2017年5月期決算説明会

今西文則氏:本日は本当にお暑い中ご参集いただきましたこと、お礼を申し上げます。

私どもにとりまして、この5月に終了しました、今日ご説明する第2期でございますが、昨年上場後初めて、6ヶ月間フルマンスといいますか、稼働した期でありまして、いわゆる巡航の体制を固めながら、次の成長に向けた準備期間として、そう考えても非常に重要な期であったかと思っております。

ご案内のとおり、この間Jリートのマーケット指数のほうは下落傾向を続けております。そんな中で、おかげさまで上半期については、本投資法人の若干指数はアウトパフォームさせていただいた部分もあったわけでございますが、ご案内のように6月に入ってから、指数がいっそう下落を続けております。

そんな中でも、今日のご説明の1つになりますが、この運用資産に係る、いわゆるファンダメンタルズ、KPIのほうは、おかげさまで総じて堅調な実績を示すことができておるのではないかと考えております。

もちろん次の成長に向けては、市場全体の回復も待たれるところでございますけれども、本日は昨日発表させていただきました2期の決算、および3期、4期の予想、それから合わせて、保有物件の現況につきましてアップデートをさせていただきます。

それから、お時間がありましたら、合わせて今後の運用戦略ということについてもご説明をさせていただければと存じます。

第2期(2017年5月期)の決算概要

まず最初に、決算のハイライトということでございます。5月に終わりました、2期の実績についてでございます。

6ヶ月のフル稼働の期と、初めてなりましたので、前の期が実質3ヶ月間の運用でありましたのに比較いたしますと、非常に数字が大きく動いております。

ご説明は前回、6ヶ月前に公表いたしました、当初の予想数値との着地との差というところで、この予想比というところを中心にご説明させていただいたほうがわかりやすいかと思いますので、こちらでお願いをいたします。

まず結論として、1口あたりの分配金は、予想の2,514円に対しまして、19円上振れいたしまして、2,533円となりました。営業収益は、予想比約300万円の増加でございまして、これは一時的なものでございます。

保有物件のうち、大江戸温泉、北陸のあわらでございますが、冬場に発生しました強風による被害に対する保険金の一時的収入が約300万円入っておりまして、主にこれによるものでございます。

と申しますのは、この期までは変動賃料部分も契約当初に固定した金額でございまして、変動開始は翌期からということでございますので、基本的に賃料総額については公表どおりで、当然でございますが着地をしたということになっております。

一方、賃貸事業費用のほうでございますが、物件のうちの1つ、伊勢志摩の物件で、固定資産税というのを毎年4分割で納付するんですが、来期以降の支払いとの平準化を図るために、当初1回分納付を予定していたのを、2回分行ったといったことで、固都税が約180万円の増加。

一方、減価償却費につきましては、いわゆるCAPEXが当初予定の1億800万円に対しまして、9,000万円の実績となって、若干下がったということ。および、工事時期の後倒し等によりまして、約180万円予想費減少となってございまして、結果、賃貸事業損益は予想比300万円ほど増えまして、7億300万円で着地をしております。

販管費につきましては、おかげさまで個人を中心に投資主数が増加をいたしまして、これに伴いまして証券代行手数料等が予想比約200万円ぐらい増加となりました。

一方営業外損益のほうは、消費税の還付があったわけでございますが、この還付加算金が約200万円ありまして、結果としては経常利益はご覧のとおり4億4,600万円ということで、予想比約300万円の増加となってございます。

当期利益は4億4,500万円。これに、前期でもご説明いたしましたが、物件の中のアスベストおよびPCBに関する資産除去債務の計上に対応しました利益超過分配、これが税会不一致対応ということで約120万円。これを加えまして分配金総額は、4億4,600万円となってございます。

ご参考までに、この第2期は昨年のIPOのときに取得しました物件にかかる、いわゆる固都税が費用に参入されないという効果が一部継続した期となります。したがいまして、この期に費用として認識されないことで、いわゆる固都税効果がありまして、約合計で3,300万円弱。DPUの換算にしますと、約186円分相当になります。

したがって、巡航ベースに換算しなおしますと、2,533円からこれを引きまして、2,346円が固都税効果を除いたDPUということになってございます。以上が第2期のPLの概要となります。

続きまして、バランスシート関係でございます。簡単に右下のほうに書いてございますが、期末の総資産294億4,000万円、これに対しまして、負債については117億3,500万円。

この5月に短期借り入れのリファイナンスをさせていただきまして、そのときに2億7,700万円ほど残高の引き下げ、実質返済をさせていただいたことがございまして、LTVは第1期末の44.0パーセントから4.1パーセント低下いたしまして、前期末は39.9パーセントとなってございます。

