保有が大半を占めていること、またホテルは全体に占める投資比率が低く、複合施設のテナントを含む7物件のうち、5物件は大和ハウスグループとの固定賃料契約であることから、影響は限定的でした。

賃料減免の実施状況については、右下の表をご覧ください。減免要望が77件でしたが、そのうち減免を実施したのが25件で減免額は8,300万円となりました。

2021年2月期および2021年8月期の業績予想への影響です。新型コロナウイルス関連の減収見込み額として、2020年8月期は9,700万円、2021年8月期は1億400万円と前期同水準の影響を見込んでいますが、従前からの1口当たり分配金予想に変更ありません。

2020年8月期 損益計算書(P/L)

5ページをご覧ください。2020年8月期の損益計算書です。左から2020年2月期の実績、2020年8月期の実績、2020年8月期の予想を並べています。2020年8月期の予想と実績との主な変動要因は、右をご覧ください。まず営業収益は予想と比較し3,800万円の増加となりました。主な要因として、居住施設の期中平均稼働率が予想の96.5パーセントに対し、実績が96.7パーセントになったこと。賃料の増額や礼金・更新料が予想を上回ったことにより、1億3,200万円の増加となりました。

一方、新型コロナウイルスの影響による賃料の減免対応で8,300万円の減収となりました。次に営業費用は5,900万円の減少となりました。主な要因として、賃貸事業費用は200万円の増加とほぼ予想どおりでしたが、その他販管費の減少により、その他営業費用が6,100万円の減少となりました。営業外費用は7,200万円の減少となりました。支払利息、投資口交付費が予想を下回ったことがおもな要因です。

以上により、当期純利益は予想比1億6,900万円の増加。1口当たり分配金は5,427円と予想比77円のプラスとなりました。

2020年8月期 貸借対照表(B/S)

6ページをご覧ください。2020年8月期の貸借対照表です。総資産は7月と8月に物件を取得したことにより増加しています。また物件取得にともない公募増資を実施したことで、純資産も増加しています。ポートフォリオの含み益は1,198億円と前期比較で59億円増加しています。

2021年2月期及び2021年8月期 業績予想

7ページをご覧ください。2021年2月期および2021年8月期の業績予想です。予想分配金は、2021年2月期が5,550円、2021年8月期が5,450円です。おもな変動要因は右をご覧ください。2021年2月期の予想は前期と比較して、5億8,800万円の営業収益が増加しています。その内訳として、3物件の取得で5億1,200万円、8月9月の2物件取得で1億6,900万円の増加となっています。

一方、新型コロナウイルスの影響として9,700万円の減収要因を織り込んでいます。営業費用は4億7,100万円の増加ですが、そのうち4億2,100万円が賃貸事業費用となっています。新規に取得した5物件の費用2億8,900万円の増加がおもな要因です。営業外費用の減少は前期に実施しました公募増資によるものです。

2021年8月期の予想は、2021年2月期と比較しまして、営業収益が6,900万円の増加となっており、新型コロナウイルスの影響として、1億400万円の減収要因も織り込んでいます。また営業費用のうち2020年に取得した5物件の固定資産税等の影響により、2億3,000万円の増加となっています。

1口当たり分配金の内訳

8ページをご覧ください。1口当たり分配金の内訳をグラフにしています。2020年8月期は5,427円の実績となりました。内訳として、利益分配4,524円。内部留保の取り崩しで880円。一時差異等調整引当額で23円となります。2021年2月期は5,550円を予想しています。内訳は利益分配4,648円。一時差異等調整引当額で823円。その他の利益超過分配として79円となります。2021年8月期は5,450円を予想しています。内訳は利益分配4,552円、一時差異等調整引当額で825円、その他の利益超過分配として73円となります。

巡航ベース予想分配金

続きまして、成長への取り組みです。10ページをご覧ください。巡航ベース予想分配金をグラフにしています。2016年9月の合併以降、4回の公募増資を経て、巡航ベース予想分配金を750円の増額と16パーセントの成長を図ることができました。中期成長戦略の巡航ベース目標分配金5,600円を早期に達成したいと考えています。

大和ハウスグループのパイプライン

11ページをご覧ください。今後のおもなパイプラインです。当社試算による内訳では、物流施設で12物件2,900億円、商業施設で1物件250億円、ホテルで1物件100億円、その他資産で4物件750億円と合計で約4,000億円のパイプラインです。

2020年8月期取得物件 ①

続いて運用状況です。13ページをご覧ください。4月に取得しました物件概要です。公募増資にて取得しました「DPL流山Ⅰ」「GRANODE広島」「イーアスつくば」の3物件です。

