2020年3⽉期決算ハイライト

八木政幸氏:森トラスト・アセットマネジメントの八木です。2020年5月21日に、森トラスト総合リート投資法人の2020年3月期(第36期)の決算を発表しました。ホームページのIRライブラリーには決算端子に加えて、決算説明資料を掲載しています。本動画では、この決算説明資料を使い、概要についてご説明させていただきたいと思います。

まず4ページをご覧ください。2020年3月期の分配金は上段に記載のとおり3,785円となりました。前期比76円で2パーセントの増加となっています。また、昨年11月に発表した予想対比では63円の上振れとなっています。また、アセットサイドでは物件については取得、譲渡ともありませんでしたので、移動はないですが、稼働率ではサブリースベースでプラス0.2パーセントの99.8パーセントとなっています。

また、期末算定価格では、還元利回りの低下により、3,637億円と前期から9億円増加しました。これに減価償却の進行を加えて、含み益が16億円増え564億円となっています。

2020年3⽉期決算概要

次に5ページをご覧ください。こちらでは2020年3月期の損益計算書をお示ししています。ページの右側に記載のとおり、前期入居テナントの通期稼働および賃料改定による収益増加や、支払い利息の減少などで前期比増収、増益での着地となりました。予想比では修繕費、水道光熱費、支払利息の下振れが利益の上振れに寄与しました。

1⼝当たり分配⾦の変動要因(2020年3⽉期)

次に6ページをご覧ください。このページでは1口あたり分配金ベースで前期比の変動要因をお示ししています。前期入居テナントの通期稼働や、賃料改定によるプラス効果が40円、支払利息の減少が31円と大きく寄与しています。

2020年9⽉期業績予想

続いて7ページにお進みください。ここでは2020年9月期の業績予想の修正をご説明します。右側下にお示ししたとおり、修繕費、水道光熱費、支払利息を再査定し、下方修正したことを主因に当期純利益の予想を8,200万円上方修正し、49億9,800万円としました。

1⼝当たり分配⾦の変動要因(2020年9⽉期)

これにより1口あたり分配金は8ページに記載のとおり、3,786円と前回予想から62円上方修正しました。前期比ではほぼ横ばいとなっていますが、プラス要因として前期入居テナントの通期稼働や、修繕費の減少を見込む一方で、マイナス要因として減価償却費、固定資産税の増加、季節要因による水光熱収支の変動を見込んでいます。

2021年3⽉期業績予想

では、9ページをご覧ください。今回、新たに発表する2021年3月期の業績予想ですが、1口あたり分配金は2020年9月期予想値に対して、36円増の3,822円とさせていただきました。新型コロナウイルスの感染拡大の影響等による一部テナントの退去や賃料の減額による減収、修繕費の増加を折りこんでいますが、一部資産の償却終了による減価償却費の減少等により、増益を予想しています。

1⼝当たり分配⾦の推移

続いて10ページにお進みください。こちらでは、これまでの1口あたり分配金の推移をお示ししています。濃い青が実質分配金です。内部留保や一時的要因を控除した実質ベースの分配金の部分です。ご覧のとおり、2017年9月期以降、フローベースの実質分配金の成長は継続しています。

内部成⻑(環境認識及び今後の⽅針)

続いて12ページから、今回の決算や業績予想の背景となる運用状況と方針についてご説明します。まず、内部成長の環境認識ですが、空室率は引き続き低い水準が継続しており、賃料は上昇傾向にありますが、一方で新型コロナウイルス感染動向は先を見通すのが大変難しく、長期化による企業業績への波及とそれに伴う賃貸需要の減少には留意が必要と考えています。

今後の方針としては、賃料の増額改定余地があるテナントに対しては、賃料ギャップの是正を目指していくものの、コロナの影響を理由に、賃料減額等の要請を受けた場合には、社会情勢および個別の状況に照らした投資主利益を勘案し、総合的に判断して参ります。業績予想には現時点で想定される退去や賃料減額を反映する一方で、空室区画については、入居を見込んでいません。

また賃料改定期を迎えるテナントは従来より改訂後の賃料想定レンジを保守的に設定し、予想にはレンジ加減で折りこんでいるほか、売上具体の変動賃料が含まれる契約については固定部分のみを折りこむかたちとしています。

内部成⻑(賃料改定の状況)

次に13ページをご覧ください。こちらでは主たる用途がオフィスのマルチテナント物件における賃料改定の状況をまとめています。当期も賃料増額改定が順調に進み、改定日を迎えたテナントの面積ベースで85パーセントが増額に合意いただき、その平均増額改定率は約12パーセントとなりました。

現在走っている2020年9月期に改定となるテナントについても、すでに40パーセントが増額で合意しています。なお、交渉中、あるいは今後交渉予定のテナントについては、賃料想定レンジをベースとした交渉方針をグラフの水色、黄緑、ピンクでお示ししています。賃料ギャップが一定程度残るテナントは多いのですが、黄緑、すなわち改訂後の賃料想定レンジの加減を現賃料から据え置きとしているものが多いことがおわかりいただけると思います。

内部成⻑(テナント⼊替状況)及び個別物件の主な運⽤状況

次に14ページをご覧ください。個別物件の主な運用状況ですが、このページの下にあるとおり、本投資法人の機関物件でスポンサーの森トラスト株式会社とマスターリース契約を結んでいる東京汐留ビルディングのオフィス区画の定借人であるSoftBankグループ株式会社およびSoftBank株式会社が来年2021年6月末をもって、退去することとなりました。オフィス商業区画の森トラストとのマスターリース契約は2021年3月末までとなっており、その後の運用については、森トラストとの再契約も含め検討してまいります。

外部成⻑(環境認識及び今後の⽅針)

次に15ページにお進みください。外部成長については、不動産売買の取引利回りは相変わらず低い状況が継続しています。したがいまして、本投資法人の投資基準に合致する優良物件の取得機会は極めて限定的となっています。一方で新型コロナウイルス感染拡大を受けた、景気減速から来る投資家動向の変化には注意を要すると考えています。

今後の方針としては、不動産価格の調整局面を視野に入れて、投資環境の変化を注視し、規模の拡大を急ぐことなく、ポートフォリオ、物件の中長期的価値に力点を置いた厳選投資のスタンスを継続していきます。

財務の状況(当期の運営実績及び返済期⽇の分散状況について)

最後に財務の状況についてご説明します。16ページをご覧ください。左側中段に記載のとおり、当期の借入は全額借り換えで、総額210億円でした。平均借入機関は5.1年で変わらず、一方で利率は借り換え前の0.68パーセントに対して、0.37パーセントとコストの削減が実現しています。今後も高い信用力を生かした、低コストでの調達と、金融環境の変化による影響の軽減の両方に目配りしたバランスのよい調達に努めてまいります。

ご説明は以上です。今後とも森トラスト総合リート投資法人をお引き立てのほど、よろしくお願いします。