また、期末の鑑定評価額につきましてですが、昨年の11月末時点に比較しまして、全体で約7,100万円と。これは総額は微増でございました。一方、償却の進行で簿価の引き下げもございまして、期末の含み益は10億2,400万円となってございます。これを勘案しまして、1口あたりの時価NAVにつきましては、記載のとおり9万7,740円となってございます。

第3期(2017年11月期)の業績予想

続きまして、第3期と第4期の予想についてご説明をいたします。まず、今進行中の第3期ですが、先ほどご説明のとおり、前期はいわゆる固都税効果を一部含みますため、この期も前回の公表数値、半年前の公表数値との比較でご説明をさせていただきます。

まず営業収益のほうは、おかげさまで保有施設の好調な業績を反映いたしまして、変動賃料のベースとなりますGOPの予想を見直しました。

この結果、前回予想数値に比べて、レオマリゾートを除きます8物件合計の変動賃料想定を約360万円増加させ、さらにこれに先日発表させていただきました、レオマリゾートの変動賃料部分を当面固定化するという、この効果によりまして、前回想定時に比べますと、約120万円の賃料の増加を見込んでおります。

したがいまして、変動賃料全体では、前回予想比で約490万円の増加となる見込みでございます。一方、費用のほうは、これに固定資産税の税額が確定いたしました結果、第2賃料が若干増えておりますが、営業収益は540万円ほどの増加となってございます。

一方、資本的支出につきましては、表の下にございますけれども、前回予想の1億1,800万円に対し、若干圧縮した9,400万円程度を予想しております。

しかしながら、一番大きな物件のレオマリゾートにおきまして、大規模な一部設備の更新を期の前半に繰り上げて実施予定としておりますため、期中の減価償却費は約120万円ほど増加いたしまして、賃貸事業損益につきましては、前回予想比で約360万円の増加となります。

販管費につきましては、前期同様、主に投資主数の増加に伴う証券代行手数料等の増加によりまして、総額で前回予想比で、約300万円の費用増加となりますが、一方デッドコストにつきましては、先ほどご説明した短期借り入れの一部減少に伴いまして改善をいたしまして、経常利益では前回予想比で約100万円の増加を見込んでございます。

以上によりまして、この第3期の当期純利益は4億1,400万円。これに、資産除去債務の計上に見合った利益超過分配、約120万円。

これを加えました分配金総額は、4億1,500万円。1口あたり分配金にしまして、前回予想に対し6円増加の2,359円ということで、修正をさせていただきました。期末のLTVにつきましては、前期末と同様の39.9パーセントを予想してございます。

第4期(2018年5月期)の業績予想

次に、第4期でございますが、2期目の予想ということで、この期は現状のポートフォリオを前提といたしまして、当然のことながら新規取得等は織り込んでおりませんので、営業収益等は第3期比横ばいで想定してございます。

一方この期は、本投資法人の上場後初となります、投資主総会の開催が予定されておりまして、その開催費用によりまして、残念ながら1口あたり分配金は若干低下する予想となってございます。

まず営業収益ですが、変動賃料につきましては第3期の予想と同じレベルで置いております。足元の各支出のKPIは総じて好調でございますが、予想としては少なくとも横ばいを維持という、ある程度保守的な想定とさせていただいております。

次に、賃貸事業にかかる費用につきましては、基本前期から横ばいと想定しておりますが、第2期、第3期から累積して継続した設備更新等のCAPEXにより、減価償却費を前期比で約130万円ほど増加と見込んでおりまして、賃貸事業損益は前期比約130万円の減で、6億6,700万円ほどを想定しております。

先ほども申しましたが、販管費が大きく膨れる予定でございまして、これはまず、私ども運用会社がいただく運用報酬のほうは、償却の進行で総資産が落ちることで約160万円ほど低下。

これは、投資法人としては改善でございますけれども、一方先ほど申し上げました投資主総会の費用として、690万円ほど予算として見積もったため、販管費は全体として550万円ほどの増加となります。

デッドコストにつきましては、借入金の約定返済により若干減少しまして、結果経常利益で4億900万円、当期純利益は4億800万円を予想しておりまして、超過分配を含めた分配金総額が、前期比約600万円の減少となる見込みでございます。

この投資主総会の費用でございますが、この期に一時的な費用を発生させまして、その影響はこの予算の690万円を1口あたりに換算いたしますと約39円分となりまして、残念ながら本投資法人の資産規模では1口あたり分配金に相応の影響があるということは否めないところでございます。