2020年8月期取得物件 ② ・ 2020年9月取得物件

14ページをご覧ください。8月に取得した「スポーツプラザ茨木」です。大和ハウスグループと固定賃料で20年間のサブリース契約を締結しています。また、9月には「カンデオホテルズ長崎新地中華街」を取得しました。長崎市の繁華街にある希少性の高い新築物件です。また大和ハウスと賃料保証型のマスターリース契約を締結しています。

ポートフォリオ・サマリー (2020年9月30日現在)

15ページをご覧ください。現在の用途別ポートフォリオは左下の円グラフの通りです。9月末現在のポートフォリオの資産規模は8,222億円となっています。内訳として、物流施設で49.4パーセント、居住施設で30パーセント、商業施設で15パーセント、ホテルで2.3パーセント。この4つの中核資産で全体の96.7パーセントを占めています。地域別では三大都市圏の割合が75.7パーセントとなっています。

物流施設の運用状況

16ページをご覧ください。物流施設の運用状況です。期末の稼働率は100パーセントです。「DPL福岡糟屋」のテナント入替、 「DPL流山Ⅰ」の稼働率は100パーセントとなったことにより賃料収入が増加しています。また、これから契約満了を迎える物件においても、2物件で増加条件で再契約をする予定となっています。

居住施設の運用状況

17ページをご覧ください。居住施設の運用状況です。期中平均の稼働率は予想96.5パーセントに対し、実績は96.7パーセントとなり、1億600万円の増収となりました。テナント入替時の月額賃料は11期連続で増加となっています。2020年8月期は826戸の入替に対し、3.6パーセントアップの395万3,000円の増額ができました。また、契約更新時に187万8,000円の増額。さらに大和ハウスグループとのサブリース契約においても、357万6,000円の増額をし、合計で月額賃料940万7,000円の増額ができています。その中でも、13 物件36戸の専有部バリューアップ工事を実施した物件では、6.9パーセントの賃料増額となりました。

商業施設・ホテルの運用状況

18ページをご覧ください。商業施設・ホテルの運用状況です。商業施設の稼働率は99.8パーセントです。

契約形態別では大和ハウスグループとのサブリース型マスターリース契約および底地のみの保有で、全体の77パーセントを占めており、コロナ禍では比較的影響を受けにくい契約形態となっています。また、全体の23パーセントを占める大和ハウスグループ以外の直接契約およびパススルー型マスターリース契約についても、75パーセントはコロナ禍で影響を受けにくい業種のテナント構成となっています。

ホテルは9月末現在で単独で5物件、複合施設のテナントとして3物件を保有しています。8物件のうち大和ハウスグループで運営するダイワロイネットホテルが5物件となっていますが、大和ハウスグループが運営していない1物件において、今回、新型コロナウイルスの影響により、賃料減免の要請に応じています。

ESGへの取り組み

19ページをご覧ください。ESGへの取り組みの中で、2019年のGRESB評価は3 Starsでございました。保有する物流施設は1テナントのBTSが中心であり、テナントが直接電力会社と契約し、支払いを行っているため、我々運用会社がエネルギー消費量を把握することが、非常に難しい状況でした。

対策として、テナントとグリーンリース契約を締結することにより、テナントからエネルギー消費量の情報を提供いただく代わりに、我々からはLED化工事等コスト削減につながる提案をしています。

9月末現在のグリーンリース契約締結割合は、面積ベースで68.4パーセントと1年前に比べて31.4ポイント上昇しており、今後もグリーンリース契約の締結を推進していくことで、GRESB等の環境評価の向上を目指します。また、大和ハウスの従業員約1万7,000名を対象とした持投資口会制度を6月から開始しています。

財務状況 ①

続いて財務の状況です。21ページをご覧ください。9月末現在の状況です。有利子負債の残高は3,785億円です。平均利率で0.69パーセント、平均残存年数で5年。固定金利比率で97.2パーセントとなっています。LTV(のれんを除く)ベースで45.2パーセント、格付けはJCRでAAフラット、R&IでAAのマイナス評価をいただいています。

財務状況 ②

22ページをご覧ください。5月にリファイナンスでグリーンボンド債を50億円発行しました。また9月には物件取得で20億円の新規借入を行っています。返済期限の分散は、各期におけるリファイナンスがコミットメントライン250億円の枠を超えないようコントロールしていきます。今後も引き続き、コロナ禍の状況ではありますが、マーケット環境の変化を十分注視し、運用資産の着実な成長と、中長期的な安定収益の確保を目指した経営を行う所存です。

引き続き、みなさまのご支援をよろしくお願いします。以上で大和ハウスリート投資法人2020年8月期の決算説明を終了します。ご視聴ありがとうございました。