もちろん、この総会の費用につきましては、実際はもう少しコストカットをできればと考えておりますが、ちなみにこの39円分の総会費用の影響を除きました巡航ベースを逆算いたしますと、分配金はこの2,323円から39円増えた2,362円程度となります。

蛇足でございますが、巡航ベースでは前期並みのレベルにあるということを申し添えさせていただければと思います。また、第4期末のLTVはさらに下がりまして、39.6パーセントを予想してございます。

1口当たり分配金の変動要因

ここまで、2期の実績と3期4期の予想につきましてご説明いたしましたが、このスライドのほうで1口あたり分配金に絞りまして、その増減要因をわかりやすくチャートにさせていただいております。

ご覧いただけますように、第2期はいわゆる巡航期ではなく、取得物件の固都税効果が継続した他、損害保険金収入もあったりしまして、第3期からが巡航期ということでございます。じわりじわりと借入金の返済によりまして、デッドコストは減少していく見通しになってございます。

変動賃料は、1口あたり分配金換算にしますと、約50円分増加を予想しておりますが、残念ながら減価償却費の増加である程度吸収されてしまいます。ただし、ファンダメンタルズが好調だということは強調申し上げたいと思います。

なお、第4期についてはすでに申し上げました、投資主総会費用の影響がございますが、巡航ベースでは若干の増加となる予想でございます。以上、チャートにして少しわかりやすくご説明をさせていただきました。

第2期(2017年5月期)のトピックス(1)

ここからは、最近発表させていただきましたトピックス的なものを、2つご説明をさせていただきます。

まず最初は、6月の末ころに発表させていただきました、レオマリゾートの変動賃料部分を当初予定のこの第3期から変動させずに、あと2年間変動開始を遅らせる、いわば2年間固定化をするという施策についてご説明をいたします。

ご案内のように、レオマリゾートはホテルが中心でございますが、テーマパークの部分を有しております。このパークの部分はリゾート全体のだいたいGOPの3、4割を占めております。

ホテルの部分につきましては、他の宿泊施設と同様に、とくにここは京阪神を含む大都市からのリピート客が多くございまして、比較的安定した稼働率等を見せておりますが、パークの部分につきましては、中長期的にはもちろんアップサイドのポテンシャルは高いと思っておりますが、短期的な天候、長雨ですとか、あるいは連休の日並びが悪いとかいった、そういう要因で左右されることがけっこう多く、短期的な業績変動が発生しやすい特徴を持ってございます。

この短期的な変動につきましては、正直なところ昨年運用を開始して以降の推移を見ますと、当初想定した以上の短期のぶれはあり得るという判断に至りました。

そこで、レオマの変動賃料につきまして、契約によりますと、テナントであるスポンサーでございますが、テナントの前年9月から当年8月の実績に基づいて、投資法人の11月期の変動賃料が決まり、5月期については前年3月から2月という、いわば直近1年間の実績を反映して決まるわけでございます。

いささか1年間という比較的短期間では、変動幅が大きくなる可能性がある上に、やはりテナントにおいても、スポンサーの立場でございますので、できるだけ短期的な業績を確保して、変動賃料をきちっと出そうというために、ともすれば行き過ぎた短期的なコストカットによりまして、中長期的な施策に制約となるリスクもあるのではないかと、こういった議論を重ねました。

また、このレオマリゾートの変動賃料のインパクトは、変動賃料全体の約38パーセント。第1賃料全体に対しても3パーセント強を占めております。

まだ私どものようにポートフォリオの規模が小さいうちは、1口あたり分配金への影響も、上にしろ下にしろ大きいため、今般スポンサーと協議をさせていただきまして、当面2年間は固定ということで、合意をさせていただきました。

もちろん今後、中長期的な競争力強化の施策、いろいろとございます。これを打っていくことで、リゾートの収益力もさらに高まり、また、本投資法人の規模も大きくなって、変動に対する吸収力もポートフォリオとして高まると期待いたしております。

中長期的なアップサイドは取り込んでいくということは変わりませんので、2年後には当初予定どおりの算式で変動を開始するということにさせていただきました。

第2期(2017年5月期)のトピックス(2)

次のトピックスは、昨日発表させていただきました、投資主優待制度についてのお話でございます。

上場以来、多くの個人の投資主さまから多大な期待を寄せていただいておりました優待でございますが、このほどようやくスポンサーとの協議が整いまして、スポンサーの協力によりまして、この第3期末、今年11月末の投資主さまより、優待をスタートさせていただきます。

当面のメニューといたしましては、5口以上のご保有の投資主さまには1枚、10口以上の方には2枚、本投資法人が保有する、大江戸温泉物語の運営施設、現状旧施設でございますが、そこでご使用いただけるそれぞれ1,000円の割引となる優待券を、年2回、2月と8月にご送付いたします。

これによりまして、投資主のみなさまに施設を実際にご体験いただくことで、より理解を深めていただけることに加えまして、この優待券は無記名式で、譲渡可能というものを今考えておりますので、分配金利回りにもプラスアルファと考えていただける部分もあろうかと思っております。

本投資法人は、第2期末の個人投資主さまの割合で52.8パーセントと、Jリート業界の中でもかなり高く、総投資主数も1万2,912名といらっしゃるということから、この優待制度の導入がさらなる個人投資主さまの増加、あるいは買い増しということにつながれば、やがては機関投資家さまにもポジティブなご評価を得られるのではないかと期待しているところでございます。

また、私どもリートとしましては、もちろんスポンサーとの協議によるわけでございますが、今後の制度拡充ですとか、対象施設の追加等にも取り組んでいければと考えておるところでございます。

ポートフォリオ全体の運営実績

さてここから、ポートフォリオならびにリートの全体の状況をまずお話しさせていただき、その後個別の物件について、簡単なアップデートをさせていただければと思います。

まず、ポートフォリオ全体、9物件の過去1年間の月次のKPIでございます。おかげさまで、リート組み入れ前の昨年6月からの1年間の平均稼働率が89.4パーセント。そして第2期の平均稼働率は、右のほうにあります88.8パーセントと、高い水準で推移いたしまして、稼働率は前年同期比で3.1ポイントのアップ。

また、ADR、RevPARも、それぞれ1.7パーセント、5.4パーセントのアップとなりました。集客エリアをある程度絞り込んだ販売促進でございますとか、きめの細かいレベニューマネジメントなどが、おかげさまで効果を上げてきていると考えてございます。

大江戸温泉リートの全体像

簡単に現在の私どものファンド、リートの全体像を、バランスシートのイメージで示しております。

ご確認をいただければと思います。資産規模は大きく変わっておりませんが、LTVのほうはやや低下して39.9パーセントとなってございます。

ポートフォリオデータ(1)

ポートフォリオの物件の一覧でございます。基本的な数字は前期末のものと変わりませんが、稼働率や鑑定価格につきアップデートをしておりますので、後ほどまた詳しくご参照いただければと思います。

なお、このリートの特徴というのが、築年数が高いということで、ここにも築年数が非常に高くなっております。

しかし、これについては後ほども少し触れさせていただきますけれども、いわゆるトリプルネットリースという考えを採用しておりまして、さらに建物の躯体や機関設備以外はテナントの所有とするという資産区分をしておりまして、メンテナンスCAPEXの負担を小さくする仕組みを採用したり、あるいは長期的には部分的な増改築によりまして、建物需要を伸ばしていくといったことをメインシナリオにしていることで、十分長期にわたる稼働が見込まれるものと考えてございます。

ポートフォリオデータ(2)

このスライドは、日本地図に現状保有物件を、ロケーションをプロットしております。ここでは、この青い矢印がございますが、これに示されてますように、各施設の集客エリアをハイライトしております。

これらのマーケットの特徴は、時間距離で2時間から2時間半程度で、リピートができるエリアごとのそれぞれの大都市圏をきっちりと捕捉しているということでございます。

そして遠方からではなく、近隣の都府県からの集客が中心であるということ。こういった立地の特性も、安定稼働を支える1つの要因であろうかと考えてございます。

財務の状況

次に、財務の状況でございます。まず、LTVについてはご覧のとおり、新規取得のない中ではございますが、緩やかに引き下げてきていることをご確認いただければと思います。

1点補足でございますが、長期比率は前期末時点で100パーセントとなっておりますが、実質的には5億円の短期借り入れがございます。これは細かいんですが、会計的には期間が366日ということで、長期扱いになるためでございまして、この5億円を短期借り入れとして計算しますと、長期比率は95.7パーセントとなってございます。

個別物件の運営実績(S-1:大江戸温泉物語 レオマリゾート 〈ホテルレオマの森〉)

ではここから、個別の物件の概況について、1つずつコメントをさせていただければと思います。まずレオマリゾートの、GOPの7割程度を稼ぐホテルレオマの森でございます。

集客は香川県周辺に加えまして、直行バスが来ております大阪、神戸、岡山、広島といった本州側からのリピート客も多くございまして、第2期の平均稼働率は、若干低下をしておりますけども、逆にRevPARのほうはほぼ前年並みを維持しておりまして、総じて安定した業績を示していると言えようかと思います。

個別物件の運営実績(S-1:大江戸温泉物語 レオマリゾート 〈ニューレオマワールド〉)

次は、レオマリゾートのパークの部分でございます。ここに入場者数の推移はございますけれども、先ほど賃料の話でさせていただきましたように、やはり季節的な変動や天候の影響を受けやすいという施設でありますが、中四国エリアでは最大級ということで、年間の来客数が60万人以上ということで、長期的なポテンシャルがみられる施設と考えております。

第2期につきましては、ご覧のように入場者数、売上高ともに対前年同期比で増加をしてございます。

今後はテナントであるスポンサーとも共同いたしまして、中長期的な競争力をさらに上げるため、あるいは新しい顧客層をとくにパーク部分に呼び込むため、例えばですけれども、利用可能な土地のスペースの有効活用ですとか、ホテル部分とのさらなる相乗効果を狙ったしかけですとか、あるいはここについてはインバウンドの取り込みですとか、そういったリゾート一体となった戦略的な取り組みを続けていきたいと考えてございます。

個別物件の運営実績(S-2:大江戸温泉物語 伊勢志摩)

次に伊勢志摩でございますが、ここは非常に優等生で、大変好調でございます。第2期は稼働率、ADRともに対前年同期比で大きな伸びを示しております。昨年はサミットもありまして、エリアの知名度が上がったこともございまして、稼働率は90パーセント強を維持しているという、人気の施設となってございます。

個別物件の運営実績(S-3:伊東ホテルニュー岡部)

伊東のホテルニュー岡部でございます。もともと有名な老舗のホテルであったこともあり、マーケティングのチャネルがけっこう多様化していることが特徴の物件でございます。

そこで大江戸温泉の自社チャネルの構成比を増やして、よりレベニューマネジメントを有効に機能させるべく、まずは稼働率のアップを積極的に進めている施設と認識しておりまして、そのためADRはやや前年比で落としていますが、RevPARは確実に上昇させていると、そういった施設でございます。

個別物件の運営実績(S-4:大江戸温泉物語 あたみ)

次にあたみでございますが、これももともと大変高稼働の施設でございましたが、さらに稼働率をアップさせておりまして、第2期は97.8パーセントと、ほぼ毎日満室稼働といった状況でございます。ADRも前年比で5.6パーセント増と好調でございます。

なお、熱海エリアにつきましては、ご案内かと思いますが、スポンサーのほうはゴールデンウィーク前に熱海の水葉亭という新店をオープンしました。この5月のデータにもございますように、競合の影響はほとんどみられず、むしろ水葉亭と価格帯を少し住み分けたということもございまして、相乗効果を発揮しているといえる状況にございます。

個別物件の運営実績(S-5:大江戸温泉物語 土肥マリンホテル)

西伊豆の土肥マリンホテルでございますけれども、第2期の稼働率が90パーセント台に達しておりまして、ここも熱海の水葉亭との競合の影響はほとんどみられません。堅調な推移を、おかげさまで見せている物件でございます。

個別物件の運営実績(S-6:大江戸温泉物語 あわら)

あわらでございます。ここはやはり、やや季節性が大きいと言いますか、冬場を含む第2期の稼働率は80パーセント台後半であった第1期に比べると、77.8パーセントと少し低下しておりますが、前年同期比で見ますと着実にアップをしておりまして、ADRの伸びも合わせまして、RevPARは前年同期比で6.4パーセントほどの増加をしております。

個別物件の運営実績(S-7:大江戸温泉物語 かもしか荘)

塩原温泉のかもしか荘でございますが、ここは森の中の自然環境ということに加えまして、今年の1月に露天風呂の改装も行ったということもございまして、最近稼働率の上昇が目覚ましい物件でございます。前年同期比で11.4パーセントのアップとなってございます。

個別物件の運営実績(S-8:大江戸温泉物語 伊香保)

伊香保でございます。これは40室と部屋の数の少ない、小さい施設でございますが、有名な伊香保温泉の中心部に近く、非常に高い、90パーセントを超える高稼働に加え、ADRも伸ばしている物件でございます。

個別物件の運営実績(S-9:大江戸温泉物語 君津の森)

最後に、君津の森でございます。ここは東京都心からのアクセスも容易ということで、日帰りの利用も多い施設でございますが、宿泊の稼働率は第2期96.9パーセントと、非常に高い数字でございます。

立地の特性から、一部ビジネス利用の客もあると聞いておりまして、今後は敷地内に一部低利用の体育館とかございまして、将来的にはバリューアップ余地もある施設かと考えてございます。